物業管理案例及分析

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物業管理案例及分析范文第1篇

【關鍵詞】 財務管理；財務預測與預算；有價值的創意；財務制度

21世紀是數字信息和財經主導的時代，越來越多的人認識到財務管理對企業的重要性。財務管理已貫穿于企業生產經營的方方面面，它是企業制定決策、實施決策的基礎和依據。要搞好企業財務管理，職業經理人必須充分認識和運用企業資金運動的規律，牢固地樹立財務管理的一些經典理念，然后才能靈活地付諸實踐、指導實踐。鑒于此，本文總結了企業財務管理中的一些經典理念并進行了案例分析，以供讀者借鑒。

一、預則立，不預則廢――樹立財務預測與預算的理念

財務管理，是指企業組織四大財務活動：籌資、投資、運營、分配，并處理四大財務活動中發生的諸多財務關系的一項綜合性的管理工作。財務管理的目標是實現所有者（股東）財富最大化。財務管理的實施步驟包括財務預測、財務決策、財務預算、財務控制及財務分析和考核。

財務預測是財務管理的首要環節，是指根據企業財務活動的歷史資料，并結合當前正在影響財務活動的若干個因素，運用科學的預測方法對企業未來財務活動的發展作出預測和判斷，最終找出未來財務活動發展變化的諸多可能性。然后在此基礎上作出應對各種可能變化的規劃或計劃，即編制財務預算。公司理財中一定要樹立起財務預測與預算的理念，要有防患于未然的規劃意識。理念是行動的先導，有備方能無患。下面先看幾則故事：

（一）扁鵲的醫術

魏文王問名醫扁鵲說：“你們家兄弟三人，都精于醫術，到底哪一位最好呢？”扁鵲答：“長兄最好，中兄次之，我最差?！蔽耐踉賳枺骸澳敲礊槭裁茨阕畛雒?？”扁鵲答：“長兄治病，是治病于病情發作之前。由于一般人不知道他事先能鏟除病因，所以他的名氣無法傳出去；中兄治病，是治病于病情初起時。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他的名氣只及本鄉里。而我是治病于病情嚴重之時。一般人都看到我在經脈上穿針管放血、在皮膚上敷藥等大手術，所以以為我的醫術高明，名氣因此響遍全國?！?/p>

（二）曲突徙薪

有位客人到某人家里做客，看見主人家的灶上煙囪是直的，旁邊又有很多木材。客人告訴主人說，煙囪要改曲，木材須移去，否則將來可能會有火災，主人聽了沒有做任何表示。 不久主人家里果然失火，四周的鄰居趕緊跑來救火，最后火被撲滅了，于是主人烹羊宰牛，宴請四鄰，以酬謝他們救火的功勞，但是并沒有請當初建議他將木材移走、煙囪改曲的人。 有人對主人說：“如果當初聽了那位先生的話，今天也不用準備筵席，而且沒有火災的損失，現在論功行賞，原先給你建議的人沒有被感恩，而救火的人卻是座上客，真是很奇怪的事呢！”主人頓時省悟，趕緊去邀請當初給予建議的那個客人來吃酒。

這兩則故事給了我們什么樣的啟示呢？一般企業的財務管理還是停留在“頭痛了才去醫頭、腳痛了才去醫腳”的事后控制階段，缺乏防患于未然的財務預測意識，導致的結果就是管理人員成天扮演“救火員”的角色，到處撲火，而一旦碰到特大火災，公司的所有財產就會灰飛煙滅；或者諱疾忌醫，等到病入膏肓才想到去看“企業醫生”，但往往錯過了治療的最佳時機。可見，事后諸葛亮于事無補，防患于未然才能從根本上解決問題。正確的管理思路應該是先從企業的戰略出發，規劃好企業的財務戰略，建立健全財務制度、預算管理制度和內部控制制度，按勝任力模型選擇合適的財務人員，加強財務知識的培訓普及工作，強化財務預測與預算的理念，做到事前有規劃、事中有控制、事后有分析，才能把財務風險消滅于萌芽狀態當中，為企業的健康發展保駕護航。

（三）麥道克報業的債務危機

英國《泰晤士報》的東道主，全球最大的新聞出版商盧伯特麥道克經營一個營業收入達60億美元的報業王國，該王國舉債24億美元，有146家債主。在西方經濟繁榮的經濟形勢下，雖然他的債務大、債主多，麥克道經營得力，一路順風。可是，禍兮福所依，福兮禍所存，就在20世紀90年代初經濟形勢衰退的苗頭剛露之時，麥道克報業王國幾乎被區區1 000萬美元的債務拖垮。原來，有一家小銀行貸給麥道克1 000萬美元，風聞其支付能力不佳，就通知麥道克要全額現金收回貸款，麥道克最初也毫不在意，認為籌措1 000萬美元輕而易舉，可后來實際籌措時竟然都遭到拒絕，最終，還是通過他的大債主花旗銀行，費了好大的周折對該小銀行施加壓力，要它到期續款，不得收回，麥道克才得以渡過難關。然而，他的支付能力的弱點已暴露在資金市場上。此后半年，他仍處在生死攸關的困境中，同時，他才充分認識到他的資金支付能力的低下，才采取措施進行調整和改善，最后終于擺脫了財務困境。

這個案例啟示我們：萬事都要做好預測和規劃，“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域”。即使企業處在高速發展的繁榮時期，也要充分預計各種可能出現的危機，并做好規劃，如果沒有預測或預測不到位，則“一棵稻草也可以壓垮一個巨人”，正所謂“預則立，不預則廢”。

二、有價值的創意可以增加企業財富――樹立“創新”創造價值的理念

財務管理的目標，是追求股東財富的最大化，尤其是追求股東財富的增加值最大。要使財富增加，關鍵是要創造價值。怎么才能創造價值？有價值的創意能有效實現財富的增加。先看兩則小故事：

（一）讓每磅銅的價格翻一萬倍

1947年，自由女神像翻新后留下了大量的廢料，美國政府為了清理這些廢料，向社會廣泛招標。但是由于美國政府出價太低，好幾個月過去了，依然沒有人應標。此時，遠在他國的一位猶太人聽說了此事，立即飛到紐約，在看過自由女神像下面堆積如山的銅塊、螺絲和木料后，他未提任何條件，當即攬了下來。許多人為他這一愚蠢舉動暗自發笑，因為在紐約州，對垃圾的處理有嚴格的規定，弄不好就準備受到環保組織的。就在一些人準備看這個猶太人笑話的時候，他開始組織工人對廢料進行分類。他讓人把廢銅熔化，鑄成小自由女神像；把水泥塊和木頭加工成底座，甚至把從自由女神身上掃下來的灰塵都包裝起來，出售給花店。不到三個月時間，他讓這堆廢料變成了350萬美元，使每磅銅的價格整整翻了一萬倍!

（二）情侶蘋果的故事

元旦，某高校飯堂前，一老婦守著兩筐大蘋果叫賣，5毛錢一只（成本4毛），因為天寒，問者寥寥。一教授見此情形，上前與老婦商量幾句，然后走到附近商店花3元錢買來節日織花用的紅彩帶，并與老婦一起將蘋果兩兩一扎，接著高叫道：“情侶蘋果喲！兩元一對！”，經過的情侶們甚覺新鮮，用紅彩帶扎在一起的一對蘋果看起來很有情趣，因而買者甚眾，不消一會就將200個蘋果賣光。扣除3元紅彩帶的費用，老婦還多賺了97元（原來就算能賣完也只能賺20元），對教授感激不盡。

這兩則故事告訴了我們什么？財務管理的首要任務就是要使股東價值最大或企業價值最大化。為了達到此目標，必須在開源節流兩方面狠下功夫。首先說開源，所謂的開源就是要廣開財富增加的來源，那么，怎樣才能找到財富增加的源泉呢？有價值的創意能有效實現財富的增加。譬如自由女神像翻新后留下的廢料按照平常的做法是把它賣給收破爛的，能收回一點殘值也就算了，但經過猶太人的包裝改造以后，平淡無奇的東西也成了價值不菲的收藏品！而兩筐賣不出去的蘋果系上紅彩帶加上“情侶蘋果”這一充滿創意的命名，一下子就脫銷，還比原來多賺了5倍！可見，賣產品不要光盯著產品本身，要跳出產品以外尋找價值創造的閃光點、創新點，才能做到“開源”有術，財源滾滾。

三、減少成本就等于增加財富――確立成本控制的“精益管理”理念

要實現財務管理的企業價值最大化目標，要使股東的財富增加，除了“開源”還得“節流”，所謂節流就是節約流出、支出，流出支出即“成本”，節流即控制成本，控制企業的支出，成本控制是企業增加盈利的根本途徑，因此對成本進行精益管理是另一發財之道。看下面兩則故事：

（一）煮蛋的學問

有一家日本餐廳和一家中國餐廳都賣煮雞蛋，兩家餐廳的蛋都一樣受歡迎，價錢也一樣，但日本餐廳賺的錢卻比中國餐廳多，旁人大惑不解。成本控制專家對日本餐廳和中國餐廳煮蛋的過程進行比較，終于找到了答案：日本餐廳的煮蛋方式：用一個長寬高各4厘米的特制容器，放進雞蛋，加水（估計只能加50毫升左右），蓋上蓋子，打火，1分鐘左右水開，再過3分鐘關火，利用余熱煮3分鐘。中國餐廳的煮蛋方式：打開液化器，放上鍋，添進一瓢涼水（大約250毫升），放進雞蛋，蓋鍋蓋，3分鐘左右水開，再煮大約10分鐘，關火。專家計算的結果：前者起碼節約4/5的水、2/3以上的煤氣和將近一半的時間，所以日本餐廳在水和煤氣上就比中國餐廳節省了將近70%的成本，并且日本餐廳利用節省的一半時間提供了更快捷的服務。

（二）不拉馬的士兵

一位年輕有為的炮兵軍官上任伊始，到下屬部隊視察訓練情況。他在幾個部隊發現相同的情況：在一個單位訓練中，總有一名士兵自始至終站在大炮的炮管下面，紋絲不動。軍官不解，詢問原因，得到的答案是：訓練條例就是這樣要求的！軍官回去后反復查閱軍事文獻，終于發現，長期以來，炮兵的訓練條例仍因循非機械化時代的規則。在過去，大炮是由馬車運載到前線的，站在炮管下的士兵的任務是負責拉住馬的韁繩，以便在大炮發射后調整由于后坐力產生的距離偏差，減少再次瞄準所需的時間?，F在大炮的自動化和機械化程度很高，已經不再需要這樣一個角色了，而馬車拉炮也早就不存在了，但訓練條例沒有及時調整，因此才出現了“不拉馬的士兵”。軍官的發現使他獲得了國防部的嘉獎。

這兩則故事令人感悟頗深：煮雞蛋很簡單，誰都會煮，但不同的煮法帶來不同的效益；“不拉馬的士兵”大家都司空見慣，誰也不去尋根究底，只有堅持價值分析的軍官發現了其不合理性。從故事當中，我們體驗到了“精益管理思想”這一成本控制之道的精髓：企業要時刻關注其每一項經濟活動能否實實在在創造價值，要把所有不能創造價值的流程進行精簡、合并、優化，甚至剔除掉，以便更好地節省時間成本和費用成本，把更多資源進行有效安排，進而創造出更多的企業價值?！熬嫖逶瓌t”包括價值、價值流、流動、拉動、盡善盡美，在企業運作過程中我們要從精益角度出發，從設計、采購、庫存、生產、品質、銷售、現場等入手，對成本運作進行剖析和改善，不斷發現“不拉馬的士兵”，優化“煮蛋”流程，同時結合成本的規劃，完善成本控制，實現節流，在不影響價值創造的基礎上節約開銷，降低生產成本，使企業增加利潤、增強競爭力。

四、行之有效的財務制度是財富創造的保障――樹立制度是基礎的理財理念

制度是指均衡企業中各利益相關者責權利關系的一系列規范的總稱。財務制度分為廣義和狹義兩種。廣義的財務制度是指用來規范企業與各相關方面經濟關系的法律、法規、準則及辦法的總和。狹義的財務制度又可稱為企業內部財務制度，是指與企業財務有關的制度，是由政府企業管理部門制定的用來規范企業內部財務活動、處理企業內部財務關系的具體規章制度，如財務管理制度、財務核算制度等。廣義的財務制度是狹義財務制度實施的外部環境，狹義的財務制度是廣義的財務制度在企業內部的具體及延伸。其作用是維系企業的存在并保障企業的發展。

看兩則故事：

（一）決堤與修堤

春秋時期，楚國令尹孫叔敖在茍陂縣一帶修建了一條南北水渠。這條水渠又寬又長，足以灌溉沿渠的萬頃農田，可是一到天旱的時候，沿堤的農民就在渠水退去的堤岸邊種植莊稼，有的甚至還把農作物種到了堤中央。等到雨水一多，渠水上進，這些農民為了保住莊稼和渠田，便偷偷地在堤壩上挖開口子放水。這樣的情況越來越嚴重，一條辛苦挖成的水渠，被弄得遍體鱗傷，面目全非，因決口而經常發生水災，變水利為水害了。 面對這種情形，歷代茍陂縣的行政官員都無可奈何。每當渠水暴漲成災時，便調動軍隊去修筑堤壩，堵塞滑洞。后來宋代李若谷出任知縣時，也碰到了決堤修堤這個頭疼的問題，他便貼出告示說，“今后凡是水渠決口，不再調動軍隊修堤，只抽調沿渠的百姓，讓他們自己把決口的堤壩修好。”這布告貼出以后，再也沒有人偷偷地去決堤放水了。

（二）七個和尚分粥記

有七個和尚曾經住在寺廟里，每天分一大桶粥。要命的是，粥每天都是不夠的。一開始，他們抓鬮決定誰來分粥，每天輪一個。于是乎每周下來，他們只有一天是飽的，就是自己分粥的那一天。后來他們開始推選出一個道德高尚的僧人出來分粥。強權就會產生腐敗，大家開始挖空心思去討好他，賄賂他，搞得整個小團體烏煙瘴氣。然后大家開始組成三人的分粥委員會及四人的評選委員會，互相攻擊扯皮下來，粥吃到嘴里全是涼的。最后想出來一個方法：輪流分粥，但分粥的人要等其他人都挑完后拿剩下的最后一碗。為了不讓自己吃到最少的，每人都盡量分得平均，就算不平，也只能認了。大家快快樂樂，和和氣氣，日子越過越好。

從以上故事可以看出：不同的管理制度會帶來不同的效果，財務管理也不例外，只有一開始就把財務制度制訂好，才能保障企業的健康發展。但如何才能制訂出一套行之有效的財務制度呢？有效的財務制度必須做好以下四點：一要平衡利益，把公司的利益與員工的利益有機的結合在一起，特別是把人性自私的弱點與缺點都充分考慮進去，才能讓財務制度經得起實踐的考驗；二要明確標準，像《七個和尚分粥記》中的和尚一樣要事先把財務的游戲規則明明白白地告訴員工，告訴他們什么能做，什么不能做，怎么做是對的，怎么做是錯的；三要制約控制，對資金的流入流出進行跨崗位控制、跨部門控制、上下級控制和外部控制，通過他們互相監督；四要分清責任，像《決堤與修堤》故事中的知縣一樣明確地告訴員工不按財務制度執行會有什么后果，會有什么經濟損失，必須承擔什么責任，處罰的標準是什么，才能讓財務制度的執行不會成為無源之水、無本之木。

綜上所述，財務管理中還有許多其他的經典理念，筆者在以后會繼續積累總結，以供借鑒。

【主要參考文獻】

［1］ 財政部會計資格評價中心.財務管理［M］.第一版.北京：中國財政經濟出版社，2008:2.

［2］ 梁萊歆.公司理財［M］.第一版.北京：清華大學出版社，2009:59-60.

物業管理案例及分析范文第2篇

為了提高物業管理專業學生的實踐操作能力，適應物業服務3.0時代的需求，提出針對物業管理信息系統課程進行教學改革與實踐,調整理論教學、實驗教學和課程設計3個教學環節的順序，采用案例項目任務驅動教學法貫穿各教學環節，并在實驗教學和課程設計環節采用項目管理技術進行管理和考核。

關鍵詞：

物業管理信息系統；案例；任務驅動；項目管理

0引言

近年來我國經濟發展迅猛，人們的生活水平不斷提高。伴隨著信息技術的不斷進步，在“互聯網+”的大環境下，利用移動互聯、大數據、云計算等現代化技術,采用多種手段對物業進行綜合管理的現代化物業管理將更加依賴先進的物業管理信息系統。物業服務3.0時代的物業管理信息系統，在提高物業管理企業競爭力的同時，也推動了我國物業管理行業整體水平的提高，是物業管理行業實現管理現代化的必由之路。

1物業管理信息系統課程的重要性

物業管理信息系統課程一直以來都是物業管理專業的核心課程，該系統是一個由人、計算機等組成的，能進行物業管理信息的搜集、傳遞、儲存、加工、維護和使用的系統。它可以及時提供物業管理者需要的數據和信息以及未來發展趨勢預測等，幫助管理者進行物業經營管理決策[1]。在物業管理專業的教學計劃中，支持物業管理信息系統課程的先修課有計算機文化基礎、VisualBasic程序設計、數據庫與程序設計和物業管理實務。物業管理信息系統課程的學時設置為32學時理論+16學時實驗+64學時課程設計。課程的教學目標是學生通過學習該課程能夠明確物業管理知識、管理流程、系統涉及的所有業務以及各業務之間的關系；能夠熟練使用現行系統分析存在的問題和不足；對現行系統的簡單功能進行二次開發；自行開發功能和結構相對簡單的小型物業管理信息系統。

2物業管理信息系統教學中的難點問題

物業管理信息系統是一門理論性和實踐性都很強的交叉性學科，在教學過程中面臨諸多問題。

（1）大多數學生認為物業管理信息系統課程抽象、枯燥，而且難學，從而產生了困惑和畏難情緒，影響了學習興趣和積極性。

（2）大多數物業管理信息系統教材及相關參考書中案例較少，理論講解過多，致使學生在對物業管理信息系統沒有感性認識的前提下被動地接受相關理論，無法將所學理論知識應用到實際，在遇到實際問題時不知如何入手。

（3）學生對軟件開發和數據庫等知識的掌握水平參差不齊，只有部分學生具有高級語言編程的能力，而其他學生僅掌握計算機操作的基本技能，教師很難確定講授知識的廣度和深度。

（4）隨著信息技術的發展，物業管理理念和范疇不斷發生變化，物業管理信息系統的表現形式也不斷推陳出新，教師備課的難度不斷增加，教學內容的選擇和組織工作日益艱巨。若想應對這些挑戰，做好該課程的教學，傳統的教學方法已經力不從心。只有綜合應用多種教學理念、方法和手段，把教學內容以一種有主題的、合乎邏輯的、相互關聯的形式整合在一起開展教學，才能有效解決上述矛盾和問題。在課程教學改革實踐過程中，我們運用基于案例項目任務驅動教學方法和基于項目管理技術的課程設計管理考核方式，事實證明兩者相結合的合作學習教學模式行之有效，取得了理想的效果[2]。

3案例項目任務驅動教學方法與項目管理技術結合的教學模式實踐

3.1教學環節之間順序的調整

物業管理信息系統課程教學通常采用的方式如圖1所示，按照先理論、后實驗、最后課程設計的順序進行。這種串行教學過程存在諸多問題：理論授課之后，上機實驗學時不足以加深學生對理論知識的理解和掌握；集中到學期末進行課程設計，兩周時間內進行調研、需求分析、設計和實施，并生成設計報告，過程太倉促；學生提交了設計報告和系統軟件，課程設計已接近尾聲，教師來不及進行反饋和指導，設計質量難以保證。因此，我們在課程教學改革實施過程中對教學環節的順序進行了調整。改變課程教學和課程設計原有的串行方式，建立“理論教學—實驗教學—課程設計”3個教學環節并行進行，在時間安排上相互協調，在教學內容上相互照應。

3.2案例項目任務驅動教學方法的運用

理順了教學環節和教學內容之間的關系后，在教學過程中還需要科學的教學方法作為支撐，將物業管理信息系統課程教學改革綜合案例教學、項目教學、任務驅動教學等方法運用到課程的教學實踐中。各教學環節和教學內容與案例項目任務驅動教學方法之間的關系如圖4所示，以“案例”作為理論教學“引導”，以“項目”作為課程設計和實踐教學的“主線”，把項目分解為若干“任務”模塊，將教學中重點知識融入各個任務模塊；以“任務”模塊“驅動”學生對具體“案例”進行模仿，最后把各個任務模塊“組裝”，構成一個完整的項目，完成課程設計任務。這種教學方法的優勢是結合理論知識與實驗操作，將“教師引導—學生模仿—積極學習—自主創新”的學習過程科學合理地融入教學[2]。

3.2.1案例項目的選擇

在講授理論知識之前，教師根據具體課程內容，精心挑選一個和物業管理專業關系緊密、功能完整的項目（如小區物業管理信息系統），進行相關教學資源的收集和整理。案例講解是從高年級學生的作品中選取功能較為完備、更貼近學生實際水平的課程設計作品進行講解，從而激發學生學習的積極性和自信心。

3.2.2項目分解

根據理論教學和實踐教學的內容，我們對挑選出的案例進行剖析和設計，構成相對獨立、簡單的多個案例模塊。分解項目過程中要注意幾個問題：首先，要與教學內容相結合進行合理分解；其次，重新組合之后，分解的案例模塊在功能上仍然具有完整性，而且前后各模塊應具備一定的可擴展性，前后模塊之間具有一定的漸進性。以小區物業管理信息系統為例，可以分解成系統需求及功能分析、業務流程分析、數據流程分析、數據字典、數據庫設計、住戶資料管理、住戶投訴管理、住戶報修管理、住戶繳費管理、停車車位管理10個模塊。分解的案例模塊之間存在著先后關系，如完成“需求分析和系統功能分析”模塊后，才可進行“業務流程分析”模塊；完成了“業務流程分析”模塊，才可進行“數據流程分析”模塊的工作。

3.2.3任務安排

按照提出問題、分析問題、解決問題和擴展問題的步驟完成每個案例模塊的學習后，教師給定一個項目，編寫如下材料：項目任務驅動教案、教學過程設計、項目任務書和任務完成評價表等教學資料；然后，引導學生按照理論課程講解的“案例”，把項目分解成相應的任務，通過模仿、討論、查閱相關資料，充分利用教學資源等自主學習方式；同時，指導學生參考案例，把知識逐步深化，每完成一個任務模塊，就將其與前面的任務模塊進行“組裝”，最終組成一個完整的物業管理信息系統[1-3]。

3.3基于項目管理技術的實踐教學管理與考核

案例分析和演示之后，就進入學生實踐操作環節（實驗教學、課程設計同時進行），教師在該教學過程中起輔助和指導作用，要充分發揮學生的主體能動作用，在上機實驗過程中對知識技能的理解和掌握逐步深化。在物業管理信息系統教學改革中把項目管理的思想應用于實踐教學，具體操作如下。

（1）在項目任務完成過程中采取2~3人的“項目小組”形式，每個項目小組選擇一個組長作為項目負責人，負責制訂項目的相關計劃、本組人員的監督和協調、組員的績效考評等工作，是項目組至關重要的角色。

（2）為每項任務、課程設計過程制訂進度表，監督和檢查各小組是否在規定時間完成各階段的工作，保證課程設計能夠按時順利完成。

（3）嚴格審查每項任務的完成情況和階段性的課程設計成果，加強質量監控，及時解決學生遇到的問題和困難，保證設計作品的質量。

（4）借鑒項目管理中的績效管理和目標管理機制，利用考核給學生一定的壓力和約束，但也給予充分的指導和激勵，從而提高學生的學習興趣，激發學生的主動性、創造性和團隊合作精神。實踐教學成績考核分為過程和結果兩個部分。過程考核包括態度紀律、工作計劃的執行兩個方面；結果考核主要包括設計報告、作品和創新3個部分。根據以上5個考核指標匯總成績，最后按照各項指標所占比例計算總分。

4結語

把案例教學、項目教學、任務驅動教學等多種教學方法運用到課程的教學實踐中，能夠做到理論聯系實際，將“教師引導—學生模仿—積極學習—自主創新”的學習過程科學合理地融入教學過程。在實踐教學過程中運用項目管理技術進行管理和考核，不僅能夠使學生保質保量、按時完成課程設計內容,還可以讓學生切身體會如何進行物業管理信息系統項目開發和管理，以適應現代物業管理的實際需要。案例項目任務驅動與項目管理技術結合的教學模式，從實際的教學效果看，取得了較好的反響，不僅可以提高學生綜合分析問題、實際操作解決問題的能力以及團隊合作精神，還有助于培養學生獨立思考、實干、創新的行為習慣。由于改革時間不長，缺乏足夠的經驗，仍然有許多困難需要克服，希望在今后的實踐中進一步完善該課程的教學改革。

作者：王曉松 單位：山東工商學院管理科學與工程學院

參考文獻：

[1]鄧曉紅,趙錦鍇.基于項目管理技術的管理信息系統課程設計教學改革[J].中國管理信息化,2008,11(12):107-109.

[2]徐昊.基于案例項目任務驅動教學法在程序設計實踐教學中的應用價值趨勢探究[J].商情,2009(32):56-57.

[3]付力,王皓宇.物業管理信息系統課程改革的探索[J].現代科技:現代物業(下旬刊),2009,8(11):87-88.

[4]鄧曉紅.管理信息系統實驗指導與課程設計[M].北京:機械工業出版社,2006.

物業管理案例及分析范文第3篇

關鍵詞：中職；物業管理法規；教學

物業管理行業是關系到千家萬戶的新興行業，對于社會的和諧發展具有十分重要的作用?，F代專業化的物業管理是一種適應社會主義市場經濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權利義務要求十分嚴格，法律關系十分明確。隨著社會的進步和房地產業的發展，業主和政府管理部門對物業的管理水平、物業管理企業和從業人員提出了更高的要求。物業管理從業人員不僅應具備物業管理的專業知識和專門技能，還必須掌握相應的法律知識，才能保證物業管理工作的規范進行，預防行業風險，減少行業糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業管理企業與業主之間的關系不順等問題逐漸顯現，物業管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業管理法制建設相對滯后，另一方面是物業管理當事人法律意識淡薄，物業管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業管理行業的快速發展，提高物業管理從業人員的整體素質，提高廣大業主和使用人對物業管理法律法規的掌握和應用能力，已經成為一項緊迫的任務。

《物業管理法規》這門課正是針對上述問題而對物業管理專業開設的一門主要課程，然而物業管理涉及的法律關系十分復雜，法律關系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產開發商、物業管理企業、業主、物業使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關部門。因此，《物業管理法規》課要求掌握的法律法規種類也非常多，不僅要掌握《物業管理條例》等專門針對物業管理的行政法規，也要掌握與物業管理相關的《合同法》、《城市房地產管理法》、《價格法》、《招標投標法》、《環境保護法》等適用于物業管理活動和糾紛處理的法律規范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關物業管理的行政法規，也要掌握《物業管理企業資質管理試行辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《前期物業管理招標投標暫行辦法》等有關物業管理的行政規章及地方性法規、規程和技術標準等。因此，要在有限的課時內完成教學任務，使學生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應用，必須結合中職學校學生的自身特點，采取恰當的教學方法。中職學校以職業技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應用技能的要求較高。同時，中職學校學生的文化基礎知識相對欠缺，對系統理論知識的學習興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學校的課程教學應采用理論講解通俗、突出實用、定位準確和可操作性強的教學方法。

筆者認為，中職學校的《物業管理法規》課程教學應把握以下幾個方面：

講授內容應是適用的最新知識近年來物業管理行業發展十分迅速，國家和地方在物業管理方面的立法步伐加快，陸續頒布了一些法律、行政法規、政府規章和技術規程等。同時也有一部分規章制度已經廢止。作為《物業管理法規》學科的任課教師，必須時刻關注相關法律法規或政策的，關注正在討論或起草的有關法規。在選用教材或教學參考資料時，應注意選用較新版本的教材或資料，并在教學中區分教材中哪些內容符合現在的規定，哪些內容已經過時。在教學過程中，辨別相關內容是否與新的法律法規一致，以保證學生學到最新的知識。

講授過程應條理清晰、思路明確在整個課程的教學中應首先介紹物業管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業管理工作程序介紹各階段、各類別的物業管理法律制度。在具體法律規范的講授中應遵循以下教學過程：（1）根據法律規范的規定，物業管理法律關系的主體在物業管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規范的規定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學生進一步掌握法律要點。（4）課后讓學生完成與課堂內容緊密相關的思考題。這樣將法律規定、違法責任與實際案例緊密聯系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學生接受的知識，增強了課堂教學的趣味性，有利于學生對知識的掌握和運用。

講解的語言應深入淺出，通俗易懂針對中職學生基礎知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規的前提下應盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業術語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業主與業主大會的相關知識時，教師可以通過“不是業主，而是業主的親屬能不能參加業主大會”的案例來說明“業主享有參加業主大會會議的權利、業主可以委托人參加業主大會會議”的規定；可以通過“沒有參加業主大會，是否可以不接受業主大會通過的決議”的案例來說明“業主大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力”的規定等等。案例應少而精，緊密結合課堂教學內容，采用以學生分析為主、教師適當引導的方法，這樣有利于學生理解并掌握專業的法律知識，并能夠解決實踐中的物業管理法律問題。

多媒體和傳統教學方法相結合采用現代化的多媒體教學手段可以節省很多板書的時間，并且容易吸引學生的注意力，同時可以在有限的時間內傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學內容相關的場景或案例，通過多媒體播放給學生，增強學生的學習興趣和學習效果。但是也應適可而止，因為傳統的“粉筆加黑板”式的教學方法也有自身的優勢。比如，傳統的教學方法需要教師有較多的肢體語言和學生進行即時的交流；教師還可以通過板書關鍵字、詞強調有關內容，準確、工整的板書還可以引導學生規范地書寫。另外，進行多媒體教學時，教師需要花費大量的時間進行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學中應注意綜合運用不同的教學方法。

適當采用學生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學生安排一些與所學知識緊密聯系的典型案例，讓學生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據和具體的處理方法或者讓學生進行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關的資料，可促使學生加深對所學知識的正確理解和應用，增強學生的實際操作技能。

總之，中職《物業管理法規》課的教學應緊密聯系中職教育的特點和學生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學生熟練掌握課程內容并靈活運用所學知識分析問題、解決問題。

參考文獻：

[1]湯臘梅.物業管理法規[M].北京：高等教育出版社，2003.

物業管理案例及分析范文第4篇

整個系列活動具體如下：

一、組織一次物業管理條例培訓（月——月）

⒈在培訓的同時，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續的網上送法上門、網上溝通做好準備，全國公務員共同天地。

⒉公布《長寧房地》門戶網站網址，為以后登陸該網站提供方便。

⒊培訓后組織一次討論會，對如何促進物業管理工作、如何做好物業管理條例的宣傳提出意見和建議。

⒋組織一次現場開卷知識競賽。

二、在全區的每個小區張貼《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》宣傳海報。（月底完成）

三、利用門戶網站開設網上物業管理法制宣傳專欄，并及時更新。（月開始），主要內容包括：

⒈法律法規：包括國務院、建設部、上海市有關物業管理的法規、規章、文件。

⒉案例分析：近期有代表性的案件。

⒊便民問答：挑選常用的問題，以問答的形式分條。

⒋網上調查：對市民關心的問題，進行調查。

⒌網上競賽：邀請法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。

⒍房地萬事通信箱：根據法制樓組居民或其他市民的提問，在二天內以電子郵件的方式回答。

四、在《時報》開辟專欄，宣傳物業管理條例。（月開始）

五、通過各個房地辦事處對轄區內的物業小區經理業務培訓一次，主要內容為《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》及配套文件，并通過小區物業公司加強對小區內居民的宣傳。（——月底）

六、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加違法搭建的現場執法活動一到兩次，加深對法規的理解。（——月）

七、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加業委會組建現場會議一到兩次，加深對法規的理解。（——月），全國公務員共同天地

八、每月一次送法到家，經最新的物業管理文件通過電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。

九、在《物業管理條例》實施二周年之際系列活動。（月）

⒈開設一次物業管理義務法律咨詢。地點設在法制樓組所在小區附近，并邀請部分法制樓組的居民或代表參加。

⒉懸掛橫幅。

物業管理案例及分析范文第5篇

一、亂建簡易房，必須拆除、損失自擔

[案例]張某購買了某小區樓房首層的一套帶小院的房屋。該小區前期開發公司明確告知張某小院內只允許業主種植花草、美化環境，不得違章建筑。張某入住后趁該小區尚未成立業主委員會之機，在小院內一側建簡易房2間。開發公司發現后，多次要求張某拆除未果后，及時向城市行政管理局報告。城市管理監察部門向張某發出了《責令改正通知書》，迫于行政執法機關的壓力。張某不得不自行拆除違章建筑，其所造成的損失只能自己承擔。

[分析]樓房首層外的空間是小區業主的專有部分和全體業主共有部分的交界區域，權利界限相對模糊，一些業主以為自己的購房款中包括了小院。殊不知，即便該區域地盤在購房的小院內，但業主只有依約定植花草、美化環境之義務，絕沒有私搭亂建房屋的權力。因為無論在何處建房，都必須由相關部門批準。因此，對于業主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看是否有相應的許可審批手續，其次看是否違反相應合同約定和管理規定以及是否對其他業利或公共利益造成侵害，如果是，則必須承擔拆除責任，若因私搭亂建行為給他人造成損害后果，還要承擔損害賠償責任。

二、名人亂建，物業有權禁止

[案例]某媒體知名主持人李某購置陽光小區別墅房后，與物業公司簽署《承諾書》中承諾遵守《物業管理公約》內的一切條款，包括不得擅自改動房屋結構、外貌等?？蓛赡旰?，李某為自家方便，不僅加筑別墅臺階，還在別墅院一側搭建簡易健身房。物業公司依據物業管理公約，多次要求其停止改建并恢復原狀。李某以為該新建小區物業沒成立業主委員會，且物業公司沒有行政執法權，將物業公司的要求置于腦后，遲遲未予拆除。物業公司依法將李某訴至法院，請求判令李某拆除違章建筑、恢復原狀。

法院經審理認為，《物業管理公約》是某物業公司進行物業管理的依據，該小區雖尚未成立業主委員會，但物業管理企業有權向違反物業管理公約的業主主張權利。遂判決支持原告訴訟請求限令李某于10日拆除違章建筑。

[分析]《物業管理條例》第四十六條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。該條例表明，對小區業主的私自違章建筑行為，有兩項管理權：“應當制止”、“向有關行政管理部門報告”。而依法就是制止的一種方式。特別是對名人私搭亂建，關系到社會價值引導問題。要從根本上消除住宅小區內私搭亂建的現象，既需名人敬畏法律，自覺守法，更需要物業公司等有管理職權者依法履行職責。

三、私搭亂建，鄰居有權要求排除妨礙、恢復原狀

[案例]宋曉、王辛均為某老舊小區一樓業主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，要求宋曉拆除、排除妨礙。宋曉雖口頭答應，但遲遲不肯拆除。王辛多次理論后，宋某竟然置之不理。無奈之下，王某一紙訴狀將宋女士告上法庭。法院經審理后，確認宋女士的建筑為違章建筑，遂判令宋女士拆除其違章建筑。

[分析]《物權法》第八十三條還規定：業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提訟。《民法通則》第八十三條也規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案宋女士私搭亂建的行為明顯有違法律關于相鄰關系的規定，侵犯了其鄰里的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業主有權要求對方拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

四、私挖地下室雖無后果，也涉嫌犯罪

[案例]劉某購置一處四合院平房用于商業經營活動。為了擴大經營面積，劉某擅自將自家經營的平房內挖掘大面積地下室，當挖掘至1米深時，不僅自家的平房墻壁出現裂縫、傾斜，相鄰多家住戶的平房均出現裂縫。經鄰居報案，當地公安機關以涉嫌危害公共安全罪對劉某立案偵查。

[分析]我國刑法修正案（三）將刑法第一百一十四條、第一百一十五條第一款修改為：“放火、決水、爆炸以及投放毒害性、放射性、傳染病病原體等物質或者以其他危險方法危害公共安全，尚未造成嚴重后果的，處三年以上十年以下有期徒刑；致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑?！眲⒛成米栽诘兔芏茸≌统擎偩幼^的樓間，大面積開挖超過1米深的基坑的行為，雖然暫時尚未造成危害后果，但其行為已經足以危害公共安全，就已涉嫌構成以其他危險方法危害公共安全犯罪。劉某應對自己的違法犯罪行為承擔刑事責任。

五、私挖亂建房屋導致他人損失，承擔民事、刑罰雙責