地產考察報告
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地產考察報告范文第1篇
根據市委、市政府主要領導同志安排，5月21－22日，副市長帶領市質監局、鎮政府主要負責人一行10人，到臨沂市臨沭、費縣就創建優質生產基地進行了考察學習?？疾旖M參觀了臨沭縣金正大、史丹利、金沂蒙、常林等4家化肥、化工企業和費縣安信、泰森、華新佳升3家木業企業，并與當地縣委、縣政府分管領導、質監部門和企業負責人就創建優質產品基地有關經驗做法進行了交流和座談?，F將有關情況報告如下：
一、臨沭、費縣兩縣創建優質產品基地的基本情況
（一）臨沭縣“創建全國優質化肥(復混、復合肥料)生產基地先進縣”的基本情況
臨沭縣位于山東省最東南部的蘇魯交界處，因瀕臨沭河而得名。東、南分別與江蘇省贛榆、東海兩縣交界，西、西南與河東區、郯城縣相連，北與莒南縣接壤，距臨沂市經濟技術開發區不足10公里。轄12個鄉鎮，300個行政村；總面積1038平方公里，總人口63萬人。，全縣實現生產總值117億元，地方財政收入3.2億元，完成規模以上固定資產投資56.3億元。
臨沭復合肥產業自上世紀90年展至今，打造了史丹利、金正大、邁金農、金沂蒙等20多家品牌復合肥生產企業，年生產復合肥達到800萬噸，約占全國1/3強。在全縣3.2億元的財政收入中，有1.5億元來自化肥、化工等企業。據介紹，目前，臨沭縣已有4家企業6個產品獲產品質量國家免檢，4個產品獲山東省名牌產品，這4家企業的產品占臨沭肥料產量九成左右。近年來，該縣堅持一手抓監管、提質量、創品牌，一手抓扶持、擴規模、增效益，有力地推動了全縣肥料行業持續快速健康發展。目前，企業數量由的56家整合到34家，年生產能力由的450萬噸增加到的800萬噸，全縣肥料行業實現主營業務收入、利稅由的35億元、2.1億元增加到的83.7億元、6.2億元，分別增長139.1%、195.2%。擁有現代化生產線76條，從業人員達2.1萬人，逐步由初級產品生產者成長為復合肥產業的技術創新者、專利擁有者、品牌領先者和國家行業標準的制訂者。獲得“創建全國優質化肥(復混、復合肥料)生產基地先進縣”稱號。
（二）費縣“創建全國優質人造板生產基地先進縣”的基本情況
費縣地處沂蒙山腹地，總面積1893平方公里，轄18個鄉鎮、565個行政村，總人口93萬。，實現生產總值168.2億元，完成地方財政收入4億元，完成規模以上固定資產投資62.1億元，
費縣木業從1992年開始起步，經歷了自我發展、政府推動、整治整合、質量提升4個階段，截至目前全縣共有各類板材加工企業6931家(其中小旋皮廠6058家，各類人造板生產企業326家，配套企業547家)。年加工木材600萬立方米，年產值136億元，利稅5億元，從業人員16萬人，銷售收入占全縣工業銷售收入的60%。人造板外貿出口占全縣出口額的40%以上，對財政貢獻率達到22%。涌現出28個產值過億元的木業加工專業村，11個專業木材市場。主要分布以探沂鎮為中心，輻射到劉莊、新橋、馬莊、汪溝、方城等東部鄉鎮，形成了較為完備的產業鏈條和產業集群。
在該縣板材業起步初期，由于起點低、準入門檻不高，板材加工方式多為家庭作坊，90%的企業老板以農民為主，產業發展不規范、企業規模小、產品檔次低、質量問題突出。7月12日，臨沂市委、市政府決定開展“人造板質量專項整治暨創建全國優質板材生產基地”工作，確定了“規范整治、優化提升、加快發展”的工作思路，主要圍繞“提升、整合、配套、關閉”做文章，三步推動，整治創優。經過近兩年的整治，費縣的人造板企業各方面有了很大提升。6月13日，被國家質檢總局授予“創建全國優質人造板生產基地先進縣”。
二、兩縣創建優質產品生產基地的成功經驗
綜合兩地情況，在創建優質產品生產基地的過程中，都走的是先整治、后規范的路子。主要采取了以下措施：
（一）加大宣傳，強化措施，全面推動整治工作深入開展。
一是廣泛宣傳發動，增強創優意識。充分發揮電視、廣播、報紙、網站等輿論媒體的宣傳導向作用，對質量整治和創優工作的重要性進行宣傳，動員全社會力量參與專項整治和創優活動。在電視臺開辟專欄，對整治創優典型進行大張旗鼓宣傳，對久拖不辦、無證生產的企業公開曝光。通過宣傳，提高了企業對整治創優工作重要性的認識，營造了良好的專項整治和創優工作的社會氛圍。
二是加強領導，落實責任。針對相關產業數量大、規模小、產品質量差、缺乏有效的監督，市場秩序不規范的情況，兩縣由縣政府牽頭，抽調質監、經貿、工商、民營、林業、環保等部門成立了由縣長任組長，分管工業的副縣長任副組長，有關鄉鎮和部門主要負責人為成員的專項整治及創建優質產品生產基地領導小組，嚴格落實了責任制，縣政府與有關鄉鎮簽訂了整治目標責任書，并逐級分解任務，層層落實責任，明確標準要求，限期整治，為成功創建提 供了組織和制度保障。
三是以申辦生產許可證為抓手，健全企業質量管理、檢測檢驗和執行標準“三大技術體系”，規范企業生產和管理，杜絕生產不符合國家強制性標準的產品。狠抓了生產許可證辦理及產品合格率的提高，堅持以服務促辦證，以聯合執法保辦證，以巡查提高產品合格率。大力宣傳質量是企業發展的生命線，辦理生產許可證是保證產品質量的重要手段，提高產品合格率是創優的重要保證。引導企業以爭創名牌和免檢產品為抓手，牢固樹立品牌意識，加快技術改造，全面加強質量體系控制，實現由數量到質量和品牌的躍升，鼓勵更多企業爭創國家、省名牌。
四是摸清企業底子，分類進行整治。對企業進行分類建檔管理，對條件成熟的a類企業在辦理生產許可證的基礎上實施創名牌工程，積極引導他們爭創名牌、免檢產品和馳名、著名商標；對條件稍差一點的b類企業，通過督促辦證，進行提升改造，完善基本條件，按照國標組織生產；對部分積極性較高的c類企業，走與骨干企業配套的路子，由骨干企業為其提供技術、人員等支持，盡快完善生產條件，獲得生存發展機會。對質量意識較差、產品質量嚴重不合格、提升無望的d類企業，堅決予以停產關閉。
（二）大力實施品牌戰略、培植骨干企業，實施龍頭帶動、提升產業形象
打造優質生產基地，培植龍頭企業是關鍵。在整治過程中，兩縣把骨干企業的培育、龍頭企業的帶動作為優化提升的重中之重。
如費縣，以安信、森工、鴻宇、龍騰、華鑫等企業為重點，推動不具備辦理生產許可證條件的中小企業與其標準化配套，在輸入技術的同時，由骨干企業對其技術指導，實現企業低成本、快速度擴張。在整治過程中，已有18家企業與安信木業實現了配套、7家中小企業與龍騰木業實現了配套，企業規模迅速膨脹。同時，對重點培植的骨干企業，積極引導爭創名牌產品、免檢產品。全縣已有安信木業、森工木業、龍騰木業、華鑫木業等4家企業被評為市人造板生產基地示范企業，安信木業獲得了全市首塊人造板山東名牌。品牌效應提升了產業形象，帶動了產業發展。
臨沭縣出臺了《臨沭縣人民政府關于深入實施品牌戰略意見》，把創品牌的過程變為提高企業整體素質和質量的過程，以產品的高質量創造更多的品牌，通過企業品牌的集聚，打造“品牌臨沭”。目前，全縣肥料企業累計爭創中國馳名商標1個、省名牌8個、省著名商標5個。山東臨沭復合(混)肥產業集群榮膺中國產業集群品牌50強，該縣被山東省政府授予“山東省實施名牌戰略先進縣”稱號。
（三）強化部門服務意識，為企業提供全方位的服務
費縣質監部門針對絕大多數企業都沒有獲得生產許可證的情況，派出業務水平較高的人員對企業進行質量、標準、計量、特種設備等方面的培訓，指導企業建立質量管理體系，使企業清楚了國家法律法規，掌握了質量管理要求，主動改進工藝，規范標識，按照國家標準要求組織生產。為更好的滿足企業需求，質監部門還在板材企業最為集中的探沂鎮成立了木業監管分局，高標準建立了板材檢測中心，承擔了原材料(甲醛膠、面粉等)進廠、成品板材出廠檢驗等工作。全方位的服務助推費縣板材企業在短時間內管理水平、獲證率、產品質量狀況等方面發生了質的飛躍。
臨沭縣強化了人員培訓。先后兩次聘請省質檢院和省標準化研究院的專家對全縣肥料行業200多名質量管理人員、化驗員和標準化檢查員進行培訓，舉辦了三期廠長(經理)培訓班，幫助企業建立健全質量保證體系、標準體系和計量體系。目前，有23家復合肥生產企業通過is09000質量管理體系認證，20家企業采用國際標準，10家企業使用采標標志。建立了臨沭縣肥料行業管理和發展網站，舉辦了臨沭縣復混(合)肥行業發展研討會、全國控釋肥研究與運用高峰論壇、中國緩控釋肥產業化發展論壇，承辦了21世紀中國復混(合)肥質量管理與行業發展研討會，通過專家報告、論壇交流、發展研討，幫助企業家開闊眼界、提高認識水平和決策能力，為全縣復合肥產業發展明確了方向。
三、當前我市創建優質軸承生產基地存在的問題
軸承產業作為我市特色產業之一，至今已有50余年的發展歷史。目前發展成為以煙店、潘莊、唐園三個鄉鎮為中心，輻射全市及周邊縣區，市場發達、規模突出、配套齊全、業戶眾多的產業集群，被評為“山東省十大（工業）產業集群”。現有加工生產企業1120家，軸承經銷戶1.2萬余戶，從業人員6萬余人，形成了軸承鋼、軸承鋼管、軸承鍛造、機加工、熱處理、軸承組裝等專業化分工明確、配套能力較強的產業鏈條，可生產0—9類和非標軸承等十一大類，5000多種型號的軸承，產品銷往全國各地以及歐美、東南亞等40多個國家和地區。，煙店軸承市場實現銷售收入45億元，該產業實現主營業務收入141.7億元、利稅11.4億元。
從我市的軸承產業來看，和臨沭、費縣兩縣特別是費縣創建優質產品基地前相比，有許多相同的地方，如加工單位數量大，規模小等，但要成功創建優質產品基地，面臨的困難不少：
一是缺乏龍頭企業的帶動。盡管目前我市軸承加工生產企業達到了千家以上，但沒有一家真正的頂天立地的龍頭企業。從臨沭、費縣兩縣創建優質產品生產基地的情況看，缺乏龍頭企業的帶動，創建優質產品基地困難較大。
二是缺乏在全國叫得響的品牌，自主品牌不多。目前我市軸承企業有注冊商標42個，其中山東省著名商標2個。但許多企業滿足于用其他企業品牌“借雞生蛋”，一些企業雖然也創出了一些品牌，但知名度不高，沒有做強做大，沒有形成品牌，沒有在國內外叫得響的名牌產品。
三是企業間協作化程度還不夠高。目前我市規模以上軸承企業普遍存在生產能力大而全現象，雖然個別企業開始走專業化生產路子，如只生產軸承內外環鍛胚、車胚、內外套圈，有的只搞熱處理加工，但總體協作程度還有待加強。
四是宣傳力度不夠。多年來，盡管經過多方努力及企業自身的發展，我市軸承質量有了大幅度提高，但是由于歷史原因和宣傳力度不夠，“煙店軸承”質量較差的印象仍未徹底改變。
五是缺少資源整合提升和綜合整治的總抓手。臨沭、費縣兩縣在復合肥和人造板優質基地的創建中，都把生產許可證的辦理作為總抓手，整治時因為標準統一，工作較為容易。但目前軸承未進入工業產品生產許可證管理范圍內，我市在下步的整合過程中，缺乏一個總的抓手，成為下步資源整合提升和綜合整治最大的難題。
四、創建省優質軸承生產基地的幾點建議
創建優質產品生產基地，對提升優勢產業和區域經濟的知名度、號召力、影響力和競爭力，推動企業走以質取勝、品牌發展的道路，促進區域經濟又好又快發展具有十分重要的意義。近期，省政府已經下發了《關于創建優質產品生產基地的意見》（魯政辦發〔〕22號文），要求在全省大力開展創建優質產品生產基地工作，我們應抓住這一良好機遇，采取得力措施，爭取盡快把我市創建為全省軸承優質產品生產基地。
（一）強化領導，加大宣傳和整合力度
成立創建優質產品生產基地領導小組，出臺創建規劃，制定實施方案，嚴格落實責任。煙店、潘莊、唐園等有關鄉鎮也要成立相應組織。市政府要與相關單位、鄉鎮簽訂責任狀，明確工作職責，任務目標，強化工作措施，確保創建活動有序開展。同時，充分發揮輿論媒體的宣傳導向作用，對軸承質量整治和創優工作的重要性進行宣傳，動員全社會力量參與專項整治和創優活動，在全社會營造良好的氛圍。質監、公安、工商等部門要加強聯系溝通，充分發揮聯合執法的整體合力，嚴厲打擊制售假冒偽劣產品的違法行為，曝光典型案件，營造打擊聲勢，落實打假責任，依法嚴懲假冒偽劣不法行為，增強企業誠信意識，促進企業提高產品質量。
（二）調查摸底，查清底數，分類管理
組織質監、經貿、中小企業、工商、科技等部門及有關鄉鎮辦事處，對全市軸承生產企業開展全面調查摸底。一是摸清軸承企業產品質量狀況：如與國際、國內同行業的比較，產品質量方面存在的主要問題，發生產品質量問題的主要原因，行業質量提升空間等。二是摸清企業基礎管理現狀：如執行標準情況、計量保證狀況、認證狀況等。三是摸清企業品牌建設情況：如自主品牌銷售情況、商標注冊情況、產品出口情況等。四是摸清企業技術創新情況：如技術改造、專利技術、自主創新、科技開發能力等。調查中要切實加強質量監管基礎信息建設，建檔立庫，實現一企一檔，動態管理。
在調查摸底的基礎上，梳理出軸承產業比較突出、存有共性的問題。根據所屬產品類別、企業質量管理水平和企業質量誠信度等情況，對企業進行分類，針對不同類別企業的具體情況，制定相應政策，實施分類指導，有針對性地解決其技術、標準、管理、誠信等方面存在的問題。
（三）大力實施品牌戰略，培植骨干企業，實施龍頭帶動
樹形象、創品牌是振興臨清軸承產業，創建優質產品基地的必經之路。要出臺有關政策，幫助、指導企業培育提高產品品牌和檔次。對經濟實力強、質量水平高、區域經濟特色突出的骨干企業，進行結對幫扶，幫助、指導企業做好中國名牌產品、山東名牌產品的申報工作。同時，鼓勵名牌產品生產企業通過收購、兼并、控股、聯合等多種途徑做大做強，加快形成一批主業突出、核心競爭力強、名牌帶動作用明顯的大企業、大集團，努力培育一批技術創新能力強、產品市場占有率高的名牌產品生產企業。3—5年內力爭在本地企業中培樹起3家以上固定資產過億元的產業龍頭。
（四）加強質量監督，構建全方位質量監管體系
有關部門要進一步完善產品質量監督檢查制度，不斷提高監管工作的有效性。對問題比較多的企業要進行全面的監督檢查。采取一曝（曝光嚴重不合格企業）、二查（依法查處、查清去向）、三找（找明原因、找到責任、找出解決問題的辦法）等措施，提高生產企業的自律意識，促進產品質量的提升。要大力推行先進管理方法。要深入宣傳、推介全面質量管理、零缺陷管理、5s管理、卓越績效管理等先進的質量管理模式和理念，積極鼓勵和推進企業進行iso9000、iso14000、iso18000、iso/ts16949等體系認證，導入先進的質量管理方法，提升管理水平，提高產品質量，促進資源節約型、生產清潔型、生態環保型企業發展。
對基礎薄弱和無標生產的中小企業，質監等部門要積極提供標準化服務，引導企業完善企業標準體系，要求企業嚴格按標準組織生產;對標準體系完備、擁有技術開發能力及產業鏈的龍頭企業，鼓勵采用國際標準和國外先進標準，并通過與技術改造結合，把關鍵技術及擁有自主知識產權的專利技術及時轉化為國家標準，利用標準提高產品質量和企業核心競爭力。
（五）完善規劃，加大扶持力度，進一步優化產品結構
一是加大引導力度，完善發展規劃。高標準制定臨清軸承產業中長期發展規劃，做到規劃目標具有超前性、規劃內容具有導向性，科學確立臨清軸承今后發展的思路和目標。把高精尖產品作為主攻方向，進一步加快中低速產品的更新換代步伐。二是加大投資力度，提升產業檔次。進一步對煙店軸承市場進行升級改造，建設高標準軸承物流園區和煙店軸承會展中心，打造全國一流的軸承生產加工基地和全國最大的軸承交易基地，籌備中國（臨清）軸承產業博覽會，加強與國際國內知名企業的合資合作，努力提升軸承產業檔次。三是加大管理力度，增強企業核心競爭力。加快建設企業技術創新體系，積極建立省級乃至國家級研發中心，大力研發高、精、尖和性能優良、擁有自主知識產權的中高檔軸承產品，下大力培育一批知名品牌。加強與國內權威軸承科研機構和知名技術院校的合作，切實提高企業家和企業職工的綜合素質。認真做好企業技術指導和產品檢測工作，進一步提升臨清軸承產品形象。四是加大扶持力度，提升服務水平。進一步完善鼓勵扶持政策，加大與國家擴大內需政策的對接力度，努力解決好企業發展的瓶頸問題，引導企業不斷做大做強，為軸承產業發展營造良好的環境。
（六）強化技術支撐，搞好服務
結合費縣經驗，質監等有關部門要加快技術機構建設，提高軸承產品質量檢驗檢測技術支撐能力。鼓勵檢驗檢測技術機構進企入園，結合煙店軸承工業園區特點，與龍頭企業聯手設立專業化檢測機構，切實解決企業檢測難問題。要出臺政策，鼓勵企業聯建實驗室，提高中小企業的自我檢測能力，實現檢測資源共享，幫助企業解決檢測難、慢、貴等實際問題。
地產考察報告范文第2篇
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地產考察報告范文第3篇
（RUILIANAUSTRALIAPTYLTD，澳大利亞塔斯馬尼亞州7005）
摘 要：澳大利亞養老基金規模龐大具有海外投資的優勢。中國政治經濟形勢穩固，隨著中澳自貿協定的簽署和金融市場的逐漸開放，加上滬港通的正式啟動，澳洲養老基金投資迎來了與中國合作的良好時機。在利弊共存的澳洲養老金海外投資路上，澳洲與中國金融機構的合作前景值得期待。
關鍵詞 ：養老管理基金；投資；創新
中圖分類號：F840.67文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0268-01
一、澳大利亞養老金定義及投資現狀
澳大利亞養老金體系主要有三部分組成，超級年金、管理基金和政府補貼。其中，管理基金又稱信托投資，它是將投資人的資金由專業機構進行管理投資使養老基金增值的一種投資形式，其投資方式包含股票、債券、房地產和貨幣投資。
根據澳洲稅務局2015年上半年統計結果，澳洲目前管理基金規模正在逐漸擴大，總資產價值已超過49.5億澳元。海外投資的比例也在逐年上升，并且其投資方式主要以股票與房地產為主。
截至目前已有多家澳洲大型金融服務公司開展海外合作，包括安保集團（AMPLimited）和澳大利亞投資咨詢公司（AzureCapital）等，他們都將眼光放到了亞洲快速增長的中產階級人群中，特別是中國，預計這一新興階層將在未來花費數千億來購買保險、投資等金融產品。
二、澳大利亞養老金投資回報
據SuperRatings數據顯示，澳洲養老管理基金在2014年取得7.5%的高回報率。高回報主要是受到了澳洲經濟回溫的作用，同時世界經濟市場的推動也不容小覷。
中國作為澳大利亞養老金的海外投資國之一，其政治形勢愈加穩固，隨著中澳自貿協定的簽署和金融市場的開放以及滬港通的正式啟動，澳洲商業投資迎來了與中國合作的良機。
安保集團在2014年以2.4億澳元收購中國人壽養老保險股份有限公司19.9%的股權，自此安保集團與該公司的互利共贏模式又向前邁進一大步。商務部新聞發言人孫繼文指出，今后幾年中國中產階段預計將達7.5億人，他們對保險、投資產品、財務規劃及高級金融服務的需求已整體提升。中國的基金行業總價值在2014年底已達到8000億澳元，并預計在2017年將上升至1.5萬億澳元。安保集團的投資基金安保資本中國成長基金創下了投資回報率55.36%的優異表現。安保集團進軍了快速增長中的中國財富管理行業無疑獲益匪淺，被投資的養老基金也可獲得高額回報。
三、澳洲養老金機構與中國金融機構進行合作的利弊
中澳自貿協定的簽署以及中國開放型經濟新體制的加快構建，中國市場堅實的經濟基本面、巨大的增長潛力和一系列深化改革措施營造出的良好投資氛圍，時刻被澳洲投資機構所關注。
同時，滬港通的正式啟動也進一步促進中國內地與香港以及全球資本市場的健康發展，中國股票市場自此進入新一輪牛市。這對于利用澳洲養老金投資中國股市的澳洲金融機構無疑是一利好消息。中國股市指數的攀升與澳洲養老金的投資回報息息相關。
中國住房市場興起多年，其房貸規模也在逐漸擴大，澳洲養老基金投資機構也著手于開拓中國房地產市場。麥格理銀行（Macquarie）的中國地產基金和安保集團的環球基金相互合作，共同致力于開發上海房地產，且他們都對中國房地產市場的前景充滿信心。麥格理銀行更是早在20年前就在上海成立麥格理管理咨詢有限公司，致力于開發上海房地產市場，收益頗豐。
另外，中國還加大對外商投資企業合法權益的保護，使外資的流入規模始終維持在較高且受保護的水平。
然而，盡管中國經濟正在加速與國際市場融合，并不斷提升對外開放的層次，但不少海外投資機構仍然存在些許擔憂。
2015年初，澳洲AzureCapital與華夏基金達成協議將共建基金投資中國股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他們最擔憂的是中國市場缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中國市場信息量龐大而繁雜，所以一個專業的本地合作伙伴是必須的，這也是他們與華夏基金合作的原因。
最近，中國股指大跌，跌幅觸及8年來最大單日跌幅?？梢?，中國股市仍然不夠穩定，安保集團亞洲證券部主管PatrickHo就表示，滬港通剛啟動的幾個月股市不夠穩定，中國政府也希望通過吸引更多外國機構性投資者來降低國內股市的波動性水平。因此，澳洲養老金投資機構與中國金融機構進行合作，機遇與風險需權衡。
四、澳洲養老金的投資前景
澳洲委員會東亞發展市場總經理凌德智指出，以中澳自貿協定簽署為契機以及中國開放市場的諸多舉措，澳洲銀行保險企業、證券基金公司等正面臨新的機遇，這也為澳洲養老金與中國金融機構合作創造了積極的條件。澳國民銀行、西太銀行、澳新銀行、聯邦銀行、安保集團、邦聯集團等澳大利亞的大型金融機構均希望開拓中國市場，而這些金融機構每家都掌管著數百億澳元的養老管理基金。
隨著澳洲和中國政治經濟的穩定與持續發展，以及中澳自貿協定的簽署，這些立竿見影的利好都預示著澳洲投資的機遇將更加廣闊，澳洲養老金機構與中國金融機構合作的氛圍將會更好。
參考文獻：
[1]匡林.國外養老金如何投資?[J].齊魯周刊，2015（11）：32-33.
[2]蘇國.澳大利亞養老服務體系考察報告[J].中國初級衛生保
地產考察報告范文第4篇
【商業地產項目可行性研究報告內容】
第一部分 項目總論
第二部分 項目建設背景、必要性、可行性
第三部分 項目產品市場分析
第四部分 項目產品規劃方案
第五部分 項目建設地與土建總規
第六部分 項目環保、節能與勞動安全方案
第七部分 項目組織和勞動定員
第八部分 項目實施進度安排
第九部分 項目財務評價分析
第十部分 項目財務效益、經濟和社會效益評價
第十一部分 項目風險分析及風險防控
第十二部分 項目可行性研究結論與建議
第一部分 商業地產項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、商業地產項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的
財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使
審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、商業地產項目建設背景
(一)國家或行業發展規劃
(二)項目發起人以及發起緣由
(三)……
二、商業地產項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業地產項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業地產項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、商業地產項目產品市場調查
(一)商業地產項目產品國際市場調查
(二)商業地產項目產品國內市場調查
(三)商業地產項目產品價格調查
(四)商業地產項目產品上游原料市場調查
(五)商業地產項目產品下游消費市場調查
(六)商業地產項目產品市場競爭調查
二、商業地產項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品
未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報
告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。
(一)商業地產項目產品國際市場預測
(二)商業地產項目產品國內市場預測
(三)商業地產項目產品價格預測
(四)商業地產項目產品上游原料市場預測
(五)商業地產項目產品下游消費市場預測
(六)商業地產項目發展前景綜述
第四部分 商業地產項目產品規劃方案
一、商業地產項目產品產能規劃方案
二、商業地產項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業地產項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定
銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業地產項目建設地與土建總規
一、商業地產項目建設地
(一)商業地產項目建設地地理位置
(二)商業地產項目建設地自然情況
(三)商業地產項目建設地資源情況
(四)商業地產項目建設地經濟情況
(五)商業地產項目建設地人口情況
二、商業地產項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序
和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)
5、總平面布置主要指標表
(三)場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業地產項目環保、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、商業地產項目環境保護
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、商業地產項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、商業地產項目節能方案
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、商業地產項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、商業地產項目勞動安全衛生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 商業地產項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、商業地產項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業地產項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓及費用估算
第八部分 商業地產項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、商業地產項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、商業地產項目實施進度表
三、商業地產劑項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 商業地產項目財務評價分析
一、商業地產項目總投資估算
圖：項目總投資估算體系
二、商業地產項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐校瑧獙ο铝袃热菁右哉f明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、商業地產項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據及相關說明
(二)項目測算基本設定
五、商業地產項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
九、不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不
確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業地產項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設
項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財
務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準
收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計
算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，
項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現
率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態
回收期為例：
(l)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現
正值年份凈現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前
利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮
接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤
(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民
經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計
算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析
和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要
也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現
值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進
行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 商業地產項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
第十二部分 商業地產項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、 廠址選擇報告書
4、 資源勘探報告
5、 貸款意向書
6、環境影響報告
7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、 引進外資的名類協議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設有標高)
3、 工藝流程圖
地產考察報告范文第5篇
【關鍵詞】房地產開發企業； 招標管理；流程
房地產開發企業招標管理的目的是擇優選用合作伙伴，達到縮短建設工期，確保工程質量，降低工程造價，提高投資效益的目的。
招標的范圍是：
1、新建、改建和擴建的建筑、裝飾、綠化、水電、消防等工程項目；
2、固定資產、公共設施等維修、維護、改造項目；
3、建設項目的勘察、設計；
一、參與招標的部門和職責
1、監事會：
行使監事會權力，對公司施工招標工作的組織形式、參加人員、實施程序、評標方式等進行全過程監控。
2、項目經理：
（1）重大項目的招標工作，完成定標前的所有資料準備；
（2）據擬發包項目的具體情況組建招標小組，確定招標方式；
（3）按照集團批復意見，落實相關合同的簽定；
3、項目經營部：
（1）建項目施工圖預算的編制及標底的初步測定；（勘察、設計項目按公司慣例給出建議價格）；
（2）格編制預審文件、招標文件、合同，對外工程招標信息，組織投標單位報名；
（3）投標單位的資格預審、實地考察、標書答疑等工作，負責向實地考察合格的單位發售招標文件及其它資料；
（4）組織、主持開標預備會及正式會議，負責對標書中“商務標書”方面的評議，初定中標單位；
（5） 與中標的單位簽訂合同。
4、項目工程部：
（1） 組織對投標單位的資格預審、實地考察、標書答疑等工作；
（2） 參與開標預備會及正式會議，負責對標書中“技術標書”部分的評議。
5、財務部：
（1） 負責投標單位投標保證金的收取和退還工作；
（2） 參與開標預備會及正式會議，負責對標書中“自有資金”部分的評議。
二、對招標工作的具體要求
1、對招標過程中所使用文件的要求：
招標前期準備階段所使用的《資格預審文件》、《建設工程招標文件（含評標定標辦法）》均采用公司的統一范本。
2、對投標單位資格預審、實地考察的要求：
（1）資格預審、實地考察工作由經營部、項目工程部共同完成。通過對投標單位填報的資格預審文件和資料進行評比和分析，按公司項目的有關規定確定出需進行實地考察的投標單位名單。每次投標的參加單位不應少于3名。
（2）實地考察應以投標單位填報的具體承接單位的工程業績為主，考察結束后，經營部、項目指揮部應共同完成考察報告，確定進入招標階段的投標單位及其所屬的具體承接單位名單向項目經理申報。經項目經理批準后，方可進入發售招標文件、圖紙及有關技術資料階段。
3、對發售招標文件的要求：
(1）招標文件、圖紙和有關技術資料只發售給批準入圍的投標單位。
（2）我公司對招標文件所做的任何修改或補充，在投標截止時間之前，應以補遺書的方式同時發給所有獲得招標文件的投標單位。
（3）修改或補充文件作為招標文件的組成部分，對投標單位起約束作用。投標單位收到招標文件后，結合圖紙、有關技術資料及勘察現場情況，對有疑問或不清的地方需我公司澄清解釋的，應在收到招標文件后3日內以書面形式向經營部人提出，經營部或項目指揮部負責解釋。
（4）經營部負責接收投標書，此階段不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標單位的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
4、對勘察現場工作的要求：
（1）項目工程部向投標單位介紹有關現場的以下情況；
① 施工現場是否達到招標文件規定的條件；② 施工現場的地理位置和地形、地貌；③ 施工現場的地質土質、地下水位、水文等情況；④施工現場氣候條件，如氣溫、溫度、風力、年雨雪量等；⑤ 現場環境，交通、飲水、污水排放、生活用電等；⑥工程在施工現場中的位置或布置；⑦臨時用地、臨時設施搭建位置、標準等。
（2）投標單位在勘察現場中如有疑問，應當在現場踏探后2天內以書面形式提出問題，項目工程部用補遺書的方式予以解答。
5、 對投標文件的要求：
投標單位提交的投標文件應包括以下內容：① 投標書；② 投標書附錄；③ 投標保證金（或直接遞交招標人）；④ 法定代表人資格證明書；⑤ 授權委托書；⑥ 具有標價的工程量的清單與報價表或施工圖預算及報價表；⑦ 對招標文件中的合同條款內容的確認和響應。⑧ 按招標文件規定提交的其他資料。
6、 對投標文件遞交和接收的要求：
(1) 投標單位應在投標截止時間前按規定的地點遞交投標文件。在遞交招標文件以后，投標截止時間之前投標單位可以對所遞交的投標文件進行修改或撤回。
(2) 在投標截止時間前，經營部在監事會的監督下做好投標文件的收接工作，在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規定進行密封和標志等。
7、對編制工程參考標底價格的要求：
(1) 確定參考標底價格的編制單位
標底價格由經營部自行編制。
(2) 參考標底價格的編制原則和依據
① 根據國家和省公布的統一工程項目劃分、統一計算規則以及施工圖紙、招標文件，并參照國家和省的定額和國家、行業、地方規定的技術標準規定，以及市場價格，確定工程量和編制標底價格。② 標底的計價內容、計價依據應與招標文件的規定完全一致。③ 參考標底價格作為期望價，力求與市場的實際變化吻合，并有利于競爭和保證工程質量。④ 參考標底價格應應控制在批準的總概算及投資包干的限額內。⑤一個工程只能編制一個標底。⑥參考我公司以往類似項目發包標準，兼顧同期市場發包水平。
8、對招標階段預備會的要求：
預備會上，應對評標工作的資料檢查人、唱標人、記錄人以及議標主談人進行明確分工。并對開標程序、評定標辦法向評標小組成員再次通報。
9、對開標的要求
（1）在投標截止后，按經辦會確定的開標時間公開開標，開標地點應為招標文件中預先確定的地點，在投標單位法定代表人或授權人在場的情況下舉行開標會議，開標會議由招標組組織并主持。
(2)招標小組必須按照項目經理確定的部門參加，一般由經營部、項目工程部、財務部、監事會組成；
(3)招投標過程中，監事會對招投標工作的組織形式、參加人員、實施程序、評標方式等任何一個環節提出質疑時，招標工作都應無條件立即中止，待有關問題澄清后，經監事會批準方可繼續進行；
（4）招標會議宣布開始后，應首先請各投標單位代表確認其投標文件的密封完整性。當眾宣讀評標原則、評標辦法。由招標組依據招標文件的要求，核查投標單位提交的證件和資料，并審查文件的完整性、文件的簽署等，已作廢標處理的投標文件不予啟封。
10、 對議標、評標的要求：
（1）本公司所有工程項目均采取無標底招標、最低價中標的方式，投標企業墊付資金或提出的優惠付款方式的評價為參考項目，只有當兩家或兩家以上投標單位的最終報價相同時，才作為進行比較的依據。
（2） 經營部負責對投標文件的符合性鑒定，投標單位編制的投標文件應與招標文件所有條款、條件和規定相符，無顯著差異或保留，實質上響應招標文件的要求。 如果投標文件不響應招標文件的要求，經營部可要求投標單位通過修正或撤消其不符合要求的差異或保留，使之成為具有響應性的投標，否則有權將予以拒絕。
（3）大型項目的最高限價由董事董事長掌握，中小型項目最高限價由項目經理掌握。如果經過逐個議標，各投標單位的報價仍然高于公司擬定的最高限價，則招標失敗，由監事會宣布中止招標，待經辦會商定后，再做結論。
（4）逐個議標的順序應以各投標單位的公開報價為基礎，按下列順序進行①報價第二低的投標單位；②報價第三低的投標單位；③報價最低的投標單位；④其它投標單位。
11、 對審批中標單位的要求：
評標小組完成對投標文件的全面評估后，應將評估結果匯報給項目經理，項目經理負責審批中標單位。
（1）對于當日定標的工程項目，可復會宣布評標結果。
（2） 對于當日不能定標的工程項目，自開標之日起至定標期限，結構不復雜的中小型工程不超過4天，結構復雜的大型工程不超過7天。
（3） 中標人確定后，經營部應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標單位。中標通知書對興盛公司及中標人具有法律效力。
12、對合同簽訂的要求：
（1）經營部與中標的投標單位在規定的期限簽訂合同。結構不太復雜的中小型工程3天以內，結構復雜的大型工程7天以內。根據《中華人民共和國合同法》的規定，依據招標文件、投標文件雙方簽訂相關合同。
