土地糾紛常見問題
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土地糾紛常見問題范文第1篇
摘要：石油資源富集的中東地區成立的以保持石油市場穩定與繁榮為宗旨的石油輸出國組織（OPEC），在協調各國石油政策、控制
>> 基于囚徒困境的石油輸出國組織研究 南蘇丹：沒有出?？诘氖洼敵鰢?高校輸出國際交換生思想政治教育研究 世界第三大音樂輸出國 技術、管理要素參與收益分配政策研究 研發聯盟收益分配的模糊評價方法研究 虛擬企業收益分配模式研究 私募股權投資基金收益分配的研究 人力資本內部收益分配方法研究 基于博弈方法的PPP模式收益分配研究 產權范式的企業收益分配問題研究 中國農地非農化增值收益分配研究 住房公積金增值收益分配問題研究 農村土地資源資產收益分配研究 農民信息弱勢與農地流轉收益分配研究 上市公司收益分配政策研究 基于ANP的PPP項目收益分配研究 農村集體經濟組織收益分配糾紛成因及對策 農村集體經濟組織收益分配糾紛解決的路徑選擇 土地增值收益分配變革 常見問題解答 當前所在位置：l.
Abstract：In order to maintain the stability and prosperity of oil market， OPEC of Oil-rich Middle East was set up to coordinate national oil policy， control crude oil production and price controls， determine the world′s oil supply， and protect oil production income. The paper analyzed on OPEC oil revenues changes from the aspects of market mechanism and non-market mechanism， and teased out the dominant OPEC oil revenues practices， including paying attention to investment in infrastructure， the establishment of OPEC International Development Fund， the adjustment of energy subsidy programs to increase renewable energy development. OPEC resource-based regions experience on resources revenue distribution includes stabilizing source of income resources， establishing development fund， establishing industrial economic structure of diversified development， investing public social welfare， developing renewable energy and paying attention to environmental pollution control.
Key words：OPEC； oil revenues； income distribution
土地糾紛常見問題范文第2篇
>> 淺談"小產權房"買受人的利益保護 一房二賣當中買受人權益的保護問題研究 小產權房合法化路徑研究 我國農村小產權房“轉正”路徑研究 小產權房研究綜述 小產權房問題研究 深圳試水“小產權保障房” 小產權房逼問制度變遷路徑 小產權房轉化為保障性住房的實證研究 公民權利保障視角下的小產權房問題研究 小產權房合法化研究 小產權房法律問題研究 小產權房規制政策研究 小產權房合理化研究 從保障性方面考慮小產權房問題出路 “小產權房”何去何從 “小產權”房何去何從 小產權房何去何從 淺析小產權房 小產權房 常見問題解答 當前所在位置：l.
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土地糾紛常見問題范文第3篇
「摘要隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。
隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。
一、預售商品房按揭
按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。
預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。
預售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；
（2）預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；
（3）預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。
（4）預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在我國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展，筆者試舉二個案例說明之。
案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套，價金為五十萬元，甲應分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認為乙公司違約，至法院。
此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預售合同應認定為尚未成立，由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商，對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。
案例二：甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司開發的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。
此案雙方當事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議，但由于國家政策性調整，銀行停止辦理按揭，使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。
由以上兩個案例可以看出，我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時，對此問題做出規定。
二、無效房屋租賃合同的認定及處理
房屋租賃，是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關于無效民事行為的規定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有權人同意的：（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環境、衛生等主管部門有關規定的；（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。違反這些規定出租房屋的，一般也應認定為無效。應當注意的是，房屋租賃對民事活動的當事人來說，是非常重要的民事行為，對他們的生產、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細節不符合法律規定，可以責令當事人補正，而不宜認定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經營飯店，經營期間拖欠甲兩個月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經審查認為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續，即可避免這樣的結果。
司法實踐中由于未經房地產管理部門登記備案而被認定為無效的房屋租賃合同為數不少，這樣的判決不利于民事法律關系的穩定性及合同的全面履行。事實上，正是有些當事人利用法律的這一規定逃避責任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會主張合同無效，以逃避承擔違約責任。
筆者認為，雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同，當事人簽訂租賃合同須到在關部門登記備案，但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責令當事人補辦手續后確認房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會的穩定及案件的執行。
房屋租賃合同被認定為無效后，對房屋裝修如何處理，也是當前民事審判中經常遇到到的問題，主要體現在經營性用房中，承租人為了自己經營的特殊需要，往往對承租房投資很多進行裝修，一旦租賃合同被認定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費用如何處理即成為問題。
對于房屋裝修應按《最高法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》中關于添附的規定處理：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成的，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。
對于雙方有約定的，按約定辦理，對此沒有爭議。雙方如無約定又協商不成，除能拆除的之外，如何折價在實踐中有不同看法。筆者認為應結合案件具體情況，本著經濟效益與公平合理的原則進行處理，兼顧雙方的過錯責任。屬出租人過錯的，可對裝修的現值進行評估，由出租人予以相當價值的補償并賠償給對方造成的損失；屬于承租人過錯的，對裝修進行評估后，應根據出租人適當的可利用程度折價予以補償；屬于雙方都有過錯的，應由出租人補償裝修的現值。在處理此類糾紛中，如裝修對出租人沒有利用價值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補償更加經濟合理。
三、落實私房政策遺留問題。
落實私房政策，包括私房因社會主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產問題，建國初期代管的房產問題，落實華僑、港澳臺胞私房政策問題等。根據《最高人民法院復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規定，有關落實私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應移送落實私房政策部門辦理。目前落實私房政策工作已進行多年，出現許多落實私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發還私房產權的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進行處理，而實際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復雜得多，不應簡單對待。我國城市的私有出租房屋社會主義改造，是在五、六十年代，比照黨對資本主義工商業的社會主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個社會主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點，錯改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據國家有關政策，對不符合規定而錯改了的房屋，應按政策實事求是給予糾正；對房主應留而未留自住房的，可補留自住房。但目前這些落實了政策的房屋許多只是發還產權，房主并未實際支配，使用該房屋。對期間擠占、沒收私人房產的行為，現已徹底否定，并進行了糾正，根據有關規定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給房主。對于自住房和出租房，應分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個人擠占私人自住房，必須堅持誰占誰退的原則。凡職工個人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機關，企業事業單位安排的，還是自行擠占的，都應視為無房戶，由職工所在單位或其上級主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優先安排用于落實私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權證卻住不進自己的房屋。
在落實建國初期代管的房產問題及港澳臺胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際占有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。
對于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護住戶利益，維護社會穩定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有占有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現實中也是不公平的。現今房地產已作為商品流人市場，平等自愿、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規則相悖，必須加以修正。
在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標準：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉租、轉借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（3）房屋產權人確實需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產權人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（5）房屋產權人要求收回自己的住房，但承租人確實不具備騰退條件的，可以暫時維持原租賃關系，但應明確租賃期限或提高租金標準。以上幾條可以作為辦理此類案件時的參照，但對于"提高租金標準"，似不易掌握，因房地產管理法等法律法規都規定私房租金應受政府房地產管理部門調控，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定："住宅用房的租賃，應當執行國家私房所在城市人民政府規定的租賃政策"，《城市私有房屋管理條例》第二十六條規定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護了私房主利益，卻缺乏相關法律依據，且與房地產行政管理部門的規定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當性值得商榷。筆者認為，房地產交易行為是受國家嚴格控制的，目前私房法定租金與其實際市場價值差距較大，應通過政府提高租金標準來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決。總之，在處理落實私房政策遺留問題上，既要切合當前市場經濟發展狀況，又要考慮歷史原因；既要保護公民合法的財產權益，又要維護社會的穩定。審判人員應結合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實私房政策問題仍需依靠政府和社會的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。
住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現為夫妻雙方為分得房屋產權或使用權而爭執不休，使得簡單的離婚案件復雜化。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。
（一）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據最高法院有關司法解釋，經過八年，可視為夫妻共同財產進行分配。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。在處理此類問題中應注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時應先析產，然后再進行離婚案件的審理。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，如何處理？筆者認為在商品房尚未交付的時候，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款，進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協議時，法院可以就此問題另案處理。
（二）離婚時對于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點認為不應將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關系是一種合同關系，由原來的夫妻共同承租變為一方承租屬于合同主體的變更，應征得公房的所有權或管理權人同意。另一種觀點認為應一并處理，理由是：離婚當事人之間就公房使用權的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會導致租賃關系其他內容的變更，且如不處理公房使用權，會使雙方在離婚后又產生爭訟，不利于子女成長和社會穩定。筆者同意后一種觀點。《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規定："在離婚案件中，當事人對公房的使用。承租問題發生爭議，自行協商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調換房屋的；其他應當認為夫妻雙方均可承租的情況。對夫妻雙方均可承租的公房，應按下列原則予以處理：照顧撫養子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯的一方。解答中規定："對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。"但對于給付的標準卻沒有規定。筆者認為公房租賃權不僅僅是一種民法理論上的債權，它包含有國家給予的福利，取得租賃權的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價格與市場價格之間的差價。因此，在承租方給予另一方經濟補償的，應考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當地房屋租賃價格等因素，給予合理補償。解答中規定法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。因而有人認為人民法院在征求意見時，如果單位不同意由當事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認為此種觀點值得商榷，法院既已規定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調動他們的積極性，配合法院做好當事人的工作，以便于判決的執行。
（三）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是撫養子女一方優先，無過錯方優先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據"解答"的規定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的?？紤]到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規定：對夫妻雙方均爭房屋"部分產權"的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。競價的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規則和應用經驗，尚需審判人員在實踐在逐步探索、總結。筆者認為，競價應遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價的方式應雙方當事人均同意，有關意見應記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強迫當事人競價。2公平合理原則。指競價的雙方當事人應經濟條件、住房條件基本相同，如雙方經濟條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應采取競價的方式。3在法院主持下進行的原則。競價是在訴訟之中進行的，因而當事人應聽從法院的指導，并依照法院規定的競價規則進行競價。這樣才能保證競價的公正與合法。
五、拆遷糾紛的受理問題。
在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政庭受理，只有少數由民庭受理。
根據有關規定，下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協議或者達成協議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發或補發“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發或不予答復，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提訟的；（6）認為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應作為行政案件比較容易理解，因為都屬對行政機關的具體行政行為不服提起的訴訟。對于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號函規定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、金額，安置房面積、地點，搬遷過渡方式和期限，經雙方達不成協議的，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級政府對此類糾紛裁決后，當事人不服訴至法院的，人民法院應以民事案件受理。目前第9號函的規定已不適用，它與行政訴訟法的有關規定相悖。此種情況應按行政案件受理，已在審判實踐中得到共識。但是如拆遷人與拆遷人就有關安置、補償、回遷等問題達成協議并已實際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因為此時拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關系，雙方按合同規定享有權利、承擔義務，屬平等主體之間的關系，因此，發生糾紛亦屬民事糾紛，應按民事案件受理。六、軍產房問題。
所謂軍產房，是指所有權歸軍隊所有的房產。軍隊房屋的所有權單位為中國人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產房糾紛為軍隊轉業、離退休干部騰退原住房問題及軍隊利用房地產開展經營活動問題。
關于軍隊離退體干部騰退軍產房問題。最高法院有關批復的精神為：此問題屬于軍隊離退休于部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對此類糾紛不予受理是妥當的，因為有可能涉及到營區和其他軍事設施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執行問題，法院判決騰房后，當事人不自動履行，須由人民法院強制執行，會在社會上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認為，對于軍隊轉業干部騰退原住軍產房糾紛，人民法院也不應受理。
根據國家有關規定，軍隊房地產在保證戰備和部隊住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產依法開展經營活動，包括房屋、設施、場地的出租，房屋的出售、房地產的換建、互換、土地使用權的有償轉讓，合資建房，利用房地產自辦或合辦經濟實體，以及其他經營活動，而且經營活動可以面向社會。軍隊利用房地產開展經營活動，其收人可以用于彌補國防費不足，以房養房，但在經營中難免會發生糾紛，對這類糾紛如何處理是法院應慎重對待的問題。
軍隊利用房地產對外開展經營活動，與地方單位、個人發生糾紛至法院的，一般應視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經濟合同法》等法律的相關規定處理。人民法院在審理中如發現軍隊有違反國家有關行政法規的情況，可告知監督管理機關，由其依法進行處理，如發現有違反軍隊有關規定的情況，應告知軍隊有關部門處理。
人民法院在審理此類糾紛時，應對合同的有效性進行審查。根據有關規定，軍隊利用房地產開展經營活動，實行《中國人民利用房地產開展經營活動許可證》管理制度，凡利用房地產開展經營活動的單位，必須到軍隊房地產管理部門申領《許可證》，并按有關規定到當地房地產交易管理部門辦理交易手續。對軍隊方未申領《許可證》進行的房地產經營活動，一般應認定為無效，如在一審訴訟中經軍隊房地產管理部門批準補辦的，可以認定為有效。如果只申領了《許可證》，但未到當地房地產交易管理部門辦理交易手續，并且合同已實際履行的，可認定為有效，但法院應督促當事人補辦交易手續。
土地糾紛常見問題范文第4篇
隨著群眾的逐步入住和房屋登記意識的不斷加強，許多擁有農民征地拆遷安置房的住戶迫切需要辦理房屋登記，領取房產證。就無錫而言，與建設總量相比，該類房屋的辦證率是相當低的，主要原因是建設單位的建設手續不規范、不齊全，費用繳交不及時、不充分。如何更好地為群眾服務，為拆遷安置戶辦好安置房產權證，是我們登記機構的新課題。
拆遷安置房不同于普通商品房，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關地方政策的約束，同時涉及拆遷安置、規劃及用地、建設、住房保障等多個相關部門。而且時間跨度較長，個性化建設情況較多，相關配套政策不夠完善。因此，拆遷安置房登記比商品房登記要繁雜。
一、拆遷安置房登記中的問題及原因
從目前拆遷安置房建設管理的程序和辦理拆遷安置房產權登記要求的現狀來分析，我們發現安置房不能及時辦理房屋登記原因有三個方面：一是辦證進度與建設速度不符。目前安置房建設速度比較快，與安置房的辦證進度脫節，拆遷戶入住安置房幾年都辦不好房產證。二是安置房的辦證進度與群眾的期望不符。由于種種原因，導致安置房辦證遲緩，與拆遷戶及時辦好產權證的期望差距較大。三是辦證進度緩慢導致與物權要求不符。《物權法》的立法之本是平等保護私人物權，而目前廣大的拆遷安置戶領不到房產證，擁有的住宅最基本的“合法性”得不到落實，合法物權得不到合法保護。
我們認為，造成上述問題主要有以下兩方面的原因。
一方面是安置房建設單位進行初始登記不及時。安置房初始登記辦理進度緩慢主要由三個因素造成：其一是建設單位前期手續不齊全、不到位。拆遷安置房在竣工后，應申請辦理初始登記，領取房產證。根據《房屋登記辦法》，其前提條件是各項建設手續齊全，如立項、規劃、土地、竣工及消防驗收等，直至通過綜合驗收并備案，才符合房產登記的基本條件。從拆遷安置房建設的情況來看，不論是已竣工的還是在建工程，都普遍存在建設手續不規范、不到位的問題，主要是因為不少安置房都是先建設，然后補辦各項手續，或者是邊建設邊辦手續，相比正常建設流程而言，補辦手續比正常辦理難度大、時間長，導致安置房小區建設完成之后，各項建設手續卻還在辦理或補辦過程中，各項書證材料不齊，自然無法進行初始登記。其二是建設資金不到位。各種專項建設基金和規費的欠繳等問題也導致了建設單位登記資料不齊，無法辦理初始登記。由于拆遷安置房建設項目規模較大，建設單位資金不足，部分專項建設基金和規費緩繳甚至不繳，比如征地費用、市政基礎設施配套費以及大修理基金等，這些費用沒繳清，就無法辦理各項手續書證，造成無法進行安置房初始登記。其三是綜合驗收及竣工備案的缺失。在建設過程中，建設單位對項目規劃進行了調整，有些項目易地建設了，有些項目取消了，有的增加了項目，還有的項目數量按實際要求進行了調整，但是建設單位沒有及時辦理相應的變更手續，導致整個安置房小區建設完工后，部分甚至是全部建設項目無法進行綜合驗收和備案，無法進行初始登記。
另一方面是安置房轉移情況復雜。這主要表現在以下幾點：1.由于從拆遷到安置的時間跨度較大，加之種種原因導致辦證延后，可能出現原權利人死亡，產生繼承引發糾紛，導致無法順利登記等問題。2.有些被拆的農村老房子參加過，產權人眾多、產權歸屬錯綜復雜，且因年代久遠，加上有的書證遺失，房屋權利人中有人死亡、有人居住在外地無法尋訪等情況，公證處和法院無法受理，給安置房登記帶來難度。3.被拆遷人欲添加子女為共有人或直接將安置房變更到子女名下，但無法提供有效手續，登記審核通不過。4.夫妻離異發生產權轉移或者歸并。5.因房屋拆遷導致家庭內部財產分配不均，產生安置房產權糾紛，導致登記不暢。6.被拆遷的房屋原為多人共有，安置時歸并給一人所有或者各個共有人分別安置。7.有的拆遷人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不會回當地居住，因此私下賣掉安置房，但限于地方政策約束，無法進行登記。8.有些村民辦證意識不強，認為辦不辦證無所謂。此外，辦理安置房轉移登記中會涉及到相關稅、費的繳納，當事人的抵觸情緒非常普遍，也影響到辦證的數量和進度。
二、加強溝通協調，盡量簡化手續，加快拆遷安置房登記
作為房屋登記機構，應本著“尊重事實、依法遵規、化解矛盾、及時辦證、服務群眾”的原則，積極與建設、安置單位協調、溝通，解決辦證中出現的疑難問題。
1.“溝通”與“協作”并舉
房屋登記機構在登記發證過程中應十分注重與相關單位的溝通與協作，在初始登記中嚴格按照《房地產登記技術規程》、當地規章規范性文件要求，做到材料規范、手續齊全，特別是對立項批復、土地證、規劃許可證、建設工程竣工驗收證明、消防驗收證明等手續更應嚴格審核，從嚴把關，遇到不符合要求的及時要求建設單位補正。在為安置戶辦證的過程中，涉及到需要辦理公證手續的，工作人員應主動幫助當事人聯系公證部門辦理公證事項，甚至可請公證人員到安置房辦證現場聯合辦公，為當事人提供便利。同時，應與建設局安置辦、契稅征收部門等相關單位及時溝通，相互配合，積極協作。
2.“探索”與“規范”共進
農民征地拆遷安置房是城市化建設進程中出現的新生事物，其登記沒有現成的經驗和方法可供學習和借鑒，因此，對于登記中遇到的問題只能努力探索，以《房地產登記技術規程》為指導，在實踐中不斷完善和規范登記行為。工作人員在辦證工作中，應一切從維護群眾利益著想，從保障穩定和諧大局著想，嚴格依法依規操作，堅決杜絕違規違法辦證，防止埋下不穩定隱患，確保安置房產證辦理經得起時間的檢驗。例如：我們在登記過程中常常會遇到同一拆遷項目拆遷主體不同，有村委、街道拆辦、拆遷公司等；建設局安置辦審核通過的安置名單與拆遷協議不符；拆遷協議的性質也不一樣，有拆遷安置協議，也有拆遷置換協議等。針對上述問題，我們嘗試引入拆遷安置審核環節，在建設局安置辦審核通過拆遷安置名單的前提下，就實際操作過程中遇到的常見問題研究制定了《關于農民拆遷安置房轉移登記中有關問題的處理意見》，使工作人員在遇到類似問題時規范處理，有章可循。
土地糾紛常見問題范文第5篇
【關鍵詞】工程項目 專門借款 一般借款 資本化
根據企業所得稅的規定，企業在資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當計入有關資產的成本，此外的借款費用，應作為當期費用允許稅前扣除。會計準則規定，購建符合資本化條件資產的借款費用，應予以資本化，其他借款費用計入當期損益?？梢姡こ添椖坑嘘P的借款費用，是資本化還是費用化，以及如何資本化，直接影響到購建資產的賬面價值，同時與企業當期的利潤及所得稅息息相關。因此，正確理解借款費用準則，準確計算借款費用的資本化金額，對于提高會計信息質量，控制資金成本，真實反映企業財務狀況和經營成果，顯得尤為重要。
一、利息資本化過程中的常見問題分析
企業會計準則對借款費用利息資本化的規定，包含資本化的條件、資本化金額的確定方法以及資本化的暫停及停止等方面，每個環節如果有理解不充分，不正確，都可能造成資本化金額最終核算出現錯誤或偏差，對資本化的條件、資本化金額的計算以及資本化的暫停及停止方面的判斷和把握不當，是利息資本化中最為常見的問題。
（一）開始利息資本化的條件分析
開始利息資本化條件，是指構建資產相關借款費用開始資本化要滿足的前提，只有達到了條件要求，才能進行資本化，同理只要達到了條件要求，就應當進行資本化。會計準則規定， 借款費用必須同時滿足三個條件，才能開始資本化：利息資本化條件的規定界定了開始利息資本化的時間，需要注意的是，三個條件必須同時滿足，缺一不可。
1.資產支出已經發生。資產支出指為購建固定資產支付的對價，支付的方式可以是現金、非現金資產，以及帶利應付款項。比如企業在購建資產中，以銀行存款支付了工程款，或以存貨換購了所需用工程物資，或者以帶息應付票據支付了建造資產相關款項，都屬于資產支出已經發生。值得注意的是，如果只是簽訂了合同，通過賒購的方式購買材料，應付款項不計利息，則不能算是資產支出已經發生，因為沒有占用資金或產生資源的流出。如果資產支出沒有發生，就沒有占用資金包括借款資金，其利息費用與購建固定資產無歸屬關系，當然不能開始資本化。
2.借款費用已經發生。借款費用主要是利息及其他輔助費用，通常是借入的款項轉入借款人賬戶當日，就可以認定借款利息已經發生。
3.為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始。購建活動開始是指資產的實體建造活動，如廠房的實際建造、主體設備的安裝等。如果僅持有資產沒有發生建造活動，就不能認為購建活動已經開始。比如企業建設廠房，即使已經發生了土地支出，持有了土地，也產生了借款費用，如果廠房建設沒有開工，也不能認為是購建活動已經開始，不能開始資本化，因為此時實體建造活動沒有發生。
（二）利息資本化金額計算的分析
新會計準則關于借款費用利息資本化的范圍，由專門借款擴大到了一般借款，并且專門借款資本化金額的計算方法也有較大的變化，原制度只允許專門借款利息費用進行資本化，并要求與購建固定資產支出相匹配，需要通過計算累計資產支出加權平均數、專門借款加權平均利率計算得到利息資本化金額。新準則考慮了一般借款，并且允許對專門借款所發生的利息費用全部資本化，新準則的規定與國際會計準則更加趨同，較好的體現了客觀性的原則，有利于促進項目資金管理，真實反應建設資金成本。專門借款費用與一般借款費用利息資本化計算方法不同，必須分別計算，計算公式如下：
公式（一）：
專門借款利息資本化金額=專門借款當期實際發生的利息費用-尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入（或暫時性投資取得的投資收益）。
公式（二）：
一般借款利息資本化金額=累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數*乘一般借款的資本化率。
在計算利息資本化金額時應當注意：①每一會計期間的利息資本化金額，不應當超過當期相關借款實際發生的利息金額。這種利息資本化金額大于實際發生的利息金額的情況，在利息資本化時是不允許存在的，因為利息資本化是對實際發生的利息的資本化。但在利用公式進行計算時，有可能出現利息資本化金額超過當期相關借款實際發生的利息金額，比如專門借款尚未動用的借款資金進行暫時性投資取得的投資收益為負數時，還有資產累計支出超過專門借款部分大于一般借款金額時。因此，暫時性投資收益為負數時，只能將投資損失計入當期損益；按公式（二）計算得出的一般借款利息資本化金額，如果超過當期的一般借款實際利息費用時，只能以實際利息費用為限進行予以資本化，不允許對自有資金進行利息資本化，盡管自有資金也存在資金成本。②專門借款發生的利息費用，在資本化期間是都可以資本化的，不與資本支出掛鉤，不管專門借款是否占用以及占用多少，其利息費用都可以予以資本化。③一般借款利息資本化，只與累計資產支出和當期一般借款實際利息有關，與累計資產支出中是否使用了一般借款無關。因為一般借款利息資本化的計算，是基于項目資產支出占用的資金先后順序的假設，首先使用專門借款的資金，其次使用一般借款，最后使用自有資金。不管該假設是否合理，但如果沒有該項假設，也就無法計算一般借款的利息資本化金額。
