宏觀調控的方式
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宏觀調控的方式范文第1篇
摘 要：自2010年4月17日了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，也就是所說的“新國十條”，對于遏制房價過快上漲問題從明確各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責、堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監管等五方面提出了要求后，直到現在政府一直在控制房價的過快增長，但是效果并不是特別明顯，由此又引發了社會對政府職能對于房地產市場宏觀調控的思考。
關鍵詞：政府職能；房地產市場；宏觀調控
縱觀我國房地產市場，從1984年開始發展房地產業至今，經歷了起步、積壓和房價快速增長三個大的階段，尤其近幾年房價的增長速度更是與人民的收入增長不相符。
一、房價過高增長過快的原因
在人們的生活水平不斷提高的進程中房地產市場隨之迅速發展，與此同時商品房價格也在隨之迅速增長，對我國房地產市場和整個國民經濟的健康發展形成了嚴峻的挑戰，從而受到社會的普遍關注。那么房價短時間內過快增長房價過高的原因究竟是什么呢？
（一）房地產市場利益鏈條太長
房屋是房地產市場中的最終產品，我們知道價格是商品價值的貨幣表現。在實際中一種商品的定價是由其內在成本加上合理的利潤呢來確定的。在房地產開發的過程中，房價的確定也要遵循這一原則，但是在整個房地產開發過程中由于利益鏈條太長以至于使房地產開發的成本提高，最終使房價增高。
首先是建設用地，在我國現行的土地制度下，要取得土地的開發建設權利要從政府手中買得土地的開發利用權，由此政府成了這一利益鏈條中的第一個利益主體；其次，在開發過程中需要建筑工人，那么可能將工程發包出去，在這個過程中一層層的“包工頭”又成為一個利益主體；再次，樓房在建設過程中需要各種材料，如沙、石、水泥、鋼材、水電暖配套材料等等，有的還會涉及到各種各樣的內飾裝修材料，那么這些材料的生產商、銷售商等有成為鏈條中的一些利益主體；最后，開發商在銷售過程中自己成為鏈條中的最后一個利益主體。如此一來，房價在如此多的利益主體利益的趨使之下，使房價節節攀升。
（二）商品房供求關系決定
房屋價格也是由供求關系決定的，從需求角度看，改革開放以來，我國經濟快速增長，人均收入不斷提高，城市化程度不斷提高，城市人口不斷聚集，導致對城市住房需求增加。再看供應競爭的情況。本來嘛，房價上升，激勵上升，供應增加，包括土地在內的生產要素供應增加，此乃市場經濟應有之義。可這是自由競爭機制下供應行為的邏輯，我國現行的土地流轉制度與完全的自由競爭機制還有一定的差距。目前，我國現行土地制度規定，農業用地要轉化為工商業用地，中間必須收歸國有，再由國家將土地批租出去（就是把土地的使用權拍賣出去），才能完成農業用地到工商業用地的轉化。但是目前一方面土地轉讓價格不合理，使得農業用地不能順利轉化為工商業用地，導致商業用地供應不足。另一方面從政府拍賣工商業用地的角度看。在土地拍賣過程中，房地產開發商拍到的土地價格較高，拍買到的土地數量自然就下降了，這個環節又導致了住房用地供應不足。土地供應不足導致了商品房供應不足。
（三）投資性購房和投機性購房大量出現
在供求關系本來就已經失衡的情況下，又出現了大量的投資性和投機性購房。由于政策影響，房地產市場攀升，一些人借機囤積房源、轉手獲利的一種特殊的團隊投資性購房行為，炒高了房價。還有以房養房的投機購房行為。經濟學家羊慧明在“投機性購房比例過高，樓市調控應轉向局部‘退熱’”一文中指出一線城市的房價暴漲主要是由投資、投機性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投機性購房比例占30%-40%左右，早已大大超過投資性購房比例應控制在15%以內的警戒線，內地房地產市場的主要問題是投資、投機性需求過熱。
二、政府職能對于房地產市場的作用
在市場經濟體制下，政府平時不該干預市場經濟的自由發展由市場自己調節，可當市場失靈時無法調節社會產品總供給和社會總需求失衡問題時，那就該由政府的經濟政策解決這一問題了。我國房地產市場出現的問題可能需要調動國家的宏觀調控職能來解決了。穩定物價是我國宏觀經濟調控的四大目標之一。所以國家對于房地產市場的宏觀調控應當從價格調控方面入手。
（一）充分落實限購政策的實施
雖然限購作為一項政策，在調控城市房價過快增長上是一劑立竿見影的良藥，并且實施限購政策也并不是一個長久之計。但是在一定意義上對于炒房和投機性購房者以不小的限制，對于短期內遏制城市房價過快增長起到一定的積極作用，所以要暫時全力貫徹落實。
當然限購的目的是平衡已有商品房與需求的關系，可是限購雖有立竿見影之功，但沒有根治之能，也只是治標不治本。要從根本解決還是要從根源入手。一方面，在需求上要是經濟趨緩，城市化與工業化進程減慢，使房地產需求下降；另一方面，在供應上，完善現行土地流轉制度，降低土地流轉費用，用以增加土地與房地產供應，穩定下降住房價格。但是經濟趨緩，城市化與工業化進程減慢，使房地產需求下降是不可能的也是與改革開放發展經濟目的相左的，所以我們應注重第二個方面的改革。
（二）加強經濟適用房、廉租房的建設與落實
近年來的報道保障房建設成績不容樂觀，部分城市開工率很低。經濟適用房和廉租房等保障房對城市居民來說是相當重要的。在農村，農民可以根據需要和條件申請宅基地建造住宅來滿足自己的住房需求，可是在城市，城鎮非農業戶口居民既無申請國有土地建筑住宅的權利，又無申請農民集體土地建筑住宅的權利，所以政府建設經濟適用房和廉租房一方面是便民利民工程，另一方面也是在宏觀上通過“計劃”的方式對房地產市場的調控。
（三）利用貨幣政策對房地產市場調控
中國人民銀行作為中華人民共和國的中央銀行，在國務院領導下，制定和執行貨幣政策，防范和化解金融風險，維護金融穩定。貨幣政策其中就包括信貸政策，通過對買方貸款的規定限制已有房人對購買房屋的限制來規整房地產市場，調控房價。對于信貸政策的規定可以模仿個稅的分級累進制，就是依據買房人已有的房屋數目決定首付金額和貸款利率等。當然這一措施存在一個缺陷就是需要房屋登記機構等其他部門的配合。
（四）稅收調控保證總供給與總需求的基本平衡
稅收政策是現代政府干預、調控經濟的政策工具，并且稅收本身具有的強制性、無償性和固定性，具有其他調控手段所不能替代的作用。一方面，通過稅收對國民收入分配進行調控，相應的提高免征額、合理的確定納稅等級以更好實現社會分配公平，增加低收入群體的購買力。另一方面，通過稅收調節社會總供給與總需求，對于房屋購買者的征稅同樣可以模仿個人所得稅的超額累進征收，對于多套房的征稅高于或遠高于多套房的稅率；另外對于繼受的房屋的征稅方式又可以模仿購買多套房征稅方式或進行“差額稅率”等其他方式。從而保證社會總供給與總需求的基本平衡。（差額稅率：指房屋繼受人將房屋所有權轉移給政府，政府給予繼受人低于市場價又高于實際占有房屋并繳稅后所得利益，使繼受人更大的獲取利益，政府將房屋投入市場增加供給量并將售出獲得的收益沖抵應收稅收。）（作者單位：中國礦業大學（北京）文法學院）
參考文獻
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宏觀調控的方式范文第2篇
(一)住房價格宏觀調控采取的措施
近年來政府為調控住房價格相繼了一系列宏觀調控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應、增加住房供應、建設保障房等多種措施。其中，既有尊重市場機制和利用價值規律的措施，如增加居住用地有效供應、增加住房供應等;又有行政強制性干預的措施，如實施政府指導價、實施限購令等。從各項政策的社會影響來看，政府指導價、限購令和稅收調節尤其引人關注。其一，政府指導價不是由政府制定商品房交易價格，而是由各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持住房價格基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺的國十條實施細則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個城市也相繼實施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權宜之策。其三，稅收調節是指以稅收的杠桿作用調節和引導社會經濟運行，其作用也有局限性，主要受到諸如調整領域、調整方法、課征深度、價值規律、投資環境等因素的影響。
(二)住房價格宏觀調控措施的法律依據
上述住房價格調控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據，是大政府背景下行政權過分膨脹的典型表現，需要防止在住房價格宏觀調控的幌子下越權和濫權，防止損害社會公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房價格宏觀調控的法律依據。首先，關于增加居住用地有效供應問題，相應的法律依據主要包括《土地管理法》,《物權法》,《城鄉規劃法》。其次，關于稅收調節，國家出臺的宏觀調控政策表述為:繼續實施差別化的住房稅收政策、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用等，稅收調節的法律依據包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關于政府指導價，其法律依據主要為《價格法》。但所出臺的政策又具有很強的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細則加以落實。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調控的依據，在層層落實的過程中產生了把法律束之高閣的后果，無法發揮法律在宏觀調控中的應有作用。
二、住房價格宏觀調控限制條件解析
(一)住房價格宏觀調控政策自身存在的問題
這主要表現在政策出臺過于頻繁，同時前后政策之間重復率過高兩個方面。下面對宏觀調控政策中影響住房價格的幾個關鍵性措施加以對比。通過同項對比可以看出住房價格宏觀調控政策整體上存在的問題:第一，國家宏觀調控政策的出臺時間比較密集，而這些政策又幾乎都面對同樣的問題如何抑制住房價格漲勢?說明政策的出臺缺乏應有的調研和深思熟慮，政策的有效性在實踐中沒能得到應有的體現。第二，通過前后政策之間的同項比較可以看出，政策的關鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創新性表現。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的關鍵性措施
政府宏觀調控過程中的保障房建設、限購令、信貸調節和稅收調節等關鍵性措施，因為缺少配套制度的保障，均沒有產生預期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會征信和聽證程序，經常在政府內部被私相授受。據悉，2012年全國查處保障房違紀違法問題340件，有382人受到責任追究。主管官員監守自盜嚴重削弱了保障房的宏觀調控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房價格，然而限購令很難對剛性需求產生影響;同時，在炒房客己經有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調節，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場規律的做法，而且違背社會公平。因此，信貸調節的功能也在逐步弱化。最后，稅收調節無論對于開發商而言還是對于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產生抑制買方市場的效果。
三、住房價格宏觀調控所引發的爭議
(一)保障房之爭
保障房之爭主要圍繞四個問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項惠及窮人的社會政策。然而由于其建設規劃和分配方案都是政府關起門來搞，所以經常被管理者私相授受，很多保障房實際上落進了富人的腰包。住房和城鄉建設部部長姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監守自盜仍屬監管工作的重點。二是質量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤空間小，開發商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監管，從而產生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財政部一再強調:保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設中，建設資金的籌措和建設用地拆遷到位，是兩個突出的難點，卻是不爭的事實。
(二)限購令之爭
限購令頒布實施后引發了廣泛的社會爭議，爭議主要圍繞兩個問題展開:一是限購令對住房價格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發商、專家、學者爭論的多么激烈，實際情況卻是住房價格繼續上漲:根據國家統計局的最新數據顯示，2013年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個;除溫州外，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房價格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機購房，在穩定住房價格方面發揮了一定作用;另一發面，它的存在違背了市場經濟發展規律，在控制住房價格過快增長方面治標不治本。
(三)稅收調節之爭
稅收調節政策自應用之日起便引發了廣泛的爭議:政府以調控住房價格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學者卻認為稅收與住房價格無關，許多開發商甚至提出了稅收推高住房價格的觀點。的確，在土地財政的背景下，稅收調節實際上產生了增加財政收入的效果是不爭的事實，但也進一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。
四、住房價格有效調控的基本要求
(一)程序合法
依法治國的要義在于權力制約和人權保障，如果權力得不到有效制約，人權保障也就是一句空話。政府在住房價格調控政策制定和實施過程中均存在濫權問題。從政策出臺的程序來看，既沒有征求社會意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會理解和支持，在一片質疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內容來看，按照《立法法》的規定，稅收基本制度屬于全國大常委會職權范疇，政府無權決定稅收的開征或加征。而在住房價格宏觀調控政策中，政府直接決定了稅收調節政策，明顯屬于越權行為。從政策落實情況來看，增加土地供應應當依照憲法、土地法等法律進行，而實際情況卻經常是開發商在被征土地上動武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實施強制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權法等法律于不顧。因此，應當在宏觀調控中格外注意政策合法化問題，防止濫權所造成的以身壞法的后果。
(二)目的正當
對住房價格宏觀調控政策提出這樣的限制主要出于兩點考慮:第一點，政府是高住房價格的受益者。有分析指出，土地壟斷價格過高增加了住房建設成本，土地出讓收入成為政府財政收入的主要來源，被稱之為土地財政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財政收入對比中得到證實。國土資源部2010年2月公開的數據顯示，1999年2008年十年間，全國土地出讓收入累計5. 3萬億元，其中多數為2004年土地出讓實行招拍掛以來所獲得。第二點，政府在住房價格宏觀調控中充當了裁判員的角色，這也是其把住房價格調控政策定位在打壓買方市場的根本原因。運動員和裁判員的雙重身份是住房價格宏觀調控乏力的主要原因，由此應該強調宏觀調控政策目的的正當性。
宏觀調控的方式范文第3篇
關鍵詞：房地產；宏觀調控；市場規模；實證分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009 ― 2234（2017）04 ― 0077 ― 03
一、房地產市場規模的發展現狀
房地產行業是我國的支柱型產業，具有很強的聯動效應，房地產業的規模擴張，可以促進國民經濟的增長。但當房地產業過度擴張致使市場過熱時，可能會導致投資過度集中，房價迅速攀升。根據國家統計局公布數據，我國房地產開發投資額從2000年的4984.05億元增長到2015年的95978.85億元，15年間增長了近20倍，年均復合增長率為21.79%。從政府的角度來說，房地產業的發展需要建立在滿足人民生活需求的基礎上。當市場規模的過度發展導致房價過高時，政府需要采取措施加以限制，消解投資過熱的現象，使房價水平回落到合理區間。本文從政策作用機制角度出發，分析我國政府對房地產市場規模的調控影響，根據實證檢驗結果進行評價，并提出相應的政策建議。
二、影響房地產市場規模因素的文獻綜述
目前對影響房地產市場規模因素的研究主要側重房地產市場規模與地區人口發展的關系，房地產市場規模與城市化的關系，房地產市場規模與經濟增長的關系等方面。
在房地產市場規模與地區人口發展因素方面，龍奮杰、吳公牛2003）利用我國31個大中城市2000年末的數據建立多元線性回歸模型，證明直接影響房地產投資的人口因素中暫住人口對房地產投資的重要影響〔1〕。何薇、章恒全（2014）選取經濟、社會、政策機制等三方面的驅動因素進行主成分回歸分析，證實人口發展對房地產投資存在顯著的驅動作用〔2〕。
在房地產市場規模與城市化因素方面，趙朋（2006）從理論上分析了房地產投資增長的兩種效應對城市化水平影響，并通過一般均衡模型證實了房地產投資與城市化的正相關關系〔3〕。張立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省際面板數據進行實證研究，結果表明：全國層面上，其他影響因素一定時，空間城市化和資本城市化對房地產開發投資的影響遠大于人口城市化〔4〕。
在房地產市場規模與經濟增長因素方面，黃忠華、吳次芳等（2008）采用1997-2006年我國31個省市的面板數據，證明全國及區域層面房地產投資能夠引起經濟增長，并且相互影響〔5〕。潘濤、李敏等（2015）利用2000-2011年全國31個省市財政支出、房地產投資和經濟增長的有關數據進行實證，研究表明房地產投資對經濟增長具有明顯的促進作用〔6〕。
根據以上研究結果，房地產市場規模的發展受多重因素的影響。而從我國產業發展的環境來說，政府宏觀調控不可忽視。要全面總結房地產市場規模的影響因素，則需要結合對政府宏觀調控作用的分析。
三、房地產市場規模主要政策作用機制
政府應對房地產規模過度擴張時，主要運用金融政策、土地政策、稅收政策等手段，調節相關的市場需求狀況、土地獲取渠道、資金融通渠道，將行業的投資發展速度維持在合理程度，保證房地產行業的產品及價格能夠貼合民生需求。
在市場需求狀況中，購房者的需求受信貸稅率等政策調控的影響。政府可以通過金融政策對個人住房貸款的投放量和額度進行調節，調控房地產企業的回籠資金量，影響房地產企業的發展規模。在稅收政策方面，政府通過實行差別化稅率，放寬首套房征稅額度，提高二套房等的征稅額度，以此擠出投機性需求。購房者消費資金是房地產企業后續運轉資金的重要來源，通過政策調節購房者需求，可以起到控制房地產企業開發投資規模的作用。
在土地獲取渠道，一般有“招拍掛”的方式〔7〕。為防止大型房地產企業過度囤積土地，政府通過調控土地供應量、用地途徑，抑制土地儲備過熱。另外，房地產開發企業還會通過兼并重組來擴充土地占有量，實現規模化擴張。針對這種情況，政府通過制定并購重組規范來調控房地產行業的并購行為，合理分配土地資源。
在資金融通渠道，房地產企業融資主要來自銀行貸款。一方面，政府運用信貸政策調整銀行貸款利率、額度，調節整體融資環境，使房地產行業的融資規模合理化，防止資本過于集聚在房地產行業；另一方面，加強對融資來源的監管，限制非法渠道的資金進入房地產業融資范圍，保證調控政策的實施效果。
四、多重政策影響房地產業市場規模的實證分析
結合上文，我國政府為實現房地產行業健康發展、資源配置效率提高的宏觀調控目標，運用了稅收、土地、金融等主要政策對房地a業的投資規模和發展規劃進行引導性調控，保證房地產業市場規模的合理發展。接下來對政策影響房地產業市場規模的效果進行實證分析。
（一）變量數據的選取及單位根檢驗
本文收集了2007年到2015年的全國性季度數據，原始數據均源自中國建設銀行網站以及中經網統計數據庫。本文采用Eviews 8.0來進行格蘭杰因果檢驗〔8〕。
政策方面，房地產稅收政策調整選取全國房產稅收入（簡稱PTR）進行表示；土地政策選取房地產開發企業土地購置面積（簡稱LPQ）作為政策變量；金融政策選取1-5年中長期貸款利率（簡稱LIR）作為變量。本文選取房地產開發企業投資完成額（簡稱RI）代表房地產市場規模，進行分析。
為了消除變量數據的異方差性，變量中的比率指標均乘以100，再對所有變量取自然對數，增加數據的穩定性，接下來的模型論證均采用經對數處理后的數據。
采用ADF檢驗法對4個變量展開單位根檢驗，判斷各時間序列數據的平穩性。檢驗得知，4個量均為一階單整的數據，可以假設變量之間存在協整關系，接下來對這些變量展開協整性檢驗。
（二）協整性檢驗
本模型的構建涉及到4個變量，因此采用Johansen檢驗法進行協整檢驗，檢驗結果如表2。
根據表2內容所示，在5%的顯著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四個變量之間存在著2個協整關系，這說明了房產稅收入、土地購置量、中長期貸款利率與房地產投資額之間存在著長期穩定的經濟關系。
將變量在檢驗中的協整系數標準化，可以得到如下方程式：
方程式體現了變量間的長期均衡關系，即房產稅收入和土地購置量對房地產投資額產生正效應，而中長期貸款利率則對房地產投資額起負效應。并且根據方程，房產稅收入對房地產投資額的助推作用即影響系數最大，土地購置量次之，中長期貸款利率的影響作用最小。
（三）格蘭杰因果檢驗
結合單位根檢驗和協整檢驗結果，4項變量指標均為一階單整時間序列，并存在協整關系，因此進行格蘭杰因果檢驗，顯著性水平取10%，滯后期取1-4，檢驗結果如下文。
據檢驗結果的F統計量和P值，對于PTR，僅在滯后1期時，PTR是RI的格蘭杰原因；對于LPQ，在滯后1-4期時，LPQ是RI的格蘭杰原因；對于LIR，僅在滯后4期時，LIR是RI的格蘭杰原因。
也就是說，在相對較短的時期里（滯后1季），上一季房產稅收入與土地購置量是影響當季房地產投資發展的因素；在相對較長的時期內（滯后4季），房產稅收入、土地購置量、中長期利率三者與房地產投資額之間存在著顯著的影響。結合上文的協整方程式，從長期來看，稅收、土地、金融等政策都影響著房地產開發投資規模，并且政府在信貸等金融方面的調控會抑制房地產規模發展，而短期來看，政府在稅收、土地方面的調控對房地產規模發展的效用更為顯著。
五、政策建議
實證表明，政府宏觀調控能夠對房地產市場規模起到相應的調節作用。其中，稅收政策和土地政策能在短期內實現一定的調控效果，也存在著長期效應；而結合金融政策，可以長時間的維護政策目標，起到理想的政策效果。
由此，本文從稅收政策、土地政策、金融政策等宏觀調控方面出發，提出以下政策建議：
第一，完善稅收政策，適當調整稅收優惠政策。政府在彌補保有環節稅負空缺時，應減輕流通環節征稅額度，促進住房資源的合理流動，以保證房地產開發與存量周轉相結合，使市場規模控制在合理的水平內。同時，在房地產業發展過程中，若出現投資過熱現象，政府應適當取消土地增值稅、個人所得稅等優惠政策，減少投機行為產生的便利條件。
第二，合理規劃土地供應，實現土地的有效供給。政府應加強土地供應規劃，注意與城市規劃結合。合理供應住房建設用地同時，根據住房市場的去庫存分化現象，進行分類調控，結合現狀提升一二線城市土地供應量，減少三四線城市土地供應量。并根據當地供需狀況擴大相應住房建設用地供應計劃，以最大限度的實現政策目標。
第三，靈活運用利率杠桿，加強監管房地產企業的資金周轉。政府應加強銀行融資監管力度，對開發商項目貸款按低中高檔類型住房進行區分，對于中低檔住房實行利率優惠政策，對高檔住房提高利率，并按情況擴大差別力度。同時，結合房地產業的發展現狀分類調控，采取諸如提高一線城市信貸首付，降低三四線城市的首付比例等措施，提高政策調節的針對性。
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宏觀調控的方式范文第4篇
在各項調控政策的作用下，2012年3月份，國房景氣指數為96.92，比上個月回落0.97點，跌至連續33個月的新低。目前，房地產市場整體處于低迷狀態。
土地市場現狀。一季度全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環比減少43%，同比減少51%。樓面均價為1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度擴大3個百分點。
住房市場現狀。3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市增至38個，新建住宅銷售價格同比下降0.7%；一季度商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點。
房地產企業現狀。由于商品房市場交易低迷，現金流問題導致一些開發商破產。今年以來，北京、武漢以及四川等地，已有上千家房企從樓市“消失”。其中，北京473家，武漢200家，四川省423家。而錦繡天地房地產開發有限公司、瑞達實業投資有限公司、順德廣德業房地產公司等直接向政府申請破產保護。
二、住房市場發展趨勢的基本判斷
基本判斷一：嚴控住房投資性需求，支持自住型住房需求，是今年樓市調控的主方向。
國家實施宏觀調控政策以來，已經取得了一定的效果，但難掩調控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依據各地實際對調控政策進行了適度調整，若不考慮首套房貸利率方面的微調，約有18個城市從不同角度對政策進行了微調；其中，廣東佛山、成都、上海等松綁限購和安徽蕪湖對購房者減稅的政策很快被中央勒令叫停；但馬鞍山對自住性住房需求的補貼，常州、南京、吉林等城市放寬公積金使用政策、上調貸款額度等，中央政府則未有表態。
由此可見，嚴厲調控住房市場投資性需求，支持自住需求成為我國住房市場調控的主方向，這種調控的主方向在未來一年中將不會變動。
基本判斷二：限購政策會走向普通商品住房市場的限購，而放開非普通商品住房市場。
不難發現，限購政策的目標是在保障普通居民住房消費需求的前提下抑制投機投資性需求，即限價政策充分注重住房的消費屬性。住房消費屬性（即不管是租還是購，一戶家庭應有一套住房居住）優先得到滿足，是限購政策立論的現實基礎。因此，以一戶一套住房作為我國住房體系的基本政策取向，其內在的邏輯推演則是，普通住房市場限購可能是未來住房市場的一種核心價值取向。需要注意的是，此處普通商品住房是90平方米以下的住房。在強調住房消費優先性的同時，并不排斥住房資源的投資屬性。因此，一戶一套住房消費應局限于居民基本住房的需求，這是居民基本居住權以及土地公有制內在決定的，也是我國土地資源極其有限所決定的，這就需要對普通商品住房市場進行長期限購。
而對非普通商品住房，則應發揮其消費屬性與投資屬性的雙重功能，由居民自行選擇；顯然，發揮住房的投資屬性也是解決當前居民資金流動性過剩而無投資渠道的現實需要。當然，放開高檔住房市場，取消限購政策，并不等于不調控高檔住房市場。吸取國外房地產泡沫崩潰所產生各種問題的教訓，需要政府通過稅收、金融手段進行調控，防止住房市場出現系統性金融風險。
基本判斷三：限貸政策會細化為首套住房與非首套住房家庭、在普通商品住房與非普通商品住房的差別化信貸政策。
我國住房體系的價值取向可表述為：“低端有保障、中端有支持，高端有調控”。而“一戶一套住房”政策就是對中端收入人群的支持政策，保障住房資源盡可能地配置到需要居住的家庭，即“限購”政策就是一種支持政策，顯然是“一戶一套住房”政策的細化政策；當然，“一戶一套住房”需要更多與之相配套的細化政策。
因此，在信貸政策方面，需要通過差別化的信貸政策支持中端人群，調控高端人群，可具體體現為：對購買首套住房的家庭，且購買普通商品住房的人群，在信貸中，從首付成數、信貸利率等各個方面給予優惠政策，支持其購買自住住房的行為；對購買首套住房，且購買非普通商品住房的家庭，也應從首付成數、信貸利率等各個方面給予優惠政策，但應與購買普通商品住房的人群區分開來；對已擁有自住住房的人群，應限制其購買普通商品住房，也應限制其貸款購買普通商品住房，若購買非普通商品住房，則可從首付、利率調節其投資行為，促進非普通商品住房市場健康平穩發展。
當然，實際運作中，政府在可區分的情況下，可對改善性需求人群給予適度的優惠措施，但應與購買首套商品住房的家庭區分開來。
基本判斷四：住房價格回調后，會走向平穩上升的通道，但房企的超額利潤可能會結束。
房價回調是政府的決心，否則政府的公信力將受到民眾質疑。另一方面，投機投資性需求的炒作下，房價也確實太高了，已偏離其真實價值，與居民支付能力相去甚遠。因此，在“限購”、“限貸”政策的作用，投機投資性需求已被擠出，房價必然回調，與居民真實支付能力相協調，實現其真實價值的回歸。
然而，房價在長期來看必會走向平穩上升的通道。一方面，這是居民收入增長的必然結果，也是各地城市公共設施建設物化到周邊房價中的結果，是其真實價值的上漲。另一方面，我國依然面臨住房總體性短缺問題。根據國外經驗，整體住房市場套戶比在1.1～1.2之間，市場房價將處于穩定狀態。而有住建部官員透露，目前套戶比約為0.8，而中國社科院倪鵬飛教授測算的數據顯示，2010—2020年，我國需新增住房面積約108億平方米，以一套住房90平方米計算，約需1.2億套房；而2020—2030年，需新增住房面積約119億平方米，約需1.32億套，到2030年，套戶比估計達到1.2。因此，有強勁需求的支持，房價會依然處于上升通道。再者，政府真正以“一戶一套住房”為住房市場的基本政策取向，在以普通住房為主體的住房市場，房價必然與居民住房支付能力相協調，實現房價的平穩增長。
在上述判斷基本正確的前提下，我國房地產開發企業整體上的高額壟斷利潤可能將會結束。
宏觀調控的方式范文第5篇
（一）我國房地產稅制體系構成
我國稅制中與房地產直接相關的稅種有土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、營業稅，間接相關的有企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅。進一步又可按是在流轉環節還是保有環節進行劃分，具體分類如表1所示。本文主要研究的是包含多個稅種的房地產稅制體系。
其中，保有環節征收的稅種有房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅;流轉環節征收的稅種有土地增值稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。
（二）現狀分析
1.房地產稅收入比重低
根據對我國1994到2012年房地產稅收收入統計數據的分析，專門針對房地產設置的五個稅種―房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅的總稅收收入從1994年的129.27億元增長到2012年的10088.26億元，占稅收總收入的比重由1994年的2.55%上升到8.6%。盡管房地產稅收逐年增長，其占稅收總收入的比重也逐年增加，但是其比重仍然偏低（如表2所示）。2006年到2012年房地產稅收占地方稅收總收入的比重逐漸增加，但2012年其僅占地方稅收總收入的21.32%，在地方稅中的地位并不顯著。而且與其他國家相比，這一比率也明顯偏低。由此可見我國房地產稅收收入規模偏小，目前還難以滿足成為地方稅主體稅種的需要。
2.存在重復課征現象
我國對保有環節的房地產征收房產稅，其中從租計征的房產稅與營業稅類似，存在重復課征，這使得房產稅既有財產稅的特種，又兼有行為稅的特征。從租計征的房地產不僅要繳納房產稅、營業稅，還要繳納個人所得稅、企業所得稅、城市建設維護稅、教育費附加、城鎮土地使用稅等，綜合稅負較高，不僅拉高了稅務機關的征稅成本，而且催生了偷逃稅現象，房產租賃的地下交易滋生。另外，房地產交易環節征收的契稅與產權轉移書據的印花稅存在重復課征，有失公平。
3.“重流轉、輕保有”問題嚴重
我國房地產稅收體系中，涉及房地產交易環節的稅種較多、稅負較重，而涉及房地產保有環節的稅種僅有房產稅一種，而且僅涉及經營性住房，上海和重慶試點的房產稅改革方案的效果也差強人意。根據李波、張誠彬（2012）對我國2001到2011年房地產稅收收入統計數據的分析，我國房地產流轉環節的稅收負擔率從2001年的12.90%增長到2011年的20.70%，而房地產保有環節的稅收負擔率由2001年的0.10%增長到2011年的0.40%[1]。
流轉環節稅負過重、保有環節稅負過輕帶來的問題是：一方面，房地產開發過程中的稅負較高，從而提高房地產開發成本，拉升房地產價格，加重消費者的購房負擔;另一方面，房地產保有成本低，房產閑置現象明顯，流轉率低，空閑房產得不到有效利用，還催生了投機性購房現象。
二、產權視角的房地產稅制缺陷分析
我國學者在產權對房地產稅的影響上基本達成一個共識，即我國的產權制度不明晰對房地產稅的征管產生了阻礙作用。因此應當改革、完善現行房地產產權制度，為開征房地產稅創造先決條件。[2]
（一）我國產權法律基礎薄弱
現行《房產稅暫行條例》規定，“房產稅由產權所有人繳納”。而我國土地歸政府和集體所有，不屬于購房者，因此房地產稅的征收缺乏法理基礎。目前我國的城鎮居民住房的形式多樣，分為商品房、經濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等形式。在農村地區，土地的集體所有還是一個模糊的概念，農村宅基地和農用地權屬關系也是混亂不清。除此之外，我國很多企業、部門、事業單位的用房，均存在著產權不清、產權與使用權分離的情況。有大量房屋只有使用權而沒有產權。在實際的征收管理過程中，按照房屋產權人征稅的困難很大，相當一部分稅款是由使用人在繳納。作為一種財產稅，房產稅從理論上講應當向房屋的產權人征收，但就目前來看，明晰產權關系尚有相當大的困難，更不用說向產權人征稅。但我國的基本國情是處于并將長期處于社會主義初級階段，對土地所有制進行改革不僅不切實際，而且有悖社會主義性質，還可能會導致嚴重的經濟和社會動蕩，因此不能從土地所有制開始改革，應當將稅收制度作為切入點，以適應現階段的社會制度。
（二）納稅人界定不清晰
房地產稅制改革的另一個重點是納稅人的界定問題，即應向使用人還是所有人征稅。如果分析一些主要國家的土地制度，就會發現房地產稅的納稅人與該國的土地所有制有非常密切的關系。土地私有制國家一般規定房地產的所有人為納稅人，而實現土地公有制的國家中，房地產的使用人為納稅人，而處于經濟轉軌的國家（如波蘭、捷克和愛沙尼亞），兩者兼而有之。[3]我國在未來開征房地產稅時，可以考慮借鑒經濟轉軌國家的做法，分別對實際使用人和房產所有人征稅，使征稅橫向公平。
（三）房產稅與土地出讓金、城鎮土地使用稅重復
