城投公司內(nèi)部制度

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城投公司內(nèi)部制度范文第1篇

摘　要：自2008年下半年以來，隨著全球國際金融危機的爆發(fā)，國家為了拉動內(nèi)需，保持經(jīng)濟快速增長，相繼出臺了“4萬億”投資計劃等一系列舉措，為地方政府投融資平臺設(shè)立奠定了法理基礎(chǔ)，在此背景下地方政府陸續(xù)組建了許多國有投融資公司。這些平臺公司在改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、助推城鎮(zhèn)化進程方面發(fā)揮了不可替代的作用，加快實現(xiàn)了我國“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生”的宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標(biāo)。但是隨著這類平臺公司快速成長壯大，各種問題也接踵而至，地方政府債務(wù)問題逐漸成為人們關(guān)注的焦點。

關(guān)鍵詞 ：地方政府 投融資平臺 債務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險成因 發(fā)展對策

一、研究背景

根據(jù)史料記載，我國地方政府投融資平臺產(chǎn)生的雛形，可以追溯到上世紀80年代早期，當(dāng)時廣東省地方政府為籌集建設(shè)資金，率先通過集資貸款方式建橋修路，用道路建成后通行車輛的收費償還貸款，用這種方式打破了基建資金匱乏的瓶頸。通過這種融資平臺的雛形模式，解決了當(dāng)時的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金匱乏問題，而后逐步在全國推行這種地方政府融資模式。投融資平臺在我國經(jīng)濟建設(shè)中真正發(fā)揮主導(dǎo)作用，始自2008年下半年以后，隨著全球國際金融危機的大爆發(fā)，國家為了拉動內(nèi)需，保持經(jīng)濟快速增長，出臺了“4萬億”投資計劃，同時陸續(xù)出臺了一系列舉措和建議，為投融資平臺設(shè)立奠定了法理基礎(chǔ)，使得各級地方政府在依托原有城司的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一構(gòu)建新型的“城市經(jīng)營理念”的投融資平臺公司。

隨著后金融危機時代的到來，其在對地方經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大貢獻的同時，地方政府債務(wù)也呈現(xiàn)出逐年增長態(tài)勢，相關(guān)風(fēng)險隱患逐漸顯現(xiàn)。從審計署公布的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2010年末至2013年6月末，地方政府債務(wù)余額年均復(fù)合增長率達22.9%，明顯高于國家12%的 GDP名義增速。截至2013年6月末，全國各級政府融資平臺達8000多家，貸款余額累計達9.7萬億元[1]。

二、文獻綜述

（一）關(guān)于地方政府投融資平臺相關(guān)概念和產(chǎn)生原因

唐滔指出：“所謂地方政府融資平臺，是指地方政府及其部門和機構(gòu)、所屬事業(yè)單位等通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，具有政府公益性項目投融資功能，并擁有獨立企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體”。融資平臺的本質(zhì)是，地方政府以相關(guān)領(lǐng)域的財政投資性支出注入平臺作為本金撬動金融資源[2]。周沅帆指出，地方投融資平臺的產(chǎn)生是中國當(dāng)前制度背景下的必然，經(jīng)濟環(huán)境的變化使地方投融資平臺問題凸顯，融資規(guī)模的擴張或縮減不能成為地方投融資平臺生存或死亡的判斷依據(jù)，從中短期看進一步的發(fā)展趨勢應(yīng)該是投融資平臺結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，運作上的規(guī)范化、透明化，資金放貸增量上的審慎管理[3]。

（二）中外地方政府典型投融資模式與融資創(chuàng)新

曾慶桃在《我國地方政府投融資平臺典型模式分析》中[4]，以北京、重慶和上海為例，對市級規(guī)模的平臺模式進行了經(jīng)驗總結(jié)。文章指出：北京市政府投融資平臺依靠區(qū)域優(yōu)勢，融合民間閑置資金和政府的財政資金，是一種同時表現(xiàn)出商業(yè)形式和政府屬性的創(chuàng)新模式；重慶“渝富”+“股”運作模式是通過土地的儲存，用土地的增值預(yù)期向銀行融資，再用融來的資金對平臺融資項目進行整治，償還貸款和提供擔(dān)保、出讓，以保持自身的實力和規(guī)模擴大；上海市是采取“政府-城司-工程管理公司”三級管理模式，通過政府引導(dǎo)，實行公司化運作模式，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。上海模式的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在投資主體多元化，投資者除了包括大型國有投資公司之外，還包括私人資本和信托投資公司等金融機構(gòu)。通過引入市場機制及多元化的融資方式，開創(chuàng)了中國地方政府投融資平臺設(shè)立的先河。謝世清認為“重慶投”的突破性意義在于，將分散的建設(shè)資金聚集整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，提高融資信用度，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，從而開創(chuàng)政府主導(dǎo)、集團推進、社會參與的共贏局面[5]。

國外投融資模式具有共同的特點，都重視市場在投融資機制中的作用，積極鼓勵民間資本進入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。例如日本政府通過采取提供財政和政策性金融擔(dān)保等措施，倡導(dǎo)新型的融資模式，制定較為完善的法律法規(guī)，設(shè)置逐步放開的監(jiān)管體制，降低非國有經(jīng)濟進入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的風(fēng)險；美國政府通過發(fā)行地方政府市政債券支持地方經(jīng)濟建設(shè)；英國是推行“PPP”模式參與國家公共設(shè)施建設(shè)的典范國家之一。

（三）中外關(guān)于地方政府投融資的風(fēng)險分析

封北麟（2010）指出投融資平臺作為地方政府債務(wù)的法律主體，構(gòu)成了政府債務(wù)風(fēng)險的第一道防火墻。能否將債務(wù)風(fēng)險防范和化解在平臺內(nèi)部將直接影響到財政的安全運轉(zhuǎn)和償債能力，因此加強建立投融資平臺的風(fēng)險內(nèi)控機制十分必要。陳志勇在《市政債的運行機制與風(fēng)險監(jiān)管研究：一個綜述》中指出，如何規(guī)范和調(diào)整我國現(xiàn)有城投債務(wù)體系，研究從城投債務(wù)體系向市政債體系平穩(wěn)過渡的可行路徑，是需要解決的一個關(guān)鍵問題[6]。Hana Polackova Brixi提出了財政風(fēng)險矩陣模型，從四個方面分析了政府債務(wù)風(fēng)險來源，并詳細解讀了政府或有負債的潛在風(fēng)險[7]。

（四）研究評述

從研究成果來看，此類地方政府融資平臺建設(shè)仍然存在很多問題，地方政府債務(wù)風(fēng)險問題引發(fā)學(xué)者更多思考。今后國家應(yīng)通過進一步完善相應(yīng)法律法規(guī)，積極拓寬投融資渠道，加大投融資創(chuàng)新模式，引進競爭性多元化融資主體，以提高地方政府投融資的資本運營效率，并通過投融資平臺的風(fēng)險內(nèi)控機制，將債務(wù)風(fēng)險防范和化解在平臺公司內(nèi)部，以有效控制地方政府債務(wù)風(fēng)險，保障其步入可持續(xù)良性發(fā)展軌道。

三、地方政府投融資平臺債務(wù)風(fēng)險成因

（一）平臺內(nèi)部自身原因

1、平臺自身長期償債壓力巨大。由于平臺公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中大部分為國有企業(yè)股權(quán)投資和公益性資產(chǎn)注入，這些資產(chǎn)流動性很小，變現(xiàn)能力較弱；另外平臺貸款大多投向建設(shè)周期較長、投資收益較低的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，由此而導(dǎo)致平臺自身現(xiàn)金流總量覆蓋不足，長期償債壓力較大。

2、較高的經(jīng)營負債率給銀行等金融機構(gòu)帶來風(fēng)險隱患。基于平臺公司的特殊運營模式，政府隱性擔(dān)保在其公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施融資業(yè)務(wù)中占有較大份額，而公益性項目本身投資收益極低，還款來源主要依靠財政補貼、土地出讓收益，致使大多數(shù)平臺公司背負較高的經(jīng)營負債率運營。據(jù)統(tǒng)計全國領(lǐng)先的政府投融資平臺型企業(yè)資產(chǎn)負債率大都高于50%，而其凈資產(chǎn)收益率卻非常低下，這反映出平臺的資金使用效率較低。其一旦出現(xiàn)債務(wù)危機，地方政府可以給予一定的支持[8]。但是由于地方財力有限，使其還款能力終究不能得到全部保障，這不但會影響平臺公司的未來生存，也將給銀行等金融機構(gòu)帶來巨大的風(fēng)險隱患。

3、資產(chǎn)收益率普遍低下，長期融資能力較弱。目前大多數(shù)平臺公司盡管具有龐大的資產(chǎn)規(guī)模，但真正能變現(xiàn)和帶來投資收益的有效資產(chǎn)相對稀缺。平臺大多數(shù)資產(chǎn)為政府劃撥的路橋等公益性資產(chǎn)和國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)，由于這些資產(chǎn)不能給平臺公司實際運營帶來經(jīng)濟效益，而造成平臺公司資產(chǎn)收益率普遍低下，缺乏可持續(xù)發(fā)展動力，長期融資能力較弱。

4、融資結(jié)構(gòu)不合理，融資壓力巨大。從我國目前的平臺融資結(jié)構(gòu)來看，還主要是以財政資金、土地儲備和銀行借款等融資形式為主要渠道。隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速發(fā)展，在該領(lǐng)域也在逐步向民間社會資本開放，但與發(fā)達國家相比，我國的融資渠道和模式還非常有限。隨著銀監(jiān)部門加大監(jiān)管力度和各類金融機構(gòu)授信條件提高，銀行貸款總量規(guī)模受到嚴格控制、貸款條件日趨苛刻，這不但將加劇平臺公司還款壓力，制約平臺后續(xù)發(fā)展，而且也使平臺公司面臨著巨大的融資壓力。

（二）來自政府和銀行等方面的外部原因

1、信息不對稱加大商業(yè)銀行信用風(fēng)險。由于地方政府財政擔(dān)保在投融資平臺貸款融資業(yè)務(wù)中的特殊地位和作用，使得商業(yè)銀行授信時無法全面了解和掌握平臺公司的真實財務(wù)狀況和還款能力，由此而造成雙方信息嚴重失衡；另外地方政府的“多頭融資、多重授信”行為將平臺公司的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行體系，加大了商業(yè)銀行信用風(fēng)險。

2、監(jiān)管不嚴加大政府財政風(fēng)險。由于平臺公司承擔(dān)著較大的地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)職能，投融資平臺只是作為政府借款行為的主體，項目建設(shè)單位才是貸款資金的真正受用者。由于地方政府對平臺公司的資金使用監(jiān)管不嚴，使資金流向和貸款用途脫離平臺公司控制，導(dǎo)致資金使用的責(zé)任主體模糊，加大了平臺債務(wù)轉(zhuǎn)化為地方政府或有債務(wù)的可能性。若對平臺債務(wù)不加以有效控制，將嚴重威脅著地方財政金融體系的安全和穩(wěn)健運行。

3、平臺公司間相互擔(dān)保易引發(fā)信用風(fēng)險。為了向銀行增加融資的可能性，城司間經(jīng)常出現(xiàn)相互信用擔(dān)保的情況。一旦出現(xiàn)被擔(dān)保公司發(fā)生信用缺失的情況，就會形成連帶經(jīng)濟責(zé)任，給其他城司造成損失從而引發(fā)信用風(fēng)險。

四、地方政府投融資平臺債務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）建立健全平臺的法人治理結(jié)構(gòu)

投融資平臺要與地方政府劃清權(quán)責(zé)界限，完善平臺的法人治理結(jié)構(gòu)。今后應(yīng)進一步加強和深化股東會、董事會、監(jiān)事會的機構(gòu)設(shè)置和議事規(guī)范，使各層級管理部門起到相互制衡的作用。建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，使其所擁有的國有資產(chǎn)管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)相互統(tǒng)一，真正實現(xiàn)政府控股、法人治理的管理原則，使平臺公司逐步發(fā)展成為權(quán)責(zé)分配、激勵與約束機制相互制約的自主經(jīng)營、自負盈虧的獨立法人實體。

（二）強化平臺內(nèi)部資產(chǎn)運行管理，增強自身造血功能

1、優(yōu)化平臺資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值和增值。政府投融資平臺擁有數(shù)額巨大的資產(chǎn)，但很多資產(chǎn)并沒有發(fā)揮其效用。對于運用資源融資模式的平臺公司，可以通過成立房地產(chǎn)開發(fā)公司或土地運營公司，充分利用政府的優(yōu)惠政策開發(fā)土地資源，兌現(xiàn)所儲備土地的價值，以此方式來盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，提高平臺盈利水平和債務(wù)償還能力；對于運用股權(quán)融資模式的平臺公司，可以憑借股權(quán)轉(zhuǎn)讓，積極投資適合平臺戰(zhàn)略發(fā)展需要的新項目，并適時退出無法掌控的經(jīng)營領(lǐng)域，以實現(xiàn)資產(chǎn)的迅速升值或變現(xiàn)。

2、多爭取政府注資，降低資產(chǎn)負債比率。對投融資平臺自身而言，通過銀行貸款與發(fā)行債券融資模式，將會帶來高額融資成本和巨大還本壓力；通過股權(quán)融資模式，也會帶來投資者要求獲得高額回報的壓力[9]；而通過由政府注資這種方式，不但不會帶來上述種種壓力，而且還可降低負債比率，提高盈利水平。作為社會公用基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)的融資主體，平臺自身很難實現(xiàn)自我良性循環(huán)，因其替代政府承擔(dān)了大量的政府行為，政府應(yīng)有義務(wù)為平臺提供全方位資金支持。

（三）加強平臺風(fēng)險內(nèi)控機制，防范地方政府財政風(fēng)險

1、要建立和規(guī)范科學(xué)的債務(wù)償還保障機制。平臺公司應(yīng)依據(jù)投融資項目區(qū)分管理方式，建立科學(xué)的償債保障機制。對于社會公益性項目而言，由于項目自身經(jīng)濟效益低下，只能依賴稅收和財政補貼等手段作為還款來源，由政府撥款通過建立專項城建項目償債基金償還債務(wù)；相比之下由于經(jīng)營性項目可以帶來可觀的經(jīng)營收入，因而具有一定的盈利性，可以用項目本身的自有收益償還債務(wù)。通過科學(xué)償債保障機制的建立和實施，能夠進一步增強平臺公司自身償債能力，供給平臺可持續(xù)發(fā)展動力。

2、加強平臺公司債務(wù)規(guī)模控制，建立風(fēng)險預(yù)警機制。針對我國目前地方政府投融資平臺債務(wù)膨脹的事實，需要嚴格控制平臺債務(wù)規(guī)模總量，制約平臺過渡負債。應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的融資平臺債務(wù)結(jié)構(gòu)特點，建立平臺債務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，通過制定合理的債務(wù)率、負債率、償債率及債務(wù)依存度等指標(biāo)，保證債務(wù)總量不突破各項債務(wù)指標(biāo)的上限，確保舉債規(guī)模與地方經(jīng)濟總量及可支配財力相匹配[10]。平臺公司應(yīng)制定一套完整的債務(wù)統(tǒng)計指標(biāo)體系，從債務(wù)性質(zhì)、來源和年末余額等各方面加強管控，以防范直接顯性或隱性等各類政府債務(wù)；并應(yīng)結(jié)合相關(guān)財政、經(jīng)濟、社會發(fā)展的指標(biāo)，建立城司自身的風(fēng)險預(yù)警機制，對其很可能出現(xiàn)的風(fēng)險及早進行預(yù)警，及時采取相應(yīng)的措施，做到防患于未然。平臺公司內(nèi)部債務(wù)風(fēng)險，不僅會影響公司自身償債能力，而且也給地方政府帶來了財政風(fēng)險隱患，嚴重困擾了國家財政預(yù)算收支平衡，將平臺債務(wù)收支納入預(yù)算管理已刻不容緩。應(yīng)打破傳統(tǒng)預(yù)算以政府收支現(xiàn)金流為基礎(chǔ)編制，盡快建立財政風(fēng)險預(yù)算體制，加強對財政風(fēng)險的管理，防范財政危機[11]。

3、清查現(xiàn)有債務(wù)存量，進行分類化解。全國各地要加緊采取債務(wù)存量清查措施，分類登記各類債務(wù)，以化解直接顯性或隱性、或有顯性和隱性等債務(wù)風(fēng)險，摸清城司的債務(wù)總量與結(jié)構(gòu)。應(yīng)該堅持是“誰借的就由誰還”的原則清償債務(wù)，必要時可以用法律的手段進行追討[12]；對于或有隱性債務(wù)，應(yīng)該加強管理，盡可能在經(jīng)濟、社會領(lǐng)域直接進行化解；對于無法追討的或有顯性債務(wù)，建議可以納入直接顯性債務(wù)清償[13]。地方政府化解債務(wù)存量的資金，可以從預(yù)算資金和國有資產(chǎn)變現(xiàn)收入中籌集。此外建議中央財政應(yīng)給予地方城司一定的債務(wù)豁免或資金援助。

（四）規(guī)范平臺各項管理制度建設(shè)

1、要建立嚴格的債務(wù)投資決策責(zé)任制、績效評價制和年度審計制，對債務(wù)的使用和償還，借貸雙方要簽訂責(zé)任狀，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；同時要將債務(wù)的“借、用、還”機制，納入地方領(lǐng)導(dǎo)年度經(jīng)濟責(zé)任審計范圍，嚴格明確舉借債務(wù)的責(zé)任人，增強借債者的責(zé)任意識和法律意識，從而可有效防止舉債資金閑置和盲目舉債行為的發(fā)生。

2、要規(guī)范信息披露制度，提高地方政府的信息透明度。地方政府可嘗試通過成立權(quán)威公正的外部信用評級機構(gòu)，定期公開地方政府投融資平臺資信狀況，通過第三方監(jiān)管機制，增強平臺公司投融資行為的約束機制和透明度，使商業(yè)銀行及時了解各類平臺公司的融資規(guī)模、經(jīng)營狀況和資產(chǎn)運營效率，有效防范平臺授信風(fēng)險。

（五）審視并重新規(guī)劃平臺發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新資產(chǎn)經(jīng)營管理方式

地方政府投融資平臺要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)著眼于構(gòu)建一個可持續(xù)的業(yè)務(wù)體系、實行市場化的經(jīng)營管理方式。可采取設(shè)立地方政府股權(quán)投融資平臺，通過市場化途徑積極引進民間投資，實現(xiàn)投資主體多元化。政府、風(fēng)險投資機構(gòu)、社會游資和銀行等出資機構(gòu)按照一定出資比例所形成的股權(quán)投資基金，即所謂的母基金[14]。政府可以通過吸收海內(nèi)外社會資本，按照優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向合理布局母基金，引導(dǎo)風(fēng)險投資的產(chǎn)業(yè)方向，以服務(wù)地方經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)。

參考文獻

[1]黃劍輝. 化解地方政府性債務(wù)風(fēng)險，構(gòu)建規(guī)范有效融資機制[J]. 中國財政，2014， 14：53

[2]唐滔. 地方政府投融資平臺問題研究[J]. 中國市場，2010， 7：43-45.

作者簡介：

張冬麗 女，1969年出生，漢族，河北唐山人，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士，1999年7月畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院理財學(xué)專業(yè)，現(xiàn)為華北理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)專業(yè)碩士研究生，目前任職于唐山市城市建設(shè)投資集團有限公司，從事公司經(jīng)營管理工作。職稱：經(jīng)濟師。

城投公司內(nèi)部制度范文第2篇

1 J市城司發(fā)展現(xiàn)狀

J市城司成立于 2001 年，是J市住建局下屬單位，以服務(wù)J市城市發(fā)展為目標(biāo)，主抓重點工程建設(shè)和城市資金融集為中心任務(wù)。2016年以新農(nóng)村建設(shè)和棚改題材，積極拓展各種融資渠道，共融資35.44億元，提款32.79億元。與國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行針對棚改、新農(nóng)村建設(shè)等熱門題材進行洽談，成立與銀行政策契合度較高的專門公司，擬整合打包全市范圍內(nèi)的相關(guān)項目，深挖項目貸款潛能，力爭更多的融資額度。在傳統(tǒng)信貸的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展棚改債和公司債。以服務(wù)民生為中心，完成了一系列重點工程建設(shè)。但是在取得可喜成績的同時，公司發(fā)展短板日益顯著，“補短板”也成為公司發(fā)展迫在眉睫之事。

2 J市城司存在的問題

2.1融資渠道狹窄，結(jié)構(gòu)不合理

目前，在嚴重缺乏擔(dān)保措施的形勢下，銀行直接項目融資、信托融資、租賃融資等手段仍是城投的主要融資方式，這些方式都存在弊端，融資成本較高，資金量小，周期短，往往受到銀行的附加條款較多的影響，無形中擔(dān)保費用、財務(wù)費用、利率費等不合理支出成本增加，給公司融資成本增添新負擔(dān)。

2.2公司經(jīng)營能力不足，現(xiàn)金流有限

目前融資的項目中，政府基礎(chǔ)設(shè)施、公益非營利性設(shè)施項目占有很大比重，這些項目投入巨大，收益較少或是零收益，決定了公司的投資回報率低，自身盈利有限。缺少流動性現(xiàn)金流，也間接造成了負債率增高、凈資產(chǎn)小、凈利潤少，財務(wù)賬面被動等影響。因此，在項目選擇上捉襟見肘，很多有潛力的項目得不到融資機構(gòu)的認可和支持，從而引起授信額度降低、抵押土地量激增、融資綜合成本等多米諾骨牌效應(yīng)。

2.3資金回籠周期過長，使用效率低下

城司因其自身的特殊屬性及地位，使其先天就帶有不可磨滅的政府基因。項目建設(shè)也大多是涉及民生領(lǐng)域等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類項目。此類項目本身所固有的特點，決定了城司的商業(yè)屬性受到先天性的制約與限制。在追求經(jīng)濟效益的同時兼顧社會效益，甚至有時，社會效益大于經(jīng)濟效應(yīng)。這對作為市場主體的城司來說，極大限制了其市場競爭力，從而也影響了其進一步融資等需求，限制了其金融的發(fā)展。由于其歸屬于地方國資委管理，又存在著多頭治理、“九龍治水”的現(xiàn)狀，繁冗的流程也進一步扼殺了其競爭力，特別是時間成本，從而陷入了一步滯后、步步落后死循環(huán)，給公司的進一步發(fā)展套上了“緊箍咒”。

2.4經(jīng)營方式落后，建設(shè)管理粗放

城司最具有的生存土壤的中小城市，也恰恰是改革的末梢，往往存在資金相對缺乏、管理方式僵化、經(jīng)營理念滯后等一系列問題。市場發(fā)育的不充分，催生了城司的建立，也給予其生存發(fā)展的土壤。而市場機制的不完善又制約了公司的進一步發(fā)展。有政府的手扶持其成長，在初期會獲得一定助力。但是隨著公司發(fā)展壯大，過度的政府干預(yù)，特別是政府各個職能部門的參與，對公司的經(jīng)營思路往往存在著引導(dǎo)作用。由于各部門之間的利益也紛繁復(fù)雜，部門之間相互設(shè)絆也時有發(fā)生，給公司發(fā)展造成了不必要的內(nèi)耗。另一方面，公司的資金使用受到政府相關(guān)部門的嚴格限制，層層審批，處處把關(guān)，這在保證資金使用安全的同時，又讓企業(yè)失去了自由支配的權(quán)利，在市場競爭中往往錯失先機，行政體制的保守僵化，已經(jīng)極大限制了公司發(fā)展的空間。中小城市城建發(fā)展主要依靠財政資金的現(xiàn)狀，往往使得項目缺乏主動融資的積極性，融資渠道單一，項目收益性及資本收益性也受到相應(yīng)的制約。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大體量也決定了其在地區(qū)金融市場的影響力，所以城司的金融管理滯后，在一定程度上也對地區(qū)金融發(fā)展活力形成了扼殺，不利于地方金融市場的健康發(fā)展。

3 J市城司發(fā)展自我定位

3.1加快推進公司的升級轉(zhuǎn)型，全力完成城投產(chǎn)業(yè)集團的整合

加強金融領(lǐng)域建設(shè)發(fā)展，盯緊棚改收益?zhèn)椖浚瑢幼C券公司，加大與省發(fā)改委聯(lián)系，力爭盡快拿到發(fā)行棚改收益?zhèn)呐鷱?fù)，落實城投債發(fā)行。拓展交易商協(xié)會渠道，做好中期票據(jù)、短融業(yè)務(wù)，落實棚改和新農(nóng)村專項貸款。繼續(xù)與國有銀行以及各類商業(yè)銀行進行項目融資合作。

3.2引導(dǎo)社會資金向重點民生工程領(lǐng)域流入

城司具有與生俱來公益屬性和民生服務(wù)屬性。要帶動引領(lǐng)社會資金向營利性較低，民生屬性較強的領(lǐng)域進入，切實發(fā)揮好其公益屬性和服務(wù)屬性。從而解決長期以來，民生領(lǐng)域建設(shè)滯后，投資不足的問題，起到牽一發(fā)而動全身的引領(lǐng)示范作用。如J市婦幼保健院異地新建項目。

J市婦幼保健院是一座有近20年歷史，集醫(yī)療、教學(xué)、科研為一體的二級甲等綜合醫(yī)院，建筑面積近2.5萬平方米，實際擁有床位230張，在職職工278名。作為全市三級醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的婦幼保健院，除了承擔(dān)對危重病人的治療和搶救，還擔(dān)負著指導(dǎo)和培訓(xùn)基層衛(wèi)生機構(gòu)的重任。2016年，門急診近百萬人次，出院2萬多人次，近年來診療人次年增幅均在11%以上。由于歷史和區(qū)位等原因，婦幼保健院?l展空間、布局流程及服務(wù)能力已明顯不足，難以滿足市民日益增長的健康需求。加強婦幼保健院建設(shè)，既是公立醫(yī)院改革的重要內(nèi)容，也市民的民生工程。為適應(yīng)婦幼保健院的社會發(fā)展需求，滿足群眾日益增長的醫(yī)療服務(wù)，解決看病難看病貴現(xiàn)象，根據(jù)市委市政府工作部署，對婦幼保健院進行異地新建，并列入市政府重點民主建設(shè)工程。新建婦幼保健院按照現(xiàn)代化綜合性三級醫(yī)院、縣級區(qū)域診療中心和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)置，集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健、康復(fù)、急救功能為一體，同步建成區(qū)域型急救中心等多功能服務(wù)體系。設(shè)計建筑面積約9.8萬平方米，建設(shè)床位600張，投資6億元。由城司負責(zé)具體承建保證了工期效率，同時該項目為PPP項目，極大地帶動了社會資本進入民生領(lǐng)域，而城司的主導(dǎo)地位，也保證了該項目的民生屬性得到真正的貫徹和落實，真正起到了四兩撥千斤的作用。

3.3盤活國有資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值

依靠規(guī)模優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，在市場競爭中取得領(lǐng)先地位，最大限度深挖其發(fā)展?jié)摿Α崿F(xiàn)多維度，寬渠道，全方位的發(fā)展，既要帶到發(fā)展，也要起到市場經(jīng)濟穩(wěn)定劑和壓艙石作用。為我國城市建設(shè)發(fā)展不斷注入活水，喚起發(fā)展的生機，從而提高整座城市的綜合服務(wù)能力。如上述的J市婦幼保健院的建設(shè)異地新建項目，由城司直接參與建設(shè)，保證了整個醫(yī)院的平穩(wěn)過渡，同時有效的服務(wù)醫(yī)改工作，對進一步深化醫(yī)療體制改革、促進其市場化運作起到了重要的支撐與引導(dǎo)作用。

4 J市城司的解決方案

4.1加強學(xué)習(xí)，著眼未來

用持續(xù)發(fā)展的眼光看待融資平臺類公司的未來融資走勢。加大金融形勢學(xué)習(xí)的力度，進一步吃透中央及地方政府的金融政策文件精神。高度關(guān)注金融信息，分析融資業(yè)的未來趨向，研究制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。公司管理層要切實加強自身業(yè)務(wù)理論知識學(xué)習(xí)，密切關(guān)注國家金融政策導(dǎo)向，掌握新的融資題材，加強對金融新產(chǎn)品的學(xué)習(xí)，不斷提升自身的業(yè)務(wù)能力和融資運作水平。

4.2認清形勢，增強實力

公司的生存和發(fā)展必須依托資本運作，為適應(yīng)新形勢的發(fā)展，我公司須進一步加大資產(chǎn)整合力度，調(diào)整自身結(jié)構(gòu)，多吸納經(jīng)營實體，爭取更多的經(jīng)營性現(xiàn)金流。力爭在良好的金融形勢下，再打造一個2A級關(guān)聯(lián)公司。同時，加快改革的步伐，創(chuàng)新思維、膽子放大、步子邁開，多方吸取金融資金和社會資本，規(guī)范現(xiàn)代企業(yè)管理，通過PPP等合作模式吸引更多的央企資金、民營資本投入到本地民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施項目中來。在合作過程中，積累更多的投資經(jīng)驗，在經(jīng)濟效益和社會效益上尋求平衡，共同為J市城市建設(shè)尋找新路徑。

4.3加大力度，拓展渠道

繼續(xù)整合優(yōu)勢資源，拓展融資渠道，加大與金融單位的創(chuàng)新合作。利用交易商協(xié)會、證監(jiān)會、發(fā)改委等條口的融資渠道，深度運作中期票據(jù)業(yè)務(wù)、私募債、公司債等產(chǎn)品。繼續(xù)深化與國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行合作，同時加大與商業(yè)銀行的合作力度，在做足棚改和新農(nóng)村建設(shè)的文章基礎(chǔ)上，善于發(fā)現(xiàn)新的熱門題材進行項目融資。總結(jié)棚改基金項目運作成功經(jīng)驗，不斷加大棚改計劃，整合全市棚改項目，爭取搶占更多的基金份額。

城投公司內(nèi)部制度范文第3篇

強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

加快推進城鎮(zhèn)化

汝州市十分重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2004年安排城市道路、廣場、游園、河道治理等工程24項，總投資4.7億元。2005年，確定城市建設(shè)重點工程項目43項，總投資8.2億元。2006年，結(jié)合創(chuàng)建“國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家歷史文化名城、省級文明城市、省級園林城市”的實際，重新確定城市建設(shè)重點工程67項。一批市政基礎(chǔ)設(shè)施項目的建成使用，進一步完善了城市綜合服務(wù)功能，提升了城市品位，改善了人居環(huán)境。

汝州市加大道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城區(qū)道路形成“六縱七橫”的格局。城市服務(wù)設(shè)施進一步健全，完成了文化宮游園、東盛游園、二高游園、中心廣場、西入市口游園、北入市口游園、稅務(wù)游園等游園綠化工程。新增公園綠地52.3萬平方米。建業(yè)生活廣場、老城購物廣場、春天服飾廣場、汝州賓館、龍泉賓館、雅園賓館、水上漂賓館改造等一批服務(wù)設(shè)施相繼建成使用；總投資1.2億元,按照四星級賓館標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的天瑞大廈投入使用;投資5000萬元的溫泉少林養(yǎng)身院、投資6000萬元的巨龍大廈正在籌建之中；水上漂酒店、天鵝賓館晉升為二星級酒店；金世界步行街即將建成投用;人保大廈已經(jīng)開工建設(shè);完成了中心廣場改造；文化中心、學(xué)宮、汝瓷博物館等文化基礎(chǔ)設(shè)施建成；污水處理廠正式建成投入營運；垃圾處理廠已開工建設(shè)；城市公交現(xiàn)投運車輛58余臺，引資建設(shè)的17個公交車候車亭已建成投入使用；率先在河南省縣市級中建成了煤氣工程；城市供水能力大幅度提高。

建管并重

不斷提高城鎮(zhèn)管理水平

汝州市堅持建管并重，不斷提高城市管理水平。2005年以來，汝州市集中開展了城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治活動，取得了明顯成效。一是以治亂為突破口，對八條主干道、主要路口和四大入市口的亂擺、亂放、亂占等現(xiàn)象進行整治。二是加強環(huán)境衛(wèi)生管理。對城區(qū)八條主干道清掃保潔權(quán)實行競價承包；實行領(lǐng)導(dǎo)分街承包環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任制，嚴格按照清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和檢查制度進行落實，一天一檢查、每周一通報、每月一評比，獎優(yōu)罰劣，提高了清掃保潔質(zhì)量；強力推行自備垃圾容器制度，實行定點清倒垃圾、定時清理垃圾制度，徹底整治垃圾亂倒行為。三是加強城市綠化管理。對市區(qū)八條主干道綠化帶和八處廣場游園的綠化管養(yǎng)進行公開競價承包，實行管干分離，提高了園林綠化管理水平。四是加強市政公用設(shè)施管理。完成強弱電入地投資6000萬元。完成煤氣管網(wǎng)、上下水工程投資2500萬元；投資鋪設(shè)人行道生態(tài)磚；完成亮化工程投資，安裝建筑物輪廓彩燈，現(xiàn)有路燈4800盞，照明線路93公里；完成了廣成路、中大街、廣育路、望嵩路、丹陽路、城垣路管網(wǎng)的清淤工作；成立了路燈設(shè)施養(yǎng)護隊，制定了路燈設(shè)施養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)，定人定崗，以制度促管理，市區(qū)明燈率保持在98%以上。

汝州市對小城鎮(zhèn)環(huán)境進行綜合整治，取得了明顯成效。小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治工作累計完成投資3000萬元。拆除建筑占壓道路紅線建筑，對臨街建筑物進行處理，鋪設(shè)人行道彩磚，更新廣告牌，安裝路燈，栽植各種行道樹，對小城鎮(zhèn)進行綠化，鋪設(shè)下水管網(wǎng)，修建市場和停車場。沿街破舊墻體、公路兩側(cè)行道樹涂白等工作都取得了一定成效，小城鎮(zhèn)環(huán)境面貌有了較大改觀。

積極發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)

壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟

近年來，汝州市緊緊圍繞能源、建材、冶金、食品四大支柱產(chǎn)業(yè)，強力實施“工業(yè)興市、項目強市”戰(zhàn)略，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提業(yè)支撐。加快煤炭、電力、水泥、鑄鋼、玉米淀粉、餅干和“三粉”生產(chǎn)等七大產(chǎn)品基地建設(shè),按照發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的理念，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，著力發(fā)展煤―電、煤―焦―化工、煤―電―合金鋼鑄件、煤―電―建材、煤―電―鋁等產(chǎn)業(yè)集群，搶抓機遇，建設(shè)了一批規(guī)模大、技術(shù)水平高、產(chǎn)業(yè)鏈長、資源轉(zhuǎn)化能力強、符合環(huán)境要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的大項目，為城鎮(zhèn)化快速推進提供了良好條件。建好工業(yè)園區(qū)，促進產(chǎn)業(yè)積聚。通過改善園區(qū)條件，提升園區(qū)檔次和服務(wù)功能，引導(dǎo)新上項目向工業(yè)園區(qū)集中，提高了資源的綜合利用水平，優(yōu)化了工業(yè)布局，加快了產(chǎn)業(yè)積聚。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，省級示范性工業(yè)園區(qū)汝南工業(yè)園區(qū)已經(jīng)初步形成為集電力、水泥、焦化、鑄造、建材、運輸、服務(wù)為一體的工業(yè)園區(qū)框架，年產(chǎn)值達15億元以上。城東輕工業(yè)園區(qū)，水、電、路、氣、給水、排污等設(shè)施全部建成。以煤、焦、煤矸石綜合利用為主的朝川工業(yè)園區(qū)，年產(chǎn)值達10億元以上。以煤、合金鋼、水泥為主的臨汝鎮(zhèn)工貿(mào)園區(qū)，以煤、焦為主的寄料工貿(mào)園區(qū)和以食品、紡織、汝瓷為主的城北輕工業(yè)園區(qū)都已初具規(guī)模,在全市經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。2006年，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成38億元，增長31.5%。工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計完成55億元，同比增長34%，產(chǎn)銷率達98%。規(guī)模以上工業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值21億元，增長32%。

實施城鎮(zhèn)體制改革

推進體制機制創(chuàng)新

加快城鎮(zhèn)體制改革，推進體制機制創(chuàng)新，用改革開放和市場經(jīng)濟的思路經(jīng)營城市，盤活土地資源，有效整合城市各種資源，將城市有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進行資本運作，形成投資、經(jīng)營、回收的良性循環(huán)，實現(xiàn)以城興城、以城建城、以城養(yǎng)城，不斷提高城鎮(zhèn)經(jīng)營效益，實現(xiàn)城鎮(zhèn)高效率發(fā)展。近年來，汝州市進行了深層次城鎮(zhèn)體制改革，為快速推進城鎮(zhèn)化提供了良好保障。一是實施城鎮(zhèn)土地使用制度改革，實行國有土地收購儲備制度和有償使用制度，嚴格土地市場運營調(diào)控，落實城鎮(zhèn)建設(shè)土地“五統(tǒng)一”制度，保證了城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)。加大城鎮(zhèn)建設(shè)用地的置換和調(diào)整工作力度，對城市村莊、空心村、磚瓦窯、廢棄地等進行整理和登記，建立土地儲備庫，促進了城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。二是實施城市建設(shè)投融資體制改革和市政公用事業(yè)改革，積極拓寬投融資渠道，加快了城市經(jīng)營步伐。建立了城市建設(shè)投資公司和城鎮(zhèn)建設(shè)土地儲備中心，實行國有土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，有效解決了城市建設(shè)資金不足的難題。同時積極引導(dǎo)民間資金或?qū)ν庹猩踢M行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)，千方百計向上級爭取各種扶持資金，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)投資主體的多元化。大力推進環(huán)衛(wèi)、園林、路燈、公交、煤氣、供水等公用事業(yè)改革，采取清掃保潔權(quán)競拍、公司內(nèi)部承包、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一等形式，企事分開，干管分離，提高市政服務(wù)水平。三是戶籍制度改革，進一步放寬城鎮(zhèn)戶口的轉(zhuǎn)戶范圍和條件，實行有利于吸引資金、人才的城鎮(zhèn)戶口遷移政策，引導(dǎo)城鎮(zhèn)無地及少地農(nóng)民辦理城鎮(zhèn)戶口，鼓勵進城務(wù)工農(nóng)民在城鎮(zhèn)落戶。

協(xié)調(diào)發(fā)展

積極營造城鎮(zhèn)良好發(fā)展環(huán)境

城投公司內(nèi)部制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：；上市公司；公司治理

一、上市公司概況

上市公司是指所發(fā)行的股票經(jīng)過國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的證券管理部門批準(zhǔn)在證券交易所上市交易的股份有限公司。自1995年自治區(qū)擁有第一家上市公司以來，截至2013年10月底，地區(qū)擁有10家上市公司，占滬深兩市公司總數(shù)的0.4%。其中，六家在滬市板塊上市，四家在深市板塊上市。上市公司歷史悠久并經(jīng)過不斷重組、收購，但數(shù)量仍舊為全國所有省級行政區(qū)中上市公司數(shù)量最少的省份。對十家上市公司2012年財報分析統(tǒng)計，2012-2013年年度十家公司主營收入達153億元，實現(xiàn)凈利潤13.1億元，同比有較大增長。

二、自治區(qū)上市公司的基本特征

（一）行業(yè)分布特征

由于經(jīng)濟發(fā)展和氣候特征，自治區(qū)的上市公司與全國上市公司相比起步較晚，因此上市公司行業(yè)有著較明顯的分布。從公司行業(yè)分布來看，從事醫(yī)藥制造的有3家，分別是海思科、奇正藏藥、藥業(yè)；從事食品制造業(yè)的是梅花集團；從事有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)的是珠峰；從事公共設(shè)施管理業(yè)的是旅游；從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的是城投；從事酒、飲料喝精茶制造業(yè)的是發(fā)展；從事土木工程建筑業(yè)的是天路；從事黑色金屬礦選業(yè)的是礦業(yè)。從行業(yè)分布分析，自治區(qū)的上市公司主要依托于的特殊資源發(fā)展制藥、旅游及礦業(yè)，其他的上市公司就只能局限于基建及房地產(chǎn)等非高科技行業(yè)。

（二）地域分布特征

從區(qū)域分布來看，上市公司多達80%都集中在拉薩市，林芝地區(qū)和山南地區(qū)分別僅有一家上市公司。這種上市公司集中分布從側(cè)面反映出各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均的事實。

三、上市公司內(nèi)部治理的現(xiàn)狀

（一）股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理

股權(quán)結(jié)構(gòu)是指股份公司總股本中不同性質(zhì)股份所占的比例及其相互關(guān)系，主要包括股權(quán)屬性、股權(quán)流通性、股權(quán)激勵以及股權(quán)集中度。陳曉、江東（2000）認為，在競爭型行業(yè)中，國有股比例與上市公司業(yè)績呈負相關(guān)、法人股比例與上市公司業(yè)績呈正相關(guān)、流通股比例與上市公司業(yè)績呈正相關(guān)。股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理即呈現(xiàn)出明顯的“一股獨大”的特征，導(dǎo)致上市公司股權(quán)相對單一、投資難以多元化的局面。上市公司的獨特性在于不流通的國家股和法人股占了相當(dāng)大的比例。在的上市公司中，30%的公司第一大股東持股比例超過50%，一半的上市公司前十大股東持股比例超過50%。這種不合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)意味著大股東對公司的超強控制能力，實際上由大股東完全控制的公司使股東大會類似董事會擴大會。由這種絕對控股大股東舉薦的經(jīng)理人和董事自然不可能代表和維護全體股東的利益。

（二）股東大會參與低效

上市公司中小股東人數(shù)多所占股權(quán)比例小，而大股東人數(shù)少持股比例卻很高，造成中小投資者的利益得不到有效的保護。從股東大會參會者看，由于社會個人股數(shù)量和持股比例有限，因此更關(guān)心的是股價短期的漲跌，且地處偏遠，較高的參與成本使小股東參加股東大會的比例很低，而股東大會的參與者多是法人股及國有股代表。因此，造成了股東大會形同虛設(shè)。

（三）董事會運作效率低下

由于上市公司的控股股東對董事人選的提出和表決都有重要影響力，所以大股東幾乎壟斷了董事席位。但是，由于國有資產(chǎn)管理部門或大股東的董事缺乏經(jīng)營企業(yè)的實際經(jīng)驗，所以很難提出有戰(zhàn)略眼光的建議。其次，由于股權(quán)相對集中，往往董事會不是按照《公司法》規(guī)定向股東大會負責(zé)，而是向董事長負責(zé)。

（四）財務(wù)信息披露不規(guī)范

股票市場是一個信息市場，財務(wù)信息的真實與否會影響到企業(yè)的生命。2001年安然公司和世通公司這樣的世界500強由于財務(wù)造假使公司股價一落千丈并且相繼破產(chǎn)。上市公司的財務(wù)信息是投資者做出投資決策的最主要依據(jù)，同時也是債權(quán)人做出信貸決策的重要依據(jù)。近年來，上市公司在信息披露方面依然存在信息披露不規(guī)范的情況。其一，財務(wù)會計信息披露不及時。上市公司應(yīng)按法定的時間規(guī)定，及時披露財務(wù)會計信息。根據(jù)規(guī)定：當(dāng)上市公司發(fā)生的重大事件可能對股價產(chǎn)生影響時，上市公司必須及時向社會公布。但部分公司故意違反該項規(guī)定，對于本公司已經(jīng)發(fā)生的收購、兼并、重大債務(wù)糾紛及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等重要財務(wù)會計信息都不及時公布。其二，財務(wù)會計信息披露的不全面。部分上市公司對于財務(wù)會計信息披露流于形式，只重視一般項目的披露，特別對于自身不利的因素一般不予披露。如公司董事、監(jiān)事及高級管理人員持有的股份及變化情況等都披露得不充分。如2011發(fā)展（000752）第二大股東違規(guī)減持158.6萬股；天路（600326）2011年部分工程成本未及時入賬， 2012年業(yè)績預(yù)虧原因披露不準(zhǔn)確，2013年4月11日披露的業(yè)業(yè)績預(yù)虧公告存在披露不及時和披露內(nèi)容不真實、不完整等事件。

四、完善上市公司內(nèi)部治理的對策

（一）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)

實現(xiàn)股權(quán)多元化，加大國有股減持力度，形成不同且相互制約的利益群體。大力發(fā)展機構(gòu)投資者建立分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)多種形式的持股主體。實證研究表明，國家作為股東效率相對偏低，法人及股東在公司治理中具有重要的作用，對公司業(yè)績有著顯著的正面影響。

（二）完善董事會功能

針對上市公司目前股東大會、董事會、監(jiān)事會運作效率低下進行改革。首先，公司董事長和總經(jīng)理分設(shè)公司董事會，它是公司的決策機構(gòu)，它的職能是監(jiān)督其聘請的公司高層管理人員。公司董事長和總經(jīng)理崗位分設(shè)可以使二者集中精力做好自己分內(nèi)的工作。其次，增加獨立董事比例并在董事會下設(shè)主要由外部董事組成的審計委員會。審計委員會既能保證向市場提供真實的財務(wù)報告，很大程度減少了公司舞弊和欺詐行為，還能加強對董事會的監(jiān)督和制約以維護全體股東的權(quán)益。

（三）完善激勵機制

實施制度創(chuàng)新，加大高管人員和普通員工的持股比例。將高層管理人員和股東的利益通過股票期權(quán)聯(lián)系起來，使管理者更加注重公司的長期市場價值。通過完善激勵機制吸引更多人才來的上市公司工作，必然會對提升上市公司的公司治理的建設(shè)和完善做出重要貢獻。

（四）提高信息披露的透明度

完善的信息披露制度將滿足廣大投資者對公開性信息的需求，解決信息不對稱的問題，更好地督促公司治理能力的提升。證監(jiān)局作為證券管理單位應(yīng)加強監(jiān)管的力度，規(guī)范上市公司的財務(wù)會計信息披露工作，做到違法必究，對于上市公司違規(guī)披露財務(wù)會計信息的，一定要嚴肅處理。此外， 充分發(fā)揮會計師事務(wù)所對上市公司財務(wù)會計信息的審查作用，保證上市公司披露財務(wù)會計信息的質(zhì)量。

參考文獻：

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[2]武巧珍，賀曉春.公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢與我國公司治理結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀分析[J].經(jīng)濟問題，2002（04）.

[3]威廉·拉讓尼柯，瑪麗·奧蘇麗文.公司治理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展[M].北京：人民郵電出版社，2005.

[4]吳曉求.資本結(jié)構(gòu)和公司治理[J].資本市場，2003（04）.

城投公司內(nèi)部制度范文第5篇

轉(zhuǎn)眼一年就過去，一年的辛苦工作，隨著年終到來，也到了尾聲，在一年中我們的工作有失有得，只有懂得總結(jié)得失，才能在下一年中爭取更進一步。下面由小編給大家?guī)矸康禺a(chǎn)銷售主管個人工作總結(jié)范文，共同閱讀吧!

房地產(chǎn)銷售主管個人年終工作總結(jié)【一】20xx年是緊張的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收獲。回顧這一年的經(jīng)歷，經(jīng)歷了公司從來沒有的策劃模式，也完成了開始覺得不太現(xiàn)實的銷售任務(wù)。讓我對營銷策劃有了新的認識，也看到了大膽的廣告推廣方式。

回顧這一年的工作，我在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事們的支持與幫助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，認真的去完成了自己的本職工作，一年轉(zhuǎn)眼即將結(jié)束，現(xiàn)對一年的工作情況總結(jié)如下：最重要的是工作重心的轉(zhuǎn)變，其次是自己心智的成熟。

今年的銷售任務(wù)從年初的11億銷售目標(biāo)下達下來，就覺得確實是一個重擔(dān)壓了下來，為了去實現(xiàn)這一個目標(biāo)，我全力以赴的去配合公司的每一個銷售節(jié)點。我把自己的銷售業(yè)績放到了一邊，重點放在了整個銷售團隊的銷售業(yè)績上面，我們把每一天都當(dāng)成了開盤日，慶幸的是今年公司的策劃部門為我們銷售做出了強有力的銷售宣傳，保證每天我們的銷售中心的人氣都非常的旺，而這個時候我的工作就放到總控上面，做好現(xiàn)場的銷售氛圍，而自己確實在今年也沒有賺到錢，有的時候心里確實感覺到不平衡，拿不到錢(我沒有銷售總提成)，有時候確實想放棄這個工作崗位，說實在話干銷售就是吃的青春飯，拿高工資，別的同行也覺得今年我們賣這么好，我應(yīng)該賺好多錢，但事實我根本沒有，而幸運的是林總、劉經(jīng)理真的也很理解我，對我關(guān)懷和幫助，同事們也非常配合我的工作，我應(yīng)該感謝他們。

20xx年的主要工作內(nèi)容如下：

一、銷售部日常管理工作

銷售部門是公司對外展示的形象窗口，代表的是一個公司外表，也是公司最賺錢的一個部門，是一個先鋒部隊。銷售部工作也是最直接的，拿業(yè)績說話。天天跟形形的人打交道也是最難的一件事情，特別有些客戶不講道理，死纏爛打。面對這些工作，為了完成任務(wù)目標(biāo)，自我強化工作意識，提高工作效率，細化工作內(nèi)容，冷靜處理客戶問題，力求達到客戶的滿意度，創(chuàng)造良好的客戶口碑，力求各項工作準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯，至今基本做的還是比較完善。

1、認真做好市場調(diào)研工作。

對洛陽市場的信息掌握，對競爭對手的產(chǎn)品細致分析，每周調(diào)研做好記錄，及時和團隊分享，給公司產(chǎn)品定價提供依據(jù)，做到知己知彼百戰(zhàn)不殆。

2、營造火爆的銷售氛圍促進銷售。

配合策劃部門的活動作出應(yīng)對調(diào)整，在銷售現(xiàn)場做好總控，盯緊銷售案場的每一組客戶做出調(diào)整，應(yīng)對突況，核對房源、價格、優(yōu)惠等確保準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯。

3、做好客戶問題的處理。

客戶多了什么樣的情況都有，要退房的、要優(yōu)惠的、有對合同條款不滿意的等等。在保證公司的利益不被侵犯的前提下，與客戶周旋，洽談，不但要完成簽約，還需要客戶滿意，提高公司的美譽度，提升老客戶推介率。

4、做好與其他部門的工作協(xié)調(diào)。

加強與公司各個部門的溝通，向行政部申請辦公用具，車輛使用計劃等;與客服部做好合同備案，貸款政策信息等相關(guān)信息的及時掌握;請工程部工程師為銷售人員解答專業(yè)知識等工作，提高工作效率，掌握更全面的知識。

5、做好臵業(yè)顧問的培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作。

及時捕捉政策信息，專業(yè)知識，課外知識等信息給銷售人員分享。組織召開專題分享會使銷售團隊共同學(xué)習(xí)，共同進步。新員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)安排，考核。

二、加強自我學(xué)習(xí)，提高自身素養(yǎng)

在20xx年里，公司加大了推廣力度，更新了推廣方式，不同新異的推廣方式讓我目不暇接，在這一年里我不斷加強自身的學(xué)習(xí)，專業(yè)非專業(yè)知識不停地學(xué)習(xí)。

四、工作中存在的問題

在這一年來，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在：

第一，脾氣太急躁，個人心理承受能力不是很好，對某些事情個人感觀較濃，說話的尺度把握有所欠缺，辦事的分寸掌握的不夠完美。這中性格會造成本部門和其他部門的同事造成誤解，亟待改之;

第二， 不細心，考慮問題太少不夠精細，該考慮的問題沒考慮到，有些工作還不夠過細，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位;

第三，管理方式有些“粗獷”，不夠細膩，管理制度的嚴密性與連續(xù)性沒有監(jiān)管到位。

五、今后努力的方向

新的一年開始了，又是一個新的紀元，20xx年的任務(wù)目標(biāo)15億也已經(jīng)下達，又是一個挑戰(zhàn)，一個新的開始。自己決心認真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司跨越式發(fā)展，貢獻自己應(yīng)該貢獻的力量。我我應(yīng)努力做到：

1、加強學(xué)習(xí)，拓寬知識面。

努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專業(yè)知識和相關(guān)法律常識。加強對房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強周圍環(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)，要對公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當(dāng)前情況做到心中有數(shù);

2、本著實事求是的原則，做到上情下達、下情上報;

真正做好領(lǐng)導(dǎo)的助手;做好臵業(yè)顧問問題的解決者“拆彈專家”。

3、注重本部門的工作作風(fēng)建設(shè)，加強管理，團結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的部門工作氛圍。

4、不斷改進銷售部團隊成員工作積極性，團隊凝聚力，做好部門任務(wù)分解，并全力以赴去完成年度任務(wù)指標(biāo)。

5、遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價值，力爭取得更大的工作成績。

“人生偉業(yè)的建立 ，不在能知，乃在能行。”我也深信不疑，在此提出與大家共勉，共同進步!

房地產(chǎn)銷售主管個人年終工作總結(jié)【二】光陰似箭，歲月如梭，一年的時光又悄然而過。這一年，在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，以“正心廣德，奮發(fā)有為”的企業(yè)精神為指引，我部門人員努力拼搏，銳意進取，為已過去的一年畫上一個圓滿的句號。現(xiàn)就將一年來的工作做以下總結(jié)：

一、20xx年房地產(chǎn)宏觀政策對在售項目的影響

20xx年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不平凡的一年，也是步履維艱的一年。整個實體經(jīng)濟的不景氣影響著整個房地產(chǎn)，不過在這一年里，政府運用土地、金融、稅收等手段，鼓勵人民購房，帶動刺激消費，因而目前政策上還是很樂觀的。主要利好政策有：

1、針對首套及多套住宅的差別化住房信貸政策;

2、人民銀行房貸利率、利息的多次下調(diào);

3、取消住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策;

4、公積金貸款政策的一再放寬;

以上的調(diào)控措施不僅給消費者帶來了一定的消費動力，而且也給樓市帶來了部分成交量，導(dǎo)致太原市場房價在今年度微微上漲，同時對我們中正錦城和中正睿城的銷售也帶來不少的幫助。

除了這些利好政策外，20xx年我部門將在宣傳與服務(wù)上來爭取更多的客戶，力求銷售業(yè)績跨上一個新的臺階。

二、20xx年開發(fā)項目銷售具體分析

在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，中正錦城和中正睿城的整體銷售情況良好，基本完成了年度銷售目標(biāo)。

1、中正錦城銷售情況

20xx年中正錦城累計開盤7棟樓，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面積達平米，整體銷售率達**%，回款金額****元。

2、中正睿城銷售情況

20xx年中正睿城累計開盤4棟樓，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面積達平米，整體銷售率達**%，回款金額****元。

截止20xx年12月底，以上兩個項目總預(yù)收房款**-****元，實際收到房款*******元，實際回收率達***%，財務(wù)掛欠***** 元，其中銀行未放按揭款共計******元，此未放款已與銀行進行商榷，在20xx年1月便可全部放完。針對其他欠款部分，已制定相應(yīng)的措施，與財務(wù)部門配合，加大催款力度，提高回款速度，減少欠款額度。未簽約欠款****元，主要集中在公司關(guān)系戶上,在今后工作中協(xié)同各部門盡早處理。

三、銷售部具體工作

(一)、項目開盤工作

1、20xx年做為主抓部門，在其他部門的配合下，成功進行了中正錦城及中正睿城的數(shù)次開盤：

(1)20xx年12月14日，舉辦了中正錦城A區(qū)A1、B2樓的開盤。

(2)20xx年3月，舉辦了中正錦城A區(qū)A3樓的開盤。

(3)20xx年4月，舉辦了中正錦城A區(qū)A2樓的開盤。

(4)20xx年6月，舉辦了中正錦城B區(qū)B4樓的開盤。

(5)20xx年8月，進行了中正睿城1,2號樓的開盤。

(6)20xx年9月，進行了中正睿城4號樓的開盤。

(7)20xx年12月，進行了中正睿城12號樓的開盤。

(6)20xx年11-12月，舉辦了中正錦城C區(qū)C4、C6的開盤。

2、辦理了中正錦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6號住宅樓的已售房源面簽及網(wǎng)簽工作。

3、協(xié)助電商擬定了與以上項目開盤有關(guān)的營銷方案、推廣計劃，并根據(jù)敲定的推廣方案對相關(guān)的戶外路牌廣告、電臺廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告制作及短信廣告的進行了安排實施。

4、在房屋銷售上，截止12月月底，中正錦城A區(qū)房源銷售率達92%，剩B區(qū)現(xiàn)不能預(yù)售的一個單元外，已基本售罄，銷售率達97%，而且針對C、D區(qū)未售的大面積房屋，也會在新一年里對銷售方案做相應(yīng)的調(diào)整，已促使未售的大面積住宅早日售出，減少公司積壓存量房。

(二)、項目交房工作

我部門于20xx年7月對中正樂居項目住宅及天街6號進行了交房工作，20xx年12月對中正天街1-5號進行了交房工作。中正樂居可交房共計**套，其中住宅**套，已交付**套，商鋪**套，已交付**套。其余未交付共計**套，未交的原因主要集中在XX。交房工作非常圓滿，讓所有業(yè)主都感受到了回家的感覺，頗受好評。其中商鋪延期交房時間較久，客戶頗有意見，在我部置業(yè)顧問耐心解釋下，所有客戶都得到了滿意答復(fù)和解決，交房工作得以順利進行。

(三)部門對接工作

與銀行的對接工作

本年向興業(yè)銀行，華夏銀行，郵儲銀行，浦發(fā)銀行申報了中正錦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6號住宅樓貸款項目審批工作，保證了所售項目按揭貸款工作的正常運行。

截止12月底，銀行共審批貸款**筆，可放款XX元，已放款**元，未放款**元;對于未放的貸款，已與銀行溝通，在20xx年1月份將全數(shù)放至公司賬戶。

(三)部門具體工作

1、銷售臺賬的健全規(guī)范

20xx年重新對銷售臺賬進行了規(guī)范，填加補充了身份證號、客戶地址等等信息，進一步使銷售臺賬的反饋信息更加全面，其次每天的收入、費用報表的雙向核對，保證的錄入信息的及時、準(zhǔn)確、完整。

2、房源銷控

在商品房的銷控上，每天按時與財務(wù)行政核對前天訂房、交付款情況，進一步對所售房源信息做到事先掌握及時反饋的目的，由而避免出現(xiàn)一房兩賣及其他損失的發(fā)生。而且每周五準(zhǔn)時與財務(wù)開碰頭會，上報一周合同簽訂情況及售樓部一周的銷售情況，并及時對本周所出現(xiàn)的問題及需商討的疑難雜癥，做到有效解決。

3、票據(jù)管理

在票據(jù)管理上，房款收據(jù)齊全后及時開據(jù)收據(jù)，保證票據(jù)填制完整、核算準(zhǔn)確，尤其是公積金放款客戶;20xx年全年開據(jù)收據(jù)近1000戶，已全部錄入明細交由財務(wù)人員核銷。部門所用的出入庫單據(jù)、介

紹信、收款收據(jù)等均按財務(wù)要求進行開據(jù)，并及時核銷。

4、為項目后續(xù)銷售做好前期準(zhǔn)備工作

中正錦城目前剩余的6棟樓未售，以及已售5棟樓的剩余房源，以及中正錦城的商鋪。目前均做好了宣傳物料準(zhǔn)備，提前進入前期蓄客階段，摩拳擦掌為來年項目的銷售做好的全面的準(zhǔn)備。

5、部門內(nèi)部培訓(xùn)及人員培養(yǎng)

20xx年根據(jù)銷售情況，制定整理了部分內(nèi)部培訓(xùn)資料，加強了部門人員銷售業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)與掌握，提倡傳、幫、帶等促進手段，不斷提升個人業(yè)務(wù)水平，將部門人員帶了出來，也帶出來一部分新員工。

以上是我部門的年度總結(jié)，不足之處請指正。

20xx年又是一個新的開始，也是一個新的起點，站在新的超跑線上，我們將重整旗鼓，整軍待發(fā)，在新年一年里再創(chuàng)佳績!

房地產(chǎn)銷售主管個人年終工作總結(jié)【三】本年度是我公司快速發(fā)展的一年，也是我學(xué)習(xí)、管理的銷售工作取得重大進展的一年。在公司領(lǐng)導(dǎo)英明指導(dǎo)下，在兄弟部門大力配合支持下，緊緊圍繞銷售工作，我?guī)ьI(lǐng)銷售部全體員工，奮力拼搏，開拓進取，真抓實干，勤勤懇懇做事，兢兢業(yè)業(yè)工作，較好完成了各項工作。現(xiàn)作總結(jié)如下。

一、加強學(xué)習(xí)，領(lǐng)會精神，提高執(zhí)行力

隨著公司業(yè)務(wù)的急劇發(fā)展，公司完成建筑面積由5萬平方米增加到20萬平米，這對我和所有銷售團隊成員都是一個巨大考驗。為此，我組織團隊成員，認真學(xué)習(xí)每次會議的精神和公司下發(fā)的文件，深刻領(lǐng)會公司領(lǐng)導(dǎo)的指示與意圖，提高執(zhí)行力。通過深入學(xué)習(xí)，使銷售團隊統(tǒng)一了思想認識：公司的經(jīng)營管理是公司快速、健康、可持續(xù)發(fā)展的生命線，是公司取得良好經(jīng)濟效益的根本保證，“不以規(guī)律，不成方圓”，沒有嚴格的管理制度和科學(xué)的經(jīng)營思路，就不會有公司的正常運轉(zhuǎn);銷售工作是公司經(jīng)營管理的重要組成部分，是實現(xiàn)公司資金良性周轉(zhuǎn)的重要一環(huán)，實現(xiàn)效益，樹立公司品牌的重要途經(jīng)。成功的銷售，可以不僅能夠為公司創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，而且有利于提高公司的知名度和美譽度，帶動企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展，實現(xiàn)資金的快速回籠，推動公司良性運轉(zhuǎn)。因此，我注意引導(dǎo)部門員工樹立責(zé)任意識、危機意識、品牌意識和大局觀念、效益觀念，堅決貫徹執(zhí)行公司各項指示精神和要求。

二、盡職盡責(zé)，率先垂范，努力做好銷售本職工作

上半年，我?guī)ь^努力，處處以身作則，較好地開展了各項工作。我堅持經(jīng)常深入一線，冒著高溫天氣，督察廣告投放情況;奔波忙碌，與銷售公司溝通，與外部相關(guān)部門協(xié)調(diào)，幫助銷售公司制定銷售方案，全面監(jiān)督市場運作情況。在我的帶領(lǐng)下，團隊成員工作積極，較好開展了各項銷售活動。經(jīng)過精心籌備，1月23日，四季新城銷售部正式啟用，三維動畫、沙盤模型、現(xiàn)場解說多位一體向市民傳達項目信息，使人們了解了四季紅新城的全貌;2月1日，四季新城項目正式開工，項目由虛擬的想象向未來可摸可看的真實邁出重要一步;4月25日，精心組織的項目品鑒會﹠客戶聯(lián)誼會成立儀式舉辦，幫助現(xiàn)實客戶和潛力客戶多方解讀四季新城之于城北的重要性以及產(chǎn)品的優(yōu)越性。經(jīng)過大量艱苦的工作，從一月底銷售部開張到目前，除去銷售員回訪時已購買人員，目前積累客源1000余組，這些客源有如此高的粘度，說明客戶對于項目的位置已經(jīng)規(guī)劃有較高的認同感，為一期房源的順利開盤做好了良好鋪墊。

加大內(nèi)部外部溝通與協(xié)調(diào)，積極為銷售部門營造良好的發(fā)展空間是銷售經(jīng)理的重要職責(zé)，工作中我特別注意了與其他部門溝通與協(xié)作。我積極與工程部溝通信息，及時了解樓盤施工進度與相關(guān)情況，適時安排廣告宣傳工作;全力配合財務(wù)部工作，及時溝通財務(wù)信息，隨時向業(yè)主追要購房款項，確保賬目明細;認真與物業(yè)公司協(xié)作，向業(yè)主宣傳物業(yè)管理的要求與特色，引導(dǎo)業(yè)務(wù)遵從物業(yè)管理規(guī)定。同時我?guī)ьI(lǐng)員工加強了與業(yè)主的交流，售前積極進行上門拜訪活動，引領(lǐng)業(yè)主深入樓盤現(xiàn)場考察，現(xiàn)場宣傳;售中多次帶領(lǐng)業(yè)主奔走于銀行、房管局等部門之間，竭力為業(yè)主的購房排憂解難;售后，及時進行電話回訪，了解業(yè)主的要求與意見，引導(dǎo)業(yè)主多介紹新的客戶。此外，多次深入城管局與其領(lǐng)導(dǎo)交流，申請大型屋外廣告牌，爭取其支持;與銀行信貸部門、按揭中介、房產(chǎn)交易中心等相關(guān)部門建立了長期合作合作關(guān)系，既為他們提供業(yè)務(wù)支持，也尋求他們的幫助，使售樓過程暢行無阻，快速便捷。

三、強化管理，注重團結(jié)，帶好銷售團隊

工作中，我能夠擺正自己的位置，站在中層干部的角度和促進公司發(fā)展的大局看待問題，堅決貫徹執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的意圖，經(jīng)常教育員工“有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上”，引導(dǎo)員工端正態(tài)度，做到“只為成功找理由，不為失敗找借口”，并且經(jīng)常組織員工學(xué)習(xí)領(lǐng)導(dǎo)指示與公司文件，確保提高執(zhí)行力;我還經(jīng)常深入公司檢查監(jiān)督，及時傳達上級指示精神，發(fā)現(xiàn)問題及時提醒，幫助其制定銷售計劃，改進銷售思路，輔助其健康發(fā)展。

同時，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，結(jié)合銷售部實際，我進一步健全了部門管理制度，制定了規(guī)章制度，明確了部門員工的崗位責(zé)任，完善了責(zé)任制度和激勵機制，落實獎罰政策，強化了對部門成員的管理，調(diào)動了員工的積極性和主動性。同時，我堅持以人為本，尊重員工的意見，采納合理化建議;關(guān)心員工的生活，關(guān)注青年員工的成長，無論個人生活還是工作，都為他們提供力所能及的幫助，極力營造團結(jié)一致、相互幫助、相互協(xié)作、攜手共進的氛圍，充分發(fā)揮團隊合力開展工作，打造愛崗敬業(yè)、朝氣蓬勃的銷售團隊。

四、正視不足，改進工作，超越自我

半年來，雖然取得了一定的成績，但公司領(lǐng)導(dǎo)要求相比還有一定差距，主要表現(xiàn)在:一創(chuàng)新能力不強，由于忙于具體事務(wù)，往往忽略對一些問題的研究，以致于工作思路不夠開闊;二是計劃不夠細致，工作中往往注重大事的計劃，忽略日常小事的計劃，一定程度上影響了效率。對這些問題，我將在今后的工作中認真加以解決，改進工作，超越自我。

五、總結(jié)經(jīng)驗，明確今后的工作思路與措施

1.拼搏奮進，下半年力爭完成以下目標(biāo)。

一期一批及二批銷售均達到xxxx以上為目標(biāo);一期一批共213套，銷售面積24741㎡，預(yù)計可完成總銷套數(shù)的90%，即22266.9平方米，共191套;自行車庫銷售金額約為xxx萬元。回籠資金預(yù)計可達x萬元;、一期二批;共168套，銷售面積，預(yù)計可完成總銷套數(shù)的90%，即平方米，共151套;自行車庫銷售金額為x萬元。回籠資金預(yù)計可達x萬元。

2.合理搭配，科學(xué)制定廣告計劃

戶外、中郵、直投、短信報紙等幾種廣告應(yīng)該合理搭配，錯開發(fā)行時間，掌握最佳宣傳時機，最大限度提高宣傳效果，爭取以同樣的廣告費用投入，換取最大的經(jīng)濟效益。鹽城大橋以北道路在開盤前10天更換內(nèi)容，公布開盤信息;中郵廣告適當(dāng)在市區(qū)投放，更多地針對老城區(qū);短信效果明顯，應(yīng)在開盤前一周進行，注意與中郵廣告錯開時間;報紙在開盤前三天和后三天宣傳，也要與中郵錯開時間段，將輔宣傳的的短信與報紙與其他主渠道宣傳合理搭配。

3.完善制度，提高管理水平

為進一步提高銷售管理水平，需要完善規(guī)章制度，規(guī)范部門運作。一是制定案場管理制度，加強對案場銷售以及紀律管理，逐步改變對公司依賴性過強的局面，學(xué)會“兩條腿”走路，提升公司形象與銷售業(yè)績;二是建立健全合同管理與簽約制度，實行專人管理，健全客戶檔案，防止意外糾紛，確保公司利益。

感謝公司給我搭建了述職的平臺，我將把這次述職作為認識自我和自我批評的一次極好契機，進一步總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)揚優(yōu)點，克服不足，以更加飽滿的工作熱情，團結(jié)并帶領(lǐng)同志們按照上級工作要求，開拓進取，求真務(wù)實，為銷售工作盡力盡為，為公司發(fā)展做出積極貢獻!

房地產(chǎn)銷售主管個人年終工作總結(jié)【四】在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，我慶幸自己找到了一份適合自己的工作，我學(xué)的是旅游管理但在酒店實習(xí)根本就沒有做過銷售，剛從三亞回來是一直在酒店尋找自己合適的崗位，但卻發(fā)現(xiàn)這管理模式和自己所學(xué)的一點都不一樣怎么樣都融入不到團隊里。

自從進入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有半年多了，我進步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進步，還有很多現(xiàn)實中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業(yè)和公司，我感覺十分的幸運。2015年已經(jīng)走過，我在過去一年的工作做一下我的總結(jié)：

一、業(yè)務(wù)能力

1、進入一個行業(yè)，對行業(yè)的知識，熟悉操作流程和建立自己的客戶關(guān)系。

在實際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求 。

2、對市場的了解。

不僅是要對目標(biāo)市場有所了解，也對競爭對手的了解。絕對不能坐井觀天，不知天下事。因為世界上唯一不變的就是“變化”，所以要根據(jù)市場的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競爭中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動態(tài)，價格浮動。在了解了競爭對手的戶型以及價格信息，才能凸顯出自己樓盤的優(yōu)勢。

3、處理好跟客戶的關(guān)系，和客戶建立好良好的關(guān)系。

因為同一個客戶，可能會接到很多戶型以及戶型的價格，如果關(guān)系不錯，客戶會主動將競爭對手的價格信息，以及戶型特點主動告訴。在這個過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優(yōu)勢，特點，分析對方價格，并強調(diào)我們的優(yōu)勢，進一步促成成交。

二、個人素質(zhì)能力

1、誠實—

—做生意，最怕“奸商”，所以客戶都喜歡跟誠實的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過程中，要體現(xiàn)自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實，才能取得信任。

2、熱情—

—只要對自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷售更是如此，因為銷售是一個很長銷售的過程。

3、耐心—

—房地產(chǎn)銷售中一個新客戶的成交時間一般在一周或一個月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時間都是在做“無用功”。但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時間里才轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲某山豢蛻簦员仨氂心托牟艜褬I(yè)績做得更出色。只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關(guān)系。

在這個漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時候，一定要有耐心，暴風(fēng)雨后便是彩虹。

4、自信心—

—這一點很重要，把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關(guān)系。

5、勤快，團結(jié)互助。

一個人的力量在整個工作中顯得非常渺小，只有大家團結(jié)互助精心合作才能保證成交的順利完成。

6、認真細心，做事用心。

這樣才能避免自己犯錯誤，從內(nèi)心深處清醒的認識到：任何人都可能犯錯誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們——才會更仔細地去工作，認真地去核對資料，及時發(fā)現(xiàn)和減少錯誤的發(fā)生。犯錯誤和返工是最大的誤工和浪費。

7、進一步規(guī)范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級性的錯誤出現(xiàn)，減少混亂，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。

增強自己工作的計劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現(xiàn)象的出現(xiàn)。

我也深刻地認識到自己在工作中也還有很多不足之處，需要在2016年的工作中進一步的學(xué)習(xí)和改進。

世界沒有完美的事情，每個人都有其優(yōu)缺點，一旦遇到工作比較多的時候，工作多的時候容易急噪，或者不會花時間去檢查，也很粗心。

以目前的行為狀況來看，我還不是一個合格的置業(yè)顧問，或者只是一個剛?cè)腴T的置業(yè)顧問，本身談吐，口才還不行，表達能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點，臉皮還不夠厚，心理素質(zhì)還不過關(guān)，每個人的經(jīng)歷和知識水平都不相同，這決定了每個人在做事情的能力上也會存在差別，但很多時候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實際工作中，有相當(dāng)大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對公司對部門對自己的一種強烈的責(zé)任心與很強的執(zhí)行力來完成來做好的。

我想今后我一定會努力朝著以下幾個方面繼續(xù)努力，首先是抽空學(xué)習(xí)一些關(guān)于房地產(chǎn)銷售的專業(yè)知識。作為一名業(yè)務(wù)員，如果當(dāng)客戶問一些有關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)問題時，若一問三不知，那么很可能會失去這個客戶。因此為了抓住每個潛在的客戶，一定要對自己所銷售的樓盤很熟悉，要達到了如指掌才能很專業(yè)地回答客戶的問題。 其次，之前經(jīng)理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業(yè)績來，因此今后我也要朝著這個方向好好加油。

也很感謝x哥給了我這么好的一個自我展示的平臺，在這不到一年的時間里學(xué)到了太多太多，讓我不僅收獲了成功開闊了眼界，更多的是對自己有了全新的認識和自我的突破，也感謝同事和經(jīng)理對我的鼓勵和指導(dǎo)。

房地產(chǎn)銷售主管個人年終工作總結(jié)【五】不知不覺加入到****這個大家庭已經(jīng)一年了，時間說短不短，說長不長。但這段時間給我的感覺卻是非常親切，親切的領(lǐng)導(dǎo)，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環(huán)境，溫馨的工作氣氛。過去的近一年的時間里發(fā)生的點點滴滴，更是讓我時常回味，時常想念。在****的這段時間，不僅認識了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對房地產(chǎn)一無所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時刻，我把自己這一年來的工作做了一個總結(jié)，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點，也希望通過總結(jié)，對自己有一個正確的認識，也請領(lǐng)導(dǎo)，同事對我的工作進行監(jiān)督。

作為一名財務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴格在照此執(zhí)行。

1、嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯。

對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。

這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。嚴格遵守銀行結(jié)算紀律，對拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。

對業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務(wù)手里。對于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應(yīng)該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當(dāng)月考勤情況，詢問李總當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。

最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請款。

李總剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計。