房地產管理辦法

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房地產管理辦法范文第1篇

縱觀這部部門規章，可見其強調最多的是信息公開，包括經紀機構應當向政府管理部門披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公眾披露的信息，也包括委托人應該披露的信息，還包括政府部門應該為信息公開提供的條件，同時還規定了政府部門之間的信息共享。

《辦法》第11、12、13條強調了經紀機構要向建設(房地產)主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規定了經紀機構應該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強調這些信息“應當在其經營場所醒目位置公示”。

《辦法》對經紀機構應當向委托人公示的信息規定得尤為詳細――首先對房地產經紀服務合同的必備內容進行了規定(第16條)，并特別對相關服務內容的明示進行了規定，即第17條：“房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認為對于房地產經紀機構來說，這兩條規定具有非常重大的積極意義。因為這一方面表明“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務”是不包括在通常意義上的房地產經紀服務內的(第16條實際上表明“提供房地產信息、實地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產經紀服務，或者說屬于第3條所規定的房地產經紀服務行為)，另一方面使得房地產經紀機構提供“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務”有了法律依據，并且可以依法另行收取費用。當然，前提是要“向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強調明碼標價，第18條不僅要求經紀機構明示收費標準，還要求將這些收費標準所對應的服務項目和服務內容一并明示，并強調要“在經營場所醒目位置標明”。

《辦法》還在第18條進一步明確要求：“一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價”。通俗地講，這些都是在告訴經紀機構：你們可以針對不同的服務收取合理的費用，但應該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務，而不能籠而統之地向委托人收錢卻在提供服務上短斤少兩。

為了堵住經紀機構坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強調：“房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐”。

《辦法》強調了明碼標價，但并未對具體的收費標準進行限制性規定。這可以理解為關于收費的標準還是依照《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》的規定，也可以理解為政府對房地產經紀服務收費標準將不再作硬性規定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產經紀收費定義為居間所收取的傭金，然后規定了計收標準是成交價格總額的0.5％～2.5％(實行獨家的可適當提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規定了經紀機構可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務”并收取相應費用。實際上，目前房地產經紀機構普遍是在現行的傭金標準范圍內附加了代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務。現在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規定的2.5％傭金上限規定不變(我們更希望的是按照市場經濟的原則，在已經充分競爭的房地產經紀行業實行供需雙方自由定價)，也可以在收費總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經紀服務范圍內的“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務費用。

針對現實中常見的現象，《辦法》在第19條專門規定：“兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費”。

除了規定房地產經紀服務合同的基本內容以外，《辦法》第21條還要求，房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：1.是否與委托房屋有利害關系；2.應當由委托人協助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風險；5.房屋交易涉及的稅費；6.經紀服務的內容及完成標準；7.經紀服務收費標準和支付時間；8.其他需要告知的事項。

不過筆者認為，以上書面告知內容的一部分(第2、6、7項等)其實應該寫進服務合同，而不僅是“書面告知”。

第21條還有一款：“房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準”。這可以理解為再次強調了第17條的相關規定，但筆者覺得這樣顯得有些重復了。

《辦法》第22條和23條規定了委托人應該披露的信息。

《辦法》第24條規定房地產經紀機構應當在銀行開設專門的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉客戶的交易資金，但只簡單地規定“交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經紀機構共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩妥地收到交易資金就只能依靠經紀機構的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護不夠。

存量房交易資金監管一直是近年來的熱點問題，但如何既有效地監管交易資金又不給交易雙方以及經紀機構帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個不容易解決的矛盾。《辦法》在這方面的規定比較籠統，也是情有可原的。

《辦法》第25條規定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的。《辦法》第26條規定的業務記錄制度和經紀服務合同保存期期限規定，同樣也是對信息披露的限制性要求。

《辦法》第27條提到了“房地產經紀房源、客源信息共享系統”，這實際上就是國外流行的MLS系統(Multiple Listing Service)，該系統的核心就是經紀人要及時披露房源信息，同時規定首先披露這些信息的經紀人的權益受到保護，房源成交后會確保其傭金收入。MLS系統既保證了信息的充分共享、又保護了信息的知識產權，因此極大地提高了撮合成交的效率，可以從根本上改變房地產經紀的行業規則和行業生態，應該是這個行業今后發展的方向，這次通過立法的方式確認了這個方向，是非常有意義的。

房地產管理辦法范文第2篇

第二條 凡在我市城區的房屋及國有土地使用權（以下簡稱房地產）抵押的，均適用本辦法。  本辦法所稱房地產抵押，是指債務人或第三人（以下簡稱抵押人）向債權人（以下簡稱抵押權人）以一定數量的房地產作為清償債務的擔保而不轉移占有的法律行為。

第三條 市房地產管理局是我市房地產抵押的行政主管部門，負責全市房地產抵押的統一管理工作，市房地產市場管理處負責房地產抵押管理的日常工作。  國有資產、物價、人民銀行等有關部門應密切配合市房地產管理部門作好房地產抵押的管理工作。

第四第 房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。  依法設定的房地產抵押，受法律保護。

第五條 房地產抵押管理遵循保證抵押行為合法，保護當事人的合法權益，強化統一管理的原則。

第六條 下列房地產可以設定抵押：

（一）以出讓或有償使用方式取得的國有土地使用權。

（二）自有的房屋。

（三）購買的優惠價房。

第七第 下列房地產不得設定抵押：

（一）劃撥土地使用權未辦理有償使用手續的。

（二）權屬有爭議的房地產。

（三）文物古建筑和教育、醫療等公共、福利性質的房地產。

（四）被依法查封、扣押或施以司法保全措施的房地產。

（五）已書面承諾不作抵押的房地產。

（六）其他依法不得抵押的房地產。

第八條 以房屋設定抵押的，應連同該房屋座落的土地使用權同時抵押。  以土地使用權設定抵押的，應連同地上房屋及其他附著物同時抵押。

第九條 以按份共有的房地產設定抵押的，抵押人應書面通知其他共有人，并以抵押人所有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先征得其他共有人書面同意，共同共有人為抵押人。

第十條 以已出租的房地產設定抵押的，抵押人應將租賃情況如實告知抵押權人，并書面通知承租人，抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續有效。

第十一條 國有企業以房地產設定抵押的，須經其上級主管部門、財政部門、國有資產管理部門批準，股份制企業的房地產設定抵押的，須經企業董事會討論決定。

第十二條 用于抵押的房地產必須到人民保險公司辦理保險手續，抵押權人為受益人。

第十三條 房地產抵押必須訂立書面合同，抵押合同須載明下列事項：

（一）抵押當事人名稱（姓名）、國籍、地址（住所）。

（二）抵押貸款或擔保債務的價款、幣別、期限、利率、支付方式、歸還本息方式。

（三）抵押物的名稱、面積、估價、座落、產權歸屬和使用年限。

（四）抵押物權證保管。

（五）抵押物的占管人、占管方式、占管責任以及意外毀損、滅失的風險責任。

（六）抵押物投保的險種、險別及受益人。

（七）違約責任及解決爭議的方式。

（八）其他約定事項。

（九）合同簽定的時間、地點。

第十四條 抵押房地產估價，須由市房地產評估事務所進行。

第十五條 房地產抵押合同簽訂后，當事人應在十五日內向市房地產市場管理處申請抵押登記，登記須交驗下列證件：

（一）《房地產抵押登記申請表》。

（二）《房地產抵押合同》正本。

（三）當事人身份證明或法人資格證明及法人代表資格證明。

（四）《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、《房屋共有權保持證》等權屬證書。

（五）其它證明文件。

第十六條 市房地產市場管理處在收到抵押登記申請后，應于七日內辦理審批手續，申請人持市房地產市場管理處準予抵押的批件和抵押合同到房產產權管理部門和土地管理部門辦理房屋他項權證和土地使用權他項權利登記。

第十七條 抵押合同自批準抵押登記之日起生效，未經審批登記的房地產抵押行為無效。

第十八條 抵押合同經雙方當事人達成書面協議可以變更或解除，合同的變更、解除或終止，當事人應在十五日內向原審批登記機關辦理合同重新審批登記手續。

第十九條 抵押合同有效期內，抵押人未征得抵押權人書面同意，不得對抵押房地產進行權屬處置。

第二十條 因國家建設需要拆除設有抵押權的房屋或征用其座落的土地的，抵押雙方應就抵押物實際價值進行協商，對拆除房屋實行產權調換的，由抵押雙方重新簽訂抵押合同，對拆除房屋實行作價補償的，抵押人清償債務后方可享受補償，或者由抵押雙方重新設定抵押權。

第二十一條 有下列情況之一的，抵押權人可以向市房地產市場管理處、房產產權管理處和土地管理部門申請處分抵押房地產，審批和辦理他項權利注銷登記手續：  （一）抵押人未依約履行債務的。  （二）抵押人死亡（宣告死亡）或失蹤而無人代其履行債務的。  （三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務的。  （四）抵押人被宣告解散或破產的。

第二十二條 市房地產市場管理處應在接到處分抵押房地產申請后十五日內作出準予處分或不準處分的決定，當事人不服的，可在接到決定書之日起十五日內向房地產管理局申請復議，房產產權管理部門和土地管理部門應當自接到抵押房地產權處分批件和抵押權人申請之日起七日內辦理他項權利注銷登記手續。  抵押房地產的處分由市房地產市場管理處負責組織，并委托典當、拍賣企業進行拍賣。  房地產拍賣辦法由市人民政府另行制定。

第二十三條 有下列情形之一的，可終止抵押合同：

（一）因抵押物所有權爭議提起拆訟的。

（二）抵押權人請求終止的。

（三）抵押人償還貸款本息或債務后申請終止的。

（四）有其他應當終止情況。

第二十四條 處分抵押物所獲價款，依下列順序和原則分配：

（一）扣除抵押物應繳的稅費。

（二）支付拍賣費用和處理抵押物的其他費用。

（三）償還抵押人所欠貸款本息及違約金。

（四）剩余金額交還抵押人。  同一房地產設定數個抵押權人的，按照抵押登記的先后順序清償，價款不足償還貸款本息或債務的，抵押權人有權另行追索。

第二十五條 市人民政府以前有關規定與本辦法相抵觸的，依照本辦法規定執行。

第二十六條 本辦法由市人民政府法制辦公室負責解釋。

房地產管理辦法范文第3篇

第一條、為加強本市房地產評估管理，規范房地產評估服務行為，保障國家、集體、個人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省房地產評估條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條、本辦法適用于本市市轄區范圍內的房地產評估活動。

法律、法規另有規定的，按照其規定執行。

第三條、房地產評估應當遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價為基礎，參照本市的市場價格進行評估。

第四條、廣州市房地產行政主管部門負責本辦法的組織實施。

第二章、評估機構與人員

第五條、從事房地產評估業務，應當設立相應的房地產評估機構。

第六條、設立房地產評估機構應具備下列條件：

（一）有機構名稱、組織形式和章程（二）有固定的辦公場所。

（三）有10萬元以上人民幣的流動資金。

（四）有3名以上房地產估價專業人員，其中經注冊登記的房地產估價師或土地估價師不少于2名。

（五）法律、法規規定的其他條件。

第七條、設立房地產評估機構應當向市房地產行政主管部門提出申請，經資審同意，取得資質證書，并申領營業執照后方可開業。

第八條、房地產評估機構按照國家規定實行資質等級制度，資質等級的確認按國家規定權限由有關部門審批。

一級資質：有100萬元以上的注冊資金，7名以上取得房地產估價師執業資格證書的房地產估價師，從事房地產估價業務4年以上，可獨立承擔評估標的物的建筑面積在10萬平方米以上的評估項目，可從事除國有土地使用權出讓外的各類房地產評估項目。

二級資質：有70萬元以上的注冊資金，5名以上取得房地產估價師執業資格證書的房地產估價師，從事房地產估價業務3年以上，可獨立承擔評估標的物的建筑面積在6萬平方米以上、10萬平方米以下的評估項目，可從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股等方面的評估項目。

三級資質：有40萬元以上的注冊資金，3名以上取得房地產估價師執業資格證書的房地產估價師，從事房地產估價業務2年以上，可獨立承擔評估標的物的建筑面積在2萬平方米以上、6萬平方米以下的評估項目，可從事二級資質評估機構從業范圍內的評估項目。

未取得資質等級的房地產評估機構，可承擔評估標的物的建筑面積在2萬平方米以下的評估項目。

土地評估機構的資質等級審批權限及其從業范圍，按國家土地行政主管部門的有關規定執行。

第九條、房地產評估服務應在核準范圍內進行，不得超越資質等級從業范圍從事評估業務。

第十條、市房地產行政主管部門對房地產評估機構資質、房地產評估人員的資格實行定期審核制度。不參加審核或審核不合格的，不得繼續從業。

第十一條、房地產評估人員必須持有房地產估價師注冊證或房地產估價人員崗位合格證書，并參加一個評估機構，方可從事評估業務。

房地產評估人員不得同時在兩個或兩個以上評估機構從業。

第十二條、房地產評估機構應按照國家規定的從業地域范圍從事評估業務。

在外地注冊登記的房地產評估機構及其評估人員在本市從事評估業務的，須按本辦法規定到市房地產行政主管部門登記備案。

第三章、評估業務

第十三條、凡有下列情形之一的，委托人可自行選擇具有房地產評估資質的機構進行評估：

（一）國有土地使用權轉讓、抵押的。

（二）組建中外合資企業、股份制企業以及上市公司對房地產作價投資、入股的。

（三）企業兼并或破產需對房地產評估的。

（四）房屋買賣、交換的。

（五）房屋抵押、典當、投保、贈與的。

（六）其他認為需要評估的情形。

第十四條、國有土地使用權出讓，行政、司法機關決定或裁定以房地產作價補償、賠償以及依照房地產價值為納稅基數的項目，由廣州市房地產估價管理所按照國家規定統一組織評估。

第十五條、委托房地產評估的單位或個人，應當與評估機構簽訂估委合同，評估委托合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人姓名或名稱、住所、法定代表人。

（二）評估標的物名稱、地點、面積、座落、用途、使用情況。

（三）評估目的、期限和要求。

（四）收費標準、付款方式和時間。

（五）評估糾紛處理和違約責任。

（六）當事人認為需要載明的其他事項。

第十六條、開展房地產評估業務，應有兩名以上房地產評估專業人員參加。

房地產評估機構完成房地產評估后，應向委托人出具評估報告書。評估報告應由注冊房地產估價師簽名，并加蓋評估機構公章。

第十七條、委托人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告書之日起15日內，向原評估機構申請復核。對復核結果仍有異議的，可以在接到復核報告書之日起15日內向市房地產行政主管部門申請重估。

第十八條、房地產評估機構及其評估人員從事評估業務，可以到需評估的房地產所在地的有關部門查閱與評估有關的檔案資料，有關部門應予以協助。

房地產評估機構及其評估人員開展評估業務，有權向委托獲取相關資料，委托人應提供有關證書和資料。

房地評估機構及其從業人員應為委托人保守秘密。

第十九條、房地產評估收費，應按照國家和省、市物價主管部門規定的標準執行，并開具發票。

第四章、評估結果的確認

第二十條、有下列情形之一的房地產評估，其評估結果必須報市房地產行政主管部門確認：

（一）稅務部門委托征收的有關房地產稅的。

（二）涉及國有土地使用權出讓金的。

（三）行政、司法機關決定或裁定以房地產作價補償、賠償的。

（四）股份公司上市需確定土地價值的。

（五）行政劃撥土地進行抵押的。

（六）法律、法規規定的其他的情形。

第二十一條、房地產評估機構申請確認房地產評估結果的，應提交下列文件、資料：

（一）申請書。

（二）評估報告。

（三）評估計算過程與結果。

（四）其他有關文件、資料。

第二十二條、市房地產行政主管部門應依據下列規定確認評估結果：

（一）評估機構的房地產項目符合其資質等級范圍（二）評估報告至少有兩名在冊估價師簽署并注明資質證號。

（三）評估的房地產產權清晰。

（四）評估報告及其技術報告符合國家規定的技術規范。

（五）評估采用的資料和參數真實有效，評估方法正確。

（六）評估結果符合本市所在地段房地產價格水平。

第二十三條、市房地產行政主管部門受理房地產估結果確認，應自收到評估機構的申請書及全部評估文件資料之日起15日內予以書面答復。符合本辦法第二十二條規定要求的，應予辦理確認手續。

第二十四條、房地產評估結果確認后，涉及國家征收稅款的，由稅務部門按稅法核定其計稅價格。

房地產評估結果確認后，如涉及國有企業兼并、破產、作價入股或上市的，該房地產評估結果應并入企業整體資產評估結果，由國有資產評估管部門匯總。

第五章、法律責任

第二十五條、未取得房地產評估機構資質證書擅自從事房地產評估業務的，市房地產行政主管部門或會同工商行政管理部門責令其停止房地產評估活動，沒收非法所得，并處非法所得五倍以下的罰款；造成當事人經濟損失的，應依法賠償。

第二十六條、不按本辦法規定參加審核的，由市房地產行政主管部門給予警告，責令限期補辦審核手續；逾期仍不補辦的，撤銷房地產評估機構資質證書或房地產評估人員崗位資格證書。

第二十七條、評估機構從事的房地產評估業務超出從業范圍的，其評估結果無效，收取的評估費應退還委托人，并由市房地產行政主管部門處以2000元以上10000元以下的罰款。

第二十八條、違反本辦法第十二、二十條規定的，其評估結果無效，收取的評估費應退還委托人；造成經濟損失的，應依法賠償。

第二十九條、房地產評估機構或評估人員違反規定提高或壓低評估標的物價值，損害當事人利益的，除賠償經濟損失外，并由市房地產行政主管部門處以10，000元以上30000元以上的罰款；情節嚴重的，吊銷其房地產評估機構資質證書或房地產評估人員崗位資格證書。

第三十條、市房地產行政主管部門及廣州市房地產估價管理所的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；觸刑犯刑律的，依法追究刑事責任。

第六章、附則

第三十一條、本辦法施行前，已經從事房地產評估業務而未領取房地產評估資質的機構，應當自本辦法施行之日起90日內，向房地產行政主管部門登記申領資質證書。

房地產管理辦法范文第4篇

第一條：市住房和城鄉建設保障局（以下簡稱住建局）根據城市總體規劃和城市控制性詳細規劃，每年提供1-3批次城市房地產開發供地計劃。供市規劃委員會（以下簡稱市規委會）審定，審定后的土地供地計劃采取招拍掛的方式進入市場。

第二條：競拍人要在竟標前提交開發資質證書、法定代表人證明（或授權委托書）、稅務登記證明，由土地部門對這些資信證明進行審查。同時要對每一個參加競拍的單位的資金情況進行驗證，如果沒有足夠資金保證的，將取消其參與競拍的資格。

第三條：在土地招拍掛的方案中要明確包含以下幾項：

(一)出讓金：該地塊的土地出讓底價；

(二)報名費及資料費（不退還）：具體數額一事一議；

第四條：在城市規劃區內對于準備對外招拍掛的地塊，由住建局委托有資質的規劃設計單位做好詳細規劃設計方案，確定容積率和建筑風格，交由市規委會審查同意后，由土地部門組織進行土地招拍掛。

第五條：參加競拍的單位必須提供以下資料（費用由參加競拍者自負）：

(一)規劃設計平面圖；

(二)鳥瞰圖；

(三)單體效果圖；

(四)環境設計平面圖；

(五)環境設計效果圖；

(六)亮化設計平面節點及效果圖；

(七)規劃開發方案及實施時限。

第六條：開標前市規委會將對以上資料逐級進行評審，確定合格的報名企業方有資格參與竟標。取得競買土地使用權的競標單位，必須在規定時限內繳納國家規定的各項費用并辦理相關手續后方可開發建設。

第二章城鄉規劃管理

第七條:市規委會是我市城鄉規劃決策機構，城鄉土地出讓前，出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件需經市規委會審查通過。市住建局是負責全市城鄉規劃管理的行政主管部門，是依法實施城鄉規劃的行政執法主體。

第八條：嚴格執行“規劃審批一支筆”的工作機制。市區及各鄉鎮要嚴格執行城鄉規劃集中審批、統一管理的法律制度，城鄉規劃區內各項建設活動，必須納入統一規劃管理，嚴禁擅自分解。

第九條：嚴格依法執行城鄉規劃審批程序。對符合審批條件的，認真做好“一書三證”即《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《鄉村建設規劃許可證》的核發工作。

第十條：以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向住建局規劃辦申請核發選址意見書。在城市規劃區內以劃撥方式獲得國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向住建局規劃辦提出建設用地規劃許可申請，由住建局規劃辦依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。建設單位在獲得建設用地規劃許可證后，方可向市政府土地主管部門申請用地，經市政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條：在城市規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，住建局規劃辦依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向住建局規劃辦領取建設用地規劃許可證。

第十二條：城市規劃區內一切基礎配套設施(包括人防工程和各種地上、地下管線等)的建設行為要先由建設單位向住建局和行政執法局提出書面申請，由住建局規劃辦進行現狀測繪和作出規劃，按照審批條件放線后方可施工。建設單位、施工單位不得擅自改變路由、埋深、管徑、坡度等規劃條件，覆土前必須經住建局測繪驗收方可覆土，并納入我市基礎設施綜合管網系統，執法局對路面恢復情況進行驗收，在施工前，必須交納恢復保證金，保證金額度為破壞基礎設施造價的兩倍數額，而且必須按規定要求進行恢復，經驗收合格后，扣留10%質量保證金，其余恢復保證金全部退還。

第十三條：在鄉、村規劃區內進行建設的，建設單位或者個人應當向住建局提出申請，由住建局核發鄉村建設規劃許可證。建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。

第十四條：在城市規劃區內進行改變樓體形狀、改造樓體外立面、改變樓體外墻結構等一切永久和臨時性建設行為，一律由市規委會批準。臨時建設影響近期建設規劃或者控制性詳細規劃的實施的，不得批準。臨時建設應當在批準的使用期限到期后自行拆除。

第十五條：為保證每一地塊按規劃內容、規劃時限實施，市住建局對開發單位收取規劃保證金，保證金按規劃建筑面積50.00元/平方米收取，由開發單位在規劃實施前向指定的銀行賬戶專戶存儲，并由政府相關部門監督。開發單位按時限完成已批準規劃設計的全部內容及小區配套設施建設完備并驗收合格后退還規劃保證金。（規劃保證金不計息）。

第十六條：加強公眾的參與和監督，住建局在城鄉規劃的制定、修改、實施和管理中，要積極聽取公眾意見，通過召開論證會、聽政會或者其他方式征求公眾意見，保障社會各方面人士參與和了解規劃，主動接受公眾監督。

第三章房屋征收管理

第十七條：政府是征收補償的主體，市房屋征收管理辦公室（以下簡稱征收辦）是我市房屋征收工作的行政主管部門，具體負責全市行政區內的城市房屋征收工作的管理、檢查、指導和監督。

第十八條：城市房屋征收必須符合城市規劃，有利于城市舊城區改造和生態環境改善，保護文物古跡。征收辦和征收實施單位必須按照國務院590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收人給予補償和安置，同時被征收人必須在規定的搬遷期限內完成搬遷。

第十九條：房屋征收實施單位取得發改局批文、規劃許可證、用地批準文件方可征收，經市政府組織發改、規劃、國土局、房屋征收等部門論證、開發企業提出申請，征收辦方可啟動征收程序。啟動征收程序工作要做到“三個不準”：一是沒有領取建設用地規劃許可證和國有土地使用權批準文件以及違反城市規劃的征收項目，征收辦一律不啟動征收程序；二是開發建設資金沒有落實的，征收辦一律不啟動征收程序；三是被征收人房屋征收補償資金和拆遷安置方案不落實的，征收辦一律不啟動征收程序。

第二十條：征收辦擬定征收補償方案報市政府，經論證予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合征收條例規定的，市政府要組織被征收人公眾代表參加聽證會，根據聽證情況修改方案。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的要經市政府常務會議討論決定。

市人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告，公告應載明征收方案、行政復議和行政訴訟等事項。房屋被依法征收的國有土地使用權同時收回。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市人民政府依法申請人民法院強制執行。

被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。由相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

征收房屋的各項建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用整體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建、擴道征收等應當納入市政府國民經濟和社會發展的年度計劃。

第二十一條：征收辦要征收公告或召開動員會議。自征收公告之日起，在征收范圍內，不準新建、擴建、翻建、改建、裝修房屋，不準改變房屋使用用途和土地使用用途，不準進行房產交易、租賃、典當、抵押等活動。市土地管理部門停止辦理土地使用權變更，市房產管理部門停止核發房屋所有權證，市工商行政管理部門停止核發營業執照。

第二十二條：從事拆除業務的單位，應當依法取得由省建設行政主管部門頒發的房屋拆除資格證書和工商行政管理部門核發的營業執照。未取得拆除資質的任何單位和個人在城市規劃區域內不得私自實施拆除。

(一)實施拆除房屋的單位應當具備相應的拆除企業資質等級。征收辦應當與房屋拆除單位簽訂房屋拆除委托合同，并備案管理。房屋拆除單位應當保證房屋拆除工作的安全。拆除房屋和清運殘土時，應當遵守有關市容、環境等法律、法規的規定，實施文明施工，保持環境清潔。

(二)從事房屋征收業務的人員必須經專業技術培訓和考核，持證上崗。未經考核和培訓的工作人員不得進入征收拆遷市場從事征收拆遷業務。房屋征收完成時必須將拆遷范圍內應拆除的房屋全部拆除，將拆除的舊料殘土清凈，經征收辦驗收簽證后，市住建局方可放線施工。

第二十三條：任何單位和個人不得違反規定采取中斷供水、供電、供熱等非法方式迫使被征收人搬遷，不得拆除未搬遷的被拆遷人的房屋。

第二十四條：征收補償安置協議簽定后，被征收人或者房屋承租人在規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，市政府依法申請法院強制執行。

第二十五條：拆除公司實行備案管理制度。拆除公司來注冊，經市房屋征收管理辦公室審查合格后，予以備案。

第二十六條：要嚴格遵守和執行建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》。堅持房屋征收價格評估、復估、鑒定、復議等法定程序，推行征收公示、接待、投訴舉報、征收承諾、征收監督等有效制度，鼓勵人民群眾利用行政復議、行政訴訟等合法渠道依法維權，解決回遷中的糾紛和矛盾。

第二十七條：征收辦要嚴格執行《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關規定，要真正做到管理到位，對開發單位在征收過程中的違規、違法行為，應嚴肅查處，絕不姑息。

第四章建筑市場及施工現場安全文明施工、工程質量管理

第二十八條：市住建局是我市建筑市場管理的行政主管部門，具體負責全市行政區域的建筑市場管理工作的監督、檢查、指導、管理工作。

第二十九條：市住建局進行建筑市場管理時，有權采取以下措施：

(一)進入被檢查單位的施工現場和其他工作場所進行檢查；

(二)查閱與監督檢查及項目有關的文件和資料；

(三)向被檢查的單位、個人和其他有關人員調查了解情況；

(四)向社會公布對建筑市場交易活動實施檢查的情況，并對建筑市場活動中出現的違法違規行為，依據相關法律法規進行處理。

第三十條：建筑工程實行報建制度，建設單位應當在建筑工程立項文件批準之日起三十日內，到市住建局辦理報建手續。

第三十一條：建筑工程開工前，建設單位應當依照有關規定，向住建局申請領取施工許可證。建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：

(一)已經辦理建筑工程用地批準手續；

(二)在城市規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證；

(三)施工現場已經具備施工條件；

(四)依法確定的施工企業的資質條件和所配備的技術、經濟管理人員的從業資格符合建筑工程項目的要求；

(五)施工圖設計文件已經法定部門審查合格；

(六)應當委托監理的建筑工程已經簽訂委托合同；

(七)已經辦理工程質量監督和安全監督手續；

(八)建設資金已經落實并能滿足建筑工程施工進度需要。

(九)已按規定足額繳納農民工工資保證金。

第三十二條：建筑工程造價在五十萬元以上或建筑面積在500平方米以上的工程發包必須進行招標。使用國有資金或政府投資項目必須進行公開招標。

第三十三條：建筑工程必須實行工程監理制。

第三十四條：建筑工程發包與承包單位應當簽訂建筑工程合同，建筑工程中介服務的雙方當事人應當簽訂委托合同，建筑工程合同簽訂之日起五日內，建設單位應當將合同文本報送市住建局備案，備案的建筑工程合同作為確定雙方雙事人義務的最終依據，經雙方同意補充、變更建筑工程合同的，應當按照前款規定備案。

第三十五條：市建筑施工現場安全文明施工及施工質量管理實行標準化工地創建標準管理，所有新建及結轉工程在開工前必須向住建局上報創建標準化工地方案及施工現場平面布置圖，經審查合格后方可施工，否則住建局規劃辦不予定位放線，建筑市場管理辦公室不予頒發建筑工程施工許可證，建設工程質量監督站不予隱敝工程核驗。建設工程在施工期間必須嚴格執行《市建設工程施工現場安全質量標準化工地創建工作實施方案》的要求。

第三十六條：創建標準化工地實行保證金制，所有新建及結轉工程，工程在開工前必須按工程總造價的5%向住建局交納創建標準化工地保證金（保證金含安全生產措施費并且不計息）。同時，為規范我市建設工程質量保證金管理，落實缺陷責任期內的工程質量保修責任，保護各方當事人的合法權益，我市建筑工程實行工程質量保證金制度，所有建筑工程在開工前必須按工程總造價的5%向住建局指定的銀行繳納工程質量保證金。

第三十七條：施工現場應按規定的區域，沿工地四周采用砌體連續設置高標準圍檔與外界隔離，砌體外側需抹灰、粉刷并書寫宣傳標語、公益性廣告，市區主要路段的圍擋高度不得低于3米，圍擋嚴禁占用道路紅線。

第三十八條：工程項目開工前必須進行施工圖審查，辦理工程質量監督和安全監督手續，工程完工后必須進行項目竣工驗收，對不進行驗收擅自交付使用的，房產局不予辦理產權登記手續，住建局不予辦理工程質量竣工驗收備案手續。

第三十九條：所有樓房必須安裝天然氣管網、熱計量設備及二次供水設備，否則工程不予竣工驗收。

第四十條：住宅小區建設完工后必須進行庭院綠化和庭院亮化，小區內必須設電子監控系統，做到合理布控無盲區。小區建筑必須進行樓體亮化。小區臨街商服必須由開發企業統一按規定標準制作并安裝戶外牌匾，開發企業必須進行臨街紅線外路面及巷道硬化，否則工程不予驗收。

第五章商品房預銷售登記和管理

第四十一條：開發經營企業商品房預售前，必須向房產部門申請，經批準核發《商品房預售許可證》后方可進行預售。對未取得《商品房預售許可證》或以認購（包括認訂、登記、選號）、收取預訂款性質費用等各種形式變相預售的，將依法予以重罰。

第四十二條：開發企業申請預售許可，應當提交下列證件及資料：

(一)商品房預售許可申請表；

(二)開發企業的《營業執照》和資質證書；

(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；

(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明；

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖；

(七)拆遷安置已經95%落實，并與征收辦簽有回遷責任狀的；

(八)開發經營企業所建商品房必須達到主體封頂。

第四十三條：開發經營企業進行商品房預售所得款項，必須用于該項工程，接受市房產管理部門的檢查。發現挪用，擠占商品房預售款，導致該工程不能按期交付使用等問題的，房產管理部門有權責令其停止預售，吊銷《商品房預售許可證》，并予以罰款。

第六章法律責任

第四十四條：建設單位違反本辦法，有下列情形之一的，由住建局依據《黑龍江省建筑市場管理條例》第44條的規定，責令停止違法行為，限期改正，并給予以下處罰：

(一)未辦理報建手續的，處以一萬元至三萬的罰款；

(二)未取得施工許可證擅自施工的，責令停止施工，處以合同價款百分之一至百分之二的罰款；

(三)依法應當公開招標而未公開招標的，責令重新組織招標，并處以建筑工程合同價款百分之零點五至百分之一的罰款，并追究單位法定代表人和直接責任人的行政責任；

(四)應當實行監理而未實行監理的，處以二十萬元至五十萬元的罰款。

第四十五條：未經驗收擅自交付使用的，依據《建設工程質量管理條例》第58條規定對建設單位處以合同價款百分之二至百分之四的罰款，造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十六條：開發經營企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，房產行政主管部門有權責令其停止預售行為，補辦手續，沒收違法所得，并處以收取預售房款的1%罰款。

第四十七條：建設單位取得建設工程規劃許可證，但未按規劃許可進行建設的，如隨意提高容積率、增加層高層數、隨意改變立面造型、外裝材質、色彩和小區內外環境建設不到位的違反規劃的行為，尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下罰款；無法采取改正措施消除影響的，要限期拆除，不能拆除的，沒收實物或違法收入，可以并處建設工程造價的百分之十以下罰款。違規開發企業及項目經理列入企業不良記錄，兩年內禁止在區域內參與開發用地招拍掛。

第四十八條：在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府依據《城鄉規劃法》第65條的規定責令停止建設，限期改正。逾期不改正的，要依法拆除。

第四十九條：未取得建設工程規劃許可證的違法建設行為，如果符合城市總體規劃和近期規劃要求，不影響城市整體布局的，處罰后補辦建設工程規劃許可證。不符合城市總體規劃和近期規劃的，要依法組織拆除，不得以罰代管。

第五十條：對作出責令停止建設或者限期拆除決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，根據《城鄉規劃法》第68條的規定，市政府可以責成有關部門采取查封施工現場、等措施，維護城鄉規劃的嚴肅性和權威性。

第五十一條：對于違反規劃行為的處罰將由住建局組織人員調查核實情況上報市規委會批準后組織實施。

第五十二條：建設單位應當在竣工驗收后六個月內向住建局規劃辦報送有關竣工驗收資料。未按時報送的由住建局依據《城鄉規劃法》第67條的規定依法責令限期補報。逾期不補報的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第五十三條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條：本辦法適用于所有在市從事房地產開發的單位。

房地產管理辦法范文第5篇

為進一步貫徹實施《北京市房地產抵押管理辦法》（以下簡稱《辦法》），做好房地產抵押管理工作，現對實施《辦法》的有關問題通知如下：

一、關于設定抵押房地產的范圍

1.劃撥國有土地上的房屋，只要其所有權合法，均可設定抵押。但劃撥國有土地使用權不在抵押范圍內，其土地不予評估。

2.違章建筑或臨時建筑的房屋，不能設定抵押。

3.租賃合同中未約定租賃期限的非住宅房屋，不能設定抵押。但租賃雙方修訂租賃合同、明確租賃期限后，該房屋可以抵押。

4.《辦法》第六條第四項的規定，是指房屋的用途為教育、醫療、市政等公共福利事業，包括出租用于公共福利事業的房屋。

5.危險房屋符合《辦法》規定的，可設定抵押。

二、關于辦理抵押登記時提交的文件

1.《辦法》第十八條規定申請抵押登記，應提交五種文件。市房地產管理局京房產籍字（1994）239號文件規定當事人還應提交相關的六種文件。當事人在辦理抵押登記時，須按其具體情況，提交相應的全部文件。

2.抵押貸款合同是抵押合同的一種。當事人辦理抵押登記時，可提交抵押貸款合同作為登記文件，登記部門只對合同中涉及有關房地產抵押的部分進行審核。

3.設定抵押的房地產，無論其保險單是否連帶其他房地產，均應向登記部門提供其保險的全部單據。

4.新建商品房、外銷商品房明確規定價格，并簽定購銷合同的，不必提交資產評估報告。

5.《辦法》第十條規定的兩種“告之”，當事人須以書面通知形式告之。在抵押登記時，當事人應提交送達書面通知的證據文件。

6.《辦法》第十一條規定抵押人進行二次或二次以上抵押時，須提交前面所有的抵押權人書面同意的文件。

7.《辦法》第八條規定到國有資產管理機關備案。當事人辦理抵押登記時，應提交向國有資產管理部門備案的書面證明。

8.有自主權的企業以其房地產作抵押時，不必提交上一級機關批準的文件。

9.對當事人提交的抵押登記有關文件的復印件，登記部門應與正本核對無誤后，方可收件。

三、關于登記日期

1.登記日期為登記部門收到全部登記文件之日，也是抵押行為的生效日期。

2.《辦法》生效前抵押合同到期，抵押人能夠按期償還債務的，不再補辦抵押登記；抵押合同未到期的，均須補辦登記。

四、關于抵押當事人及其行為

1.抵押權人，一般是指銀行及金融機構。

作為一般債務的擔保，也可以以房地產抵押擔保，但必須是債務在先，抵押行為在后。

個人以其所有的房產進行抵押，其抵押合同必須寫明“發生糾紛申請人民法院解決”條款，方可辦理抵押登記。

2.抵押率由當事人自行約定。

3.《辦法》關于第十九條與第二十二條的關系。第十九條的合同變更是指抵押當事人雙方對抵押合同內容的變更，這種行為，應自變更之日15日內辦理變更登記。第二十二條，是指抵押合同當事人的變更，即合同主體變更，當事人應重新簽定合同、重新辦理抵押登記。

4.根據《辦法》第二十八條的規定，共有人和承租人都享有優先購買權。二者同時存在的，共有人的優先購買權先于承租人。

5.抵押終止后，對該房地產再設定抵押的，應重新簽定抵押合同，重新辦理抵押登記。

抵押權人在抵押合同有效期內，分期支付貸款的，支付方式雙方自行設定，不再重新登記。

6.抵押權人辦理抵押登記，取得《房地產他項權利執照》后，不得扣押抵押人的房地產權證。

7.劃撥國有土地使用權范圍內設定抵押的房屋，處分時按下列方式處理。

（1）該房地產的受讓方符合《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》第四條規定的，其劃撥土地使用權可以劃撥方式隨房屋轉移。