土地使用權的法律特征
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地使用權的法律特征范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
土地使用權的法律特征范文第1篇
土地抵押權是指在土地抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優先受償的相關權利。
1、土地抵押權具有擔保物權和土地它項權利雙重性質；2、土地抵押權的標的為土地使用權；3、土地抵押附屬于土地使用權；4、土地抵押權的設定屬于要式行為；5、土地抵押權具有擔保物權的功用和效力。
土地抵押權的客體范圍：
1、劃撥國有土地使用權；2、出讓方式取得的國有土地使用權；3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；4、鄉（鎮）村企業的建筑物戰勝范圍內的土地使用權。
土地抵押登記制度：
1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權登記程序。3、土地抵押權登記的效力。
土地抵押權的消滅：1、債務清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權實現；4、抵押權無效。
土地抵押權制度中需要思考的幾個問題：
1、土地抵押權的客體是否限于土地使用權；
2、關于“四荒”土地抵押；
3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回；
4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地人民政府主管部門的批準或同意。
內容提要：土地抵押權是附屬于土地使用權的一項土地他項權利，土地抵押制度也是人們在經濟發展中一直探討的一個問題。本文先從土地抵押權的概念和法律特征談起，對土地抵押權的客體范圍、登記制度及土地抵押權的消失進行闡述，并對土地抵押權制度中幾個需要思考的問題略作探討。
關鍵詞：土地抵押權
土地抵押權登記
土地使用權
隨著社會主義市場經濟的全局發展，土地在國民經濟發展中越來越顯示其重要性，人們已不再單獨將土地作為一種資源來對待，而是將其當作一種資產進行科學的管理，以充分發揮其在國民經濟中的經濟杠桿作用。為此，筆者通過對土地管理知識的一些學習和了解，感到這是一門非常廣泛和深奧的學說，其中有許多知識需要我們進行學習，有許多問題需要我們進行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權進行闡述，并對土地抵押權制度中幾個需要思考的問題略作探討。
一、土地抵押權的概念
在我國，土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債務人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價款優先受償。其中，提供土地使用權作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權擔保的債權人，為抵押權人。
土地抵押權是指在土地抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優先受償的相關權利。
從我國現行法律規定來看，土地抵押權是指的土地使用權抵押權，法律只允許對土地使用權進行抵押，而對土地使用權以外的其他土地他項權利，沒有明確規定。
二、土地抵押權的法律特征
首先，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產，因此，從物權法的意義是說，土地抵押權是一種擔保物權；同時土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關系的調整，不僅要適用擔保法的規定，而且要適用土地法的規定。
其次，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基于土地使用權（主權利）才能成立，并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。目前，我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。
第三，土地抵押權附屬于土地使用權，但兩者又有著密切的聯系，土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。一方面，它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件，根據我國現行法律，作為主權利的土地使用權，因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，作出收回土地使用權的處罰而消滅時，在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面，它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。
第四，土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同，并進行土地抵押權抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度，抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經登記而確定。
第五，土地抵押權具有擔保物權的功用和效力，它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質來分，土地抵押權是擔保性他項權利，而其他諸如地上權，地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征
三、土地抵押權的客體范圍
1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權。由于通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。（1）土地使用者須領有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產權證明。（3）以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。（4）經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批準。
《中華人民共和國擔保法》第36條規定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權同時抵押。
2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金后取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第 二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。
4、鄉（鎮）村企業的建筑物占用范圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定，鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉（鎮）村企業的土地使用權只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉（鎮）村企業的建筑物抵押時，其占用范圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。
四、土地抵押權登記制度
1、土地抵押登記的作用
（1）抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權屬于擔保物權，是一種對世權。因此，對土地抵押權的設立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權登記的目的在于告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權的變動情況，自己決定是否進行有關的法律行為。因為根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為土地抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在土地使用權上已經存在著順位優先的抵押權，抵押權人的權利實現就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權人提供足夠的警示，使之了解設立后順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。
2、土地抵押權登記程序。
根據我國現行法律規定，辦理抵押權登記，首先應當由當事人根據不同的土地使用權情況進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內，由抵押人和抵押權人持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權委托文件）。最后，土地管理機關審查，進行登記注冊，核發《土地他項權利證書》。
3、土地抵押權登記的效力
根據《擔保法》的有關規定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權登記后，抵押權人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現為：（1）當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，如果有的抵押權已經登記，有的抵押權未登記，先登記的抵押權優先于后登記的抵押權受償。（2）在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。也就是說，抵押權一經登記，無論抵押財產的受讓人是否屬于善意，抵押權人都可與之對抗行使追及權。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。（4）已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止；（6）債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。（7）債務人到期未清償債務的，抵押權人有權通過拍賣、變變的方式將該土地使用權轉讓于第三人，并在轉讓所得的價款中優先受償。
五、土地抵押權的消滅
土地抵押權消滅的情形有下面幾種：
1、債務清償。債務人到期清償債務或者債務人的擔保人或者債務人的清算組織在債務到期后已經將債務清償完畢，該抵押權自行消滅。
2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權所涉的土地被國家征用（3）土地使用權隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。
3、土地抵押權實現。抵押人到期不履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產，抵押權人有權依照國家法律，法規和抵押合同的規定處分抵押財產，并就處分抵押物的價款優先受償，抵押物轉歸第三人。此時，抵押權實現，設立于土地使用權之上的抵押權也隨即消滅。
4、抵押權無效。抵押權因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權無效是土地抵押權消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權單獨設立抵押的，以鄉（鎮）村企業的土地使用權單獨設立抵押的，以劃撥土地房地產設定抵押未經政府主管部門同意審批的。又如破產企業擅自轉讓已經抵押的土地使用權。按照《破產法（試行）》第49條的規定，在抵押期間，破產企業對已經抵押登記的房地產進行轉讓時，應當通知抵押人并告知受讓人該房地產已經抵押的情況。破產企業未通知抵押權人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉讓行為無效。
六、土地抵押權制度中需要思考的幾個問題
1、土地抵押權的客體是否限于土地使用權。
我國的土地抵押權實際是指的土地使用權抵押權，但是，隨著社會的發展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權的客體擴大到其他土地項權利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉讓的土地他項權利，就應允許抵押。例如，空中權和地下權。我國部分學者也贊成其他部分土地他項權利可以進行抵押①。
2、關于“四荒”土地抵押
《擔保法》第34條規定：抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。集體土地使用權被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經營權，筆者認為，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權規定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權，只要是有償取得的允許轉讓的，原則上都可以抵押。
3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回
土地抵押權附屬于土地使用權，在土地使用權被收回的情況下，土地抵押權自行消滅。這是我國法律關于二者之間法律效力的規定。但筆者認為，現行法律規定，限制了土地使用權抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權出讓合同有效期間提前收回土地使用權的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權行為。而土地使用權收回是債權行為，根據“物權優于債權”的原理，抵押權自應當得到優先受償。其二，土地使用權設有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業信譽及維護善意抵押權人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎。因此，一旦發生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權設定抵押并經登記后，抵押權人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權）效力?；谏鲜鲂ЯΓ敯l生土地使用權收回情形時，抵押權人當然可以主張經登記的權利，并排斥未登記的權利主張或其他債權，先于其他權利享有優先受償權。
4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地的人民政府主管部門的批準或同意。
前面已論及劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設定抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。但該法律規定產生的后果是抵押人無法履行其債務時，必然會出現土地的轉讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權無權作出處分，因此，必須要經過有關政府土管部門的審批，轉讓方為有效?，F在的擔保法和房地產管理法對此沒有加以明確規定，筆者認為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產未征得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權利人的同意就以自己并不享有處分權的物去進行抵押，顯然是違反了有關物權原理。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關系。共有的財產未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產未征得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經批準即可以劃撥土地的房地產進行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準確地評估抵押物，必將影響到抵押權的設定和實現。其二，國家對劃撥土地可以根據需要收回，如其設定抵押物發生收回，必將嚴重損害抵押權人的利益。而經過有關部門批準設定的抵押一般是不會轉讓回收的。其三，影響國家對土地使用權的正常管理和統一安排。根據城市房地產管理法的規定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規劃。城市規劃和年度建設用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產抵押實際上就難以執行這些規定，因為在實現抵押權時無論是協議方式還是法院訴訟后強制拍賣開式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權人的利益。如果在設定抵押權時，將政府有關部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。
參考文獻資料：
一、《國土資源管理實務全書》（中國物資出版社）謝經榮 主編
第五章第八節 地產抵押
二、《中國土地資源全書》（四川人民出版社）車夫 主編
第五篇 土地他項權利
三、《房地產抵押貸款如何避風險》（《中國土地》2001年11期）
姬泓 夏軍 著
土地使用權的法律特征范文第2篇
【關鍵詞】土地使用權抵押；客體；效力
1 土地抵押權的概念
土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價款優先受償。
2 土地抵押權的法律特征
首先，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。其次，土地抵押權的標的為土地使用權。第三，土地抵押權附屬于土地使用權，土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。第四，土地抵押權的設定屬于要式行為。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度，其效力經登記而確定。第五，土地抵押權具有擔保物權的功用和效力。
3 土地抵押權的客體范圍
（1）劃撥國有土地使用權。由于通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，以土地使用權作抵押應符合下列條件。1）土地使用者須領有國有土地使用證。2）具有地上建筑物，其他附著物合法產權證明。3）以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。4）經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批準。
（2）出讓方式取得的國有土地使用權。出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。
（3）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。
（4）鄉（鎮）村企業的建筑物占用范圍內的土地使用權。鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。
4 土地抵押權登記制度
4.1 土地抵押登記的作用
（1）抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權的設立應公示，向社會展示土地抵押的設立、變更及消滅的狀況；并且登記制度對土地抵押權的生效起著決定性的作用。
（2）警示效力。土地抵押權登記的目的在于告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。
4.2 土地抵押權登記程序
根據我國法律規定，辦理抵押權登記，應進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后，持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告到土地管理部門申請抵押登記。由土地管理機關審查，進行注冊，核發《土地他項權利證書》。
4.3 土地抵押權登記的效力
根據規定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件。抵押權登記后，抵押權人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現為：
（1）當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，先登記的抵押權優先于后登記的抵押權受償。
（2）在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，抵押權人仍可行使抵押權。
（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。
（4）已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。
（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止；
（6）債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。
（7）債務人到期未清償債務的，抵押權人有權將該土地使用權轉讓于第三人，并在轉讓所得的價款中優先受償。
5 土地抵押權的消滅
土地抵押權消滅的情形主要有下面幾種：（1）債務清償（2）抵押物消滅。（3）土地抵押權實現。（4）抵押權無效。
6 土地抵押權制度中需要思考的幾個問題
（1）土地抵押權的客體是否限于土地使用權。
土地抵押權實際是指土地使用權抵押權。隨著社會的發展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權的客體擴大到其他土地項權利，例如，空中權和地下權。
（2）關于“四荒”土地抵押
集體土地使用權被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經營權，個人認為，該限制目前還是不全面的。
（3）土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回
土地抵押權附屬于土地使用權，在土地使用權被收回的情況下，土地抵押權自行消滅?，F行法律的規定，限制了一定的土地使用權抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。
（4）劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地的人民政府主管部門的批準或同意。
劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上房屋設定抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。但是當抵押人無法履行其債務時，必然會出現土地的轉讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權無權作出處分，因此，必須要經過有關政府土管部門的審批，轉讓方為有效。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關系。因此，劃撥土地的房地產未征得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經批準即可以劃撥土地的房地產進行抵押也會帶來不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，從而使得房屋價值難以評估，必將影響到抵押權的設定和實現。其二，國家對劃撥土地可以根據需要收回，如其設定抵押物發生收回，必將嚴重損害抵押權人的利益。其三，影響國家對土地使用權的正常管理和統一安排。在實現抵押權時無論是協議方式還是法院訴訟后強制拍賣方式，都將影響國家對土地的管理，又會影響抵押權人的利益。如果在設定抵押權時，將政府有關部門審批作為必要條件，這些問題都可以解決。
參考文獻：
[1]蔡紅.土地使用權收回與土地使用權抵押效力研究[J].當代法學，2002（08）.
土地使用權的法律特征范文第3篇
一、破產企業土地使用權的概念和法律特征
土地使用權是指按照法律對土地加以利用的權利。破產企業土地使用權是指破產企業依據法律規定業已取得并仍可以有償或無償地利用土地產生效益的權利。根據土地管理法規定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買賣或非法轉讓，但土地的使用權可依法轉讓。結合以上企業土地使用權的概念和有關的法律規定，破產企業土地使用權具有以下特征：
1、主體特定。即在清算組處分破產財產以前，土地使用權只屬于破產企業。
2、來源合法。破產企業原來賴以生存發展的土地使用全不論是以何種方式取得，都應是根據法律規定擁有土地使用權證。破產企業非法獲取的土地使用權，國家應無條件地無償收回。
3、財產有償。土地使用權作為破產財產的重要組成部分，其價值在破產企業生存時和破產后均會以不同形式體現出來。
4、程序規范。企業取得土地使用權的程序是經過申請、審核、批準、發證，而要取得破產企業的土地使用權，不僅要遵循企業破產法規定的程序，還必須經過資產評估程序、審核確認程序、成交價和議價程序、土地使用權轉移登記等一系列程序。
二、破產企業土地使用權的來源
國家供給土地使用者土地使用權的主要途徑有兩種，一種是出讓，另一種行政劃撥。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權以協議、招標、拍賣的方式在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉讓以外的其他各種取得土地使用權形式的行為，除撥用原來就屬于國有的土地以外，主要是指由國家向農民集體征用一定面積的土地，所有權歸國家，使用權劃撥給單位或個人，由用地者支付征地費用，以后每年向國家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權在一定年限內可以轉讓、出租、抵押，而行政劃撥取得的土地使用權只有規定用途的使用權。綜觀近幾年所審理的企業破產案件，大量的全民所有制企業和集體所有制企業土地使用權的取得，主要來源于行政劃撥，小部分才通過出讓與支付出讓金的方式獲取。
三、破產企業土地使用權的處理原則和程序
企業破產法雖然規定了如何處理破產企業的財產，但忽視了破產企業最重要的財產權利──土地使用權的處理問題，有關土地管理法規也未涉及，這對人民法院處理破產企業的土地使用權帶來了相當的難度。對此，筆者認為，要處理好破產企業土地使用權問題，有必要遵循以下原則：
（一）合法取得原則
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權可以抵押。有的瀕臨破產的企業，為了不喪失土地使用權，往往將土地使用權和地上建筑物或其他附著物作抵押，期望憑籍其土地使用權恢復生機。但如果該抵押合同違背國家法律、法規和土地使用權合同的規定，就應認定無效，抵押權人就不能按抵押合同取得土地使用權。因此，要取得破產企業的土地使用權，不僅要按法律規定辦理，而且受讓的權利主體、轉讓的形式和轉讓手續都要合法。
（二）優先取得原則
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。如果破產企業在破產以前，已依法將土地使用權或地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權人，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和企業破產法的有關規定，抵押權人有優先受償權和優先取得權。由于破產企業的土地使用權是破產財產的組成部分，如果以轉讓等方式處理，首先也必須滿足全體債權人的需要。因此所有債權人也享有優先于非債權人的優先取得權。
（三）有償取得原則
由于我國土地所有權和土地使用權的分離。有些破產企業的土地使用權，是過去無償或低價取得的。因此，在處理破產企業的土地使用權時，要不要考慮其使用權的取得方式，要不要評估作價問題，常常在審判實踐中引起爭論。有的主張無償或低價取得的土地使用權，就不必考慮它的價值，或對其價值忽略不記，處理破產財產只要處分企業的物質形式的貨幣和實物。尤其在有行政命令的情況下，清算組提交給人民法院的破產企業財產清單，往往對土地使用權的價值未作評估，有的甚至不說明土地使用權的起初情況。但筆者認為，新的權利主體想要擁有破產企業的土地使用權，必須有償取得。不論破產企業的土地使用權是以何種形式取得，都應當交有評估資質的土地評估機構依法進行評估，然后以評估價為低價，通過公開拍賣的方式，對破產企業的土地使用權進行公開競買。
（四）國家干預原則
人民法院依法獨立行使審判權，這是人民法院的基本審判原則。但在審理企業破產案件時，尤其是在處理破產企業的土地使用權時，由于目前規范這方面的法律、法規不夠明確，清算組為讓債權人和債務人均能從土地使用權的有償處分中得到更多的財產收益，往往會忽視國有資產的流失，把本應由國家收取的土地使用權出讓金作為破產企業的財產用以清償，造成國家不必要的損失。這種現象在無償取得劃撥土地使用權的全民企業的破產案件中時有發生。為防止在審理企業破產案件
（一）通過出讓和支付出讓金方式取得土地使用權的處理方式：
1、拍賣轉讓。這主要是指通過有關部門在社會上公開競爭，有償轉讓破產企業土地使用權的一種方式。人民法院可以出具委托書，委托法定機構對破產企業的土地使用權根據其所處的周圍環境、條件、發展前途等諸多因素進行綜合評估，報出評估價。同時結合政府部門對處理破產企業土地使用權的有關要求，利用叫價方式，把土地使用權轉讓給出價最高、最符合政府部門規定要求的新的權利主體，拍賣結果經人民法院裁定確認后，新的權利主體憑人民法院的裁定向土地管理部門領取土地使用證，取得破產企業的土地使用權。這種方式更能達到物盡其用，地進其力的社會效果。
2、協議轉讓。這種方式適用于已對破產企業的地上建筑物或其他附著物進行了抵押的債權人。因為債權人對地上建筑物或者其他附著物進行抵押，在其享有優先受償權的同時，賴以建設的土地使用權必然會隨之轉讓。因此可以讓抵押權人與清算組在已經掌握的綜合評估價基礎上自由協商定價，雙方達成一致意見后簽訂協議書，協議書提交債權人會議通過后由人民法院作出土地使用權轉讓的裁定，這樣，讓抵押權人既實現自身的債權和土地使用權，又根據協議規定，將取得土地使用權的轉讓費交給清算組，用以清償破產債務和支付國家或集體應收取的出讓金或土地使用權的部分增值，以達到審理企業破產案件的預期目的。
3、招標轉讓。這種方式主要適用于無抵押的土地使用權的處分，是在全體債權人中采用公平競價方式進行。由于破產企業的土地使用權是破產財產的組成部分，所以債權人就應享有優于非債權人的優先取得權，因此必須首先滿足全體債權人的需求。人民法院宣告企業破產后，清算組根據已經掌握的土地使用權轉讓的綜合評估價，向全體債權人發出載有土地使用權有償轉讓的標書，由債權人根據標書發出投標書，然后由清算組選定符合條件的債權人進行決算。決算后的情況交債權人會議討論通過后，由人民法院裁定破產企業土地使用權的轉讓，土地使用權的轉讓費由清算組按規定處理。
土地使用權的法律特征范文第4篇
首先,土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念,應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇,《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產,因此,從物權法的意義是說,土地抵押權是一種擔保物權;同時土地抵押權又是土地他項權利的一種,是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此,土地抵押關系的調整,不僅要適用擔保法的規定,而且要適用土地法的規定。
其次,土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利,但土地抵押權必須是基于土地使用權(主權利)才能成立,并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利,因其標的物為土地,地上物及某些土地權利,抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的,因此,土地使用權可以成為抵押標的物。目前,我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押,故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。
第三,土地抵押權附屬于土地使用權,但兩者又有著密切的聯系,土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。一方面,它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件,根據我國現行法律,作為主權利的土地使用權,因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,作出收回土地使用權的處罰而消滅時,在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面,它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。
第四,土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同,并進行土地抵押權抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度,抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件,當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書面抵押合同,其效力經登記而確定。
第五,土地抵押權具有擔保物權的功用和效力,它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障,而不是直接滿足對土地的利用需求。因此,它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質來分,土地抵押權是擔保性他項權利,而其他諸如地上權,地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征。
土地使用權的法律特征范文第5篇
房地產抵押的法律特征
房地產抵押法律關系比較復雜。根據我國現行法律規定，房地產抵押的標的可以是房屋及其占用范圍內的土地使用權，也可以是單獨的土地使用權，而土地使用權又有出讓土地使用權和劃撥土地使用權之分。因此，以房地產設定抵押權的，抵押法律關系比一般財產抵押法律關系復雜。
房地產抵押不轉移抵押財產的占有。根據我國《擔保法》規定，抵押標的可以是不動產，也可以是動產。動產抵押與不動產抵押的一個重要區別就在于，不動產抵押不轉移抵押財產的占有，房地產抵押屬于不動產抵押，抵押人不必轉移房地產的占有。抵押法律關系成立后，抵押人對已設定抵押權的房地產可以繼續開發、利用和經營。
房地產抵押屬于要式法律行為。依照我國現行法律規定，房地產抵押，抵押人應與抵押權人簽訂書面合同，但除了簽訂書面合同外，還要依法進行抵押登記。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定“土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第61條也明確規定“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記?！钡盅旱怯浭欠康禺a抵押的法定生效要件，這是房地產抵押重要特征之一。
房地產抵押的風險特征
房地產抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括項目土地和非項目用土地及地上建筑物、在建工程、土地儲備抵押等。其主要風險有：
房地產抵押真實性風險。其主要表現為抵押物實物是否真實存在，是否齊全完整，異地抵押是否真實有效；抵押物實物與抵押合同、權證信息描述的位置、性狀、數量是否一致，是否存在變造、偽造他項權利證書的情況。
房地產抵押合法性風險。其主要表現為抵押物是否為我國法律、行政法規規定可以接受的抵押財產，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立項批準文件和四證（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）等能夠證明在建工程合法性的文件等情況；同時，在儲備土地抵押方面，目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，儲備土地抵押存在一定法律效力風險。
房地產押品合規性、有效性風險。表現為抵押物是否具有貸款評估價值，依法可以單獨轉讓；抵押物權屬是否清晰，抵押人是否對抵押物具有處分權；是否按規定辦理抵押登記等。
抵押權被懸空和建設工程價款優先權的風險。如，開發商以無定著物的土地權抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空。2002年6月20日，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：“法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權?！庇纱丝梢?，法院在司法實踐中，多從社會的安定、弱勢群體保護等方面考慮，將導致銀行的在建工程抵押登記效力不足。
抵押權滅失或喪失第一受償權的風險。如，依照新的《閑置土地處置辦法》規定，土地長期閑置屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。此外，根據《物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償?！币虼耍谝苑琼椖客恋氐盅海ú缓厣辖ㄖ┲?，開發商如對非項目土地抵押物進行開發建設，而抵押物價值并未增值，如銀行保全措施未及時跟進，借款人因項目建設或房產銷售與第三方，包括項目建筑商、個人購房者等，發生法律糾紛，導致在建工程被查封時，將被動卷入糾紛當中，并喪失第一受償權利，影響第二還款來源的保障。
房地產抵押風險的檢查方法
根據房地產抵押風險特點應采用由淺入深、由內及外的檢查方式，在運用傳統檢查技術方法的基礎上，注重采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息，及向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查的方式、方法，全面了解和掌握房地產抵押物及借款人經營管理情況，深入檢查房地產抵押的真實性、合規性和有效性。
資料審閱法。檢查人員應仔細審閱房地產抵押物的所有權證明、建設規劃證明、抵押物評估和登記證明等相關資料，全面掌握和了解房地產抵押物的情況，審查房地產抵押的合法性和有效性，重點關注房地產抵押證明資料是否完整，權屬證明是否清晰；擔保單位董事會或股東會出具的決議內容或擔保意向書內容是否真實合法；有權簽字人的簽字和企業公章是否真實有效；土地儲備是否符合當地土地利用總體規劃、城市總體規劃要求，具有政府部門審批要件以及項目實施方案，是否具有合法的土地使用證等。
資料核對法。根據房地產抵押物的所有權證明、建設規劃證明、抵押物評估和登記證明、貸后檢查等各環節相關材料，對各環節中房地產的項目名稱、建設主體、樓號、界址、建設規模、項目開工日期、竣工日期、發證日期、證件信息按編號、評估價值等事項的核查和對比，審查房地產信息的一致性。
