養老地產設計要點
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇養老地產設計要點范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
養老地產設計要點范文第1篇
Abstract: the real estate industry is the endowment of endowment pattern, one of the market mechanism is the endowment system innovation crystallization, is the endowment insurance system under the conditions of market economy, and actively expand the investment field continuously break institutional ills and the market and capital operation results. And real estate is a composite of endowment real estate, is "endowment + real estate development of integrated model. This paper mainly in the real estate development and the current focus on pension points analysis.
Keywords: endowment real estate development present situation mode
中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：
養老地產概念的提出，始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家。其狹義的含義就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。
一、我國養老地產發展現狀分析
進入21世紀，隨著我國人口老齡化時代的來臨，我國政府加大了對養老產業的投入力度。僅2009 年一年，國家就建立并逐步推廣了“新農保”的全民養老保險制度。目前已經在10%以上的縣展開了對60歲以上的農民發放國家基本養老金；在部分省市逐步開展了向80歲以上老人發放月度生活津貼； 在全國新建了 1000 多家養老院和其他養老機構，使10多萬五保老人開始進入養老機構受到養老護理；加強了全國養老行業的組織建設，成立了全國性的養老產業協會和三個行業性聯盟，即長期照料行業聯盟、養老產業發展聯盟以及研究界推進的研究、 護理、 實踐一條龍聯盟。
同時，政府正在就養老地產的逆向融資產品委托保監會積極進行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養老地產開發所關聯的土地供應、稅收政策、合作基金的設立以及服務行業標準征求意見；在養老產業的發展規劃上則提出了以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充，構建符合中國國情的“9073”養老格局（即： 90% 通過家庭照顧實現養老，7%通過社區照顧養老，3%入住養老機構集中養老）的指導思想。雖然說政府所做的以上工作還沒有真正解決目前困擾我國養老產業發展的核心問題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達出的政策信息是：政府正致力于我國養老產業的穩妥發展，相關扶持政策將隨著工作進度的加快逐步推出，房地產行業進軍養老地產項目的開發，其政策時機已經逐步成熟。
從另一個角度分析，經過了連續幾年的房價暴漲，在抑制住房投機政策的高壓下，房地產業正經歷著一次大的調整。雖然沒有人能夠預料此次調整的周期和調整的深度，但多元化的住房供給政策（保障房、廉租房、商品房并舉） ，必將對房地產行業產生深遠的影響。同時我們應該看到，傳統的房地產大概還有15～20年的時間可以開發，這個階段買房的主力是70后和80后，當90后成長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時中國已經進入老齡化的高峰期，養老地產或許將成為今后相當長一段時期內房地產行業的主力板塊。因此，養老住宅的開發與建設不僅是將來，也是現在迫在眉睫的事情。只是由于現在養老地產所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒有完全到位，商業模式也不夠成熟，一旦條件具備，養老地產將會是爆發式增長，每一個房地產商現在就應該未雨綢繆，早作考慮和準備。
二、我國養老地產發展的關注要點
作為我國房地產新型的投資領域和營銷項目，其全新的增長點和產業優勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個項目內在的風險性，這是對于這個新型行業尤其是關乎我國養老制度這種關乎社會特定群體穩定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。
1. 研究開發模式
比照發達國家較為成熟的經驗和國內部分城市正在探索的相關案例，養老地產的開發大體可分為兩類模式：第一類是由社會養老機構開發并管理的模式，如動用國家養老基金或保險基金開辦的養老院，其特點是服務功能齊備，建設標準較高的養老院，投資大，回收周期長，帶有國家補貼性質；第二類是在房地產開發項目中配建專門的老年住宅，其特點是分布面廣，兼顧子女相鄰而居，符合中國的文化傳統，但操作與管理比較復雜。
2、平衡投入與產出
作為一個新興市場和新興產業項目，養老地產在獲得全新的產業優勢的同時，還存在著作為新興產業模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養老地產這一鏈條中，各種企業類型都會因為面對養老產業所先前固有的高投入、長周期、經濟環境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養老地產與以往各種地產類型執行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執業經驗的地產投資企業集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業資本的長期性很好的迎合了投資養老產業期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養老產業的基本認可和辨識依據。
3、健全優化產業鏈
當前我國的養老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養老產業鏈的形成，從而促進養老地產的開發和建設。目前我國的養老產業鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環節都有待進一步銜接。可以說，完善的養老產業鏈條是促進養老地產項目開發和建設的重要前提，只有相關完整的環節能夠得到順利銜接，才能有效促進養老地產的順利發展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環節，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環節的成長。針對產業鏈的優化健全，還要通過制定針對性的產業標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規范和引導養老地產行業的健康發展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養老機構的健康發展，促進產業布局下養老項目的多樣化和有序化。
總之，養老地產是養老產業的模式之一，是市場機制下養老制度創新的結晶，是養老保險制度在市場經濟條件下積極拓展投資領域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運營方式的結果。而養老地產是一種復合型地產，是“養老+地產”的開發集成模式。其內涵是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。養老地產模式的興起和繁榮體現了地產業從傳統全市場覆蓋地產營銷模式轉變為集約的主題式、細化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產營銷模式與社會保障體制創新的完美結合。
養老地產設計要點范文第2篇
關鍵詞：老齡社會；老年住宅；設計要點
中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A 文章編號：
2013年2月，全國老齡工作委員會辦公室在北京我國第一部老齡事業發展藍皮書——《中國老齡事業發展報告（2013）》。該報告指出，2012年我國老年人口數量達到1.94億，老齡化水平達到14.3%，預計2013年老年人口數量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平達到14.8%。通常，國際上將65歲以上的人口比率超過總人口的7%，稱為“老齡化社會”，而超過了14%就被稱為“老齡社會”。中國無疑已經成為世界上第一個步入“老齡社會”的發展中超級大國。
隨著養老觀念的轉變，養老院、托老所、老年公寓成為不少老人的選擇。在商品住宅高速發展的今天，房地產開發的個性化需求不斷凸顯，如何打造適合老年人居住的住宅成為不少房地產開發商開始思索的問題。
近年來，我國對老年住宅的開發有了初步嘗試。比較有代表性的老年住宅有：廣州的頤年園、北京的東方太陽城――這兩個樓盤是國內比較大的退休社區；浦東老年公寓、上海假日老年公寓——這兩個項目為酒店式服務的老年公寓；上海松江社會福利院——該項目是按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院。
我國對老年住宅的開發已經邁開步伐，那么，如何讓老年人住宅更適合老年人居住，更能滿足老年人的獨特需求呢？本文旨在從老年住宅的相關設計細節對此問題進行分析。
一、消防安全設計
從近年來火災發生及死亡群體分析，老年人已成為火災的高危群體。因此，老年群體的消防安全設計尤為重要。
（一）提高耐火等級控制樓層布置。按《建筑設計防火規范》，老年人建筑一般應采用一、二級耐火等級，如為三級耐火等級則不應超過二層或設置在三層及三層以上樓層或地下、半地下建筑內，如為四級耐火等級不應設置在二層。老年人建筑應采用耐火極限不低于2.00h的不燃燒體墻和不低于1.00h的樓板與其他場所或部位隔開，當墻上必須開門時應設置乙級防火門。
（二）優化疏散走道及疏散樓梯的布置。一是優化疏散布置，疏散走道盡量采用環形走道和外廊設計，保證每一間老人居室均有門通向外廊或者外陽臺，便于等待外界消防救援。二是加強避難空間的設計，老年人建筑有必要考慮安全避難空間設計，避難空間可利用建筑物的庭院，以及屋頂平臺、屋頂花園、階梯形建筑和退臺式建筑的樓頂平臺等設置，它們平時可以作為老年人的休閑交流場所，火災時則可用來避難。三是在超過二層的公共走道及室內顯著位置配置自救呼吸口罩、應急照明設備、輔助逃生設施。
（三）控制裝修材料的選用。老年人建筑的內部裝修材料應采用不燃、難燃材料，以減少火災荷載，盡量避免采用燃燒時產生大量濃煙和有毒氣體的材料。建筑頂棚應采用石膏板、瓷磚、鋁板等A級裝修材料，墻面、地面、裝飾織物應采用燃燒性能不低于B1級的裝修材料。老年人建筑內的廚房、燒水間等明火作業部位應單獨設置，隔墻應采用耐火極限不低于2小時的不燃燒體。配電線路宜采取穿金屬管、封閉式線槽或難燃塑料管，同時設置漏電火災報警系統。
（四）提高消防設施的配置。老年人建筑均應設置火災自動報警系統，通過煙感、聲光、消防廣播等報警和警報裝置，第一時間發現火災，及時疏散。
二、無障礙設計
無障礙設計直接關系到老年人的生活安全性和便捷性，它的范圍很廣，坡道、樓梯、電梯、地面、衛生間……哪里有老年人活動，哪里就應該有無障礙的考慮。
為了研究老年人住宅市場，國內房地產開發行業的領頭羊——萬科地產曾做了一份很詳細的《萬科關于老年住宅研究報告》，里面就充分考慮了一些無障礙設計的要素。
該《住宅研究報告》別提及老年人住宅開發要設計專門的無障礙坡道。在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，在坡道的起點及終點應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，鞋面坡度應平緩。臺階坡度要平緩，踏步踢面高不宜大于120mm。
此外，該《住宅研究報告》特別強調在電梯修建環節也要考慮無障礙因素。超過三層的老年住宅要配備電梯，電梯尺寸要適應擔架的長度，電梯最小尺度應為1.4m×1.35m。電梯間應設置椅子，方便等候電梯時，老年人乘坐。應在電梯轎廂壁上離地0.9m和0.75m處設置扶手。電梯按鈕操作盤宜設在適合乘坐輪椅者使用的高度，且兩側都可以進行操作。
該《住宅研究報告》還提及樓梯的寬度不應小于1.2m，可滿足兩人攙扶老人通過。平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，做成圓角，樓梯帶有500mm—600mm的暗示區。扶手半徑以30mm—40mm為宜，扶手與墻之間應有40mm—50mm的空隙。扶手可設置900mm和750mm兩種高度。
三、室內裝修設計
（一）墻、地面裝修
老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應不能隨心，事故易發率較高。為防止不測事故的發生，墻地面飾面材料的選型和構造處理尤為重要。一般應選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發有害有毒氣味的裝修材料。
老年人住宅墻面應采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在1.8m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。
為老年人移動的方便性，應取消陽臺內外地面的高差。設計推拉門、折疊門時，也應使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。
（二）廚、衛產品的選擇
廚房內的操作通常需要站立半小時到1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房，操作臺面高宜0.75m—0.80m，臺面寬度不應小于 0.50m，臺下凈空前后進深不應小于0.2m，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊柜離地高度為1.40 m—1.50m，深度比案臺退進0.25m，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜。
老年人應采用使用方便的坐便器，沖水手柄設在易于操作的位置。
老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調節水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不當而燙傷。
參考文獻：[1]吳玉韶.中國老齡事業發展報告（2013）.社會科學文獻出版社.
養老地產設計要點范文第3篇
關鍵詞：老齡化社會；室內設計；思考
1老齡化室內設計的定義
目前所處的21世紀是老齡化社會。社會養老與家庭養老相結合這是當今面臨和未來發展必然面臨的一種趨勢，因此專門為老年人設計的建筑成為重點。老年人室內設計從老年人的心理和生理需求出發，建造出設施便利，容易辨別，使用便利，居家等特點來滿足老年人心態和身體的雙重發展。
2老齡化社會室內設計對空間和便利性的思考
2.1關心老年人的居住環境刻不容緩
我國60歲以上老年人口數目日漸增多。關愛老年人生活品質，關注老年人生活現狀及居住條件已經成為下一輩的年輕人義不容辭的責任。也是我國作為一個悠久歷史文明古國百事孝為先的重要標志。按照年齡劃分可以分為成年人和未成年人。成年人更喜歡獨立的居住環境，因為更加安靜和隱私。而老年人因為年齡增長，各方面身體機能開始下滑，可能有些時候會出現不便和需要幫忙的情況，他們獨立生活的能力比起年輕的時候衰退很多。因而無論是住宅小區還是在社會上為老年人設置的敬老院，都應該提供足夠的配套措施，滿足他們日常生活的需求，畢竟他們還要在這里住好多年，因而住宅區要設計的人性化讓人感覺到輕松的氛圍。可以單獨設計陽臺，老年人喜歡花花草草。并且向陽的環境更有助于老年人身心愉悅。因而符合老齡化室內設計的要點之一是有一定的空間但也要相對便利。
2.2老齡化室內設計要通風和采光好
老年人居住的室內一定要注意通風和采光。陰暗的環境更容易讓人產生孤獨和消極的心理。一定要早晨起床能第一眼見到明媚的陽光，且通風好。因為老年人更喜歡在家里做飯，好的通風能夠保證廚房的油煙盡快散去，以免給客廳和臥室的空氣帶來不利的影響。
2.3室內設計的視覺上要符合老年人的特點
老年人的室內設計不必有太多亮眼的顏色，年輕人喜歡追求時尚和活力，明亮的空間能讓他們的生活充滿積極和樂觀。老年人隨著年紀增長會出現視力減退了，老花眼等癥狀。為他們設計的房間應該有明確的辨識度。室內設計在聽覺上充分兼顧老年人的需求。選擇一些適用于老年人操作的便于內部和外界交互聯系的音頻設備。關注老年人觸覺和體表的感受。在老年人室內居住設計中最好使用木地板，木地板在夏天比地磚更容易感覺涼爽而在冬天容易保溫。
2.4老年人居住空間要方便居家
與年輕人追求的標新立異的室內設計相比，實用性是針對老人設計的標準。尤其是在客廳和臥室，擺放的家具應當大氣和安全，不能占用超出一半的空間，盡可能留出更多的空間自由活動。為了便利起見，衛生間和臥室的距離不能太遠，必要的時候可以在主臥內部增設一個小衛生間。老年人較為勤儉節約，為他們設計的房子應當使用實用性強和價格適中的材料去裝潢，一味的追求新奇和創意。這樣的材料很大程度上增加了居住成本。老人喜歡住在寬敞明亮的地方，整體的布局大氣、簡單、大方、結構不要太復雜，不能擺太多的物品影響活動環境，這是為了保證他們做飯和正常洗漱都很方便。家居陳設應該整齊有序，對于有些腿腳不便，需要坐輪椅的老人，更需要留出足夠的空間供他們活動。住房的樓梯設計應采用斜坡和樓梯結合的形式，坡度要適宜老人行走，腿腳不便的老人便可以自己通過斜坡來達到上樓的目的。走道的寬度不宜小于1.20m，這樣有很大的空間便于老人行走，舒展身體。另外在走道上距離地面0.90m處應設置圓形桿狀扶手，直徑0.04～0.05m。這是為了防止老年性縮瞳現象引起的視力模糊，當老人出現不適狀況時，便可通過圓形扶手進行緩解，扶手直徑的長度，正適合老人把握。家居空間地板需要設計的平整，防滑。出入口的高度差盡可能的減小，特別是在衛浴，廚房空間，應該盡量的避免建筑過高的門檻，臺階等阻礙。房門的寬度不應過于窄小，要方便輪椅使用者的進出和活動空間。房門應該采用外開式，這樣在老人出現意外危險狀況時，方便我們給予及時的救助。家居空間以及一些擺設應該按照我國老年人的尺寸進行合理設計。例如，浴盆外的地面我們應該著重注意，要鋪上防滑墊，讓老人避免摔倒。在浴室內還需加入便捷的取暖，散氣等工具。
3養老室內設計的未來趨勢
為了保障老年人的身心健康，未來為老年人設計的房子，很有必要提供安裝一些專業的醫療設備。老年人如果有一天生病了，就可以在家里靜養，得到子女的細心照料。省去在醫院的大筆開支，并且能隨時使用廚房做出可口的飯菜。對于臥床老人而言，是十分方便和舒適的。方便了老人的生活也讓他們在心理生更好的感受到來自家人的照顧。老人因為體力有限，需要更多的休息和靜養，當生病無法下床活動時，吃飯、喝水、閱讀甚至娛樂都要在床上進行。我們可以學習德國先進的健康床，和一般室內安放的床不同的是，這種床配備了智能離床監測系統，配有手持的控制器以及不同檔位的按鈕。老年人可以自行控制獨立操作，方便安全。這種舒適的家居系統設施，符合老年人生理需求的特點，無論是日常養老，還是病患照料，對于老年人來說都是一大福音。這種專業的類似于醫院的醫療床一旦擁有，更極大的便利老人們的生活。讓他們更好的休息，生活更加舒適與安心。這需要一定的資金和技術的優化。但隨著室內設計的不斷優化，相信在不久的將來我們能為老年人設計專屬于他們的智能化居家環境。
4結束語
針對老齡化的專門室內設計的舉措和建議有利于為老年人生活提供便利，讓他們在安全，愉悅的環境里安度晚年。這些人性化的室內設計是我們為老年人安度晚年做出的努力，同時作為子女，盡照顧老年人的責任和義務，時常陪伴他們給他們帶來溫暖也是我們在行動上應該做到的。
作者:張笑爽 單位:金地集團
參考文獻：
養老地產設計要點范文第4篇
一、住房反向抵押保險的內涵機理論述
為了方便我國老年人將房產迅速抵押給金融機構，進一步靈活獲取現金流支持功效，且保留原來的所有權，涉及住房反向抵押保險應運而生。
首先，透過宏觀角度觀察，其可以認定是擁有房屋產權的居民，將其房產抵押給貸款機構，借用相對自由的貸款形式，進行各項生活開支滿足的抵押貸款。實際貸款的人員不單單限定在老年人群體，還可以是生活貧困的中青年及其余特殊人群，其實際擁有的房產自然被作為還貸的唯一保障。
其次，在微觀層面下，就是指超出一定年齡的老年人，將私有產權的自住房抵押給金融機構，換取貸款之后進行生活中不同支出滿足的行為流程。在簽訂抵押貸款合同環節中，如若老年所有者突然辭世或是自愿搬出之后，金融機構便可以透過出租和變賣途徑，進行預設的本金、利息收取。在確認貸款給付金額的最大值期間，需要金融機構主動聯合當時市場利率標準、借款人實際年齡、房產價值等因素加以綜合式驗證，至于支付方式包括一次性或是終身年金等。
二、在我國杭州地區開放住房反向抵押保險服務的可行性研究
（一）住房反向抵押對杭州整體社會保障功能的不斷強化補充
現階段，我國杭州地區人口老齡化問題十分嚴重，包括未富先老、老年女性問題提出、老齡化和少子化相向增速、空巢化和中年化提速、養老保險體系建設步伐較為緩慢、老年人健康狀況不容樂觀等，單純聯合杭州市情加以對比校驗，想要將其中人口老齡化問題順利克制，就必須結合當地經濟實力和養老體制等加以反復論證，使得老齡化引發的一切民生問題得以緩解，而住房反向抵押保險模式，主張在盤活老年人自有房屋這類存量資產和避免國家財政支出任意擴張基礎上，為此類人群提供定期養老金支付，能夠更好地令我國養老資金過度缺乏和養老保障功能弱化問題克制。
（二）住房私有率和產權可交易性的提升，為住房反向抵押保險提供物質支持
第一，如今我國杭州城鎮居民家庭自有住房率已經高達90%，后期更帶有明顯的增長趨勢，如此充足的房源，對于拓展當地住房反向抵押保險業務，提供了較大的支持動力。
第二，杭州在響應國家政策基礎上順勢啟動二手房交易市場，加上住房體制改革的逐層深化，不管是二手房交易程序或是交易費用都得到適當地縮減，方便銀行在合同到期且獲取抵押住房產權過后，在市場進行自由交易，快速收回貸款本息，最終為我國杭州住房反向抵押保險業務系統化開辦，提供較為強勁的物質支持能效。
（三）保險業已有的業務基礎為杭州住房反向抵押保險提供充分的技術指導
首先，隨著我國經濟競爭體制的不斷完善，有關保險公司都開始建立專業化精算機構，當中優質化人才數不勝數，尤其是在精算模型和壽險生命表成功設計應用過后，住房反向抵押保險中的各類服務產品定價，開始得到強勁的技術支持，涉及日后多元化業務推進期間面臨的風險也稍微緩解。在進行對應細化業務延展期間，長壽、利率、房價波動風險因素接踵而至，對于杭州住房反向抵押保險產品定價結果影響極為深入。產品定價畢竟是該類貸款業務布置的基礎，如若定價過低，申請人最終獲取的貸款數額將不夠理想，無法順利激活申請主體熱情，市場需求因此陷入黯淡危機；相反情況下，貸款機構會遭受貸款無法收回的危機。
其次，在布置住房反向抵押保險業務的初始階段，往往需要投入較大數額的資金，在回收期過于漫長背景下，負責此類業務開辦的貸款機構便同步保留長期富裕的資金流。截至至今，我國杭州保險行業的保費收入得以大幅度提升，尤其是閑置資金規模得以有機擴張，共同為日后保險公司開放住房反向抵押保險養老服務項目，創設了和諧的外部保護環境。
最后，保險公司擁有的分支機構眾多，為日后杭州住房反向抵押保險提供便利，至此過后市場基礎得以穩固，此類業務隨時能夠借助保險公司全新業務體系架構，開展推廣銷售、售后服務、客戶維護等事務，如此宏達的銷售體系，必然會換取杭州住房反向抵押保險業務量系統化增長結果。
三、杭州保險業辦理住房反向抵押保險業務期間遺留的風險因素驗證解析
住房反向抵押保險，實際上便是一類保留人壽、養老保險，和不動產抵押貸款業務特性的業務形式，當中的工作要點便是貸款發放環節。現如今我國杭州地區合法的貸款發放機構，包括市區內的銀行、小額貸款公司等，他們由于技術和經濟實力限制，在較長一段時間內，只能進行人壽保險保單質押貸款，至于不動產抵押貸款發放或是其余貸款功能發揮能力，尚且還不理想。尤其是在養老層面上，杭州居民傳統應對方式便是子女為父母養老送終，并在最后合法繼承老人房產，住房反向抵押保險業務則存在子女角色替代之嫌，無疑令當地老年人群體產生嚴峻的抵觸心態。加上杭州住房反向抵押保險業務規范條款日漸增多，年輕人理解梳理期間尚且存在思維模糊跡象，老年人也只能望而止步了。至于杭州保險業開辦住房反向抵押保險過程中面臨的主要風險問題將具體如下：
（一）利率風險
關于這部分風險問題，強調的是因為市場利率變動的不確定性，而引發的金融機構收益的波動現象，不管是實施固定或是浮動利率，最終都會過渡成為開拓住房反抵押貸款業務的金融機構的風險挑戰。
在此期間，如果是住房反向抵押保險合同中采取固定利率，一旦說市場利率水平提升期間，貸款主體則會同步失去區域投資機會，機會成本至此大幅度提升。相比之下，當采用浮動利率之時，在基準利率和應記利息同步提升，至于最終貸款發放的年金卻始終居高不下，持續到貸款到期過后，累積本息數額則非常容易超出房產價值，令貸款主體面臨嚴重的經濟損失危機。經過我國宏觀調控能力的不斷強化，現下我國杭州中央銀行開始主動加快利率調整速度，因為住房反向抵押保險產品周期不斷增加，使得其面臨的利率風險不斷增大。
（二）房價波動、房產價值評估和變現風險
所謂房價波動風險，實質上就是說住房反向抵押保險合同生效之后，因為房地產價格波動，貸款主體被迫面對的風險問題。持續到此類貸款到期之時，如果說房產實際處置價值超出了累計貸款額度，貸款本息便得到合理償付，金融機構收益顯著；相反，金融機構將承擔較大的經濟損失壓力。盡管說在理論層面之上，土地資源稀缺、土地價格增值幅度等，都會超出房屋價值貶值速率，一時間令得房產價格維持在相對穩定的范疇之內，但實際上杭州房價暴跌風暴已經迅速席卷而來。所以說，相關業務辦理主體，切勿因為杭州房地產價格短時間內的穩定結果，而隨意地將注意力從房價波動風險防范轉移到別處。
同時，在住房反向抵押保險合同成功簽訂過后，借款人的抵押房產會依照法定程序和年金給付額計算規則，被進行價值評估，畢竟此類合同期限過長，加上房價評估流程繁瑣，和現階段我國房屋價格機構專業度不足等問題限制，最終估價失誤幾率較高，包括貸款年金給付額過高或是過低結果，隨后引發更大的房產價值評估風險。在合同到期之后，貸款機構有必要介入二手房市場，并針對特定房屋的殘值加以拍賣變現，如此才能順利收回貸款并從中謀取經濟利益，因為現下我國房地產二級市場體系尚且不夠完善，使得抵押的房產最終出售變現的機會變得更小了。
（三）信用風險
首先，逆向選擇。強調的是，在簽訂住房抵押貸款合約之前，身體狀況良好和預期壽命較長的老年人往往會蜂窩而至，使得借款人平均余命嚴重超出預設均值范疇，由此會產生大量的定律失效問題，令貸款機構陷入給付額、成本增加的風險。
其次，道德風險。主要指住房反向抵押保險發放過后，借款人員房屋維護積極性驟減，使得此類房產實際抵押價值大打折扣，直到低于貸款本息累計額為止。另外，因為信息嚴重不對稱和高成本因素限制，令貸款機構日后監督工作難以順利展開。
四、杭州住房反向抵押保險保險業務拓展過后應對上述問題的策略內容補充
（一）發展利率保險機制
首先，適當發揮壽險、養老險企業在資產長期性控制的優勢，主動進行資產負債監管，令住房反向抵押保險業務下的現金流，能夠在合理時間范圍內和其余業務產生的反向現金流，加以自由銜接融合，使得日后單位期限中的現金流出入結果，不管是在數額、期限或是比例形態上，都能夠充分協調地加以匹配。
其次，建立利率保險管理機制，就是所謂的貸款人向保險公司支付特定數額的保險費用過后，如若貸款到期后實際利率超出預設指標，那么超出的部分將交由保險公司承擔。
（二）快速健全杭州房地產二級市場拍賣制度
主要就是督促當地政府主動地進行房屋估價專業化機構建設，使得二手房拍賣交易工序流程得以有機簡化，順勢降低過高的交易成本，輔助辦理住房反向抵押保險業務的保險公司，將收回的抵押房產予以快速變現。在此基礎上，充分聯合保險公司精算技術和人才優勢，避免今后住房反向抵押保險產品定價出現任何不必要的誤差跡象，同時制定實施嚴謹的風險可控的貸款比例，真正地將貸款到期過后的本息累計額度穩定在房屋價值內部。
（三）利用壽險中的生存保險進行借款人預期壽命風險緩解
主要就是確保最終此類保險的受益人為貸款機構，在必要情況下應用由貸款機構在住房出售所得中扣除的手段，令貸款機構透過生存保險中獲取的經濟效益，能夠及時劃入到借款人還款金額之中，此時如若保險實際收益和出售住房收益之和，超出前期貸款總額，當中的差額部分，需要直接交付給借款主體的財產繼承人員。透過借款主體角度觀察界定，盡管說此類保險額外增加一部分費用，但是的確為其提供一定的保障。而對于貸款機構來講，此類保險能夠令長壽風險順利地過渡轉移到保險公司之中。至于保險公司，尤其是在住房反向抵押保險業務布置拓展之后，其隨時可以從中收取較為可觀的經濟效益。
歸結來講，反向抵押貸款保險業務在美國已有較長時期的開辦，這一模式借鑒引入我國，將只是一個時日選擇的問題。以上對住房反向抵押保險方式這一金融創新在中國推行的必要性和可行性進行了探討，但推行中將面臨的長壽風險、利率風險、道德風險、政策風險、住宅價值變動風險等也應該引起我們的重視。所以，反向抵押貸款的發展和完善繼而再到實踐的應用，尚有一條很長、很艱辛的路要走，它迫切需要專家學者的大力參與，需要政府和相關部門的積極倡導，爭取使之早日成為現實，真正為廣大社會公眾謀取實利。
養老地產設計要點范文第5篇
幾個月前，他成了浙江一家房地產私募股權基金的有限合伙人（LP）。雖然對“私募”、“有限合伙”等諸多概念認識都還不是那么清楚，但李書平還是一次性投了3000多萬元。
“這些年在全國各地炒房，連本帶利大概就這么多。”李書平說，自2010年開始，他將手中的房源逐步變現，卻始終沒有找到新的投資領域。“這部分資金就是作為資產配置結構里最穩健的部分，你看現在哪個行業能替代房地產？”
2009年到2010年，李書平嘗試過用房地產信托替代炒房。“開始感覺還不錯，保險，收益又高。”李書平說，他認購的信托產品中，有一款的預期收益高達25%。后來，房地產信托越來越多，選擇余地卻越來越小，“有幾個項目看著不錯，找當地朋友打聽一下情況，就是不敢買。以前開發商發信托，就像去吊生理鹽水、葡萄糖，后來發信托就像是為急救病人輸血。”
李書平說，在過去多年的炒房過程中，他有了一群專門的炒房團朋友。“大家都從樓市抽出資金，也嘗試過其他投資，但始終沒有找到合適的行業。”
直到2011年底，李書平才在同鄉的介紹下，找到了一個讓自己認為滿意的投資方向- - -私募房地產基金。
“風險低，收益高。發起人以前就是個開發商，實力不強但口碑不錯，也有人脈。可以低價在市區搞一塊地建別墅，等樓市回暖了，絕對能賺錢，就算賣不掉，自己住也好。”
李書平說，他參與的私募基金，只針對這一 個項目。這樣的模式，在江浙民間很流行。
他也有疑惑：這個從海外引進的房地產投資“新模式”，與以往的信托究竟有什么樣的不同？
房地產“私募”亂局
2007年修訂后的《合伙企業法》頒布實施，打通了中國私募基金投融資渠道，使得PE的股權合作有法可依。
直到2010年，由于樓市調控和房地產信托產品發展受阻，房地產私募基金才開始大發展。
所謂房地產私募基金，是投資人將資金委托給專業管理人投資于房地產開發或運營的一種合伙投資形式。私募地產基金投資房地產項目后，通過項目公司股權增值（土地溢價）和房地產項目銷售（品牌、產品溢價）實現收益。退出方式包括房地產項目銷售利潤分配、合作伙伴回購、股權轉讓等。
住建部的《人民幣房地產私募基金發展報告》說，2011年，人民幣房地產私募基金融資總規模已近千億元，較2010年增長了一倍。未來3年，中國房地產私募基金總規模可能達到5000億元。
“最夸張的一天，我接到6個短信，都是理財公司推薦房地產私募基金的。”在上海一家私募房地產基金負責項目開發的杜建軍告訴《望東方周刊》，這一度讓他對這個行業充滿了憂慮。
“漫天撒網尋找投資人，給人的感覺就是整個市場充滿了混亂、短期化的氛圍。”杜建軍說，在國外，房地產私募基金是富人的游戲，最低門檻也要幾百萬美元。
混亂的另一個表現，是開發商也頻繁收到短信。
“銀行的門關了，私募的門開了。項目缺錢怎么辦？* * *基金，專業收購優質房地產項目，為您解決資金難題。”指著一條開發商轉過來當成“段子”的短信，杜建軍說，“這跟炒房有什么差別？”
2009年回國前，杜建軍在歐洲的私募房地產基金工作多年。“國內大多數房地產私募，說是借鑒國外成熟做法，其實是自己重新搞了一套，這是非常危險的。”
和歐美相比，中國的房地產私募基金才剛剛起步。在美國，房地產開發的資金來源超過80%依賴于基金直接融資，而在中國，這一比例為5%，房地產開發資金來源的70%來自于預售和銀行貸款。
錯配的基金和投資人
在基金來源上，國外基金募資對象主要是機構投資者，如社保基金、保險基金、養老基金、退休基金、投資銀行等，即便是面對個人，大多也是通過家族基金、家族信托等形式來實現。
在國內，基金的LP大多是企業和個人投資者，“企業中，有相當多是中小房地產開發商，由于近年來土地價格大漲，且單次土地出讓的體量越來越大，實力較弱的開發商被排除出這個市場，但他們又不愿意離開熟悉的行業，于是就轉投私募房地產基金。個人投資者中，主要是企業老板、高管，其中也有房地產企業老板以個人名義的投資。”盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司首席投資官張健告訴《望東方周刊》。
國內政策環境不成熟是導致這一局面的客觀原因。
目前，中國的銀行、證券公司、保險公司等機構投資私募基金還受到政策限制。其中，保險公司是一個典型，《保險資金投資股權暫行辦法》明文規定保險公司 “不得投資創業、風險投資基金。不得投資設立或者參股投資機構。”
“房地產私募基金在美國發展壯大，一個重要的宏觀環境是上世紀70年代通過的一系列法案，允許保險、養老基金等機構
投資者投資房地產，并在80年代的稅改中，取消了個人投資不動產的一系列優惠，從而使機構投資者成為不動產的投資主體。” 穩盛投資管理有限公司總經理吳濤告訴《望東方周刊》。
而眼下的現實是：穩盛所募集的人民幣基金中，資金的40%來自于機構，60%來自個人投資者，“這和國際慣例正好相反。如此特殊的投資者結構，使整個行業處于錯配的狀態。”
按照國外經驗，機構投資者與房地產私募基金最為契合。吳濤說，在國外，房地產私募基金的投資多為長線投資，體量大、時間長；一些機構投資者都擁有大量現金，要求穩定而長期的回報。
錯配，則讓國內的房地產私募基金，在融資時不得不面對著“痛苦”的局面。
“做路演是件很痛苦的事，一是各種奇怪的問題都有，二是對風險和回報的認識，投資者和基金管理者存在較大的心理落差。”張健說，2011年底，盛世神州成為第一只在國家發改委備案的私募房地產投資基金。“備案，是為了獲得一個官方認可的身份，為吸引機構資金做準備。”
被影響的運行軌跡
獨特的投資人結構，影響著房地產私募基金的運行軌跡。
在國外，私募基金的投資多元。住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產、工業地產等各個領域，都有房地產私募基金的身影。
在中國市場，個人投資者最突出的特點，就是要求存續期短，快進快出。
上海智盈股權投資管理有限公司董事總經理董偉海告訴《望東方周刊》，目前，即便是國內銀行的私人銀行中心比較成熟的客戶，對房地產私募基金存續期也只傾向于2到3年，與國際上5年以上甚至更長的慣例相去甚遠。
中國的大多數私募基金集中于住宅市場，很大程度上就是因為目前只有住宅開發可以滿足這個投資節奏，并保證相當高的收益。
“英國房地產市場較為成熟，該國的房地產私募基金，大多是持有以甲級寫字樓為代表的優質商業物業的‘核心資產基金’，因為這類物業租客品質好、租期長、收益高。”董偉海說，此外，英國還有專門從事樓盤開發或不良資產改造處置的機會基金，還有基金專門從事樓盤開發、不良資產持有，“這類基金的預期年收益一般在20%以上，而核心資產基金2005年到2007年間，年回報率則在15%到20%左右，金融危機后，業內普遍認為長期合理的年回報率區間在6%到8%之間。”
回報率有差別，風險也相差很大。董偉海說，成熟的投資人能根據自己的風險承受能力選擇不同的基金，而中國投資人雖然越來越成熟，但也有一些還沒有足夠的風險意識，且過于注重追求更高的回報。
在投資模式上，國外基金主要是進行股權投資。主要有兩種模式，一類是收購房地產公司股權，再以項目銷售退出；一類是以可轉債形式投資，以開發商贖回退出。
相比之下，股權類投資的杠桿率更高，收益和風險也更大。而債權投資則相對穩定和安全。
在實際操作中，中國的房地產私募基金其實出現了較明顯的分化。“不少小基金實際是以‘過橋貸款’為主營業務。”杜建軍說，所謂過橋貸款，是指一種短期的過渡性貸款形式。一般情況下，基金以股權形式介入項目的部分環節，如拿地環節、開發環節或是銷售環節。當項目獲得銀行貸款，或是進入前期銷售后，開發商即以約定價格回購股份。
這類基金一般存續期較短，只有1到3年左右。
“簡言之，就是賺快錢。”杜建軍說，在二三線城市，一些中小開發商發起的私募基金，主要是把為公司自己項目提供過橋貸款當成了設立基金最主要的目的。
“在這類案例中，所謂的股權投資實際上像是高利貸的角色。”杜建軍說，此類基金退出的主要途徑是開發商贖回，“是從開發商口袋里掏錢，真正的私募基金應該和開發商一起賺錢，差別很大。”
還有一類典型的小型私募基金，則是由房地產行業投機資本成立的。“其實就是一群炒房客，掛著私募基金的名稱。”上文提及的那些依靠群發短信尋找資金和項目的做法，大多出自于這兩類小型房地產私募基金。
“前者的風險在于利益輸送，后者只能算是更加團隊化、專業化的炒房團。”杜建軍說。
模式“改良”
在董偉海看來，國內的房地產私募基金行業在今后1到2年內會有一輪洗牌。
“房地產私募基金第一次大規模出現是在2010年，按照一般的投資周期，2012年之后這些基金就會有初步的業績公布。這將帶來第一輪大淘汰。”董偉海說。
在此之前，大型基金只能通過“改良” 運作模式來為投資人確立信心。
“一些開發商成為投資人之后，還是很相信自己的眼光和判斷。”吳濤說，這就促使諸多房地產私募基金形成了“特色”的運作模式：絕大多數基金必須先找好項目，然后再以項目為核心募集資金，所有資金必須一次到位且定向使用。有些基金甚至是一個基金專門針對一個項目。
而國際通行的做法，是投資者認可這個基金的操作團隊，就承諾出資（Commitment and CapitalCall）。基金將募集的資金形成資金池（Blind Pool），同時尋找投資項目，只要項目獲得投資決策委員會的認可，LP的資金就會迅速到位。
“國外投資人看的是團隊和過往業績，國內投資人看的是項目。”吳濤說，國內另一個普遍的做法，是GP（General Partner, 普通合伙人，負責經營管理，承擔無限責任，有別于出資而不負責經營管理的有限合伙人LP）需要擺出更高的“同舟共濟”的姿態。
根據國際慣例，私募股權基金GP的認繳比例通常為1%，表示自己愿意和LP共同分擔投資風險。而在國內，私募房地產基金的GP出資則要5%到10%。
另一個原因是基金回報高，GP也樂意多投資多獲益。
數據顯示，2010年，中國主要上市房地產企業資本利潤率為12%到15%，國內房地產私募基金的目標年收益率一般在20%到25%。
“抄底”2012
在風險控制的設計上，國內大型私募基金的做法基本沿襲自國外。
其中核心要點就是項目投前的盡職調查；投資期間絕對控制目標公司股份和董事會，合理使用一票否決權；以及派駐財務經理管理公司賬目、公司印章、證照等，保證專款專用，在有銷售回款時嚴格控制資金。
在實際操作中，國內的私募基金大多還會跟對方簽訂一個回購協議，這實際上是以股權投資的形式，僅僅承擔債權的風險。
“在市場低迷的時候，這對投資人來說肯定是好事。但當市場恢復正常時，股權投資還是應該回歸傳統做法，既要高收益又不承擔相應風險的做法畢竟不能長久。”杜建軍說。
在收益分配上，國內房地產私募基金也大多沿用了國外通行做法，即以10%為門檻收益率，若基金收益低于10%，GP只收取管理費；若基金收益大于10%，則超額部分的20%為GP的績效收益。
這超額部分的20%，在諸多房地產集團中，將是一筆重要的利潤來源。
2011年，金地集團提出了一項名為“一體兩翼”的戰略架構變革計劃，其核心就是“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地產開發商。”
房地產金融業務正是其中的一翼。按照金地的規劃，到2016年，金融業務將給金地貢獻約20%的利潤。
“2012年，正是房地產私募基金抄底的好時機”，管理著一個“海外熱錢”基金的Clark Lu告訴《望東方周刊》，“房地產行業的資金緊張情況非常嚴重，銀行和信托的路都走不通，銷售回款難以指望，對私募基金卻是好消息。”
“現在基金接手樓盤的價格，大約是市場價的七折以下。”Clark Lu說，信托兌付到期是中小開發商如今最頭痛的問題。
公開資料顯示：2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1. 5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。
在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，開發商通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難較大。在上一波信托融資高峰中，85%的信托產品融資方為中小開發商，融資方分散，且融資規模在10億元以下。
