私立醫(yī)院的盈利模式
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私立醫(yī)院的盈利模式范文第1篇
1研究背景
近年來，國家大力推動醫(yī)療體制改革，同時居民人均收入的增長也推動了更多高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)需求，現(xiàn)有的公立醫(yī)院集聚了大部分的醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源，組織結(jié)構(gòu)膨脹到一定層面，效率必然會受到影響，在高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)巨大需求面前，存在巨大的缺口，醫(yī)療改革也走到了一個深層次攻堅階段，這正是民營醫(yī)療可以發(fā)揮價值的地方，市場這只“無形之手”的力量在逐步發(fā)揮作用。醫(yī)院投資成為了各路資本追捧的寵兒，而許多醫(yī)療行業(yè)之外的投資人普遍存在看不懂的情況，不了解醫(yī)院投資背后的東西。如何看清楚醫(yī)院的盈利模式、了解醫(yī)院本身的財務(wù)狀況及政策監(jiān)管，避免盲目跟風(fēng)而陷入困境，具有很大的理論研究價值和實際應(yīng)用價值。
2醫(yī)院的分類及主要盈利模式
21醫(yī)院的分類標準
第一，根據(jù)所有權(quán)的歸屬，可以分為國有醫(yī)院、民營醫(yī)院、個人診所、外商獨資和參股醫(yī)院、混合所有制醫(yī)院等；第二，根據(jù)診療疾病的不同，可以分為綜合類醫(yī)院、專科類醫(yī)院（腫瘤、眼科、婦科、男科、口腔、中醫(yī)、心腦血管等）、診所；第三，根據(jù)營利性，可以分為營利性醫(yī)院和非營利性醫(yī)院；第四，根據(jù)主管部門的不同，可劃分為公立醫(yī)院，私立醫(yī)院。
由于醫(yī)院分類的角度較廣，本文主要從非營利性醫(yī)院和營利性醫(yī)院角度探討醫(yī)院的盈利模式及投資醫(yī)院的獲利模式。
221營利性醫(yī)院的盈利模式
營利性醫(yī)院基本上均是通過提升運營管理能力，實現(xiàn)營收和利潤的增長來盈利，與一般服務(wù)性企業(yè)的盈利方式差不多，根據(jù)業(yè)務(wù)及發(fā)展策略不同，可以分為幾種典型的模式。
第一，高標準化模式。依靠特定專科治療技術(shù)的進步和操作經(jīng)驗的積累，使得醫(yī)療服務(wù)可以高度標準化，不再需要高度依賴專家的經(jīng)驗判斷和復(fù)雜的治療技術(shù)。在標準化的基礎(chǔ)上，民營醫(yī)院開始快速擴張其業(yè)務(wù)和規(guī)模，并可通過規(guī)模效應(yīng)再來降低成本和提高利潤率。
第二，區(qū)域民營醫(yī)院綜合模式。這種模式需要特殊的區(qū)域條件（如，公立醫(yī)療資源相對缺乏、政府政策支持等）來孵育出一家規(guī)模很大的民營綜合醫(yī)院。在此基礎(chǔ)上，在核心業(yè)務(wù)團隊確立并積累了足夠的管理經(jīng)驗之后，借助資本市場進行大規(guī)模的并購擴張。
第三，高端專科醫(yī)療服務(wù)連鎖模式。深耕專科領(lǐng)域的高端醫(yī)療，積累管理經(jīng)驗、樹立品牌優(yōu)勢，在此基礎(chǔ)上，借助并購來做大營收規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模擴張。
222非營利性醫(yī)院的盈利模式
非營利性醫(yī)院目前主要的投資獲利方式有以下兩種。
第一，收取醫(yī)院管理服務(wù)費。通過托管這些非營利性的醫(yī)療機構(gòu)，投資換取運營權(quán)，投資機構(gòu)通過輸出優(yōu)秀的管理服務(wù)來提升運營水平，從而獲取一定比例的管理服務(wù)費。
第二，從供應(yīng)鏈中尋找價值空間。如通過投資機構(gòu)相關(guān)的另外一個主體為下屬醫(yī)療機構(gòu)采購藥品、醫(yī)療器械及醫(yī)用耗材，并從中獲取一定差價。
3醫(yī)院財務(wù)盡調(diào)的主要邏輯
醫(yī)療行業(yè)盡調(diào)邏輯與一般行業(yè)盡調(diào)邏輯類似，其主要邏輯如下。
第一，首先需要了解醫(yī)院的基本情況（包括醫(yī)院的種類、主要科室、股東情況、管理層情況、經(jīng)營情況等）、業(yè)務(wù)情況（包括醫(yī)院所有重要的流程，如門診、住院的全套流程，設(shè)備采購流程，患者掛號、診療、支付費用流程、醫(yī)保結(jié)算流程等）、內(nèi)控管理情況（醫(yī)院的相關(guān)制度及執(zhí)行情況，包括醫(yī)院執(zhí)行的會計準則、現(xiàn)金結(jié)算制度、采購庫存制度、職工管理制度等）。
第二，在了解醫(yī)院基本情況、業(yè)務(wù)和內(nèi)控管理情況后，從“舞弊三角”（機會、壓力、借口）出發(fā)分析可能存在的風(fēng)險點。如設(shè)置了業(yè)績對賭條款的被投資人，很可能有虛增收入、少記成本及費用，做大利潤的動力；對于內(nèi)控體系缺失及未采用電子結(jié)算系統(tǒng)的被投資人，很可能存在內(nèi)部舞弊的機會；對于職工工資明顯低于行業(yè)平均水平的醫(yī)院，接受紅包等行為可能被醫(yī)生及管理層合理化。對于上述可能存在的風(fēng)險，需要在后續(xù)盡調(diào)中重點關(guān)注。
第三，根據(jù)判斷得出的可能存在的風(fēng)險點，采用多種方法予以證實，如采用觀察、詢問、現(xiàn)場體驗、計算分析、比較分析、趨勢分析、盤點、抽查憑證等方式。要注意方法應(yīng)用的隨機性和突然性，及反復(fù)較差印證，以得出更準確的結(jié)論。
4醫(yī)院財務(wù)盡調(diào)的主要方法
醫(yī)療服務(wù)行業(yè)是典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)，受過國家政策法規(guī)的嚴格控制。財務(wù)盡調(diào)人員在開展盡調(diào)前需熟悉相關(guān)醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī)，熟悉與醫(yī)院經(jīng)營相關(guān)的財務(wù)、稅收法律法規(guī)，熟悉當?shù)氐南嚓P(guān)監(jiān)管政策。在醫(yī)院財務(wù)盡調(diào)過程中，需要重點關(guān)注以下要點：現(xiàn)金科目（對現(xiàn)金的控制）、應(yīng)付職工薪酬（合規(guī)性及成本費用確認的準確性）、收入確認的真實性和準確性、費用的合理性等。
41現(xiàn)金的核查
醫(yī)院結(jié)算方式有其特殊性，現(xiàn)金及銀行卡收入是醫(yī)療收入的主要部分，而現(xiàn)金均有面額小、頻率高、不均勻的特點，給現(xiàn)金核查帶來很大??題，同時也給現(xiàn)金造假（賬外現(xiàn)金、坐支現(xiàn)金、私人卡收付）等帶來可乘之機。
在對醫(yī)院進行盡調(diào)時，需要首先獲取醫(yī)院的相關(guān)現(xiàn)金管理制度，了解醫(yī)院掛號、劃價、結(jié)算、收費、入賬、對賬的流程，通過隨機選取部分患者信息，穿行測試提取流程中關(guān)鍵節(jié)點的單據(jù)，核實管理制度的落地情況；重點關(guān)注未上線ERP系統(tǒng)或ERP系統(tǒng)流程存在明顯缺陷的及使用股東私人銀行卡收取服務(wù)收入的醫(yī)院，可以采用現(xiàn)場暗訪、詢問、盤點、隨機抽查收據(jù)存根核對等方式驗證其真實性。
42應(yīng)付職工薪酬的核查
第一，對于營利性醫(yī)院，重點關(guān)注工資與行業(yè)平均工資的比較，過低的薪酬會引起人員的流失，醫(yī)生社會保險和公積金等是否足額繳納，是否按照最低標準繳納社保及公積金，是否存在以費用報銷的形式替代工資發(fā)放等情況。并在盡調(diào)時可隨機通過與醫(yī)生、護士、管理人員訪談進行交替印證。
第二，對于非營利性醫(yī)院，重點關(guān)注薪酬的準確性，尤其對于外部資本投資的非營利性醫(yī)院，由于政策監(jiān)管的限制，資本方往往通過虛構(gòu)員工人數(shù)、高薪酬、高福利等方式變相分配公司財產(chǎn)等。
43收入的核查
第一，收入確認完整性核查。采取穿行測試方式核實收入的完整性，按照醫(yī)院的相關(guān)流程，隨機抽取若干筆業(yè)務(wù)，按照業(yè)務(wù)發(fā)生到財務(wù)入賬的全流程進行穿透核查。如：財務(wù)盡調(diào)人員可以在醫(yī)院掛號的ERP系統(tǒng)中隨機抽取3～4名患者的掛號信息，按流程核對其掛號劃價、單據(jù)結(jié)算、財務(wù)系統(tǒng)中的收入確認、現(xiàn)金日記賬與銀行日記賬（網(wǎng)銀）是否完備，記錄的結(jié)果是否準確等。同時財務(wù)盡調(diào)人員隨機抽取若干筆收入發(fā)生額，與對應(yīng)期間內(nèi)銀行日記賬借方發(fā)生額進行核查，比較是否一致，確認是否存在少記、漏記的情況。
第二，收入確認的準確性核查。實踐中很多醫(yī)院根據(jù)現(xiàn)金收款確認收入，主要表現(xiàn)為預(yù)收的醫(yī)療款直接確認當期收入、未收到的醫(yī)療款不確認收入，以及存在部分非醫(yī)療服務(wù)項目收入。盡調(diào)人員可從收入明細賬中結(jié)合上述問題，采用權(quán)責發(fā)生制予以還原。對于那些事實上采取收付實現(xiàn)制確認收入的醫(yī)院，盡調(diào)人員需重點關(guān)注并計出大額的預(yù)收醫(yī)療款，還原報告期標的企業(yè)真實的收入水平。
44費用的準確性
醫(yī)費用科目是醫(yī)院盡調(diào)中問題較多的科目，盡調(diào)人員可以利用科目余額表中費用類科目的明細，對比分析今年的變動，并對異常的費用查看原始憑證進行核查。
第一，費用明細分類是否有變動。根據(jù)配比原則，直接提供醫(yī)療服務(wù)醫(yī)護人員的薪酬應(yīng)在醫(yī)療業(yè)務(wù)成本核算，而很多醫(yī)院，成本費用核算比較混亂，錯誤或故意使用管理費用核算醫(yī)護人員薪酬福利，造成業(yè)務(wù)的毛利率虛高。
第二，攤銷及折舊金額是否準確。醫(yī)院的裝修費用通常使用長期待攤費用進行攤銷，而大型醫(yī)療設(shè)備的折舊根據(jù)使用部門的不同計入成本或管理費用中。盡調(diào)人員需獲取醫(yī)院的固定資產(chǎn)清單，了解其折舊的計提政策、期限，明確具體使用部門，對于不符合會計政策、稅法及相關(guān)管理規(guī)范的設(shè)備折舊，應(yīng)估算規(guī)范后對醫(yī)院利潤造成的可能影響。
第三，不合理的費用報銷。盡調(diào)人員對于醫(yī)院科室主任、醫(yī)生、護士、行政管理等人員高頻次、大額的報銷款需要重點關(guān)注。此類報銷通常以學(xué)術(shù)會議費、招待費用、通信費、餐補等名目發(fā)放。盡調(diào)人員需核算相關(guān)人員報銷的金額是否符合標準，此類報銷很可能為變相的薪酬福利發(fā)放。
私立醫(yī)院的盈利模式范文第2篇
關(guān)鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、中國的老齡化及養(yǎng)老方式現(xiàn)狀
（一）我國當前老齡化社會的現(xiàn)狀
我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%的標準，整體進入老齡化社會。根據(jù)聯(lián)合國的規(guī)定，一個國家65 歲以上的老年人在總?cè)丝谥兴急壤^7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國家稱為“老齡型”國家。目前中國60 歲以上老人已達1.78 億，占總?cè)丝诘?3.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進入老齡化。另據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字表明，到2025年，我國老年人將占全國總?cè)丝诘?9.34%；到2040年，老年人將占全國人口的27.8%，屆時三個半中國人中就有一個老年人。（見表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預(yù)示著中國的老齡化問題將格外嚴峻，如何安排好日益增多的老年人，切實解決好急速增長的老年人口與社會生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會建設(shè)中迫切需要解決的問題。
表1-1我國老年人口發(fā)展統(tǒng)計數(shù)據(jù)單位：萬人，%
注：數(shù)據(jù)來源 中國統(tǒng)計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我國老年人口比重增長趨勢單位：%
注：數(shù)據(jù)來源 中國統(tǒng)計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
（二）我國當前老年人的養(yǎng)老方式
世界上公認的養(yǎng)老方式一般有三種形式：1、傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老；2、社會養(yǎng)老；3、個人、家庭和社會結(jié)合的養(yǎng)老方式。我國老年人當前選擇養(yǎng)老和住宅的方式, 由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社會經(jīng)濟發(fā)展使家庭結(jié)構(gòu)急劇改變，三代人共同生活的家庭已經(jīng)漸漸遠去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規(guī)律，人進入老年后無論精神感官或肢體都會不同程度的出現(xiàn)衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內(nèi)在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進入“四二一”模式，那時子女便會顯得力不從心。同時社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多,也使得更多的老人需要獨自生活, 據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有16.7%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
（三）我國養(yǎng)老市場的供給概況
1、養(yǎng)老機構(gòu)供給種類
我國的養(yǎng)老機構(gòu)主要包括社會福利院、敬老院和養(yǎng)老社區(qū)等。
社會福利院。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。社會福利院的主要資金來源為政府補助。
敬老院。敬老院主要針對城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，自負盈虧。
養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。
家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補充服務(wù)，如日間看護等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。此類社區(qū)一般老年人單獨居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。
2、養(yǎng)老機構(gòu)供給總量
當前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構(gòu)共有39500多個，養(yǎng)老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。
二、老年公寓開發(fā)的盈利模式分析
“養(yǎng)兒防老”的觀念已經(jīng)過時，更別說是在具有中國特色的“四二一”模式下，愈發(fā)顯得艱難。在9成老年人選擇居家養(yǎng)老的政策前提下，絕大多數(shù)要靠市場化來解決養(yǎng)老居住問題。與國外眾多資本競相進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同的是，在目前中國，地產(chǎn)商是承擔市場化養(yǎng)老的主力軍。老年公寓開發(fā)的全鏈條由地產(chǎn)商獨立完成，地產(chǎn)商成為了中國式養(yǎng)老的絕對主角。
養(yǎng)老激起了房地產(chǎn)企業(yè)一波又一波的熱情，以“招保萬金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財大氣粗的保險公司也高調(diào)插足，養(yǎng)老地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開發(fā)無非三條路可走：租售結(jié)合、會員制、保險產(chǎn)品。
（一）風(fēng)險最小的租售結(jié)合模式
就整個產(chǎn)業(yè)的實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期的運營管理及服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長，就當前的實際情況來說，養(yǎng)老是不掙錢的，或是回報很慢的，地產(chǎn)才是掙錢的大頭。由于國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展不成熟，要靠收取養(yǎng)老服務(wù)費來填補前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣掉，以此來緩解資金壓力成為了絕大部分地產(chǎn)商的選擇，因為這樣的風(fēng)險最小，而持有剩下的一部分物業(yè)用于運營，又能實踐開發(fā)商當初拿地時的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。
萬科在北京的項目幸福匯社區(qū)中，養(yǎng)老地產(chǎn)就有兩種形態(tài)，一種為2.4萬平方米的“活躍長者之家”，利用萬科幸福匯的商業(yè)配套用地建設(shè)，做萬科全持有的老年公寓，還未開始銷售或運行；另一種為12萬平米“活躍長者住宅”，是加入人性化設(shè)計的散售住宅，目前正在銷售。對于初嘗養(yǎng)老地產(chǎn)的萬科，也是選擇了這種租售結(jié)合的開發(fā)模式，使得自己的投資風(fēng)險處于可控的范圍內(nèi)。
綠城早在2006年就涉足老年公寓的開發(fā)，其在浙江臨平開發(fā)的綠城藍庭項目中配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項目中的老年公寓共十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動中心、園區(qū)食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計三四十個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷售定價在1.4-1.5萬元/平方米，較普通住宅售價略高。
由于房地產(chǎn)開發(fā)前期沉淀的資金成本過高，而銷售物業(yè)是開發(fā)商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個開發(fā)商對于不同的項目又都有不同的考慮，賣多持少可能是迫于資金的壓力，而對于實力雄厚的大開發(fā)商，持有越多的老年公寓，卻是看中項目后續(xù)穩(wěn)定的提供服務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
（二）會員制模式
對于許多志向遠大的開發(fā)商來說，光靠銷售賺錢，多少有些英雄氣短，養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，以老年人的實際需求出發(fā)，人性化的提供各種服務(wù)，從后期多年的持續(xù)經(jīng)營和運營來獲得收益才是一條長期的賺錢之道。
持有型的養(yǎng)老地產(chǎn)，一般以押金制和會員制實現(xiàn)前期部分資金的回籠。而會員制相比傳統(tǒng)的押金制，在財務(wù)、盈利性和經(jīng)營靈活性方面都更加有優(yōu)勢。比如，押金不能算作利潤，但是會員費可以比較靈活的計入公司的財務(wù)報表。從經(jīng)營的角度看，押金對應(yīng)的房間或是床位是固定的，但會員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經(jīng)營上的操作也更加的便捷。會員制的設(shè)計方法也是靈活多樣的。比如捆綁價值屬性的設(shè)計通常會將會員卡分為記名卡和不記名卡，通過會員卡價值屬性以及會籍是否轉(zhuǎn)讓劃分會員。再比如捆綁物業(yè)屬性的設(shè)計會按照使用物業(yè)面積的不同，劃分不同的會員等級。
國內(nèi)養(yǎng)老公寓會員制的創(chuàng)始者就是上海親和源老年社區(qū)。由于土地性質(zhì)是協(xié)議出讓，親和源無法通過銷售的渠道來回籠資金。而會員制是其解決經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無論選擇何種套型一律售價89萬元，但根據(jù)套型的不同需交付2.98萬、3.98萬和6.98萬不等的年費；B卡無論選擇何種套型年費一律為2.38萬元，但根據(jù)套型的不同售價分別為45萬、55萬和88萬。這種收費上的不同取決于A、B卡的不同性質(zhì)，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，未住滿15年的多余費用可以退還，超過15年部分免費。親和源的會員卡A卡最初的售價是50萬，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到89萬。
一般來說，會員卡的銷售收入可以收回房屋的建設(shè)成本，而會員每年交的服務(wù)費才是企業(yè)主要的利潤來源，而且隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，服務(wù)成本的遞減將會增加企業(yè)的利潤。目前親和源的會員制模式已經(jīng)基本成熟，不僅與萬科進行了合作，也開始了全國的擴張之路，以輸出管理的模式向全國的老年公寓市場進軍。
（三）與保險捆綁的模式
保險資金，一直以來都被認為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的，相比房地產(chǎn)開發(fā)商的資金拮據(jù)，保險公司最大的優(yōu)勢就是充盈的資金，他們手握巨額的保費，據(jù)統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約有48%是20年以上的長期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期非常匹配。由于保險產(chǎn)品的銷售時間、給付周期等因素影響，保險資金傾向于長期的、安全的投資方式，對于回報率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式是完全匹配的。
泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購買了一塊30萬平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區(qū)。泰康人壽也專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區(qū)提供后續(xù)的管理服務(wù)。建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。泰康之家旗艦社區(qū)將按照社區(qū)居民的年齡和身體狀況分為獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發(fā)一系列的公建配套項目，提供不同層次的個性化服務(wù)，并以收取養(yǎng)老服務(wù)費用作為項目的主要利潤來源。而想進保險公司打造的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老，手段只有一個——買保險。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成，保險合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費200萬至300萬，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，鎖定了入住成本，售價不菲。
保險資金與老年公寓的結(jié)合其實在國外早已普遍，美國保險業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)中買斷居住權(quán)，采取酒店式的管理，收取會員管理費用，并開發(fā)養(yǎng)老保險客戶。目前美國的養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)金回報率是8%-11%，甚至高于商業(yè)地產(chǎn)。保險資金通過客戶購買保險的保障，保證了老年公寓項目開發(fā)過程中的財務(wù)安全，降低了投資運營的風(fēng)險，從而提高了養(yǎng)老社區(qū)運營的品質(zhì)。
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