園區運營盈利模式
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園區運營盈利模式范文第1篇
【關鍵詞】國家廣告產業園；運營模式；企業化；可持續
為解決中國廣告產業長期粗放型增長難題，實現專業化、集約化和國際化的發展目標，自2011年10月_始，國家工商行政管理總局會同國家財政部，開展了中央財政支持廣告產業園區建設的試點工作。截至目前，已授牌20家國家廣告產業園區，批復了12家國家廣告產業試點園區，這些國家廣告產業園區整體上進入到了規范運營階段。在這個階段中，國家和地方政府的扶持資金已經撥付和使用完畢，扶持、優惠和激勵政策的實施期限逐步臨近，能否選擇好適宜的運營模式進而形成有效的自我維持機制，就成為影響國家廣告產業園持續穩定發展最重要的因素。故而，本文擬對國家廣告產業園區的運營模式予以分析，以有助于各家國家廣告產業園區能夠設計一套既適合自身狀況，又能夠持續推進集群化、集約化發展的運營模式。
一、國家廣告產業園區運營模式的基本內涵
一般來講，運營模式是企業為了實現既定的投入、產出發展目標，對生產、財務、研發、營銷、人力資源等所作的總體設計。企業的最終目標都是通過生產和銷售產品或服務而獲得經濟效益的最大化，但是達成這個共同目標的理念、方式、方法卻各不相同，各有特點，因而就有了不同的運營管理模式。
就近幾年才出現的國家廣告產業園區這種中間性組織和企業聚集發展平臺來說，其運營模式應當是包括了管理模式、建設模式、招商模式、演進模式和商業模式等五大內容的管理、建設與運營體系。
管理模式解決承擔產業園區建設和運營工作的管理體制、主體性質問題，主要有政府行政管理模式、國有企業管理模式、政府行政加國有企業管理的復合模式、民營企業管理模式、政府行政加民營企業復合管理模式和國有企業加民營企業復合管理模式等六種形式。
建設模式解決產業園區如何從動議、建造，直至正式開園運行的建設路徑，主要有新建模式、改建模式、組合模式和虛擬模式。其中，組合模式指的是一個產業園區與鄰近的其他產業園區共享基礎設施和公共服務平臺，形成由基礎設施和公共服務平臺聚集起來的多個產業園區相鄰發展的格局。虛擬模式指的是產業園區集群化發展的體系要素不是完全聚集在園區內，而是依賴于便捷的交通、即時通信、異地同步互動、產品的非實體性特征等，與園區外的集群體系要素形成產品生產和交易的互補協作關系。
招商模式解決的是產業園區如何引入或聚集企業等各種生產、服務、流通等要素向園區集中的問題，主要有獨立招商模式、委托招商模式、獨立加委托復合招商模式、品牌招商模式、龍頭企業吸引模式、服務平臺吸引模式、優惠政策吸引模式等。
演進模式解決產業園區如何從建設、正式運行，直至形成產業集群的演化方式，主要有集群體系演進模式，其中包括主體產業、關聯產業、支持產業、專業公共服務平臺、行業協會、學術與研發機構等集群要素，又可以細分為建設期全置模式、運行期完善模式；集群化培育模式，包括大企業帶動模式、新型業態引領模式、產業鏈聚合模式、專業廣告服務平臺聚合模式、扶持政策驅動模式、激勵創新模式。
商業模式解決產業園區的融資和盈利問題，以保障建設的順利推進、日常運行和集群化發展，主要有融資模式和盈利模式。融資模式可以細分為政府投資模式、企業投資模式和政府加企業合作投資模式。盈利模式包括獨立地產開發模式、獨立專業公共服務平臺商業服務模式和地產開發加專業公共服務平臺商業服務一體化模式。
國家廣告產業園區的順利建設、持續性運營、集群化演進并最終實現集約化發展，都依賴于完善而適宜的運營模式的有力支撐。
二、國家廣告產業園區運營模式的現狀分析
通過登錄瀏覽和分析各家國家廣告產業園區的官方網站所刊載的相關資料可以發現，國家廣告產業園區現有的運營模式，既存在共同點也存在差異，還存在著不少的問題。
（一）國家廣告產業園區運營模式的共性特征
各家國家廣告產業園區運營模式的共性特征表現在四個方面：
一是政府主導、資金與政策驅動。園區都是由國家工商行政管理總局審批授牌，享受“中央財政支持廣告業發展試點”的資金和政策支持，屬于政府主導的廣告產業園區，不屬于區域廣告產業發展的自然選擇。園區所在地的政府和工商部門都成立有協調工作性質的領導小組，出臺了注冊、吸引入駐、獎勵發展減免稅等政策，園區啟動模式都屬于政府強力推動，優惠政策強力拉動。
二是分期發展。大都是規劃期較長，通過3～5年時間，分期建設，滾動發展。但初期之后的后續發展，大都因為國家和地方政府扶持資金支持終結而動力不足而停滯不前。
三是建設期基本結束，正式進入運行期。在國家三年的連續資金扶持以及地方政府配套資金的扶持之后，國家廣告產業園區將進入自我維持的運行階段，并最終要發展成為區域廣告產業集群。
四是運營模式處于探索期。各園區大都沒有清晰完整的運營模式表述，說明都在探索期。因為廣告產業園是個新事物，運營模式的不完善不成熟也屬正常現象。
（二）國家廣告產業園區運營模式的差異性
由于各家園區的起始背景、客觀條件等的差異，也使得各家園區的運營模式呈現出了如下三個方面的差異性：
一是多數屬于政府高新區等“園中園”型園區，并由其下屬國有公司運營。鄭州、哈爾濱、長春、沈陽、大連、杭州、西安、包頭、無錫、常州、昆明等地園區都是由當地的高新區、科技園區、經濟技術開發區等運營，與原有關聯產業園比鄰發展。這種運營模式有高新區的關聯產業基礎、思維和運營慣性，易于形成產業規模，便于產業融合發展，共享公共服務平臺，減少重復投資等，還有成熟的其他產業園區運營經驗和運營隊伍，但其最大問題是對于廣告產業的理解尚有距離，傳統的運營模式也不一定適宜于廣告產業。
這類園區還可以分為高新區投資運營和民企投資高新區運營兩種模式。第一種模式投資運營一體化，便于整體謀劃；第二種模式投資與運營分離，其投資方以銷售和租賃寫字樓為目的，運營方以維系廣告企業正常運行以及培育廣告產業集群為目的，其間的協調和合作有一定的難度。
二是部分園區由民企投資運營。少數如深圳、福州、泉州、青島等地園區由民企投資和運營，當地政府受上級政府委托具體指導園區的建設和運營。
此類園區的投資運營皆由民企承擔，經濟利益的考量與扶持、服務于當地廣告產業發展的使命存在矛盾，運營方可能獲得利潤回報，但是廣告產業可能有增長而無成長，實現廣告產業集群培育目標的動力不足。
三是少數園區由媒體或文化園區投資運營或融合而成。
重慶園區、武漢國家廣告城、廣州國際媒體港分別由重慶日報報業集團、長江出版集團、廣州廣播電視臺投資運營，它們與媒體產業融合發展，有媒體優勢。
濰坊、蕪湖、大連、長沙、成都等地園區由原來的文化創意產業園區改稱或者新增廣告產業園區而來，與既有廣告產業關聯度最高的文化創意產業聚集發展，易于產業形成規模、融合發展和培育廣告產業集群。
（三）國家廣告產業園區運營模式存在的問題
國家工商行政管理總局“廣告產業園區建設和運營專家評估組”在2014年4月提交的《廣告產業園區評估報告》中，認為目前多數園區存在地方政府行政干預過強、市場運營機制不完善等問題。但仔細對比分析各家園區的實際運營模式，國家廣告產業園區在運營模式設計和選擇上，存在的問題不僅僅是行政干預，還表現在以下諸多方面：
一是孤立片面地理解政府主導向市場（企業）主導的轉變。國家廣告產業園由建設期的政府主導向后期的市場主導轉變，是國家廣告產業園進入運營期后的戰略性轉向，但并不意味著政府的完全退出，而是從主導向服務與督導轉變。
二是運營模式設計的不完整。由于對產業園區運營模式的理解不深入不準確，以及對廣告產業園區化發展這個新的制度研究不夠等原因，使得幾乎沒有一家國家廣告產業園的運營模式設計得完善周全。這勢必影響園區發展的系統優化和整體推進。
三是沒有清晰化的運營模式。與運營模式不完善相關聯的還有表述得不清晰、不準確，比如某園區總經理在訪談中有意回避這個問題，甚至回答“領導也不知道該怎么做，先把扶持資金和政策要來再說”，等等。
四是忽視了國家級廣告產業園區的使命擔當。國家廣告產業園盡管建在地方，但是扶持資金是國家財政撥款，承擔有示范和引領廣告產業整體發展的重任，也就是推動中國廣告產業整體上向專業化、集約化和國際化發展。
五是多表現為地產租售服務盈利模式。盈利模式是國家廣告產業園在國家和地方政府扶持資金供給結束之后，能否正常運行和可持續性發展的經濟保證，可謂未來發展的關鍵所在。不過，不少的園區除了依賴于寫字樓和商業服務設施的租售收入之外，并沒有其他明確的收入來源。某些民營資本投資建設、國有部門或企業運營管理的園區，既沒有房屋的租售收入，公共服務平臺的經營也維持不了日常開支，如何活下去都成了問題。
六是普遍沒有集群化演進的運營規劃與路徑。為什么要通過產業園區這種產業集中發展的組織形式、空間平臺來加快產業發展呢？因為人們發現自然形成的由產業集中而演化成的產業集群，呈現出了非集中發展不可能獲取的低成本經營、高效率經營、知識溢出、規模經濟、范圍經濟等諸多集群效應，所以，才會有通過建設產業園區進而演化成為產業集群而獲取集群效應，推動產業快速發展的舉措。不管是產業園區的建設邏輯還是發展邏輯，都是產業集群。從這個意義上看，國家廣告產業園運營模式的設計與選擇，其核心內容之一就是一定要有如何向產業集群演化的路徑謀劃。但從現有實際情況來看，向產業集群發展的園區非常少，而如何向產業集群化演進的模式基本沒有被關注。
三、國家廣告產業園區運營模式的設計原則
適宜而有效的運營模式是維系產業園區正常運行、可持續地向產業集群演化，不斷地獲取集群效應的體制、機制保證。要設計一套適宜而有效的運營模式，就要遵循以下四大原則。
（一）運營模式的設計與選擇應符合各家產業園區的實際狀況
產業園區由政府主導向企業主導轉變是運營模式演進的基本趨勢，但也不是所有的產業園區都必須選擇企業主導的模式。因為有些產業極其分散和弱小，市場秩序也很不規范，如果一味地選擇企業主導的運營模式，就可能唯市鮒馬首是瞻，而忘卻了為區域產業發展服務的使命。同樣，如果產業園區的區位與產業服務對象的距離過遠，僅僅依靠扶持政策也難以吸引大型企業入駐。
（二）運營模式的設計與選擇應有助于資源的集中優化配置
產業園區是產業集約發展的空間和平臺，各種資源的集中優化配置是產業園區低成本高效率運行的基礎條件。所以，運營模式的選擇應該考慮什么樣的管理與運營體制才能夠把各種優質資源集納到園區中來。單純的政府主導或企業主導可以嗎？需要行業協會參與嗎？這些都需要認真思考。
（三）運營模式的設計與選擇應能夠保障管理與運營的高效率
這涉及管理與運營機制的設計問題，它是保障產業園區管理與運營是否存在摩擦、是否存在決策遲緩、是否具有規范高效等的基本依托。不管設計和選擇什么樣的運營模式，都要能夠保障各種管理工作和各個運營環節的高效率。
（四）運營模式的設計與選擇應可以維系園區的可持續性發展
從產業園區到產業集群演進是一個漫長的過程，非有十年之功不能達成。優惠政策僅僅起到在初期吸引企業入駐等短期作用，長期的可持續性發展還需要穩妥的運營機制和盈利模式，才可能維系并推進產業園區的集群化演進。否則，就有可能長期“集而不群”，甚至導致政策到期，園區解體。
四、國家廣告產業園區運營模式的設計
盡管國家廣告產業園區現有的運營模式參差不齊并存在諸多問題，但是只要認真研究產業園區運營模式的基本特征，特別是廣告產業的特殊性和國家級廣告產業園區的特殊性，就能夠彌補原有運營模式的不足，或重構新的更加適宜且完善的新運營模式，從而保障園區向著既定的集群化形態演進。
（一）國家廣告產業園的政府主導性質要求其運營力量不能缺少各級政府和行業主管部門的指導和支持
產業園區大體可以分為市場主導和政府主導。市場主導型產業園區一般是通過自身內在的聚集機制而自然形成的，能否發展成為產業集群沒有邏輯上的必然性，往往因為某些天然缺陷（比如缺乏行業協會的參與等）而長期處于產業集聚的初級階段而無法集群化。政府主導型產業園區通常是通過行政手段組織而成的，產業集聚的速度較快，但內在驅動機制的培育需要較長時間，往往難以集群化。理想的產業園區應由市場和政府這兩只手協調運用，才能做到既可以快速聚集產業又能夠形成內在的集群機制，從而最終走向產業園區發展的最高境界――集群化。
國家廣告產業園區是政府規劃、推動、資助、組織并就各園區的建設運營情況進行檢查和評估，指導各園區的發展。國家廣告產業園區所在地的各級政府都成立有指導國家廣告產業園區建設運營的領導小組、管理委員會等機構，各級工商行政管理部門具體參與指導國家廣告產業園區的建設運營。所以，國家廣告產業園區的建設運營始終在政府的指導下進行，這樣有利于國家資金的使用安全和使用效益以及扶持政策的制定和落實，有利于實現既定的國家級廣告產業園區建設目標。
目前，各國家廣告產業園區現有的運營模式都予以了明確，但是在具體建設運營中的政府職責、權限等都沒有詳細具體的規定，這就導致在園區申辦和爭取國家批復以及獲取政府資金和政策支持、園區規劃階段，園區建設和運營方積極主動熱情，但之后配套資金往往沒有了下文，規劃也常常被改變，對于區域廣告產業的普惠性廣告服務和集群化目標不見了蹤影，甚至可能淪為套取國家資金、獲得政策補貼的投機行為。所以，在謀劃國家廣告產業園區的運營模式時，為了其既定的使命和發展目標，就必須重視政府在運營機構中的作用，具體細化政府在運營體制和機制中的職責和權限。
政府的不缺位是國家廣告產業園區按照正確方向發展的體制和機制保障，但并不意味著直接參與園區的具體運營管理，其適宜的角色是指導和監督，指導和監督的目的在于保證園區按照既有的發展目標建設和運營，促進園區形成集群化發展的內在機制。
（二）企業化和可持續性是謀劃國家廣告產業園區運營模式體制和機制的基本考量
企業化指的是園區的運營主體應是規范注冊的企業機構，其職能是服務于園區內企業的正常運行和園區總體上的集群化演進，保證國家資金的規范使用，在國家資金扶持結束后建立自我經營、自我積累、自我投入、自我發展的有效機制。國家廣告產業園區的運營企業大體有三種類型，一是政府國有企業，二是民營企業，三是國有企業與民營企業組建的股份公司。這些運營企業服務園區的方式既有免費項目、低價項目，也有一般性商業項目，既要讓這些企業享受到園區獨有的服務和優惠，也要獲取一定的經濟回報用以維系運營企業的日常運行和發展需要。
目前，國家資金扶持的三年時間已經結束，那么，負責園區正常運行和集群化發展的運營企業所需的自我維系費用和服務費用從何而來呢？房屋出租？服務收費？投資公司獲利？如果沒有有效的獲利來源，怎么維系和支持園區的持續性發展呢？這可能是國家廣告產業園區運營模式建構中最為關鍵的問題。所以，各國家廣告產業園區必須找到持續性的、有效的盈利模式和開發模式，否則園區硬件建成之后的正常運行將難以為繼。
（三）地方特色和比較優勢是國家廣告產業園區運營模式建構的基礎
運營模式之所以有模式之說，就是指殊途同歸，企業選擇不同的運營模式都有可能取得運營的成功。即使同類企業，也可以有不同的成功的運營模式。問題的關鍵是成功的運營模式既要符合企業所屬產業的基本規律和特點，也要符合企業自身的特點。
對于國家廣告產業園區來說，成功的運營模式一是要符合廣告產業、廣告產業園區和國家廣告產業園區的特點和基本要求（比如國家廣告產業園區的地位和性質要求運營機構中不能缺少政府部門，廣告產業園區的行業和組織特性要求發揮廣告行業組織的作用等），二是符合該國家廣告產業園區的資源等實際狀況，有利于園區發揮自身的特色和優勢。
海南國家廣告產業試點園區的運營模式非常突出的一個特點就是園區承接海南特有的藍色（海島旅游）和綠色（熱帶農業）產品的市場化、品牌化業務，分別委托給不同的園區廣告企業來完成，既形成了園區廣告服務的特色和業務特色，促進了廣告企業的發展，同時也有了濟來源。陜西國家廣告產業園區利用地處西北經濟中心和鄰近中亞地區的區位優勢，和吉爾吉斯共和國政府緊密合作，成為該國在陜西的商務代表處和留學服務中心，該產業園區還在吉爾吉斯共和國首都合作開辦商業銀行等，形成了獨具特色的運營模式。
園區運營盈利模式范文第2篇
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園區運營盈利模式范文第3篇
十八屆三中全會提出：“建立透明規范的城市建設投融資機制，允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營。”這為我國今后很長一段時間里在基礎設施或公共服務領域實行PPP模式提供了綱領性文件。
目前基礎設施業務面臨的市場形勢
傳統模式的困境。一是地方政府債務高企，BT模式實施受到一定限制。近年來，由于地方政府大量采用建設一移交（BT）模式建設基礎設施，導致了地方性債務高筑。國家審計署2013年底公布的《全國政府性債務審計結果》顯示：截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務108859.17億元，審計結果同時表明，BT模式是債務資金的第二大來源，融資平臺公司是政府舉債的第一主體。為有效防范財政金融風險，保持經濟持續健康發展和社會穩定，地方政府將控制BT項目舉債規模，BT項目市場明顯萎縮。
二是優質高速公路BOT項目稀缺，競爭日趨激烈。最近十幾年，國家公路建設飛速發展，截止2012年底，國家高速公路建設完成6.80萬公里，已完成國高網規劃目標的79%，主干網絡建設基本完成。在剩余21%中，多數是連接線或支線，且大部分規劃于西部邊遠地區，車流量無保障，往往需要爭取到政府補貼才具有投資價值。部分規劃在東部發達地區的線路，由于收費標準較低（比如浙江省目前小型車通行費費率仍為0.4元／公里）、單公里造價高，自身的盈利能力堪憂。因此，未來的高速公路BOT市場，優質項目稀缺，競爭日趨激烈。
新型城鎮化帶來的機遇。2014年3月的《國家新型城鎮化規劃（2014～2020年）》對城鎮化的各項指標提出了具體要求，基本公共服務、基礎設施、資源環境這幾方面的各項指標將大幅提升，未來這幾方面投資需求巨大。財政部有關領導在講話中提到：新型城鎮化帶來的投資需求約為42萬億元。鑒于新型城鎮化的巨大資金缺口與地方債務高企這一矛盾，2013年底開始，財政部牽頭的相關部委以各種方式力推PPP模式在基礎設施建設中運用。
基于目前基礎設施投資業務的市場形勢、新型城鎮化帶來的廣闊市場以及國家層面對PPP模式的推崇程度，未來我們要想在基礎設施領域繼續取得驕人的成績，需要對PPP模式深入研究，抓試點、立標桿、找成功經驗，以便抓住國家力推以PPP模式搞基礎設施建設這一歷史機遇。
新形勢下運用PPP具體操作模式的思考
十八屆三中全會對新型城鎮化提出了具體要求： “推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、‘產業和城鎮融合發展”，可見產業是新型城鎮化的先決條件。同時，在新經濟環境下，全球產業的重組與調整、全國范圍內的產業升級改造、為解決“北上廣”等特大城市資源和環境不堪重負而提出的產業轉移等形勢，為以產業為依托的產業運營提供了歷史性機遇，產業運營在新型城鎮化推進過程中有廣闊的市場前景。
產業運營，是指以產業為基礎、由工業類用地或物流／倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造、研發辦公、倉儲配送、商貿物流、生產業等產業價值鏈上相關環節的新型形式：從表現形式上，主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲／商貿物流園及相關的生產配套設施等產品，同時，產業運營的模式可以復制到旅游、養老、文化等產業。操作方法如下。
投資合作基本架構。以PPP模式投資的產業綜合體項目，不同于傳統的單體投資項目，它是多個項目組合的項目群，在實際投資中，往往是一、二、三級開發聯動。
通常情況下，可包含以下主要流程：投資人或投資人組建的聯合體（按需求整合相關企業），參與政府組織的投資人（合作伙伴）招標投標，中標后與政府共同組建項目公司，項目公司取得政府授予的特許經營權后，根據產業定位，對區域實施整體策劃、規劃、設計，并成立相應的開發分公司或部門，針對各項具體的開發內容實施投資開發、招商、運營，打造一個區域內的產業綜合體，使區域內相關產業從無到有、從零散到聚集，從而實現區域整體價值的提升、區域地塊及物業的升值，而投資人則從各級開發中獲得相應的利潤。投資合作架構如圖1所示。
圖1是基本的合作架構，在實際操作過程中，對某項單體的開發項目，是否需要單獨簽訂投資開發協議，需要和政府方深入溝通并以合同形式約定。
運營模式。傳統工業園的運營中，園區的服務更多的是企業自己組織或社會零散提供的形式。而新型產業綜合體運營模式中，運營商作為政府的授權企業，為園區的入園企業提供一站式服務，統籌協調組織園區內各類資源，實現集約化管理，提高服務質量，提升服務檔次。并通過產業鏈的完善和集約，提高入園企業產品附加值，其模式見圖2。
盈利模式分析（價值實現方式）。PPP模式投資運營的產業綜合體，不同的開發階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結合的投資組合，各階段的利潤來源能為項目帶來持續穩定的現金流。整個項目的盈利組成分三大部分，如圖3所示。
此類項目，投資人除獲得正常的投資收益外，還獲得項目的施工總承包利潤（價差收益），同時，該模式能在項目啟動后2～3年內產生現金的流入，緩解資金壓力。實際操作中，應根據項目的實際特點，結合項目所在地的政策及項目公司的資金情況，合理選擇土地出讓與項目公司自身開發的比例，合理選擇二級開發中物業的租售比例。根據宣傳、招商進度合理地把握各開發環節的投資節奏，以實現利潤最大化。
目前國內成功的產業綜合體投資項目中，投資商依靠前期介入規劃、與政府的良好合作關系及在園區內的主導地位，享受了極高的土地紅利，為二級開發帶來了可觀的利潤，成為了投資商的主要利潤來源，但該項利潤受土地政策的影響較大，有較大的政策風險，前期經濟測算時不應抱過于樂觀的態度。
退出機制。產業綜合體的委托開發是一個長期的合同關系，在合同設計時應設計好合理的退出機制。退出分主動退出和被動退出，被動退出指發生了不可控制、無法挽回的風險，或項目干系人中有重大違約行為，導致項目難以為繼，項目按協議約定的條款由政府方接手，屬于風險管控的范疇。這里主要討論主動退出，一般情況，主動退出主要是指項目投資經營方因自身發展需要，主動選擇轉讓、二次融資等行為。主要有如下常規辦法：一是股權轉讓，直接將項目轉讓給有意向的專業公司經營；二是利用房地產信托投資基金（REITS）等資本運作的手段，將持有物業資產證券化，從而實現實質上的退出；三是持有同類物業整體打包上市，實現實質上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項目中被普遍采用。
PPP模式實施企業運營項目關鍵要素
PPP模式投資的產業綜合體項目具有長期性、復雜性、綜合性等特點，要成功實施一個這樣的項目，應重點關注以下方面。
產業科學定位。產業定位是產業綜合體投資運營的靈魂，能否結合當地的資源稟賦、政府的長期規劃、國家產業升級和產業轉移的宏觀形勢，作出科學合理的定位，直接決定了項目的成敗，通常產業定位應綜合考慮國家、區域經濟發展等宏觀因素及區域人才、人文、政策支持等微觀岡素，并結合以上因素分析項目的發展潛力、經濟產出、政策支持、配套服務需求、用地需求、社會效應等要素，結合當地資源稟賦，對項目產業作出合理科學的定位。
優惠政策（政府支持）的爭取。優惠政策包括稅收、土地、人才引進、公共服務（醫療、教育等）等各個方面。政策的支持力度，直接關系到運營商招商的難易程度，關系到人才、企業聚合的源動力。因此，在投資決策的各階段應充分考慮優惠政策的力度，在招商中應加強宣傳。
建筑規劃、設計質量的把關。規劃、設計能否很好地體現出產業的定位，實現決策時候確立的定位意圖，對園區的持續招商有決定性影響。同時，建筑規劃、設計的質量直接關系到后期的園區環境品質，關系到客戶（企業、個人）的使用體驗，因此，項目前期應選擇國際、國內一流的規劃、設計單位，并對其產出質量嚴格把關。
招商及持續招商。產業運營商以產業運營為核心、以打造產業集群為重點、以產業資源做競爭力。產業的招商、引進是岡區運營的核心工作。產業的定位準確與否、地方政策的支持力度、園區建筑規劃、設計的質量，最終都將直接影響到運營商的招商。同時，從運營商內部來說，投資決策前應詳細分析自身在投資行業內的資源優勢（也有可能是政府的資源優勢或者當地的資源稟賦），著重打造招商團隊自身的能力，注意主導性企業的引進（或者直接考慮整合主導型企業參與產業綜合體的投資運營）。
投資運營商自身能力的打造。PPP模式投資產業綜合體，不同于以往的單體項目，它是多類型、多個項目組成的項目群，因此，投資運營商是否具備相關的能力，是項目能否成功實施的關鍵。這些能力應包括以下方面：資本運作、各類項目投資管理、招商、銷售等，作為單個企業來說，不可能具備整個項目各個環節需要的專業能力，因此，整合相應行業內相關資源的能力也就顯得尤為重要。
對PPP模式的幾點建議
PPP模式能緩解地方政府債務，提高公共產品和公共服務供給的效率。同時，PPP模式具有長期性、復雜性等特點，投資風險較高，在決策時應加強風險的識別和管控。對投資人來說，BT模式慣有的“短平快”可能會一去不復返，優質的BOT項目稀缺，PPP將會是未來的市場方向。這需要投資人能轉變觀念，適應新的市場環境，基于公司未來的發展，建議如下。
一是在國家相關政策環境及全國產業升級、產業轉移的大趨勢下，以產業運營為核心的產業綜合體投資具有廣闊的市場前景。其短、中、長期投資結合的特點也符合公司發展的定位要求。建議公司抓試點、抓可復制項目，為公司進入這一領域奠定基礎。
二是建議公司加強自身相關能力的培養，加強規劃、招商、行業運營等方面的資源整合能力及靈活度，為公司進入新興的市場提供組織保障。
園區運營盈利模式范文第4篇
[關鍵詞]遼寧省；物流產業；模式；競爭優勢
[中圖分類號]F207；F252.24 [文獻標識碼]A [文章編號]1672-2426(2011)10-0044-03
一、遼寧省物流產業集群發展現狀
物流產業集群是指聚集在某一特定的區域內，以交通運輸樞紐設施(如港口、機場、鐵路貨運站、公路樞紐等)、科研開發組織(物流技術、物流信息平臺的研發等)、管理部門為依托，以第三方物流企業為核心，運輸、倉儲、裝卸、包裝、加工配送、物流信息及其相關制造、流通企業在空間上的集聚現象。擁有完備的物流基礎設施，分工協作關系明確，競爭優勢明顯的物流園區是物流產業集群的表現形式。
近年來，遼寧省物流產業集群發展突出表現為物流園區的發展，為了能夠反映全省物流園區的地理位置分布與本地經濟發展水平之間的關系，現將遼寧省分為三大經濟區域進行分析。一是沈陽經濟區，包含沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺、阜新八市；二是遼寧沿海經濟帶，包含大連、丹東、錦州、營口、盤錦、葫蘆島六市；三是遼西北經濟區，包含阜新、鐵嶺、朝陽三市。需要注意的是，三大經濟區的城市有交叉，如營口既屬于沈陽經濟區又屬于遼寧沿海經濟帶、鐵嶺與阜新既屬于沈陽經濟區又屬于遼西北經濟區。
1.從物流園區的數量看，截至2010年6月底，遼寧省物流園區總數是52個，其中：已經運營的物流園區12個，占物流園區總數的23％；在建的物流園區13個，占物流園區總數的25％；規劃中的物流園區27個，占物流園區總數的52％。(見表1)
2.從物流園區分布看，全省三大區域中，沈陽經濟區有物流園區25個，占物流園區總數的42％；遼寧沿海經濟帶有物流園區29個，占物流園區總數的49％；遼西北經濟區有物流園區5個，占物流園區總數的9％。(見表2)
3.從物流園區開發方式看，遼寧省物流園區開發建設方式可以劃分為三種方式：一是政府提供優惠政策，企業投資；二是政府與企業共同投資建設；三是企業根據市場需求建設。現有資料表明，政府提供優惠政策，企業投資的物流園區最多，有32個，占物流園區總數的61‰政府與企業共同投資建設的物流園區15個，占物流園區總數的29％；企業根據市場需求建設的物流園區5個，占物流園區總數的10％。(見表3)
4.從物流園區投資建設主體看，遼寧省物流園區開發建設過程中，投資建設主體呈現多元化的趨勢，既有國有及國有控股企業、民營企業，也有外商投資的企業；建設資金來源既有自有資金也有銀行貸款。調查顯示，民營及民營控股企業參與投資建設的物流園區數量最多，其次是有國有及國有控股企業參與出資建設的物流園區。口’另外，少部分物流園區由外商直接投資。
5.從物流園區占地規模看，按照我國物流園區等級劃分，遼寧省數據統計如下：物流園區占地面積在5平方公里以下的40個，占物流園區總數的76.9％；占地面積在5－10平方公里的5個，占物流園區總數的9.6％；占地面積在10平方公里以上的7個，占物流園區總數的13.4％。(見表4)
6.從物流園區運作情況看，物流園區的盈利模式中，有多種收入來源。調查顯示，遼寧省物流園區的主要收入來源，一是庫房貨場租金；二是辦公樓租金、配套設施租金和物業管理費；三是所屬物流企業增值服務費、設備租金、土地升值后出租或出售、稅收優惠以及國家撥款獲得的收益等。
總之，在已運作的物流園區中，基本具備簡單的能為企業自身業務服務的信息管理系統，與本地區重點產業和交通樞紐聯動較緊，但信息化和專業化物流組織服務水平還不高。調查表明，進駐園區的企業類型、數量各有不同。人駐物流園區的企業和實體中，物流公司和商貿企業數量較多，且相對持平；生產企業、快遞公司、銀行服務機構及其它機構的數量占比相對較少；部分臨港型物流園區中貨代公司數量較大，這與其依托港口的功能定位相符合。
二、遼寧省物流產業集群發展的競爭優勢
近年來，遼寧省物流業得到了較快發展，物流服務體系進一步完善，產業規模不斷壯大，已形成了以沈陽、大連為中心的物流綜合服務網絡，為全省經濟發展奠定堅實基礎。
1.地理位置優越。自然地理環境可以決定產業集群的形成，也是物流產業集群形成的重要資源。遼寧地處東北地區最南部，是東北經濟區和環渤海經濟區的重要結點，具有東北亞地區核心地帶的獨特區位優勢，擁有大連、錦州、營口、丹東等幾大港口，鐵路、公路、航空、管道、水運等海路空運輸體系較為完善，是重要的物資集散地。如，東北地區大量貨物都通過公路、鐵路經遼寧運往華北、西北等地；遼寧又是東北地區唯一的沿海地區，承擔著東北地區的貨物海上運輸。截至2009年末，遼寧省鐵路營業總里程3962公里，公路營業總里程100380公里，其中高速公路2833公里，擁有各類生產性泊位320個，集裝箱專用泊位25個，民航通航線路達到250條。
2.物流產業發展形成了一定規模。2009年，全省交通運輸、倉儲及郵政業增加值790億元，占第三產業增加值的14.9％，占全年生產總值的5.2％，比上年增長6.9％；全年各種運輸方式完成貨物周轉量7751億噸公里，比上年增長10.2％；貨運量133010萬噸，比上年增長11.2％。其中鐵路貨運量18262萬噸，增長5.0％；公路貨運量105088萬噸，增長13.1％；水運貨運量9651萬噸，增長4.1％；航空貨運量9萬噸，下降9.4％。全年港口貨物吞吐量55513萬噸，比上年增長13.8％，其中集裝箱吞吐量812.2萬標箱，增長9.2％；外貿貨物吞吐量14197萬噸，增長17.7％。
物流基礎設施項目建設步伐加快，一批物流園區、物流中心、保稅物流中心已經投入營運。其中沈陽沈北綜合物流產業園區、錦州渤海臨港物流產業園區、鐵嶺東北物流城等已粗具規模。大連大窯灣保稅港區一期、遼寧近海東北亞國際保稅物流中心、營口港保稅物流中心等已封關運營。遼寧電子口岸平臺已經運行，為全省“大通關”奠定了基礎。
物流信息化程度不斷提高，現代物流信息網絡發展較快。以大連口岸物流網、錦程物流網、中國物流聯合網、沈陽物流公共信息阿為代表的物流信息網絡體系已具雛形。部分物流企業建立了物流信息系統，采用GPS、條碼等技術，有效提高了物流信息化水平。
現代物流服務能力增強。近幾年遼
寧省引進和培育了一批現代物流企業。以錦程國際物流集團為代表的民營物流企業已發展成為國內物流知名企業，國內外知名物流企業如馬士基、普洛斯、寶供也相繼進駐遼寧，帶動了全省物流企業營運服務水平的提高，服務功能向高附加值、多元化方向發展。
物流裝備制造業有了長足發展。沈陽和大連兩市已形成物流裝備制造業集群，沈陽金杯、沈飛、新松、大船重工、大連重型機械、大連中集等已成為我國物流裝備制造業的重點企業。以沈飛的自動化倉庫設備和新松機器人的AGV、物流自動實驗裝置為代表的高科技含量產品，已達到國內領先水平。
3.產業集群與物流園區的良性互動。目前，遼寧省擁有鋼鐵、石化、裝備制造、汽車及零部件等優勢產業集群；擁有大連、營口等臨港產業集群；擁有縣域經濟中的瓦房店軸承產業集群、法庫瓷磚產業集群、岫巖玉器產業集群、大石橋鎂制品產業集群等特色產業集群。產業集聚功能和輻射力明顯增強，這些產業集群的動態發展，在空間上集聚了大量物流需求，進而為物流園區的發展提供了必要條件。由于物流園區擁有完善的運輸、倉儲、配送、信息管理等物流基礎設施，必然推動不同類型物流企業在物流園區內的集中布局。
4.東北區域經濟一體化促進了物流集群的形成。沈陽經濟區一體化程度加強，促進省內物流業發展。遼寧沿海地區與內陸地區的經濟聯系日趨緊密，東北地區物流領域在政府層面的合作已經啟動，大連、沈陽與長春、哈爾濱簽署了《關于共同加快物流業發展的戰略合作協議書》，共同打造四城市物流大通道，發展東北地區物流網絡體系。通過物流、倉儲、配送等的信息一體化，加快建成公共信息平臺，形成管理協調機制，促進區域物流一體化發展。
5.政府大力扶持和積極規劃。物流產業集群的形成是物流市場發展到一定階段的產物，也是政府積極扶持的結果。國家發改委、商務部等九部委出臺了《關于促進現代物流業發展的意見》，“十一五”以來，遼寧省和各主要中心城市政府都制定了《現代物流發展規劃綱要》，如遼寧省《關于促進全省現代物流業發展的意見》，《沈陽市現代物流產業發展規劃》等。遼寧省把現代物流業列入全省十大主導產業之一，著力打造“一圈兩區三帶五中心”的物流產業發展空間布局，即“一圈”是指以沈陽為中心的沈陽經濟區物流發展圈，“兩區”是指遼東半島沿海物流發展區和遼西物流發展區。“三帶”是指遼寧沿海物流產業帶、沈大物流產業帶和錦朝阜物流產業帶，“五中心”是指沈陽東北地區物流中心城市、大連東北國際性物流中心城市和錦州、營口、丹東區域物流中心城市。這些政策及措施必然引導全省物流產業向現代化、規模化、信息化及集群化方向發展。
由此可見，遼寧省現代物流業戰略地位不斷提升，遼東半島沿海地區以建設大窯灣保稅港區為重點，打造大連東北亞國際航運中心；沈陽經濟區以建設沈陽東北物流中心為核心，培育現代物流產業集群；遼西地區以建設區域性商貿物流中心為基礎，建設中蒙俄國際物流服務體系。
三、遼寧省物流產業集群發展模式選擇
根據遼寧省現代物流業的發展現狀和特點，我們選擇五種物流產業集群發展模式進行探討。(見表5)
1.區位優勢型物流產業集群。由于區域的地理環境、資源稟賦、基礎設施、產業發展水平、交通、通訊等區位優勢，大量物流企業及相關組織聚集在某一地區發展。如沈陽、大連、錦州、營口、丹東等五個區位優勢明顯、基礎設施完善、物流規模較大、市場發育良好的物流樞紐城市，可以打造成區位優勢型物流產業集群。
遼寧應以沈陽、大連為核心，按照城市所在區位、交通運輸貨流方向分別確定各具特色的物流園區，向東北區域及全國輻射。沈陽是遼寧省省會城市，是遼寧的中心，也是東北地區的中心，承擔著東北地區大部分物資的中轉、集散任務，沈陽應以區域物流為重點，以鐵路集裝箱貨場為依托，以集散鐵路和公路貨物為主。大連要建設港口區位優勢型物流產業集群，應以大連港為主要區域物流中心，以其他港口為輔助物流集散地，形成以大連港、錦州港、營口港、丹東港等為基礎的港口型物流帶。錦州建設遼西國際物流園區，以公路、鐵路、海運貨物集散為主；丹東建設國際物流園區，以公路、鐵路貨物集散為主；營口建設營口口岸物流園區，以海運貨物集散為主。
2.園區型物流產業集群。物流園區是物流企業賴以生存和發展的土壤，也是多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，具有一定規模和綜合服務功能的物流集結點。在各地規劃建設的各類物流園區基礎上，遼寧應在制定“十二五”規劃時，考慮建設重點物流園區及物流項目(數量再研究)。如在沈陽、大連、盤錦等物流樞紐城市，可以考慮建設綜合性物流園區；如在沈陽、大連、營口、丹東等地各類開發區，可以考慮建設專業型物流園區，形成各具特色的園區型物流產業集群。
3.產業主導型物流產業集群。遼寧省要建成四個產業主導型物流產業集群：一是沈陽、大連已形成裝備制造業物流產業集群，沈陽金杯、沈飛、新松、大船重工、大連重型機械等已成為物流裝備制造業的重點企業。二是以撫順、遼陽為重點面向石油化工產業的物流產業集群。三是以本溪、鞍山為重點面向鋼鐵產業的物流產業集群。四是以沈陽北部地區、鐵嶺、撫順、本溪、遼陽、鞍山為重點面向農業及農產品加工業的物流產業集群。
4.產業關聯型物流產業集群。由采購業、配送業、運輸業、倉儲業等構成的物流供應鏈，使區域內物流企業通過分工與協作，形成功能完整的物流鏈，在交易過程中密切合作，為顧客提供全面的物流服務的同時，實現規模生產和專業化分工，獲得外部經濟效應。
5.區域協作型物流產業集群。遼寧應構建省內省外、國內國際的橫向協作物流產業網絡體系。目前，大連、沈陽與長春、哈爾濱簽署了《關于共同加快物流業發展的戰略合作協議書》，共同打造四城市物流大通道，發展東北地區物流網絡體系。與此同時，要加緊建設錦州、阜新、蒙古、俄羅斯遠東地區物流通道，錦州、朝陽、蒙古、俄羅斯遠東地區物流通道，沈陽、丹東、平壤、首爾、東京東北亞國際物流通道。
四、結論
從全球范圍看，現代物流業已成為國民經濟發展的基礎，其發展程度成為衡量一個國家或地區綜合競爭力的重要標志之一。現代物流業作為一種先進的企業組織方式和管理方式，對于優化資源配置，提高經濟效益，轉變經濟發展方式，發揮重要的作用。
從經濟發展趨勢看，物流業發展必然走向集群化，只有全面認識物流產業集群發展的條件和模式，才能對其運行及發展進行正確引導。由此，在對遼寧省物流產業發展現狀分析基礎上，結合本省區域經濟特點及比較優勢，重點提出了區位優勢型物流產業集群、園區型物流產業集群、產業主導型物流產業集群、產業關聯型物流產業集群和區域協作型物流產業集群五種發展模式，這對遼寧省物流產業的發展決策是非常有益的。
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