物業管理的基本制度
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇物業管理的基本制度范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
物業管理的基本制度范文第1篇
本課程的知識架構
第一章物業管理概述
第二章物業管理服務
第四章房地產相關制度與政策
復習向導
《物業管理師資格考試大綱》（2014版）是我們復習的指導性文件，《物業管理基本制度與政策》科目修訂后各章的知識點數如下：
第一章物業管理概述
第一節物業管理的概念
第二節我國物業管理的產生與發展
第三節我國物業管理制度建設的歷史沿革
第四節《物業管理條例》
第五節《物權法》關于“業主的建筑物區分所有權”的規定
考試目的
測試應考人員對物業管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及運用《物業管理條例》（以下簡稱《條例》和《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”分析、處理物業管理服務工作中相關問題的能力。
第一節物業管理的概念
大綱要求：
物業管理的概念；
物業管理的內容；
物業管理的特征。
知識點一：物業管理的概念
廣義的物業管理
《物權法》第八十一條：物業管理，是不動產管理活動的總稱，是指業主通過自行管理、委托其他管理人或者物業服務企業等方式，對其所有的建筑物及其附屬設施進行維修、養護和管理的活動。
狹義的物業管理
《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第二條：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。（必考點）
一、對《條例》所稱“物業管理”定義的理解
（一）前提：物業管理是業主選聘物業服務企業的管理方式
業主是物業的所有權人，有權根據不同情況，對建筑物及其附屬設施選擇不同的管理方式：
第一種方式：業主自己進行管理；
第二種方式：將不同的服務內容分別委托給不同的專業服務企業；
第三種方式：統一委托物業服務企業提供綜合管理服務。
將業主選聘物業服務企業作為物業管理活動的前提條件，就是將物業管理與傳統意義的行政管房模式區分開，強調物業管理是一種市場行為、市場關系和市場活動，必須遵守市場規則。不僅如此，業主選聘物業服務企業，必須在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，必須通過公開、公平、公正的市場競爭機制進行，必須納入市場秩序。
需要說明的是，制定市場規則，維護市場秩序，是政府履行物業管理市場監管職能的重要手段。業主通過選聘物業服務企業的方式來對物業進行管理的，必須遵守物業管理的市場秩序，服從政府主管部門按照《條例》進行的監管。
（二）依據：物業管理的依據是物業服務合同
物業管理活動的實質，是業主和物業服務企業以物業管理服務為標的進行的一項交易。市場經濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業管理作為一種市場行為，是通過物業服務合同的簽訂和履行得以實現的。物業服務合同，是業主和物業服務企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議，是物業管理活動產生的契約基礎。
物業服務合同確立了業主和物業服務企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本性質。
物業服務企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。
（三）內容：維修、養護、管理物業以及維護環境衛生和秩序
物業管理的內容由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面：
一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；
二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業服務企業提供的清潔衛生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務。
在履行物業管理基礎服務義務的前提下，物業服務企業還可以接受業主和使用人的委托，為其提供物業服務合同約定以外的服務項目。
例如，利用物業資源和客戶資源開展多種經營，為業主提供租賃服務管理、物業招商、營銷策劃、銷售等不動產投資理財服務。
單選例題
下列關于物業管理的表述中，不正確的是（）
a．物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的活動
b．對于房屋等建筑物的管理，業主都應選聘物業服務企業來進行管理
c．物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的
d．物業管理的內容由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定
答案：b
知識點二：物業管理的特征（必考點）
社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。
（一）社會化
物業管理社會化，有兩個基本含義：
一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業；
二是物業服務企業要到社會上去競聘可以接管的物業項目。
物業管理的社會化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個業主通過業主大會選聘一家物業服務企業的統一管理。
物業的所有權、使用權與物業的管理權相分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會一專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。
單選例題
物業管理社會化的必要前提是（）
a．現代化大生產的社會專業分工
b．物業的所有權、使用權與物業的管理權相分離
c．物業的所有權人在社會上選聘好物業服務企業
d．物業服務企業社會上找到可以代管的物業
答案：b
（二）專業化
物業管理的專業化，是指由物業服務企業從解決專業難點人手，充分運用專業方法，通過提供專業的物業服務產品來滿足業主的需求。
物業管理的專業化，要求建立市場準入制度，物業服務企業承接物業項目必須具備一定的資質等級，從業人員執業必須具備一定的職業資格。物業服務企業資質管理制度和物業管理師制度，是物業管理專業化的兩大制度基礎。
單選例題
關于物業管理的專業化，下列說法不正確是（）
a．物業服務企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理
b．專業化要求物業服務企業具備專業的人員、專業的組織機構、專業的生產工具、專業的管理方法
c．物業服務企業必須具備一定的資質等級，但物業管理管理人員不必具備一定的職業資格
d．要求物業服務企業運用先進的維修養護技術，實施房屋及其設施設備的運行、維修和養護工作
答案：c
（三）市場化（輪換考點）
市場化是物業管理的基本特征。
雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。
在市場經濟條件下，物業管理的屬性是交易，提供的商品是服務，交易的方式是等價有償。
物業服務企業的商業性和物業管理活動的市場化，是物業管理可持續發展的經濟基礎。
多選例題
物業管理的基本特征包括（）
a．產業化b．社會化
c．專業化d．標準化
物業管理的基本制度范文第2篇
關鍵詞：高校；房產；必要性；可能性
物業管理作為一種新興行業，已經在全國住宅小區得到了蓬勃發展。同時，隨著住房制度改革的深入，高校住宅產權日益多元化，傳統的行政型房產管理模式已經無法滿足高校發展的需要。高校房產實行物業管理是高校房產管理制度改革的一項重要內容。
一、物業管理的概念及特點
（一）物業管理概念
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，物業管理企業按照委托合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，以及維護相關區域內的環境衛生和秩序，為物業所有者和使用者提供綜合性的有償服務。
（二）物業管理的特點
1.社會化
物業管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理模式，由多個產權單位、產權人通過業主大會選聘一家物業管理企業，實行物業管理企業的統一管理。物業管理社會化有兩個基本含義：一是物業的所有者要到社會上去選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以實行管理的物業。
2.專業化
物業管理的專業化，指的是由物業管理企業根據合同約定，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理。物業管理專業化是現代化大生產專業分工的必然結果。這里的專業化主要包括：專業的人員配備、專門的組織機構、專業的管理工具、專業的管理手段和科學的工作程序等等，物業管理的專業化，是物業管理有效實施的重要保證。
3.市場化
市場化是指物業管理的經營屬性，物業管理所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業來具體實施。物業管理企業按照現代企業制度進行組建并運作，實行自主經營、自負盈虧，是獨立承擔民事責任的企業法人。物業管理企業向業主和使用人提供服務，業主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的競爭市場，業主選擇優秀的物業管理單位，物業管理企業要靠自己良好的經營和服務提高競爭力。這種通過商品經營方式和市場競爭機制所實現的商業行為就是市場化。
二、高校房產實行物業管理的必要性
（一）管理經費短缺，財政負擔較重
長期以來，高校住宅房屋的維修經費都比較緊張，來源也很單一。房改以前是由學校的財政負責；房改以后，房屋共用部分的大修經費來源于物業維修基金。由于住房的逐年老化，住房的維修工作量也在不斷加大，特別是房屋的大修工作，少量的物業維修基金根本不能從根本上解決問題。所以，高校每年在住宅維修方面投入的人力、物力、財力相當巨大，造成學校財務負擔較重，已經成為制約高校發展的瓶頸。
（二）管理觀念落后，管理水平低下
現階段，大多數高校對房產管理仍然采用傳統的行政管理方式，管理觀念還處于“等、靠、要”階段。傳統的運用行政手段，低租金，福利型的房產管理方式，已經不適應房產管理的要求。盡管各高校針對房產管理都做出了一些改革，但是原有的行政管理觀念和模式一直沒有得到突破。特別是隨著住房制度改革的深入，房屋產權私有化，高校應該將原有的福利型無償服務，轉變成企業化經營的有償服務。
（三）服務內容單一，服務功能較差
經濟的發展，社會的進步，高校職工對住宅環境也提出了更高的要求。傳統的房產管理方式和內容，只是停留在房屋和基礎設施的維修、養護和管理，這些只是滿足了職工居住的基本條件。對于環境衛生、綠化環保、生活娛樂等方面都沒有體現和涵蓋，服務內容單一，必然導致服務質量、服務功能較差。長期下去，會引起教職工和相關職能部門之間的矛盾糾紛。
三、高校實行物業管理的可能性
（一）政策層面：住房制度改革為高校實行物業管理提供了前提
住房制度改革和高校后勤改革為物業管理提供了前提。產權制度是一切經濟制度的基礎。隨著公有住房的出售，公產住房大部分出售給職工個人，居民住房的自有率逐年提高。社會的發展進步，職工需要一個安全、優雅、整潔、和諧的生活環境，而物業管理的社會化、專業化、市場化的管理方式為其提供了可能。采用權責明確的物業管理方式，也可以避免部門之間因為權責不清造成的相互推諉情況的發生，使房產管理工作更高效、優質的進行。
（二）市場層面：物業管理的市場化特點為高校實行物業管理提供了可能
物業管理的市場化特點是其重要的內容。在市場經濟條件下，可以實現資源的優化配置。物業管理提供的是服務，方式是有償，遵循的原則是等價交換。對高校房產實行物業管理，可以根據職工的需求，物業公司提供相應的服務，職工根據服務質量給付報酬。這種“誰享受、誰受益、誰負擔”的市場化管理方式，為高校物業管理提供了可能。
（三）法律層面：物業管理法規的頒布為高校實行物業管理提供了保障。
目前，我國的物業管理已處于相對成熟的階段。20世紀80年代，物業管理從香港傳入我國內地。1981年3月，深圳市成立第一家內地物業管理公司。1994年3月23日，建設部以第33號令頒布了，《城市新建住宅小區管理辦法》，同年6月18日，深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業管理法規。其后，北京，上海等地也相繼制定出臺了地方性物業管理法規。 2003年9月1日，國務院頒布的《物業管理條例》開始實施，這標志著我國物業管理工作進入了法制、規范、高效的發展期。這些規章制度的制定，為高校實行物業管理提供了法律保障。
參考文獻：
[1]劉波.當前高校住房管理模式分析[J].高校后勤研究，2009，（4）.
[2]王新華，向安強.高校物業管理的特點芻議[J].企業經濟，2004，（9）.
物業管理的基本制度范文第3篇
【關鍵詞】高層辦公樓，物業管理，服務水平
引言
處在現代化社會中，辦公樓管理工作的重要性日益提升，成為當前社會新興行業，而高層辦公樓具有人口密集、功能多樣化、層數較多的特點，物業管理工作難度較大。做好辦公樓的基礎物業管理工作，能夠將更加安全、便利、舒適的服務提供給業務，提高業主的工作質量，加快現代化辦公目標的實現。研究高層辦公樓物業管理具有非常重要的意義，能夠更好的指導實踐管理工作的開展，為相關研究提供參考意見。
一、高層辦公樓物業管理的基本特征及服務內容
同其他類型的物業管理工作存在很大的區別，高層辦公樓物業管理具有其特殊的性質，具體特點可以概括為：1）工作活動保密性強。機關單位作為高層辦公樓的主要服務對象，在開展各項工作活動的過程中，交際關系、會議主題和文件頒發等工作都要做好嚴密的保護工作，物業管理工作要嚴格落實保密工作，避免企業信息泄漏問題的出現；2）管理技術相對密集。當前自動化辦公、智能化辦公越來越普及，工作應用的各項設施、設備較為先進，物業管理工作人員的綜合能力也明顯提升；3）物業管理服務較為特殊。高層辦公樓物業管理標準應同星級飯店保持一致，能夠持續將通訊、供電等各項服務提供給機關單位，即使在假期也要繼續工作；4）政治往活動頻繁。由于事業單位政治性活動較多，高層物業管理活動的安全、衛生等工作質量要求極高。
從服務內容角度來看，高層辦公樓物業管理工作主要包括三大類，即常規型服務、專項服務及特約服務。應具有完整的業務，使業務管理可以正常的運行，維持辦公環境的清潔、干凈，使管理工作更加有秩序。此外，高層辦公樓業主數量較多，需求也各不相同，要求物業管理部門還能提供專項的服務，業務和管理部門可以結合實際需求對服務費用、質量等內容進行商議。特約服務則指的是超出規定服務范圍外一種特殊服務類型，物業管理部門也需要根據業主要求提供訂購機票、收發文件、會務接待等服務。
二、提高高層辦公樓物業管理的對策及措施
（一）提升物業管理人員的服務技能，改善管理效率
高層辦公樓物業管理質量及效率都取決于物業管理人員的專業技能掌握程度，在業務管理內容、類型較多的情況下，提高物業人員的素質成為優化服務質量最有效的途徑。物業部門一定要加強對員工的教育，定期開展專業化的培訓工作，提高員工的業務技能，讓辦公樓業務管理工作各個崗位的員工進行在崗自學，認識到自身承擔的重要職責，在實踐過程中不斷積累經驗，提高實踐操作能力。還要擴展培訓的途徑，深入到廠家，實施跟班作業的方式，使維修管理人員掌握更多辦公設備維修、養護和管理方面的知識，逐步提高物業管理在職人員的業務水平。
（二）強化同高層辦公樓業主間的聯系
物業管理部門只有在對業主進行充分了解的基礎上，才能提高服務管理水平。因此，在平時工作過程中一定要主動的與業主取得聯系，利用業主的反饋信息來調整今后的管理工作方向。辦公樓物業管理部門要虛心的接受業主提出的意見和建議，構建一種和諧的物業與業主關系，圍繞業主的需求進行各項管理活動，提高服務的針對性和有效性。物業管理人員應熟知辦公樓的整體環境，大致的掌握員工的狀況，對事業單位員工的車輛進行合理的安排，了解業主開展各項活動的流程，嚴格的管理進出入人員，確保辦公樓的安全性。還要將物業管理服務滲透到業主各方面工作中，主動的提供人性化的服務，當出現問題使進行及時、有效的處理，并定期進行回訪調查。
（三）制定健全的內部管理體制
健全的管理體制是提高辦公樓物業管理質量的前提，能夠有效的約束和管理員工的行為，保障一切物業管理活動都能高效、有序的開展。首先應明確物業管理的操作目標，以操作目標為導向進行清潔、保安、設備管理等工作，減少事故的發生幾率，提升物業管理水平；其次要規范各項服務，要求物業人員積極、主動的提供多樣化的服務，嚴格遵守相關的職業道德法規，從而使物業管理人員轉變思想觀念，能夠主動的約束自我行為；最后應構建健全的管理體系，細化體系制度的內容，將任務指標、崗位職責、操作行為、員工考核、服務態度等內容列入管理條例中。針對不同的物業管理方向，不斷對清潔管理、安保管理、消防管理、員工管理等多項制度進行進一步的完善，強化物業管理制度的監督力度，確保制度能夠順利落到實處，還應對遵守制度的員工進行相應的獎勵，增強員工遵守制度的積極性，促進辦公樓物業管理的規范和科學化發展。
三、結語
近年來高層辦公樓物業管理行業發展勢頭迅猛，是普通物業管理服務的升級和優化，類型多種多樣，具有非常廣闊的發展前景。在機關后勤體制改革不斷深化的過程中，高層辦公樓業務管理也需要將工作重心放在管理水平的提升和服務質量的提高方面。在實際開展辦公樓業務管理工作的過程中，可以通過提升物業管理人員服務技能，改善管理效率，強化同高層辦公樓業主間的聯系和制定健全的內部管理體制等措施，推動高層辦公樓物業管理的規范化發展，營造一個舒適、優美的辦公環境。
參考文獻：
[1]張勝龍，石延霞，魏雪霞.試論智能化辦公樓物業管理[J]. 沿海企業與科技. 2009（11）
[2]秦小南.物業管理工作探討續[J]. 現代物業. 2004（03）
物業管理的基本制度范文第4篇
[關鍵詞]現代物業管理 服務 法律法規 競爭
一、現代物業管理的內涵
物業管理,通常是指物業管理企業受業主的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。隨著經濟社會的不斷發展,現代物業管理所提供的服務也在不斷的更新與改進,除了提供以上所提到的基本服務以外,還包括家政服務、中介、租賃經營、房屋銷售等延伸。
按照服務的性質和提供的服務方式,現代物業管理的基本內容主要包括:(1)公共服務。即為全體住戶提供的常規性基本服務,包括,房屋主體的管理;房屋設備、設施的管理;環境衛生的管理;綠化管理;保安管理等。(2)專項服務。即為部分住戶群體提供的特定服務,主要有日常生活類;商業服務類;金融服務及中介等方面。(3)特約服務。即為滿足住戶特別需要及時提供的個別服務。(4)延伸。即物管公司為全體業主提供的無償服務和精神服務。
二、做好物業管理服務的重要性
1.服務是物業管理企業的本質所在
隨著社會的不斷進步,更多的生活小區、樓宇甚至一些經濟條件較好的農村更加注重物管企業所提供的服務,不僅僅像過去一樣只局限于對于內部建筑物、樹木、配套設施以及安全狀況等方面簡單的管理工作,而是追求物管公司所提供的專項服務、特約服務和隱,這種由管理到服務的重要轉變,正是符合了現代物業管理企業的經營理念和客戶的更高需求,追求“以人為本”、“和諧共進”是現代物管企業的立業之本。
2.服務是物管企業不斷發展的源泉所在
產品的質量是企業得以發展的主要動力,物業管理企業也只有依靠所提供的服務才能夠贏得市場。只有提供優良的服務設備、熱情的服務態度、嫻熟的服務技能、完善的服務項目才能夠滿足客戶多層次的需求,才能夠在激烈的行業競爭中立于不敗之地,專業的服務是推動物管企業不斷發展的力量之源。
三、目前存在的主要問題
1.從業人員素質相對較低,具有專業素養的人才缺少。目前,我國大多數的物管企業仍舊屬于勞動密集型的行業,從事的基本工作就是安全保衛、保潔和維護等,多數管理人員不僅學歷偏低,而且專業不對口。物業管理的專業人才應該是集管理、房地產、法律等專業于一身的,而目前開設此專業的高校數量較少,而真正愿意從事該行業的專業人才更是少之甚少。真正發展現代物業管理行業,需要一批具備專業素質的職業經理人。
2.相關的行業法規制度尚不完善。由于物管公司所提供的各項服務都是基于與業主所簽訂的契約關系之上的,因此需要較為完善的行業法規及制度加以完善和保護雙方的權利,依照合約履行義務。然而目前,我國尚未出臺健全的物業管理法規制度,在現實生活中出現的各式糾紛,也無法完全做到有法可依,往往得不到及時解決。
3.物業服務性收費的標準問題尚未真正量化。物業服務性標準是物管企業和業主之間爭執最大的問題之一,占相關投訴中的80%左右,不少業主認為物管公司收費較高,而且與開發商的關系也非同一般,造成簡單問題復雜化。目前,部分省市已經制定了相關的管理辦法,但是仍然存在著不足與漏洞,因此,推動物業管理服務具體辦法與具體標準普及化是目前物業管理行業中亟待解決的問題之一。
四、需要解決的幾個問題
1.建立和完善相關法律體系,明確當事人的權、責、利。物管行業是個新興的行業,而且涉及的當事人較多,包括開發商、施工單位、物管企業和業主四方,關系復雜,相關的行業法規及制度較為滯后,已有的部分條例也尚不夠完善,僅僅靠道德與公約的力量來約束當事人行為已略顯單薄。如何保證每個當事人的權、責、利,需要強制性和權威性的法律體系的維護和賦予,推動相關法律法規的盡早出臺是保護每個當事人的基本保證。
2.提高自身的服務質量是物管企業長盛不衰的內在原因。首先,要提高物管公司從業人員的自身素質,無論是直接的從業人員,還是管理人員,都要具備專業的職業素養,建立學習型團隊,通過舉辦培訓班,并且與其他兄弟公司聯誼活動,取長補短,為客戶提供最優良、最專業的服務。其次,要努力完善所提供的服務內容,推進全方位的服務項目,滿足不同層次、不同年齡以及不同區域的業主需求。最后,健全社區文化,創建文明小區。
3.打造公平、和諧、有序的競爭環境。對物管公司實行資質評定和招標上崗的管理方法是營造公平、和諧、有序競爭環境的重要措施,通過相關的權威部門對各個物管公司包括,資金實力、人才數量和管理業績等各方面進行資質評定,對不同檔次的小區或樓宇予以不同資質的企業進行招標上崗。隨著市場經濟體系的日漸完善和發展,已逐漸進入了一個競爭的時代,任何行業都在不斷的競爭中求得進步和發展,競爭使經濟充滿了活力,競爭使各種經濟要素資源得到優化配置,打造公平、和諧、有序的競爭環境成為保證物管行業健康發展的外在動力。
參考文獻:
[1]由濱生.關于物業管理的思考[J].西北工業大學學報(社會科學版),2005.3.
[2]張秀梅,魯寧.準確辨析物業管理的內涵[J].現代管理,2006.4.
[3]周秋榮.淺談物業管理企業如何做好物業管理服務[J].消費期刊,2009.1.
[4]王占強.物業管理工作中應強化政府的協調功能[J].現代物業,2009.1.
物業管理的基本制度范文第5篇
【關鍵詞】：城市舊住宅小區實施物業管理
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
一、城市舊住宅小區實施物業管理的必要性
1、改善業主生活環境的需要。
隨著人民生活水平的提高、生活工作節奏的加快，人們對住房的要求不僅僅是單純追求居住面積的增長，而是需要一個設施完善、秩序良好的社區和人文環境。物業管理服務可以提供房屋維修養護、公共秩序管理、小區文化建設、衛生清潔、綠化、家政等多種服務，不僅可以滿足廣大業主的工作生活多方面的需求，還能有效的提升業主的生活質量。
2、現代化城市發展的需要
城市的發展離不開現代化的城市管理方式，現代化城市的基礎是小區，小區的基礎是業主和房屋設施設備，物業管理企業對業主的服務質量、房屋設施設備管理水平的好壞，直接影響著整個城市的建設管理水平和城市形象。
3、延長物業使用壽命保值增值的需要。
舊住宅小區由于長期處于重建輕管狀態，建管脫節、管理不到位，房屋主體及附屬設施設備維修養護不及時，功能老化、退化，尤其是屋面滲漏、上下水管道破損銹蝕、私自占用公共樓道、亂搭亂建、亂堆亂放等問題，直接影響物業的使用年限。
4、住房改革不斷深入的需要。
隨著房屋私有化、商品化的發展，房屋福利型的管理方式逐步退出歷史舞臺，住宅小區房屋修繕、公共設施設備的維修管理以及環境衛生的問題日益突出，特別是共用設施設備的維修，由于房屋建造時間較長，功能老化，再加上住宅樓的毗連特性，在進行維修房屋時在資金運作和施工方面都難以協調，迫切需要物業管理服務，協調各業主之間的關系，實施共用部位、共用設施設備的維修養護，加之人們對生活質量、生活環境、物業保值增值的要求逐步提高，人們對物業管理需求逐漸增加，依賴性增強，成為人們生活必不可缺少的一部分。
二、城市舊住宅小區實施物業管理所面臨的問題
1、長期福利型后勤服務帶來的消費觀念障礙。
由于歷史形成的后勤補給制模式，造成房屋管理中主要體現為無償性、福利特征。部分業主的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物業管理提供的有償服務，物業管理消費意識淡薄。物業管理的核心是服務型商品，舊住宅小區實施專業化物業管理服務，業主心理有一定的不適應期。特別是收費標準與服務質量不完全對等性易成為業主思想瓶頸，由于物業管理提供的都是軟，沒有十分的硬性指標可供參照，業主對物業管理的服務水平有著很高的期望值，與物業提供的實際服務有差距。
2、小區基礎配套設施、服務設施不完善。
九十年代前的房屋大都是產權單位自己管理，長期以來建管脫節，小區內缺少必要的配套設施。例如，一些排水管道并非嚴格按有關標準鋪設，施工質量較低，嚴重影響小區排水功能，很多地下管線布局不合理，維修起來很難，既浪費了大量的人力、物力，也給業主的生活和物業管理埋下許多隱患。
3、房屋維修基金嚴重短缺，公共維修無法得到正常保證。
盡管舊住宅小區在房改出售公有住房時，也按標準提留了一些公共維修專項基金，但由于小區歷史久遠，歷經多次維修，維修基金基本使用殆盡，再次歸集的難度又非常大，給小區實施專業化物管服務后的大中維修帶來較大困難。由于小區先天不足造成的檔次較低，同時考慮業主的經濟承受能力，老宿舍區實施專業化物管后的收費標準又不能定得太高，即使有較高的收費率，經費仍然會嚴重緊缺，小區物管不能實現自我獨立生存。
4、物業管理資金來源渠道少。
舊住宅小區在建設時期沒有考慮到物業管理的需要，物業企業必須自己想辦法籌集資金對小區實施管理，物業管理收費標準實行政府定價，收費標準較低，不能滿足小區環境衛生、共用設施設備維修養護、綠化、公共秩序管理等基本項目管理服務所需，對業主提出的其它需求，更是力不從心，使舊住宅小區物業管理難以向更深層次發展，而現狀又導致業主對小區管理水平的不滿，采取拖欠、拒交物業服務費等形式消極抵制物業管理，矛盾逐漸加劇，形成了惡性循環。
5、專業化法律及地方性法規有待健全。
物業管理是隨市場經濟應運而生的服務行業，對新建小區必須實行物業管理，缺少對舊住宅小區可操作的物業管理法規。缺乏接管舊住宅小區這種特殊情況具體的規章制度，在接管過程中難上加難，責任不清，往往在處理具體事務的過程中走了樣，變了味，業主不配合物業管理服務，使得矛盾激化，阻礙物業管理工作的健康發展。
三、對城市舊住宅小區實施物業管理的辦法與對策
城市舊住宅小區實行物業管理是社會發展的必然趨勢，在對城市舊住宅實施物業管理改革時，要從實際出發，認真研究解決實施過程中出現的問題，制定具有操作性的切實可行的方案，推動城市舊住宅小區物業管理的穩步發展。
1、轉變消費觀念，增強業主意識，培育物業管理市場化的基礎。
轉變業主消費觀念的非常重要，它是物業管理市場化最基本的條件。長期以來，特別是實行福利制分房制度的時期，使老百姓已經形成了“住房靠國家、掙錢自己花”的觀念。隨著社會主義市場經濟建立，福利分房制度的終止，物業管理企業所開展的服務，所提供的勞務具有商品性，按照商品經濟規律、價值規律、等價交換原則，物業管理企業通過員工勞動服務收取一定報酬，業主通過支付一定勞務費來購買等值的優質服務是必須的。
2、實施綜合治理，加強配套設施的改造和完善。
舊的住宅小區房屋大多是七十年代建成的，戶型布局落后，配套設施簡陋，大多數房屋質量存在問題，設施陳舊老化，環境雜亂，活動場所少，便民服務設施少、綠地少。由于當時建設缺乏統一規劃，形不成規模，造成物業管理先天不足，給實行物業管理帶來了極大困難。如果不對老小區配套設施進行改造，物業管理企業承擔不起高額的運行成本，不但會拖垮物管企業，而且也達不到預期的效果。因此，對舊住宅區實行物業管理，應加強環境和配套設施改造和完善，并達到一定的標準。主要改造的內容可以有以下幾個方面：
（1）實行一戶一表制。長期以來，老小區實行單元表或樓表，用水分攤，致使業主為水費而起的糾紛不斷，而且每年還要貼補大量水費損耗。為了物業管理工作的順利開展，應對小區的自來水、管道煤氣、電、暖氣實行分表到戶，按表收費，減少不必要的糾紛。
（2）排污設施。隨著舊城改造步伐的不斷加快，周邊建成了高檔商業區或住宅樓，市政設施不斷升級優化，但老住宅樓排污設施較為落后，雨水、污水明、暗溝混排，晴天溢臭氣，雨天積深水。在改造設施中，應對排污設施進行改造，從根本上創建良好的生活環境。
（3）電力線路。老小區線路老化，安全系數低，家用電器持續上升使用，用電負荷超載，給小區安全帶來隱患。應該爭取政府支持、協調電力公司，對老小區的線路進行增容，加大電力負荷，調整電力線路，提高安全系數，保證老住宅小區的安全用電。
（4）墻面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上參差不齊，應對外墻面進行一次粉刷。對部分房屋維修、改造時，應充分考慮到物業公司的用房，留夠留足辦公用房。
3、分步實施，規范操作，扎實推進城市舊住宅小區的物業管理。
（1）成立業主委員會，理順管理體制。
業主委員會是代表和維護物業管理區域全體業主和物業使用人合法權益的自治組織。讓業主委員會為代表的廣大業主共同參與物業管理，變單向推動為雙向共管，是物業管理發展的要求和趨勢，只有啟發廣大業主共同參與物業管理，增強業主自治、自律功能，使業主自治、自律與專業化物業管理相結合，才能使城市舊住宅小區的物業管理工作落實到位。
（2）穩定后勤隊伍，加快改革改制步伐。
因為以往后勤制管理，行政、事業、單位由全額到差額撥款，直接轉換到市場經濟下的服務行業，機構性質的變化必然會引起后勤服務隊伍的不穩定。為了妥善處理好人員安置，可以本著積極穩妥，探索嘗試的原則，采取人事管理新老搭配，老辦法和新管理結合，既可以保留后勤崗位長期服務老同志，又可以吸納社會下崗、再就業員工，共同做好舊住宅小區物業管理服務工作。（3）多種模式，實行舊住宅小區物業管理市場化運作。
把后勤式房屋管理完全推向市場，按照物業管理的要求，把福利型轉變為生活經營型，實行有償服務，可以減輕政府、單位、部門負擔，增強物業企業自我發展的能力，徹底改變多年來福利性住房觀念。
根據舊住宅小區的實際情況，可采取不同的模式進行物業管理。如可以采用單位成立物業管理公司根據有償服務的原則接管，原班人馬不動，取消福利，進入市場化運作；可以向社會公開招標，選聘專業物業公司管理；可以由行政后勤部門選定專業物業公司，對老小區進行承包管理，實行有償服務，逐步向市場化物業管理過渡。
（4）根據實際情況，籌集物業管理費用。
在舊小區推行物業管理，要實行行政管理與市場管理相結合的方針，在物業管理資金運作方面，在初期可以利用行政手段籌集資金。如共用設施設備的維修基金按有關規定，每戶收取一定比例維修基金，不足部分采用政府拿一點，業主交一點，企業補一點的方式籌集。按房改政策的規定，職工購買的公房變為私有后，個人自用部分以及自用設施維修費用由本人自立。加強水電管理，共用部位用水、用電，及時檢修，減少損耗，降低費用。值得提出的是，舊住宅小區業主多屬于中低收入階層，物業管理的服務定位、服務內容與收費標準應根據具體情況而定。常規性的公共服務應以中低檔為主，提供最基本的管理與服務，確保物業完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環境；針對性的專項服務應根據業主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相應的服務，滿足這部分業主服務需求。
總之，城市舊住宅小區的物業管理需要社會大環境和社會輿論的支持，需要政府的引導和扶持，需要社會各階層的關心和幫助，也需要我們物業管理企業的規范運作和大膽探索與實踐，依靠企業自身的努力在市場上贏得自己的生存和發展空間，完善服務手段，為業主提供專業化的物業管理服務，只有這樣才能推動舊住宅小區物業管理工作，提高城市的可持續發展能力。
【參考文獻】：
1、《論物業管理的平等關系》作者 梁曉東 現代物業雜志社2006年第3期
2、《現代物業管理制度全集》主編賈潤蓮中國言實出版社2000年09月版
3、《房地產經營管理百科全書》主編郭建波劉洪玉人民中國出版社2001年08月版
4、《物業管理在城市建設中的地位和作用》作者李加林住宅與房地產雜志總第131期
