建筑企業適用的會計準則
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建筑企業適用的會計準則范文第1篇
(一)《企業會計制度》等對土地權屬制度與核算的規范《企業會計制度》、《小企業會計制度》對土地使用權的核算規定兩種方法,一是作為固定資產核算,二是作為無形資產核算,作為兩種不同種類資產核算的土地及土地使用權之間既有聯系也有區別。首先,兩者核算的對象都是國有土地,集體土地不屬其核算對象;其次兩者核算的都是土地使用權,因為不論是劃撥土地或是出讓土地,其所有權皆屬國家,企業擁有的只是使用權。兩者的區別,則可按以下原則厘清:一是企業占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(以下簡稱劃撥土地),土地使用證的“使用權類型”注明為“劃撥”,在單獨估價入賬時應作為固定資產核算,明細科目稱為“土地”,按照其估價進行初始確認和后續計量,為取得劃撥土地而支付的征地費用等計入占用土地的地上建筑物的購置成本,不計入土地價值;劃撥土地無使用年限限制,核算時不計提折舊;劃撥土地如果需要轉讓財產權(使用權),應先按規定向國家交納土地出讓金;劃撥土地在按規定補交土地出讓金之前,除國家另有專門規定外,都不得轉移過戶。二是企業通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權,或者從其他土地占有者通過轉讓手續取得的土地使用權(以下統稱出讓土地),土地使用證“使用權類型”注明為“出讓”;出讓土地應作為無形資產核算,明細科目稱為“土地使用權”,按取得時支付的全部成本進行初始確認和計量;出讓土地取得時應由國土部門核定使用權的截止日,企業應在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內,計提土地使用權攤銷(轉為房地產開發企業存貨成本的除外,下同);出讓土地可以在原核定用途的范圍內直接進入市場,自由轉讓。
(二)《企業會計制度》等對土地出讓的核算規范《企業會計制度》和《小企業會計制度》都規定取得土地使用權時計入無形資產,待土地開發利用即建造地上建筑物時再分攤計入在建工程成本。這樣,土地使用權的價值最終將轉入固定資產購置成本并計提折舊,開始這一規范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權規定使用年限有較大差異而難于操作,為此財政部專門規定在預計建筑物凈殘值時,應當考慮土地使用權的預計使用年限高于地上建筑物的預計使用年限的因素,作為凈殘值預留。但隨后2002年《企業會計準則———固定資產》中規定,固定資產的各組成部分,如果各自具有不同的使用壽命,從而適用不同的折舊率時,應當單獨確認為固定資產。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率,應分別確認為單項固定資產,各自按照其可使用年限計提折舊。因此,執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》的單位,出讓或受讓的土地使用權,應當在固定資產的相關建筑物中單設明細項目核算。
二、新準則下土地使用權的核算
(一)新準則下土地使用權基本規范《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號———無形資產》,仍沿襲以往規定將劃撥土地作為固定資產核算,將出讓土地作為無形資產核算的規定。無形資產準則沒有直接提到土地使用權核算,但該準則應用指南中對其規范如下:(1)企業取得土地使用權通常應確認為無形資產,但改變其用途、用于出租或增值目的時,應當將其轉為投資性房地產。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物時,土地使用權與地上建筑物應分別進行攤銷和提取折舊,但土地用于房地產開發時,其價值應計入所建造房屋的建筑成本。企業外購的房屋等支付的價款,應當在建筑物與土地使用權之間進行分攤;難以分配的,應當全部作為固定資產核算。
從上述規定可知:(1)企業有償取得的土地使用權(出讓土地),正常情況應確認為無形資產,只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時,才應從“無形資產”科目轉入“投資性房地產”科目。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物,土地使用權價值無須分攤到地上建造物的工程成本中,應仍作為無形資產核算,并與地上建筑物分別計提攤銷和折舊。(3)房地產開發企業相關的土地使用權價值,應當計入建造房屋建筑物的成本。(4)企業外購房屋建筑物,將地上建筑物與土地使用權合并作價的,應當將總價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配;只有在難于分配的情況下,才能全部作為固定資產核算。
將外購房地產價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配,筆者認為應采用“建筑物先行確認法”處理。即按照同類建筑物正常造價加上相關稅費,再加上適當銷售利潤,作為地上建筑物入賬價值,再以總購入價減去地上建筑物價值后的余額,確認為土地使用權的入賬價值。將總購入價統一確認為固定資產原價的方法,容易導致房產稅的稅負不合理,筆者認為應避免使用。
(二)新準則下土地使用權攤銷對于將土地使用權的價值轉入建筑物的做法,實踐中也有不少企業因擔心加大房產稅稅負而沒有采用;但如果仍將土地使用權作為無形資產核算,又會導致管理費用加大而產品成本減少,致使產品成本計量不真實。因為新準則以前的各類會計制度,幾乎一致規定無形資產攤銷金額計入管理費用。有鑒于此,在原制度基礎上堅持將土地使用權作無形資產核算,仍存在較大缺陷。新準則關于包括土地使用權在內的無形資產攤銷的規定,較好地消除了上述缺陷。準則應用指南規定,無形資產攤銷一般應計入管理費用,但某項無形資產包含的經濟利益通過所生產的產品或其他資產實現的,無形資產的攤銷金額可計入產品或其他資產成本。將用于直接生產的廠房占用的土地所計提的攤銷金額直接計入產品成本,一方面可保證產品成本的完整性,另一方面也避免了計入廠房原價而增加房產稅的可能性。
參考文獻:
建筑企業適用的會計準則范文第2篇
1.長期資產減值準備轉回問題
國際會計準則IAS36規定，在符合條件的情況下允許轉回已確認的減值損失（商譽除外），并給出了如何判斷資產減值損失不再存在或已減少的標準以及怎樣轉回的詳細規定。
我國新會計準則明確規定，固定資產、無形資產及其他資產（不包括存貨、投資性房地產、建造合同資產、生物資產及金融資產等）減值準備,一經確認不得轉回，只允許在資產處置時再進行會計處理。
資產減值會計是以決策有用觀為理論基礎，通過提供資產真實價值，向企業現實的和潛在的投資者提供信息，以幫助他們做出正確的決策。資產減值會計突破了歷史成本計量模式，以資產價值代替歷史成本計量，將資產賬面價值大于詼資產可收回金額（或可收回凈值、市價等）的部分確認為資產減值損失或費用。從提供資產真實價值量度的角度，資產減值是應該允許恢復的，國際會計準則允許資產減值的恢復。
2.政府補助問題
比較新會計準則中政府補助與國際會計準則第20號一政府補助的核算與政府援助的披露，可以看出他們的主要差異在于：
2.1 定義及范圍不同新會計準則中政府補助的定義是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投人的資本。國際會計準則中政府補助的定義是指政府通過向主體轉移資源，以換取主體在過去或未來按照某條件進行有關經營活動的援助。新準則將受助方界定為“企業”,IAS20將受助方界定為“主體”，即不僅僅限于企業一方。新準則將補助的內容界定為“貨幣性資產或非貨幣性資產”;IAS20認為補助的內容是“資源”，資源的含義是大于“貨幣性資產或非貨幣性資產”的。IAS20中包括政府補助和政府援助，我國新會計準則中對政府援助沒有做出規定。
2.2會計處理的不同國際會計準則中規定，企業收到的政府補助分為與資產有關的政府補助和與收益有關的政府補助。對與資產有關的政府補助，列為遞延收益，在資產的使用壽命內有系統并合理的確認為收益，或者將補助額從資產賬面價值中扣除即通過減少折舊費的方式,在應計折舊資產的使用壽命內將補助收入確認為收益。對與收益相關的政府補助，對于補償已發生或未來期間的相關費用或損失的分別在當期或未來期間計人收益或沖減費用。我國新會計準則規定，對于政府補助，如果國家有關文件對其會計處理作出了規定，企業應按國家的規定進行處理，國家規定明確作為資本公積的就作為資本公積;如果國家有關文件沒有做出會計處理的規定，企業在收到有條件的政府補助后作為負債處理，符合條件的轉人當期收人；企業取得無條件的政府補助應作為當期收人處理。
3.借款費用資本化問題
我國新會計準則規定借款費用資本化計算主體不僅是固定資產，經長時間購建或者生產活動才能達到可使用或可銷售狀態的存貨、投資性房地產也是計算主體，借款費用符合條件必須資本化。
國際會計準則第23條規定，借款費用的基本處理方法為費用法，即發生的借款費用于費用發生當期確認為企業的費用直接進入損益；資本化為允許選用的方法。
4.租賃的問題
我國新會計準則規定對與出租的投資性房屋建筑物，根據有關租賃的條件判斷分為經營性租賃和融資性租賃，無論會計采用成本模式或采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
國際會計準則第17條特別規定對包括土地和建筑物的租賃分類時，應將兩部分分拆考慮。其中土地的租賃劃分為經營性租賃，建筑物租賃根據具體租賃的條件判斷劃分為經營性租賃或融資租賃，如梁兩部分無法可靠分配，則整個租賃劃分為融資租賃，除非兩部分清楚表明為經營性租賃。但是按照國際會計準則第40條規定，如果投資性房地產為按照公允價值模式后續計量，土地和建筑物兩部份則無需分拆處理。
5.企業合并問題
我國新會計準則規定企業合并分同一控制下的企業合并、非同一控制下的企業合并;在同一控制下，采用權益集合法合并；非同一控制下，采用購買法合并，用公允價計量，公允價大于賬面成本的差額計人當期損益；合并成本大于可辯認凈資產公允價值份額的差額，應當確認為商譽。
國際會計準則中的合并既包括一個企業取得對另外一個企業控制權或凈資產的情況，還包括企業取得對某項業務控制權的情況。關于“業務”國際會計準則是這樣定義的：業務是向投資者提供回報，或者直接向保單持有人或參與者按比例提供更低的成本或其他經濟利益為目的的經營和管理的一組集合的活動和資產。業務一般包括投人，作用于投人的過程，以及產生的用于或將要用于產生投人的產出。如果在一組被轉讓的活動或資產中存在商譽，應將該轉讓組看作一個業務。在會計處理方面，國際會計準則規定只能采用購買法，取消了權益結合法。
6.關聯方交易需披露的問題
我國新會計準則規定，在企業與關聯方發生交易的情況下，企業應當在會計報表附注中披露關聯方關系的性質、交易類型及其交易要素。關聯方交易應當分別關聯方,以及交易類型予以披露，類型相同的關聯方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下可以合并披露。
國際會計準則對關聯方交易中的定價提出了幾種方法，如可比不可控價格法、轉售價格法、成本加成法等，而我國準則中對交易定價的問題卻只字未提。這是因為在日常商業活動中，因交易的特殊性其定價方法各不相同，交易價格通常由交易各方協商確定，因此準則無法說明交易時的定價方法和定價政策，但這卻引起了社會公眾對我國準則披露要求的廣泛質疑。
7.公允價值的運用問題
在我國新會計準則體系中，公允價值的應用、計量成為此次準則修改中的一大亮點。總體上說，新會計準則體系對公允價值的運用還是比較謹慎的，其適用范圍比國際會計準則中公允價值的適用范圍更窄一些，限制更嚴一些。
國際會計準則比較側重于公允價值的應用，以體現會計信息的相關性。例如，在生物資產的準則中，我國規定以歷史成本模式進行計量，而國際會計準則關于生物資產的計量采用了公允價值模式，并將每期公允價值變動的差額計人當期損益，且規定，企業一旦采用公允價值模式計量，應繼續使用直至處置該生物資產。我國新會計準則規定投資性房地產后續計量的優選模式是成本模式，而國際會計準則中規定，投資性房地產初始確認后的計量，首選的是公允價值模式。
8.持有待售非流動資產和終止經營問題
在我國新會計準則體系中沒有單獨對應的會計準則來規范持有待售非流動資產和終止經營問題，只是在固定資產準則中要求對持有待售的固定資產調整其凈殘值；財務報表列報準則要求披露終止經營。
國際會計準則中規定對持有非流動資產和處置組的計量列報：以賬面價值和公允價值減出售成本兩者兩者中較低者計量；該類資產不再計提折舊，在資產負債表中單獨列示。
國際會計準則的規定對終止經營定義為：指分類為持有待售或已處置的企業組成部分，并且該組成部分代表了一個獨立的主要業務范圍或經營地區，或是處置一個獨立的主要業務范圍或經營地區的單一計劃中的一部分或是在購買時即打算出售的子公司；并要求對終止經營單獨披露。
建筑企業適用的會計準則范文第3篇
【關鍵詞】 新會計準則； 投資性房地產； 計量
《企業會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱新準則）是新會計準則體系中新增的一項重要內容，是為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露而制定的。
一、關于投資性房地產的界定
新準則定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產。
（一）新準則規范的投資性房地產范圍的劃分標志或原則
新準則未明示，《國際會計準則第40號――投資性房地產》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其它資產，至于商品或勞務的生產或供應過程中使用的房地產（或用于管理目的的房地產），其產生的現金流量不僅歸屬于該項房地產，而且歸屬于在生產或供應過程中所使用的其他資產。正因為這一點，因此，將投資性房地產與自用房地產區分開來。
（二）新準則規范的投資性房地產范圍
具體還應包括：
1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，新準則未明確規定。
2.尚未確定未來用途的土地（如果企業尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）。
3.企業擁有（或企業在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物。
4.準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。
（三）不屬于新準則規范的投資性房地產
具體為：
1.持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發過程中的房地產，如為了在不久的將來處置或為開發和銷售而專門取得的房地產。
2.為第三方在建在開發的房地產，即新準則規定的“企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號――建造合同》”。
3.自用房地產，包括持有的將來用于自用的、為將來開發并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產。
4.為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產。其在建造或開發活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發活動完成時，作為投資性房地產。但對已經是投資性房地產、目前正在進行改建以為將來繼續作為投資性房地產使用的，適用新準則。
5.閑置地不屬于投資性房地產。
（四）房地產的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的，應當如何處理
新準則未予明確，可按照國際會計準則的規定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。
（五）企業向其持有的房地產的使用者提供服務對是否判斷為投資性房地產的影響
比如，辦公樓的業主向其承租人提供保安和維修服務，一家企業擁有并經營一家旅館，其向客人提供的服務是整個協議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業向其持有的房地產的使用者提供輔助服務，如果該服務在整個協議中并不是重要的組成部分，則企業應將該項房地產視為投資性房地產；在另外一些情況下，提供的服務構成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產，“旅館”是自用房地產，不是投資性房地產。
（六）企業將其擁有的房地產出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務報表和合并財務報表對該房地產不同的列報方式問題
在包括母公司和本企業，或另一家子公司和本企業在內的合并財務報表中，該項房地產不符合投資性房地產的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產，因此合并財務報表不能作為投資性房地產列報；但從擁有房地產的單個企業來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務報表中應將該項房地產作為投資性房地產。
二、投資性房地產的確認
新準則規定的確認條件是同時滿足“與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流入企業”和“投資性房地產的成本能夠可靠地計量”兩個條件。
第一項確認標準，需要企業在初始確認時根據可取得的證據對相關未來經濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認標準一般容易滿足，資產購置交易本身已表明了它的成本。
三、投資性房地產的初始計量
新準則規定投資性房地產初始應按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關稅費和直接歸屬于該資產的其他支出，自建成本包括建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產成本按照相關準則規定確定。該初始計量規定包含了以下內容：
一是交易費用應包括在初始計量之中。
二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產的支出”包括：法律服務的職業收費，財產轉讓稅和其他交易費用等。
三是自建成本的“必要支出”應當不含投資性房地產的啟動費用，建造或開發過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。
四、投資性房地產的后續支出
新準則規定，其后續支出滿足該準則規定的兩個確認條件的，計入投資性房地產成本，否則計入當期損益。在具體理解和判斷時：
第一，如果超出原先對已有投資性房地產估計的未來經濟利益很可能流入企業，與已確認的某項投資性房地產相關的后續支出應增加投資性房地產的賬面金額，所有其他后續支出應在發生的當期確認為費用。
第二，對后續支出是否進行了恰當的會計處理，有賴于對其初始計量和確認時對相關情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產的賬面金額時，考慮了未來經濟利益的損失，那么為恢復該資產的預期未來經濟利益而發生的后續支出，就應當資本化；某項資產的買價反映了企業為使該資產達到工作狀態在未來必須發生支出的義務，后續支出也應當資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續支出應當增加其賬面金額）。
五、投資性房地產的后續計量
新準則規定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場”、“企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎調整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉為“成本模式”。在具體理解和判斷時：
（一）什么是公允價值
一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。“公平交易”不存在特別或特殊關系，假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途以及資產負債表目的市場狀態相當熟悉。也就是說，公允價值應當是在資產負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規范的融資、售后租回以及與銷售有關的任何人所給予的特殊對價或讓步等。
（二）如何理解投資性房地產公允價值？其內涵和外延如何界定
1.投資性房地產的公允價值是指其在資產負債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產的公允價值不反映為提高或改善房地產而發生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產生的相關未來利益。
2.企業確定的公允價值不應扣除企業在銷售或其他處置過程中可能發生的交易費用。
3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產的現時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環境相同、性質相同以及結構類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權而言，其相似性是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境、可使用狀況相同或相近的土地。企業應當注意分辨和識別該房地產在性質、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產有關的租賃和其它合同條款方面的差異。
4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關的各種因素；使用價值反映了“企業”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業。一般認為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產進行組合所產生的附加值；（2）投資性房地產與其它資產之間的協同作用；（3）針對于目前企業或業主的法定權利或法律約束；（4）針對于目前業主的稅收利益或稅收負擔。
5.在確定投資性房地產的公允價值時，應避免重復計算已在資產負債表中單獨確認的資產或負債。如電梯或空調等設備一般包括在建筑物即投資性房地產之中，而不單獨作為非投資性房地產資產予以確認；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業不應將家具作為一項單獨的資產確認；再如，投資性房地產的公允價值不包括預付的或應計的經營租賃收益（因為企業已將其確認為一項單獨的負債或資產）。
（三）在實務操作中如何取得投資性房地產的公允價值
一是委托專業的評估估價機構進行評估估價。投資性房地產的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應具有國家認可的相關專業資格，并具有對所評估的投資性房地產的地理位置和種類方面的近期經驗，要求評估機構和估價人員掌握豐富的房地產交易市場資料和扎實的估價理論知識。
二是自行確定。在企業自行確定投資性房地產的公允價值時，應當考慮自身的專業水平和能力；同時應當審視和披露所采用的方法及重要假設、房地產的性質和缺乏可比的市場數據、公允價值的確定是取得了市場證據還是更多地依賴于其它因素等。
（四）新準則規定“公允價值模式”不得轉為“成本模式”
也就是說，如果企業原先按公允價值計量某一項投資性房地產，即使可比的市場交易變得不經常發生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產處于變為自用或企業為以后在正常經營過程中銷售而開始開發之前，企業仍應按公允價值對其計量。
六、投資性房地產的轉換
新準則規定的轉換條件易于理解，但未規定其他資產轉換為投資性房地產的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產的土地使用權為銷售而開始開發房地產，從而證明其用途發生了變化，企業應將該項房地產由投資性房地產轉換成存貨；相應地，如果企業決定處置某項不需進一步開發的投資性房地產，在終止確認（從資產負債表中消除）之前，應繼續將其作為投資性房地產而不應作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業為在將來繼續作為投資性房地產使用而開始對某項現有投資性房地產進行改建，改建期間企業應繼續將其作為投資性房地產，而不應將其重新劃歸為自用房地產。
新準則規定，在“成本模式”下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。也就是說，在企業采用“成本模式”的情況下，投資性房地產、自用房地產和存貨之間的相互轉換不應改變所轉換房地產的賬面金額，也不改變該項房地產計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉換，均以轉換當日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規定則有所不同，即投資性房地產轉為自用的，差額（借差或貸差）均計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當期損益（體現了“穩健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權益（應當是計入“資本公積”科目）。
七、投資性房地產的處置
新準則規定，當投資性房地產被處置或永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應終止確認該項投資性房地產，處置凈額計入當期損益。
結合《企業會計準則第14號――收入》，處置投資性房地產所產生的應收對價，初始應按公允價值確認。如果投資性房地產的付款額延期支付，則收到的對價初始應按與現金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現金價格相等的金額之間的差額，應在合同或協議期內采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。
【主要參考文獻】
建筑企業適用的會計準則范文第4篇
關鍵詞：公允價值 計量模式 問題及建議。
與以前的企業會計準則相比，新準則體系在內容和形式上實現了較大創新。在基本準則中除了歷史成本、重置成本、可變現凈值和現值等已有計量屬性外，特別增加并強調了“公允價值”計量屬性，明確規定“在公允價值計量下，資產和負債按照在交易公平中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量；并在企業合并、投資性房地產、生物資產、股份支付、債務重組、非貨幣易、金融工具確認和計量等準則中采用了公允價值的概念或計量方法。”
一、具有中國特色的“公允價值”的內涵
美國財務會計準則委員會(FASB)于2006年9月正式的美國財務會計準則第157號(SFAS N0.157)――公允價值計量，將公允價值定義為：“報告實體所在市場的參與者之間(between market participants)進行的有序交易(in an orderlytransaction)中出售一項資產所收到的價格(be received to sell an assel)或轉移一項負債所支出(paid Io transfer a liability)的價格。國際會計準則理事會(LASB)的國際財務報告準則(Internatianal Financial Reporting Standards，IFRSs)對公允價值的定義為：公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償的金額。我國于1998年的《債務重組》中，首次采用公允價值計量。2001年1月修訂的前債務重組、非貨幣易等準則中有公允價值的運用，但同年財政部又取消了公允價值在上述準則中的應用。2004年7月又回到了采用公允價值的軌道，特別是2006年2月15日我國新頒布的企業會計準則在資產減值、企業合并、生物資產、石油天然氣開采、投資性房地產、企業年金等具體準則中運用公允價值。
新準則符合國際趨同的基本要求，但仍體現出中國特色。與國際財務報告準則相比，我國新準則體系在確定公允價值的應用范圍時，嚴格規范了運用公允價值的前提條件。即公允價值能夠可靠計量。
二、新會計準則的公允價值計量模式及其影響
(一)投資性房地產的公允價值計量及其影響。《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。該準則為企業的投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的。企業可以采用公允價值計量模式。采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響，而不再單獨計提。受此影響，目前在房地產價格處于持續上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業，會受到利好的影響。但是，房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值的影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第1年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。所以。預計2007年房地產行業會因新會計準則的變化而出現大面積業績上升的說法，是沒有理論依據的。當然，如果2007年期間或之后，房地產行情仍保持大牛市的話，因新會計準則給該行業帶來的利好還會逐漸顯露出來。
(二)金融工具的公允價值計量及其影響。根據《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》規定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產和金融負債，例如企業為充分利用閑置資金、以賺取差價為目的從二級市場購人的股票、債券、基金等；再如，企業不作為有效套期工具的衍生工具，如遠期合同、期貨合同、互換和期權等。此外，企業可以基于風險管理需要或為消除金融資廣：或金融負債在會計確認和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產或金融負債以公允價值計量。這些被列為公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計人當期損益。這也意味著，如果企業能夠較好地把握市場行情和動向，其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業的投資策略與市場行情相左，其當期利潤就會因此受損。所以，公允價值計量屬性可以被認為是一把“雙刃劍”，與老準則采用“只報憂不報喜”，從而使金融工具報告價值經常被低估有很大不同。
(三)其他業務的公允價值計量反其影響。據不完全統計，在新會計準則體系中，目前已頒布的38個具體準則中至少有17個不同程度地運用了公允價值計量屬性。對企業影響較大的事項除前文分析過的兩項外，還有非貨幣性資產交換、債務重組和非共同控制下的企業合并等交易或事項。新會計準則之所以對這些交易或事項采用公允價值計量模式，主要是出于實質重于形式的原則。例如，對于企業間具有商業實質的非貨幣性資產交換，采用公允價值計量換出和換人的資產，實質上是確認企業非貨幣性資產的“售出”與“購入”，“售出”資產的公允價與賬面價之差即為企業實現的收益。而同類業務在老會計準則下只能按賬面成本計價，不能將公允價值與賬面價值之間的差異確認為企業損益；類似如企業在債務重組中用以清償債務的非貨幣資產的公允價值高于其賬面價值，則高出的部分連同獲得的債務豁免，可以增加當期利潤；在非共同控制下的企業合并中，購買方付出的資產、發生或承擔的負債的公允價值與其賬面價值的差額，體現在企業當期損益中。這些交易事項中對公允價值計量模式的采用，克服了因采用成本計價模式而對企業資產價值的低估的缺陷，從而可以真實地反映企業的資產價值及經營業績。
三、我國運用公允價值計量模式存在的主要問題
公允價值模式有歷史成本模式無法比擬的許多優點，其中最突出的足它極大地增強了會計信息的相關性，能夠增加信息使用者的決策有用性，更加適合當前的經濟環境。但要采用公允價值計量的時候，為了達到與初衷相一致的目的，我們
必須盡可能地預測公允價值將會產生的問題和面臨的困難。公允價值存在以下幾方面的缺陷。
(一)公允價值缺乏可靠性。在某些情況下，會計主體的管理層或內部人員具有某些資產或負債更為詳細的信息，而這些信息表明市場交易價格偏離了這些資產或負債的真正價值，大多數學者認為不能因此而不應用市場上實際發生的交易價格。電不能因此而改變某些資產或負債的初始確認價值而重新計量。如果以不同主體的主觀價值判斷代替市場的價值。會計信息的可靠性就難以保證；況且不同會計主體擁有的信息千差萬別，難以統一標準，得出的信息缺乏可比性。
(二)公允價值缺乏可操作性。如何客觀地計量公允價值，是解決公允價值可操作性問題的關鍵。獲取公允價值有3個層次：市價、類似項目市價、估值。與這3個層次相對應的公允價值計量的一般有3種方法：1，市價法。就是引用該計量項目的市場價格作為公允價值，但如果市場價格失靈，該方法就不適用了；2，類似項目法。當找不到所計量項目的市場價格時，使用所計量項目類似項目的市場價格作為其公允價值，這也會遇到和市價法相同的問題；3，估價技術法。是公允價值計量中難度最大的一種方法，對其可操作性的爭議也最多，最終我們又同到了公允價值缺乏可靠性的驗證上來。所以，影響公允價值推廣的根本因素就是未來事項的不確定性以及由此不得不采用的估值技術引發的操作性差的問題。
(三)公允價值產生的客觀環境不健全。我國的交易市場特別是產權交易市場還不規范；中介機構公信度低；市場執法、管理不嚴；會計人員的職業判斷能力尚需提高。
四、在我國運用公允價值的對策和建議
(一)針對目前公允價值缺少可操作性的現狀，我國迫切需要制定公允價值內部控制規范，完善公允價值的取得程序和審核程序，杜絕公允價值取得的隨意性。
(二)在沒有市場交易價格時，通過評估方式是取得資產公允價值的有效途徑，因此規范資產評估市場，明確評估責任是改進公允價值的重要環節。
建筑企業適用的會計準則范文第5篇
關鍵詞：建造合同準則；存在問題
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-02
企業會計準則作為一種商業會計語言，在國際經濟舞臺上發揮著重要的作用。為融入世界經濟體，提供具有可比性的會計信息，我國企業會計準則體系正向國際財務報告準則趨同的方向發展。為進一步規范建造合同的確認、計量和相關信息的披露，財政部自2006年2月對原準則進行修訂，了《企業會計準則第15號—建造合同》(CAS15，以下簡稱新準則)，自2007年1月1日起首先在上市公司執行，并鼓勵其他企業提前執行。新準則的實施，對規范和完善會計核算及信息披露，尤其對企業提升經營管理水平，提高盈利能力水平具有深遠的意義。但是在具體執行中，因為新準則自身的不足、國內建筑市場尚待規范及施工企業現有管理水平所限，仍面臨諸多問題。
一、建造合同準則存在的不足之處
1.未對訂立合同中發生的費用資本化做明確規定
建造合同準則未就訂立合同中發生的費用是否資本化進行明確規定。2007年11月財政部在印發《企業會計準則解釋第1號》的通知第(三)條進行了解釋補充：“企業(建筑承包商)為訂立合同發生的差旅費、投標費等，能夠單獨區分和可靠計量且合同很可能訂立的，應當予以歸集，待取得合同時計入合同成本；未滿足上述條件的，應當計入當期損益。”筆者認為，企業在訂立建造合同過程中發生的相關費用，只要符合費用資本化條件的，應進行資本化處理。但是費用歸集時間超過一個會計年度以后，建造合同才簽訂的，應計入當期損益。
2.每期確認的合同收入與工程結算不同步，形成工程結算差
建造合同準則對合同收入按完工進度在資產負債表日確認，而工程結算則按業主簽認的結算單時間確認，兩者往往不同步甚至形成巨大工程結算差。對于在資產負債表日存貨項下列示的已完工未結算款，實質意義是未經業主簽認的應收賬款，但其風險程度遠遠大于應收賬款，一旦業主不予簽認，則會導致企業高估收益和資產，將會對企業的財務狀況和經營業績產生重大影響，建造合同準則對此沒有明確是否計提壞賬準備。筆者認為，企業應本著謹慎性原則，對已完工未結算款進行風險評估，計提壞賬準備。
3.資產減值準備轉回的核算方法不符合一貫性原則
建造合同準則規定應將預計合同損失確認為當期費用。在財政部的會計準則附錄的“1471存貨跌價準備”科目第二條：“企業(建造承包商)建造合同執行中預計總成本超過合同總收入的，應按其差額，借記‘資產減值損失’科目，貸記本科目。合同完工時，借記本科目，貸記‘主營業務成本’科目。”筆者認為，按此種方式核算，計提與轉回的途徑不一致，不符合會計核算的一貫性原則。當減值準備在以后年度轉回時，毛利率為零，不能真實反映項目的毛利率水平，不利于信息的披露和報表使用者的決策。
4.會計附注信息披露不夠全面
建造合同準則規定在附注中披露：“關于建造合同總金額、采用完工進度的方法；累計發生成本和確認毛利(或虧損)情況；辦理結算價款金額以及當期預計損失的原因和金額。”并沒有對項目的應收賬款、預收賬款及已完工未結算款項等相關的債權債務信息進行反映。筆者認為，會計附注信息披露不夠全面，不利于報表使用者和投資者更全面的了解建造合同信息。
二、施工企業在執行建造合同準則時存在的問題
1.建筑市場環境不夠規范，影響預計合同總收入和總成本的預測
目前我國建筑市場雖然競爭比較充分，但建設管理程序普遍存在不規范的情況。項目招標時，施工圖紙達不到設計深度，在實際施工時，方案和圖紙變化較大，從而產生大量的變更和索賠事項且數額龐大，業主對變更、索賠批復手續復雜且嚴重滯后。對于政府投資項目更是如此，一些建設單位為了回避自身的風險和責任甚至要等到政府審計完畢后才能最終決定變更、索賠額度，這一時間跨度往往長達兩三年，致使企業無法及時、準確的按準則要求預計合同總收入和總成本，在不同年度項目毛利率水平波動較大，財務信息往往反映先虧后盈，大虧大盈的現象，與企業的實際生產經營狀況嚴重背離，無法在項目實施過程中合理反映經營成果，尤其對上市公司來說，可能會誤導投資者的決策。
2.施工企業在預計總成本和確認完工百分比方面存在較多不確定因素
施工企業對預計總成本和確認完工百分比方面存在較多的不確定因素。首先建造合同工期一般較長，合同總成本受市場材料價格、勞動力價格、國家政策及自然環境等因素的波動影響很大，這對企業把握市場和宏觀經濟政策的能力和管理水平提出了很高的要求，而施工企業的現有管理水平參差不齊，很難取得合理、可靠的數據和支持性資料。第二，按照準則規定，采用確認完工百分比確認完工程度。以最常用的實際成本比例法為例，其準確性基于預計合同總成本的預測和實際成本的歸集。但是，成本投入與完工程度并不是一種嚴格的對應關系，采用此方法往往導致完工程度出現偏差。例如生產要素價格變動、地質氣候等因素增加的費用及施工工序的價值投入不均衡等因素，與完工進度關系并不大，卻會引起完工百分比較大的變動。第三，按期及時完整的歸集實際成本，科學合理預測合同總成本有賴于企業自身管理制度和管理水平，基于項目管理者追求的利益和目標不同，可能對預計合同總成本和完工百分比進行人為地調節，以達到調節利潤和收入的目的。
3.已完工未結算款較大存在一定風險
建造合同實施過程中，因為工程結算滯后形成巨額的已完工未結算款，占企業的資產總額和營業收入的比重較大，并長期占用了企業的資金和資源，直接導致企業資金周轉困難，產生大量應付賬款不能按合同履約，對企業的正常生產經營甚至信譽產生不利影響。有的施工企業為達到在資產負債表日少提壞賬準備，調增利潤的目的，有意拖延工程結算的批復，甚至不辦理入賬手續。因此已完工未結算款較大對施工企業本身和投資者的決策均存在一定風險。
4.營業收入和施工產值存在較大差異
從理論上講，建造合同中確認的合同收入與施工產值應基本一致，在合理的幅度內波動不應偏離太多。出現差異較大的原因主要有：一、施工企業在實際成本歸集時將沒有形成工程實體的材料計入了成本，造成完工百分比偏大，虛增了當期的合同收入，而實際現場并沒有形成產值；二、企業對外分包工程結算滯后，大量分包成本沒有計入完工成本，造成完工百分比偏小，而施工現場統計了分包工程形成的產值；三、建造合同的預計總成本調整不及時，造成確認的收入與現場統計形成差異。
5.施工企業執行建造合同準則存在一定阻力
在執行建造合同準則過程中，有的企業沒有意識到其重要性。首先主管領導把關注的重心放在工程施工和履約方面，認為花費大量的精力放在測算工作上不符合成本效益原則，因此不關注建造合同準則的執行工作；第二、關鍵管理人員對建造合同準則的內容和實質意義沒有很好的理解和掌握，直接影響了建造合同準則的貫徹執行。第三、執行建造合同準則需要工程、經營、財務等相關部門及項目一起參與配合，勢必會增加相關部門的工作量，因此遭到個別部門排斥，不能很好的配合財務部門執行，影響了建造合同的實施效果。
三、為施工企業準確執行建造合同準則提出的幾點建議
1.完善國家相關的法律法規，為建筑市場營造公平、規范的競爭環境
我國建造合同準則已與國際會計準則走向趨同，但由于國內建筑市場環境與國際市場仍存在很大差距，嚴重影響了建造合同準則的執行效果。因此規范國內建筑市場環境勢在必行，國家應通過完善相關的法律法規來規范建筑市場，加強執法監督的力度，為建筑單位相關各方提供一個公平、規范的競爭平臺，實現國內建筑市場與準則的同步，逐步完成向國際市場接軌的進程。
2.完善建造合同準則
鑒于我國建筑市場現狀和施工企業管理水平在短期內不能改善，建造合同準則應對有些條款進行補充和完善，使建造合同準則更具適用性。首先建議明確訂立合同發生的費用資本化的確認條件，減少人為調整因素，更符合權責發生制原則。第二，建議對已完工未結算款進行風險評估，計提壞賬準備，更符合謹慎性原則。第三，建議合同預計損失原渠道轉回，更符合會計核算的一貫性原則，利于信息的披露和使用。第四、完善信息披露內容，增加債權債務等信息的披露，讓報表使用者和投資人更全面了解的建造合同相關信息。
3.提高企業管理水平
我國施工企業應建立健全內部控制制度，保證建造合同準則的執行和合理應用。首先施工企業的主管領導和管理人員要加強對建造合同準則的認識和理解，能夠將建造合同反映的信息作為重要的決策依據。第二，建立配套的管理制度，明確部門分工，強化準則的流程管理。如：規范建造合同的會計核算基礎工作，建立健全內部控制制度，明確預計總收入和總成本的編制、復核程序等。第三，加強建造合同源頭管理和過程的風險控制。在合同簽訂前，對合同條款進行全面評估，避免不利或不明確條款帶來的風險；在合同實施過程中，對因變更設計、不可控因素造成工程造價的變化及時向業主單位辦理簽認手續，為財務及時、準確地計算合同收入，真實反映施工企業的經營業績提供可靠數據。第四，細化成本核算對象。按專業或單位工程設置成本核算對象，將分部分項工程的預算與實際成本及結算價款之間進行對比，為企業管理提供更為詳細的數據信息，使企業經營管理工作有的方矢。第五，確定合理的營業收入與施工產值差異率，按月進行對比分析，對于超過預定差異的情況，要查找原因及時修正，嚴格執行建造合同準則，為提高會計信息質量打下良好基礎。
4.施工企業應改善管理人員知識結構
執行建造合同準則對施工企業的管理人員提出了較高的要求，造價管理、專業技術、財務及相關人員要突破專業和部門壁壘，在建造合同準則的框架下熟悉彼此相關的知識。實現用同一體系的術語、概念直接對話，加強部門溝通，實現信息共享。首先造價管理人員應充分了解施工過程中有關業主、監理、設計和內部施工管理要求以及市場信息；具備編制工程預算和對定額、施工圖紙、單價分析的能力，按準則要求和制度程序編制和調整預計總收入與總成本；第二，財務人員應熟悉施工工序和工程結構；合理設置成本對象和歸集成本；正確計算完工百分比，確認合同收入和合同費用；能對預計總收入和總成本編制不合理的情況進行識別和判斷，具備較強的專業判斷和控制財務風險的能力；第三，專業技術人員要及時將施工組織方案的變化調整及材料物資的價格信息等情況告知經營人員，配合經營人員編制調整預計總收入與總成本。經營部門及時將調整和結算資料交給財務部門辦理入賬手續。財務人員要將建造合同最終分析結果和發現的問題反饋給造價管理人員和專業技術人員，及時對存在問題予以糾正，形成管理流程的良性循環。
本文通過對建造合同準則的不足之處進行分析，重點闡述了施工企業在執行建造合同準則中存在的問題，通過對影響建造合同準則執行的兩大因素，即建筑市場環境和施工企業自身管理方面，提出了完善和改進建議，以實現建造合同準則在施工企業中真正的貫徹執行，為企業及財務報告使用者提供真實可靠、內容完整的會計信息，促使施工企業建立健全內部控制制度，強化自身管理，提高盈利能力。通過以上分析，希望對我國建造合同準則的完善和施工企業對建造合同準則更好的執行發揮一定的借鑒作用。
參考文獻：
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[2]財政部會計司.企業會計準則講解[M].人民出版社,2007.
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