房地產財稅管理
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房地產財稅管理范文第1篇
【關鍵詞】房地產 土地增值稅 清算 注意事項
一、甲供材料定義、分類和產生原因
“甲供材料”大部分存在于建筑、工程領域，指的是建設單位（下稱甲方）與承包方（下稱乙方）約定，由建設單位（甲方）提供施工所需的材料。主要包括：1.一般建筑材料與設備。如鋼筋、水泥、商品混凝土、防盜門等。2.裝飾材料，如裝飾玻璃、外墻面磚、涂料、裝飾石材等。3.甲供設備，如電梯、中央空調等。
之所以產生甲方提供材料（即甲供材），主要在于建筑工程關系國計民生，如果出現重大質量事故對甲方來說有可能會面臨滅頂之災。同時工程造價金額巨大，動輒上億，材料價格提高一兩個百分點對甲方來說就意味著巨額損失。為有效避免乙方在材料采購中的以次充好、價格虛高及保證工程材料質量和降低成本的雙重考慮，在工程中才產生了對一些關鍵材料和設備由甲方提供的現象。
二、甲供材料相關法規
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十六條（除本細則第七條規定外），納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。
根據財稅「2006114號文的規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。所謂清包工指的是裝飾公司只負責派出施工人員進行現場施工，以及負責工地的管理，但是不負擔材料的采購，全部材料均由業主自行采購。
三、甲乙雙方甲供材料財稅處理方法
如何對甲供材料進行會計處理，目前并無明確的相關規定。在實務中，開發企業甲供材料的實際操作主要有兩種方式：即將甲供材直接計入開發成本（下稱方法一）或者將甲供材與施工單位作為往來結算，抵作工程進度款（下稱方法二）。
例：某開發企業委托施工企業建造一幢商品房，甲乙雙方的承包合同約定，該工程的主要建筑材料（混凝土、鋼筋）350萬、裝飾材料（外墻面磚、涂料）200萬、電梯150萬，三項合計700萬元由甲供，其余材料乙方自行采購，建筑安裝承包合同總造價（不含甲供材料）2300 萬。
四、財務會計處理
方法一，甲方將甲供材直接計入開發成本。即以銀行存款購入材料和設備時，根據采購發票和材料驗收單、入庫單。借：原材料700萬 貸：銀行存款700萬；根據領用通知單領用材料時，借：開發成本700萬 貸：原材料700萬。乙方不需要進行帳務處理，僅對收料情況作備查登記即可。
方法二，甲方通過往來結算處理甲供材（發票抬頭為甲方，非原票轉交代購材料）。即以銀行存款購入材料和設備時，借：原材料700萬 貸：銀行存款700萬；根據付款通知和結算單與乙方結算付進度款時，借：預（應）付賬款700萬 貸：原材料700萬。乙方的會計處理：根據甲方的結算單和驗收單、入庫單借：原材料700萬貸：預收賬款700萬，領用材料設備時，根據領料單借：工程施工700萬貸：原材料700萬。
五、稅務處理
方法一，甲方以增值稅普通發票入賬，不需要繳納建筑工程營業稅，甲供材料采購成本700萬計入開發成本，通過銷售開發產品后進行所得稅前扣除。乙方以甲供一般建筑材料（混凝土、鋼筋）款350萬+建筑安裝承包2300萬=2650萬元作為應稅營業額計繳建筑工程營業稅，裝飾材料（外墻面磚、涂料）200萬和電梯150萬不需要作為計稅依據計算營業稅。由于乙方僅對收料情況作備查登記，且甲供材料的普通發票抬頭為甲方并已經入到開發成本中，所以不能列支相關甲供材料成本。
方法二，甲方通過往來結算處理甲供材時，通過預（應）付賬核算，其經濟實質是甲方以外購材料抵賬。因此，甲方的稅務處理應該是給乙方開具增值稅普通發票，并按照小規模企業3%稅率繳納增值稅，甲供材料應納增值稅稅額為700*3%/（1+3%）=20.39萬。乙方以甲供一般建筑材料（混凝土、鋼筋）款350萬+建筑安裝承包2300萬=2650萬元作為應稅營業額計繳建筑工程營業稅，應納營業稅額為2650*3%=79.5萬，裝飾材料（外墻面磚、涂料）200萬和電梯150萬不需要作為計稅依據計算營業稅。同時乙方可根據甲方提供的材料發票列支相關甲供材成本并在稅前扣除。
六、甲供材料面臨涉稅風險及相關風險對策
（一）面臨的涉稅風險
1.多計成本風險
在甲方將甲供材直接計入開發成本時，如果乙方將甲供材金額開到建安發票內并提供給甲方時，存在甲供材料重復計入成本，從而因所得稅前重復列支成本面臨稅務調整和處罰。
2.漏繳增值稅風險
在甲方通過往來結算處理甲供材時，發現甲供材計入預（應）付賬時，存在不按照視同銷售行為繳納增值稅，從而形成偷稅風險。
3.多交建安營業稅風險
甲供材料一般是乙方繳納建安營業稅并在與甲方進行建安工程結算時由甲方實際承擔，根據有關規定，對裝飾材料（外墻面磚、涂料）和電梯、中央空調等設備是不需要計算繳納建安營業稅的，如不引起注意，會存在多交稅款的風險。
4.發票風險
如果甲方通過往來結算抵賬處理甲供材時沒有給乙方提供相關發票或者在將甲供材直接計入開發成本時沒有取得合規發票，將不能列支有關成本費用并因違反發票管理有關規定面臨稅務機關處罰。
（二）相關風險對策
1.多計成本
站在甲方角度，個人傾向于采用將甲供材直接計入開發成本，鑒于稅務機關對甲方供材關注建筑企業是否按照規定足額繳納了營業稅；開發企業是否重復列支成本，將材料發票重復列支。因此在與乙方結算和開票時，務必審核不應該結算甲供材料的成本，發票不應包含甲供材料金額。
對鋼材、水泥等一般甲供材料在工程招投標階段，應該向乙方明確甲供材料的種類、品名規格、數量、金額等事宜，工程總造價不應包括甲供材料。與乙方簽訂《工程承包合同》時，合同條款中應該明確約定：
（1）工程總造價不包括甲供材料金額；（2）甲方不再向乙方結算甲供材料價款抵作工程進度款；（3）甲供材料應該繳納的營業稅金及附加，由乙方繳納，并包含在本合同的稅金項目中由甲方承擔；（4）乙方在結算工程款項時，應向甲方提供在甲方工程所在地地稅主管稅務機關開具建筑業發票，金額不能包括甲供材料。同時提供繳納甲供材有關營業稅費的復印件。
2.增值稅涉稅風險
甲方應盡量不采用通過往來以甲供材抵賬的方式，或者采用取得甲供材發票時開具抬頭為乙方，并原票轉交乙方的代購形式，避免被國稅機關認定為視同銷售繳納增值稅的風險。
3.多交建安營業稅
《營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定，甲供裝飾材料、甲供建筑設備是可以不繳納營業稅的。因此，甲方在審查乙方的工程結算時，要審核是否包含了這一部分的營業稅金及附加款。甲、乙雙方在簽訂建筑業合同時，應該將裝飾合同與其他建筑業施工合同分開簽訂，避免將裝飾業勞務簽成一般的建筑業施工合同，避免多交建安營業稅的風險。簽訂裝飾工程合同應注意：（1）合同名稱：應該是“×××裝飾工程施工合同”，而不能是“×××購銷合同”“×××加工合同”（2）在進行招投標時，對承包方應要求其具有相應的裝飾施工資質；（3）合同中應明確具體的包清工和甲供材料的金額和構成內容；（4）裝修裝飾業包括從事對建筑物的內、外裝修和裝飾的施工活動。從理論上講，可以將門窗、粉刷、內部裝修、屋面防水等都作為裝飾工程范圍。
4.發票風險
根據有關規定，未按規定取得的憑據，不得在稅前扣除。因此甲方要加強發票管理，建立相應的企業內部發票管理規定，在將甲供材直接計入開發成本時嚴格按規定取得增值稅普通發票，通過往來以甲供材抵賬時應及時給乙方開具發票，杜絕收據、白條等不合格票據入賬，避免因為發票風險。
參考文獻
房地產財稅管理范文第2篇
關鍵詞 營改增政策 房地產開發企業 財務管理 稅務管理
在我國經濟轉型期間，營改增政策的提出，不僅優化了我國稅收制度的結構，而且還有效地避免了重復征稅現象的出現，對國民經濟與社會之間的協調發展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產開發企業想要保證并提升企業財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產開發企業進行更好的轉型升級。[1]
一、營改增政策的概況
營改增政策是我國稅制改革的重要內容，其主要是將企業應該繳納的營業稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業稅，而且還包括有產品增值后產生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經覆蓋各行各業，主要包括交通運輸業、現代服務業、鐵路運輸業、電信業、建筑業、金融環保業以及不動產業等。在營改增政策實施以前，我國房地產營業稅的稅率為5%，建筑行業營業稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據財政部與國家稅務局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中的相關規定要求，房地產和建筑行業的營業稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業與房地產業的經營和發展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產開發企業財務管理和稅務管理的影響。
二、營改增政策的實施對房地產開發企業財務管理的影響
在房地產開發企業的財務管理中，營改增政策的實施對其產生了諸多影響，主要表現在以下幾個方面：
（一）對房地產開發企業負債表的影響
固定資產作為房地產開發企業經營發展過程中的重要組成部分，其一旦發生變動會直接影響到房地產開發企業的整體結構，從而影響到房地產開發企業的資產負債表的數據波動。從營改增政策實施以來，房地產開發企業固定資產的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產開發企業除去本身應繳納的營業稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產開發企業的資產負債金額得到降低，而其內部的流動資產與負債的比重則會提升。同時，從長遠發展來看，營改增政策的實施還推動了房地產開發企業自身的發展規模，對其發展制度的建設還能起到完善的作用。
（二）對房地產開發企業利潤表的影響
從現階段來看，營改增政策的實施對房地產開發企業利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產開發企業的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產開發企業來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產開發企業能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業發展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產開發企業的原值稅金，而稅金金額和企業成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產開發企業經濟效益的增加還起到了一定的促進作用。[3]
（三）對房地產開發企業現金流量表的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業現金流量表的影響主要體現在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產開發企業的各項投資受到不同程度的影響。房地產開發企業為了得到更好、更全面的發展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產開發企業的現金流出情況。因此，在保證資金穩定的同時，可以讓房地產開發企業有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產開發企業的現金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產開發企業的生產成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產開發企業的籌資活動受到了影響。在如今的房地產行業，各個開發企業之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產市場，企業就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產開發企業內部的現金流逐步壯大。但是，從長遠發展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業的負債金額。
三、營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響
在房地產開發企業的稅務管理中，營改增政策的實施對其產生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：
（一）對采購房地產建筑材料的影響
在房地產開發企業中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產建筑材料時，不僅要注意采購的數量，而且還要著重注意質量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘等。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據自己的需求開具相關增值稅的專用發票，若選擇一些規模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發票。因此，房地產開發企業在采購建筑原材料這一環節上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產開發企業的生產成本。[4]
另外，房地產開發企業在采購建筑原材料時，即使能夠開具發票，但依照我國現有的稅務法規定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響。因此，企業想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發票的情況下再對建筑原材料的質量和價格提出自己具體的要求。
（二）對房地產建設人力成本的影響
房地產開發企業在進行房地產工程的建設時，離不開人力資源。現階段，房地產企業的人力資源大多都是來源于農村的農民工，這些農民工在某種程度上解決了房地產企業人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產工程的成效獲得了一定的保障。但這些農民工由于沒有正規的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產開發企業在這方面也無法獲取增值稅發票。這樣不僅使得房地產開發企業的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產開發企業的生產成本。對此，可通過人力外包機構來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業發票來降低房地產開發企業的稅收支出，從而降低企業生產成本。
（三）對房地產稅務負擔的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產與建筑業的營業稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產與建筑業的營業稅就提升到了11%。以某房地產公司為例進行分析，假設該房地產公司的年收入為1000萬元，而生產成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規模較小的房地產企業而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產企業而言，只有進項金額大于營業收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業稅務負擔的作用。對于房地產企業而言，由于其本身特殊的性質，在稅務工作經常出現稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發生，在間接上也減少了房地產企業的稅收負擔，提升了企業的經濟效益。
總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產開發企業來說，不僅有利于企業稅負的降低，而且在一定程度上還能優化企業的財務管理體系結構。在提升企業核心競爭力的同時，對于企業未來長期的發展具有非常好的促進意義。
四、結語
本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發企業財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現在三個方面，即對企業負債表，利潤表以及現金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現在三個方面，即對房地產建筑材料的采購，對房地產建設人力成本以及對房地產稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產開發企業對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。
（作者單位為成都地鐵實業有限公司）
[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。]
參考文獻
[1] 高涵.“營改增”對房地產開發企業影響分析[J].全國商情（經濟理論研究）， 2015（21）：84-85.
[2] 陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016（09）： 62.
房地產財稅管理范文第3篇
一、房地產企業稅收籌劃的難點分析
從我國房地產市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產企業在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現在該行業的復雜性、財稅政策更新、行業的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產行業的復雜性房地產行業的明顯特點就是人才密集、經營活動資金密集，其經營項目的規模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導向的產業類型，與房地產項目建設當地的金融機構、主管部門、上下游產業以及政府部門都有著密切的關系。房地產企業的經營活動與內部的管理制度、管理水平有直接關系；同時，還會受到外界環境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產行業本身的復雜性，這將會對其發展產生很大影響，增加財務人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。
(二)財稅政策更新因社會經濟從原本的迅速發展逐漸轉向平穩的發展趨勢，房地產企業的發展受到的影響越來越明顯，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產企業使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發揮作用，可見財稅政策更新是房地產企業實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。
(三)房地產行業地域性特征房地產企業的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產稅等都屬于地方稅，與當地的經濟發展和政策關系密切。中央對財稅的調整做出宏觀調控，而各地方結合自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產行業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產企業的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發揮空間。
(四)籌劃專業性有待提升房地產行業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，尤其是需要在國家調控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務工作人員有較強的專業能力與素養。但目前房地產企業的財務工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業性。同時，房地產行業涉及的財稅工作涉及到交易環節、開發環節以及施工環節等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復雜，始終是房地產企業稅收籌劃工作的重要內容。因此，只有提高稅收籌劃的專業性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質量，增加企業的經濟收入，促進房地產企業發展。
二、房地產企業稅收籌劃的對策分析
(一)認真做好會計核算基礎工作會計核算基礎工作是保證房地產企業順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業開展稅務審核的關鍵性依據，而這一點需要以企業完善的內部控制管理與財務體系建設。如果會計核算都無法準確地反映出企業的真實情況，就需要面對稅務機關核查相關征收造成的影響，導致企業需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎工作，并突出核算的作用與價值。
(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形勢變化出現，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施[2]。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務機關工作流程我國的稅務機關掌握房地產企業的財務信息，利用企業報送的財務資料獲取并且積累相關數據，由此建立企業、行業的財務信息數據庫，將其走位評價房地產行業發展水平的重要依據。因此，企業需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應用大數據以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎上，逐步落實企業、行業財務信息數據庫的建設，消除稅務部門和企業之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關稅法中，明確住房建設、自然資源以及規劃等部門提供真實的信息，協助稅務機關合理征收土地增值稅。在熟悉稅務機關工作流程的基礎上，房地產企業有效運用稅收籌劃，有利于增加經濟效益，實現其經營目標。
(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產企業在使用稅收籌劃措施來提高經濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結合項目經費測算與稅收籌劃目標，實現統籌兼顧的經營。財務工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經濟指標的可行性，制定最優的經濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統籌規劃。合同是判斷涉稅性質的重要依據，也是稅務稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產企業的將供應風險和財稅風險，不利于保證經濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產企業需要做好涉稅事項的事前規劃工作。
(五)建立專門的企業稅管部門房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業的會計信息質量，進而使其成為企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高稅收籌劃在企業發展中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。
房地產財稅管理范文第4篇
關鍵詞：營改增；房地產企業；建議
2016年03月23日，財政部、國家稅務總局下發《關于全面推開營業稅改增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號），自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改增值稅（下面簡稱“營改增”）試點，建筑業，房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。“營改增”的直接目的在于以減少重復征稅、結構性降低企業稅負的方式，促進產業的升級與專業化分工，發展現代服務業。此外，稅收政策的變化將改變行業及企業的盈利水平，引發上下游企業間新一輪的價格博弈，進而在長期內改變行業的供求關系，對行業的競爭格局帶來深遠的影響。房地產行業作為此次改革中的重點和難點，備受關注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個改革的順利完成以及經濟的平穩發展。
一、“營改增”對房地產企業開發成本及稅負的影響
（一）對建筑安裝成本的影響
對房地產企業來說，建筑安裝工程是房地產企業上一環節企業，在“營改增”背景下，會給房地產企業帶來主要影響。建筑業存在許多特定的經營行使，“營改增”后不同的形式對稅負的影響也不同。
首先，建筑業多采用包工包料的形式，在提供建筑勞務的同時提供建筑所需的建筑材料。在原來營業稅的情況下，建筑業銷售貨物和提供建筑勞務，可以一起按3%的營業稅稅率繳納營業稅。如果納入“營改增”，因為購買材料的價款已經算入到開發商支付給建筑公司的費用中，這些材料應安照建筑業11%的稅率來繳納增值稅。這樣以來，稅負要比全部按建筑勞務征收的情況上升很多。
其次，一般納稅人為甲供材料的建筑服務，可以選擇適用稅率為3%的簡易計稅方法計稅。甲供材料是指施工合同中的甲方（即建設單位）自行采購材料提供給乙方（即施工單位）用于建筑、安裝、修繕、裝飾等行為，也可以指此種方式提供的工程用材料，乙方不墊付采購資金，材料發票交由甲方。這樣對于房地產企業來講，由于拿不到進項稅額抵扣的增值稅專用發票，會增加房地產企業的稅收負擔。
再次，建筑安裝材料的供應以及材料種類的“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，基本上開具不了發票或者增值稅專用發票，因此建筑業企業也無法抵扣相應的進項稅額。
最后，貸款貨款結算時滯性導致抵扣憑證無法及時取得。建筑業中普遍存在建設方、建筑方和材料供應商之間相互拖欠工程款、材料款的現象，導致相應收入的結算時間往往難以準確把握。而增值稅管理中對增值稅專用發票的抵扣期限又有180天的限制，因此，建筑企業很難在相互拖欠款項的情況下即時取得增值稅專用發票，會導致進項稅額無法抵扣的問題。
由于上述原因，建筑安裝的成本在不斷上升，建筑企業稅負增加后，只能將其轉嫁給開發商。而對自己有建筑部門或下屬建筑業的房地產企業來說，更是直接受損。
（二）對土地成本的影響
土地成本是房地產企業開發成本占比較大的部分，土地額獲得是通過政府的“招拍掛”的方式。現行政策規定房地產開發企業土地成本不計入銷售額，這樣就不用擔心房地產企業是否能拿到增值稅專用發票。當房地產開發商繳納房地產增值稅的時候，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。這個政策會有效地保證房地產開發商近對其增值的部分進行納稅。這對對錯企業來講是極好的，有助于其減輕稅負。
（三）對融資成本的影響
企業從銀行貸款等融資成本不能被納入扣除。在目前政策下，納稅人接受貸款服務時向貸款方支付的與該項貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中扣減，這樣將會增加房地產項目的融資成本，進而增加稅收負擔。
（四）對人工成本的影響
在房地產企業中，人工費通常占房地產總造價的20%―30%，從事房地產行業的勞務工作者大多為來自農村的農民工，而農民工和其他普通工作者有很大的區別。大部分勞動力都有專門的勞務公司統一負責管理，農民工則有很大的流動性，沒有專門的勞動公司進行管理，無法給房地產企業提供可抵扣的增值稅專用發票，所以會增加房地產企業的稅收負擔。
房地產業具有開發周期長、重資產、復雜化、資金占用量大等特點，相關政策制定部門在36號文的制定過程中考慮到了房地產業的上述部分特點，對房地產老項目和老不動產制定了相關過渡政策――一般納稅人銷售和出租房地產老項目和老不動產可選擇適用5%征收率的簡易計稅方法。如果考慮到增值稅的價稅分離原則，在此過渡政策下，短期內房地產企業增值稅稅負可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門力爭實現營改增平穩過渡的要求。但從長期來看，房地產新項目適用11%的稅率，且房地產開發成本中人工成本、融資成本的構成占據一定比重，在人工、利息支出不能帶來進項稅額抵扣的情況下，未來增值稅稅負可能有所增加。
二、在“營改增”制度下，房地產企業的改革對策分析
（一）房地產企業應對策略建議
1、重新評估房地產業稅負變化并對房地產老項目的計稅方法做出合理選擇
房地產企業目前的項目可能存在多種不同狀態，例如尚未開工，開工進度較為緩慢且預計后續會取得大量的進項稅額，開工過半但尚可取得較多進項稅額，接近完工狀態等。房地產企業應了解各房地產項目所處階段，判斷后續可能取得的進項稅額，預計未來銷售情況，從而測算房地產老項目的增值稅稅負變化范圍，對一般計稅方法與5%簡易征收率方法下的稅負結果進行比較，并結合不同計稅方法的管理要求，來選擇合適的計稅方法。
需要提醒的是，對于房地產企業一般納稅人，發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
2、銷售與采購的涉稅調整策略的制定
基于房地產市場的表現情況，結合房地產交易雙方的市場地位，實施必要的策略，以通過交易雙方的價格談判對不動產銷售或出租價格進行合理調整，實現增值稅稅負的合理轉移與分配。與此同時，在采購環節，應結合對房地產老項目計稅方法的選擇，盡可能的取得增值稅專用發票，增加可抵扣的進項稅額，從而有效地抵減增值稅銷項稅額，降低增值稅應納稅額。
3、對企業會計核算、稅務申報、發票管理進行重新梳理，形成增值稅管理手冊
根據會計制度中增值稅相關業務和科目的核算要求，結合目前的會計核算情況，識別財務系統的改造點及新增控制點，包括但不限于會計科目多級設置和調整、固定資產抵扣年限控制和固定資產進項稅額轉入和轉出操作等，就價稅分離進行準確核算，并為后續稅務申報提供數據支持。
建立增值稅發票管理體系，復核增值稅相關操作指引手冊、管理辦法及制度規范清單，識別需要進行修訂或者新增的內容，以完善增值稅操作手冊、增值稅發票管理手冊等。
（二）房地產企業需完善新的稅務籌劃機制
“營改增”后，房地產企業由繳納營業稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現了較大變化，比營業稅復雜的多，同時稅務籌劃的空間應該從開發成本、物質材料、勞動用工方面進行相應的擴大。稅務籌劃中要及時根據房地產企業“營改增”后的新變化，研究稅務籌劃的新思路，新方法。
1、簡易征收的稅務籌劃
根據財稅【2016】36號文件規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前開工建設的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。因此對于老項目，是選擇一般計稅方法還是選擇簡易計稅方法成了房地產企業的當務之急。
案例：某房地產開發企業2016年4月準備開工建設美麗城小區一期開發項目，預計開發收入10億元，建筑工程投資2.3億元，其他可抵扣成本0.7億元，土地成本4億元，銷售對象為居民個人，請分析是采用簡易計稅方法還是一般計稅方法更為有利。
首先找到兩種方式的稅負衡點：
設可以抵減的土地成本為X，開發收入為Y，假設建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例為30%
則：Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%
解：X=0.2197Y
X/Y=21.97%
即土地成本占到開發收入的21.97%時兩種方式稅負相同，超過這個比例適用一般計稅方法對房地產企業有利。
案例中40000/100000=40%，采用簡易計稅方法應繳納增值稅04762億元，采用一般計稅方法應繳納增值稅0.2973億元。
可見，采用一般計稅方法對房地產企業來說，稅收成本低。
2、甲供材的稅務籌劃
根據財稅【2016】36號文件規定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。那么，房地產企業與建筑企業簽訂建筑合同時，是采用甲供材還是乙供材更為有利？
某房地產開發企業預計2016年8月開工美麗城小區一期開發項目，建筑工程投資預算30000萬元，其中含工程材料鋼筋水泥等18500萬元，工程招標時是采用一般計稅方式還是甲供材稅收成本更低？
首先找到兩種方式的稅負衡點：
設可以抵扣17%進項稅的甲供材為X，建筑工程造價為Y
則：Y/（1+11%）×11%=X/（1+17%）×17%+（Y-X）/（1+3%）×3%
解：X=0.6035Y
X/Y=60.35%
即甲供材占到建筑工程造價的60.35%時兩種方式稅負相同，高于這個比例甲供材對房地產企業有利。
案例中18500/30000=61.67%，乙供材方式下房地產企業取得進項稅0.2973億元，甲供材方式下房地產企業取得進項稅0.3023億元。
采用甲供材對房地產企業來說，建筑工程取得的進項稅大于乙供材方式，對房地產企業有利。
上述兩個案例只是根據現行稅收政策進行理論上的分析，提供一個籌劃思路，具體到實務中，還要具體情況，具體分析，設計出最優籌劃方案。比如甲供材的稅務籌劃，還需要考慮建筑施工企業稅負情況，如果建筑方取得抵扣發票的可能性很小，當然其也愿意采用簡易征收，反之，如果甲供材使建筑企業稅負增加，也無法順利實施。
三、總結
我國社會經濟的快速發展，使得稅收政策發生了相應的變化，“營改增”政策是國家基于社會總體發展的需求而作出的一項科學決策。房地產企業在當前社會發展形勢下，逐漸呈現出競爭激烈化、稅務復雜化等的特點，這對房地產企業的自身長遠發展是十分不利的，“營改增”政策實施的最終目的是最大程度地降低社會稅負，對社會負擔和政府收入之間存在的矛盾進行有效協調，通過對稅務籌劃工作的科學合理規劃和實施，可以大大促進房地產企業的長遠穩定發展。
（作者單位：廣東財經大學）
參考文獻：
房地產財稅管理范文第5篇
關鍵詞：房地產公司；稅務風險；控制措施
房地產行業作為我國的支柱性行業之一，只有實現健康、快速發展，才能為國民經濟的有序運行提供可靠保障。面對企業全面實行“營改增”和金稅監管下的各類財稅風險，各個行業該如何采取有效內部控制措施防控企業的各個環節風險，避免不必要的損失，并運用風險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業的首要任務。對此，房地產企業應對各業務流程進行調整與完善，加大內部管理力度，注重提升稅務管理水平，最大限度降低稅務，從而有效規避各種稅務風險。
一、房地產公司稅務風險分析
（一）稅務風險管理意識薄弱
“營改增”政策雖然已經全面實行，但是很多房地產公司仍然缺乏風險防范意識，仍實行“粗放式”的經營管理模式。公司領導與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關注財務風險，忽視了稅務風險，這樣不利于自身的可持續發展。
（二）缺乏健全的稅務風險機構
很多房地產公司還未成立專門的稅務管理機構，也沒有安排專業的稅務管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔報稅的職責，未履行稅務風險管理職能。且一些房地產公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業素質不能滿足規定要求。
（三）稅務風險內部防控制度不完善
現階段很多房地產公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務人員與稅務機關溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務風險管理體系，無法及時識別稅務風險，缺乏對稅務風險評估、應對措施及控制、風險控制評價等環節。可見稅務風險控制過程中，加強內部管理，將防范措施做到位，是稅務風險控制首要任務。
（四）會計制度與稅法不統一
當前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產生了新的問題。在此背景下，財務人員需要認真學習、理解并掌握改革后的財務和稅務知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規定的差異協調好。這對財務人員提出了更高的要求，關系著對稅務風險的控制效果。
二、房地產公司稅務風險控制措施
（一）增強稅務風險控制管理意識
首先應在公司內部創建良好的稅務風險管理文化氛圍，公司領導要帶頭轉變自身的思想觀念，切實增強稅務風險意識，建立健全稅務風險管理體系，培養員工良好職業道德與專業素質，提高員工的風險防范意識。在實際工作過程中，財務部應根據各業務流程，制定相應的報銷制度，并進行全員培訓，強調各業務環節可能出現的稅務風險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務風險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務風險管理意識不斷增強。
（二）健全稅務管理體制
健全稅務管理體制是防范稅務風險的前提，應做好以下幾點工作：一、設置稅務會計崗位，由專業人員負責涉稅事項，明確職責權限。負責定期收集稅收政策并匯總上報，根據各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監督實施，加強與稅務部門溝通，保證稅務工作順利運行。二、成立合約規劃小組，合理分解項目成本，編制合約規劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執行、付款審核過程中的權限。編制采購、施工等關鍵環節合同模板，明確重要條款內容，減少稅務及法律風險。三、根據稅法規定做好納稅申報工作，避免出現錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務部應加強發票管理力度，為避免出現不合規發票的情況，應明確可抵扣進項，不可抵扣進項業務范圍，制定詳細的審核及付款流程，保證財務核算準確規范，促進稅收籌劃工作正常運行。
（三）完善內部控制管理制度
房地產公司企業組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理、合同涉稅、信息系統等各環節都可能出現稅務風險，為確保將所有稅務風險問題解決好，除增強風險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內部管理制度。房地產公司稅務風險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內部控制管理體系。在事前預防方面，應對公司組織結構進行優化，將各業務流程中的審批、執行、記錄、資料保管等職權分離，將不相容業務分離，形成權力制衡。
（四）加強會計核算實務與稅務風險管控
隨著營改增全面落地，國家稅務總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規定》的文件，同時，“金稅三期”系統的上線實施也使得稅務監管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎和會計科目設置，以及與之相關的納稅申報思路。其次財務人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務發生時間，及時申報納稅。項目開發過程發生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負責保管、認證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務人員既要熟悉營改增相關政策又要做好會計核算和申報工作，才能規避相關稅務風險。
三、結語
總之，房地產企業如果不及時解決稅務風險，將不利于自身的穩定發展。稅務風險存在于房地產企業所有業務活動中，需要企業領導提高重視程度，加大監督管理力度，將稅務風險控制在合理范圍內，方能保證經營管理工作更加安全。此外，房地產公司還要結合稅法政策變動情況，及時作出相應的調整，提升稅務風險控制能力，為自身的進一步發展創造更加有利的條件。
參考文獻：
[1]李軍.淺談房地產企業稅務風險及其應對策略[J].行政事業資產與財務，2014，(09):60-61.
