便利店的運營管理方案

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便利店的運營管理方案范文第1篇

中圖分類號：F713 文獻標識碼：A

內容摘要：本文基于新時期營銷視域下四大市場策略之一的促銷策略，充分解讀促銷相關原理，根據國內連鎖便利店公司運營現狀進行深入分析，探討適合我國特色市場經濟模式下的連鎖便利公司運營與促銷策略。

關鍵詞：營銷 便利店 促銷 研究伴隨著營銷的全球化、網絡化和市場競爭的全球化，我國便利店的市場競爭面臨著更加復雜多變的局面，這就對便利店的競爭力提出了更高的要求。要在激烈的市場競爭中脫穎而出，市場營銷策略非常關鍵。在制定市場營銷策略的時候一定要充分考慮到便利店的具體特點、目標顧客群，從而有效增強它們的競爭力。在正常營銷策略施展的同時，如何采用有效的促銷策略以擴大消費者對新型連鎖便利店的認知、擴大市場份額，提高盈利能力，亦逐漸成為各大連鎖便利公司共同考慮的問題。

便利店的含義

便利店的發源地是美國，其英文縮寫是CVS。便利店能夠及時、方便的為顧客提供服務是其存在的主要價值，它屬于零售產業之一。目前便利店基本發展成為了兩個分支，一是傳統便利店；二是加油型便利店。第一種在中國臺灣以及日本比較常見；第二種則在歐美比較流行。

傳統型便利店的地理位置均在居民住宅區、學校周邊，營業面積集中在50-150平米左右，營業時間一般為15小時-24小時，多以副食、飲料為經營品種，為了就是滿足消費者便利性以及應急性的需求，其中，有八成顧客均是有目的性的到便利店消費，極度受到日本、中國臺灣地區消費者的追捧?！昂玫隆?、“可的”、“良友金伴”等是我國目前較為出名的便利店品牌。

便利店的特點

距離的便利性。與其他零售模式相比，便利店能夠提供服務滿足消費者比較近的需求，一般的情況下，便利店都在消費者步行10分鐘的距離內。

購物的便利性。小容量、急需求和及時性消費是便利店最為明顯的特點。其商品品種通常在2000-3000種之間，與大型購物超市相比，便利店商品的品種較少，賣場面積較小，其商品陳列一目了然，貨架擺放的位置相對較低，便于客戶盡快找到自己需要的商品。就收款方式而言，進出口商品都是使用統一的服務臺收款方式，就某種意義上來說，可避免結賬排隊等情形。相關資料顯示，客戶從進入便利店開始，直到付款結束為止，總共僅花費3分鐘。

時間的便利性。不少相關學者都認為，便利店是為消費群體提供了一個任何時間都可以購物消費的方式。它們通常全年無休，而正常的營業時間也遠遠超于一般賣場，營業時間通常是15-24小時。

服務的便利性?，F在很多便利店擴大了對消費者的服務項目，比如增加了存取款、復印傳真、代售車船票、代售公用事業費等這些便民服務，很多便利店更是將自身定位于社區服務中心，更方便的為消費者服務。購物便利性的追求，是未來社會的主要發展趨勢，直接影響到便利店的核心競爭力與生命力。

我國連鎖便利店公司促銷策略的缺失

目前，我國連鎖便利店公司表現出了兩個極為突出的運營特點，分別是超市化與小賣部化。這兩種最明顯的特點讓便利店在營業理念上非常容易出現兩種錯誤，其錯誤如下：不懂得設計促銷活動。便利店和超市兩者在概念上是不一樣的，零售化的便利店通常認為，消費者來自于周邊居民，便利店可仰仗著自己方便省事的特點吸引足夠多的消費者，從而忽略了促銷活動。朝著大超市化發展的便利店則認為，某些超市的商品與便利店商品都比較類似，便利店也擁有超市普遍提供的商品，因此應該效仿超市，以價格為主開展一些促銷活動吸引消費者更多關注與購物。

站在消費者的立場上看，消費者更關注的問題是商品的價格。這一點在臺灣學者曹明誠的研究中表現的更為突出，他在研究中發現，某些消費者對商品價格的關注程度異于他人，他們一般會抱著撿便宜的心態去便利店消費，這部分消費者占了整個消費者的兩成，但他們一般不會頻繁消費，因此無法成為便利店的穩定客源，也并非是對便利店銷售額起決定性作用的那一部分消費者?？墒峭ㄟ^所進行的研究來看，那部分給便利店帶來高份額收入的消費群體（約占41%）同樣十分注重價格，通過這一層面來說價格方面的促銷也應該涵蓋主要在便利店里消費的人員。這類消費人群到便利店購買物品并非是為了購到特價商品，正由于他們頻繁光顧，在消費的過程之中發現了特價商品便購買的，故購買促銷商品只是這類消費者的附帶購買，因為促銷對所有的消費者都有吸引力。因此便利店實施一些特價促銷活動從長遠利益上看是非常有必要的。

根據平時的消費狀況，便利店的主要消費人員依舊以購買促銷品為主，而這部分人在賣場沒有促銷活動時依舊會購物，消費轉移并不會帶來整體營業額的上升將是這種促銷的最終結果。我們知道便利店促銷的主要目的就是吸引更多的低頻消費者消費，并增加銷售額。從這種觀點上來看，便利店的促銷不單單是簡單的價格方式促銷，同時應該設計出讓店內的常客得到實惠的促銷方案，這樣才能增高他們的滿意度和忠誠度，建立良好的口碑效應，在一定程度上還可以擴大消費群體。

因此，便利店不能不采取促銷的模式，但是也不能只采取價格促銷的模式。錯誤的一方面是只了解到便利店與超市在部分方面上的不同，而錯誤的第二方面則是只看到便利店與超市一樣的方面。

市場營銷視域下的促銷策略

促銷策略是營銷的四大策略之一，制定最為合適的價格，選擇合理的分銷渠道為市場上的消費者提供他們滿意的產品，同時，需要采取合理的方式進行賣場促銷活動，這才是成功的市場營銷活動。合理運用促銷策略有利于企業在市場競爭中取得產銷條件這方面的優勢，也能夠保證獲取比較大的經濟效益。站在市場營銷的角度來看，促銷是企業通過人員以及非人員的方式，讓企業同消費人員間實現信息的有效交流，進而激發消費人員的消費興趣，最終讓其購買。促銷活動的重點就是要進行信息方面的交流。企業和消費人員間成功實現交易的前提就是信息上的交流。促銷旨在激發消費人員的購買活動?；谙M人員既定的購買能力下，消費人員是不是進行購買重點由其購買欲望來決定的，可是消費人員的購買欲望與的刺激緊密相連。促銷剛好針對成功實現交易的這一特征，利用諸多的方式來將產品亦或是勞務等方面信息告知給消費人員，進而讓消費者產生購買欲望，最終成功實現消費。

（一）促銷方式

促銷方式主要包含兩類，即人員促銷、非人員促銷。人員促銷，也就是企業充分利用推銷人員，給廣大消費者提供服務或者是推薦商品的促銷活動，我們還可將其稱之為直接促銷、人員推銷。非人員促銷，也就是企業充分利用新聞媒體，向廣大消費者傳遞服務或者是產品信息，激發消費者購物欲望的促銷活動，我們還可將其稱之為間接促銷、非人員推銷。在這之中，主要涉及到廣告、公關、營業推廣等。一般情況下，企業促銷活動中，把人員促銷、非人員促銷這兩者進行有效結合。

（二）促銷作用

縮短入市的進程。促銷活動，目的就是給消費人員亦或是經銷商予以一定的激勵。在既定的時間范疇中激發消費人員的購買的積極性。

激勵消費者初次購買。促銷活動中，店鋪工作人員與消費者需要積極參與其中，行動導向目標就是立即實施銷售行為。通常情況下，消費者極其抗拒新產品的研發與制作，因為新產品的首次消費成本遠遠超出老產品的使用成本，不愿意為了嘗試新產品而承擔風險。但就整體來看，促銷活動能夠消除廣大消費者的風險意識，減少首次消費成本，進而對最新研發與制作的產品給予肯定。

激勵再次購買。一般情況下，消費者使用了一個基本滿意的產品之后都可能會想著再次使用，但這種想再次使用的意愿最開始都不會很強烈，而且不穩定。這時就需要對消費者進行促銷以加強他們的這種再次使用意愿。因此制定一個持續的促銷計劃顯得很有必要，因為這是一個將消費群體固定下來的好方法。

提高銷售業績。毋庸置疑，促銷成為了一種市場競爭的方式，通過促銷可以使一些品牌忠誠者改變消費習慣。一旦有利益驅動，不管是經銷商還是消費者都會為利益所動而去大量進貨大量購買。所以促銷進行期間，消費者的消費一般都會增多，銷售人員的銷售業績也就隨之提高了。

侵略與反侵略競爭。不管是企業發動市場競爭侵略還是市場先發者發動市場競爭反侵略，促銷總是他們的有效應用手段。對于市場的侵略者而言，他們可以通過促銷去占有市場，對于市場反侵略者而言，他們可以通過促銷阻擋競爭者的目的達成。

帶動相關產品市場。促銷的首要目的是完成促銷產品的銷售，但在促銷過程中，可以通過促銷一件產品而帶動另一件產品的銷售，例如茶葉和茶具，促銷了茶葉那么茶具的銷售量必然會上升，又如咖啡喝咖啡壺，一旦咖啡壺促銷多了，咖啡的銷量也必然增加。20世紀30年代的上海，美國石油公司就用了同樣的方法促成了他們石油的銷量：向消費者免費贈送煤油燈，隨之他們的煤油銷量可想而知的攀升。

節慶酬謝。促銷是一種使節慶或企業慶錦上添花的好方法，在例行節假日或者企業重大喜慶日開展促銷可以表達對廣大消費者的酬謝，增加消費者的美譽度。

我國連鎖便利店公司常見促銷策略

單件商品折價或購買第二件商品將享受優惠折扣這是便利店中最普遍的促銷方式。比如說，原價為7元的商品，以購買第一件的價格為7元﹑第二件6元的方式來吸引消費者一次性購買多件同樣的商品。這種促銷方式往往采用于一些日常需求量比較大但屬商店滯銷的商品。

買甲送乙亦是便利店常見的促銷方式，這種促銷方式的特點是將兩種關聯商品進行科學化的組合，并以一種高利潤化的商品來帶動另外一種低成本的商品出售，以此來吸引消費者進店同時一次性購買多個商品，提高客單價，加快店內商品的更新率，加快企業的資金流動率，從而達到增加盈利的目的。

優惠卷打印，市民在各便利店購買一定價格的商品，就可以享受免費打印各種優惠券的特權，主要特點是優惠強度小但是優惠的種類繁多。這種促銷方式要求便利店公司具有一定的規模，除了便利店之外，還需要有多種經營項目，以達到將消費者的多元消費習慣一網打盡的目地。這樣，不但在便利店上抓住了消費者，同時在其他的經營項目上也抓住了消費者。

便利店與大型品牌進行合作，凡是在便利店消費滿一定金額就可以參加不同品牌的集點活動。其特點是參與容易，優惠強度大。這種促銷方式可使用于多種規模的便利店，可以達到滿足消費者多元消費的需求。但這種促銷方式需要連鎖便利店公司具有較高的公關層次，具有較廣的社會關系和較多的合作企業，難度稍大。

便利店購買早餐，產品搭售亦是便利店常見的促銷方式之一，常見方式為食品+1元換購指定飲料。這種促銷方式的目的就是提高消費者的客單價，以達到提高銷售額的目的。

便利商店也可以開展一些抽獎類的活動吸引消費者。比如說有些便利店就開展過好運骰骰樂活動。在活動期間，凡是購買指定商品兩件（含兩件的倍數）以上，就能夠參加“好運骰骰樂”游戲，并且有機會獲得不同優惠折扣。這種促銷手段目前在我國的一線城市比較盛行，由于折扣率是隨機的，在滿足了消費者的求廉心理的同時，也抓住了消費者的求勝心理，吸引消費者的二次消費、三次消費的到來。

參考文獻

1.易開剛.現代推銷學[M].上海財經大學出版社，2008

2.蘭苓.市場營銷學[M].機械工業出版社，2008

3.王吉方.連鎖經營管理：理論·實務·案例[M].首都經濟貿易大學出版社，2007

便利店的運營管理方案范文第2篇

精于客戶關系的公司還有金融服務業的高盛公司（Goldman Sachs）和美國的美孚公司（Mobil）。后者提供卓越的購物體驗，包括為快速接入提供許多油泵的大加油站、方便快速付款的通道、杰出的便利店、干凈而安全的休息室、明亮的站區和友好的員工等。

提供“客戶解決方案”價值主張的公司，他們的目標關聯到解決方案的全面性（銷售多種捆綁在一起的產品和服務）、額外服務（售前和售后）和客戶關系質量。通常情況下，通過單一的、低水平產品獲得新客戶的成本是較高的，公司一旦昂貴地獲得了新客戶，就必須通過諸如加深與客戶的關系、圍繞多種相關產品和服務的銷售來拓寬客戶關系等方法來留住客戶（年保持成本要比獲得一個全新客戶的成本低得多）。因為較高的獲得成本，獲取客戶的當年，從客戶那里獲得的利潤可能為負。但是，企業的目標是抓住和保留客戶，以產生更高的長期利潤。

在采取客戶解決方案戰略的公司的戰略地圖中，關鍵的內部流程在于客戶管理。公司充分理解了什么是客戶價值，與客戶建立了牢固而又可信的關系，并把既有的產品和方案融入個別的客戶化方案，最終幫助客戶取得成功。運營管理流程通過為客戶提供一個更為廣闊的產品和服務線支持了客戶管理流程。這個過程包括捆綁供應商的產品和服務，捆綁公司自己的產品和服務，以及通過無縫的分銷渠道把供應商和公司自己的捆綁式產品和服務傳遞給客戶。采用客戶方案戰略的公司，其運營流程在行業中不要求成本最低，只要較高成本的流程對提升客戶購買、使用公司產品和服務的體驗有所幫助。公司創新流程的重點是找到一個為客戶創造價值的新方法。調查對理解客戶未來需要和偏好比基本的產品創新更有說服力，調查也可以直接為客戶接觸與使用公司產品和服務找到一個新方法。

對于采取客戶方案戰略的公司來說，其法規與社會流程的重點是獲得法律批準，掃清橫跨傳統行業的障礙來提供服務。許多在過去25年中已經解除管制的服務行業，如電氣、公用事業、電訊、金融、醫療保健和運輸公司等，希望拓展其產品和服務的領域。由于舊法規的殘余仍然存在，公司必須在法律允許的范圍內為客戶提供新服務。這些公司也希望利用其卓越的服務能力在他們所運作的社區創造較高的社會價值。

員工能力強調員工具有為目標客戶群提供不同產品與服務的技能和知識。員工也必須對目標客戶及其偏好有高度的敏感性，他們應該有寬泛的技術基礎，保證客戶能通過一個業務代表而不是通過許多代表獲得服務。

便利店的運營管理方案范文第3篇

 

事業部負責集團服務區非油品經營業務的規劃和管理，范圍包括便利店管理、機動車維修、汽車及零配件的銷售、食品經營、餐飲服務、煙草制品零售、出版物零售、藥品零售、住宿服務管理等業務。為有效地促進非油品業務規范發展，提升各服務區服務水平和盈利水平，提高綜合競爭力，打造“布局合理，經濟實用，服務規范，安全有序，生態環?！钡默F代化服務區，特制定本方案。

一、目前情況分析

目前集團公司負責全省政府還貸高速公路xx對服務區（停車區）的經營管理，其中非油業務已開通服務區xx對，未開通服務區xx對，其中又有多種經營模式，根據經營模式的不同，非油品業務可劃分為以下三類：

（一）自主經營模式是指公司自主行使非油品業務的經營權的模式。非油品業務成立專門機構，集中采購，統一核算，實現進銷存一體化管理的經營模式。

（二）合資合作模式是指公司以合作或合資的方式參與非油品業務的經營模式。

（三）租賃經營模式是指公司統一將現有服務區場地按照市場行情，結合資產折舊情況，將便利店、餐飲、汽修等設施分別出租，定期收取租金的經營模式。

二、經營模式創新

針對目前各片區管理中心運營管理薄弱、資金籌集能力缺乏、風險管理水平不足等問題，非油事業部將采取以集成供應商承包租賃為主，合資合作、自營為輔的發展思路。優質集成供應商的引入在解決集團資金流傳、人員培訓等方面都能起到良好的作用，為逐步實現非油業務自營奠定基礎。

另一方面，非油事業部將利用服務區點多面廣、輻射效應強的優勢，探索經營管理走集約化、規模化、連鎖化、標準化道路，在引入國內服務區經營管理標桿企業的同時，大力培育本土經營管理品牌，將品牌優勢與地區資源緊密結合，為廣大司乘人員提供多樣化、個性化服務。

同時啟動集團自有品牌建設工作，在集團統一的品牌文化下建立非油品品牌與形象VI體系。以“高質量服務，高技術創新，高速度發展”為戰略發展目標，建設具有實業公司自主知識產權的商業服務品牌，培養消費者的品牌忠誠度、美譽度和依賴度，以此引領高速公路油品消費，開拓進軍相鄰市場，不斷提升企業核心競爭力。

具體將采取以下幾種經營模式：

    1、租賃+監管：合理規避投資風險，采取租賃+監管經營模式。對承租方履約情況進行日常管理和考核，確保經濟效益和社會效益的雙提高。

    2、平臺+品牌（集成）：以高速公路為依托，xx對服務區為平臺，吸引各種類型的集成供應商家，利用其資源廣泛、管理效率高等優勢，降低服務區運營成本，提高服務區多元化盈利能力、組織協同能力。

    3、平臺+合作+自營：引進我省本土化品牌、小吃、煙酒、特產的同時，吸引國際國內的麥當勞、肯德基、星巴克、德克士等一線優質品牌，積極引導和鼓勵名優和土特產品企業、百年老店、老字號等各種類型商品及服務在服務區連鎖經營發展。

4、自營+合作+加盟：在目前自營的服務區中，縮小自助餐規模，以小投入，加大合作及加盟模式開展非油業務，以跳出高速看高速，跳出服務區看服務區的視野，不斷放大規模經營優勢、核心競爭優勢、目標市場優勢，積聚效益、品牌、形象能量，為以后大規模投入經營做好試點前期工作。

服務區在功能上將積極大膽創新，深度挖掘，做到一區一特色、一站一文化，同時結合地域文化、互聯網、生活等主題，引入各種便民利民且具有經濟效應的項目，努力提高服務區整體服務水平和盈利能力。

    1、對服務區經營采用賣場模式，作為小型土特產的集散地，儲存點，一區一特色，等等。在各服務區設置產品專柜，與廠家建立長期供貨關系，暨做到品牌推廣也做到了增加收入，條件成熟后選取一些銷售好的產品種類，采用廠家代工的形式建立自有品牌，從而擴大銷售利潤。

2、以“服務區+現代商業”的理念為主線,打造業態豐富、品牌高端、特色突出、環境優美的服務區商業綜合體。在現代商業的氛圍中,提升司乘人員消費的智能化、集約化、體驗化,變被動性消費為引導性消費,變封閉性消費為開放式消費。涉及吃、玩、購物、住宿,科技體驗、文化旅游諸多方面，成為集休閑、購物、文化旅游、觀光、采摘為一體的商業綜合體。

3、積極建立智能服務區，積極依托“互聯網”“互聯網+”和“云計算”等技術，開展微信平臺和專網建設，提供免費無線網絡，同時建立除了能提供上網、觀影、娛樂等項目的司機休閑區域，也能提供高速公路通行、物流配送等信息的“司機之家”。服務區加緊與交警、氣象、旅游、交通等信息資源的共建共享，提高服務設施的自動化程度和動態監控能力，加強服務區安全保障，保證大家的旅途安全。加快智能服務系統研發，實現“路上”“車上”“手上”數據融合應用，形成安全、高效的運輸系統，構建數字化和網絡化的現代服務區新模式。

4、加強大數據信息的采集工作，與知名互聯網科技企業合作，對司乘人員的消費偏好進行分析，依托網絡推送具有偏好性和個體性的服務的信息，激發消費欲望，針對性的開展服務。

5、選取旅游線路出行量大的路段建設主題服務區，可將整體服務區建成游樂場，讓自駕游人員邊走邊玩。

6、本著便民利民的宗旨，在服務區開設ETC充值辦證點，安裝掃碼按摩椅和自動販賣機，選擇需求大的服務區建立電子商務中心、銀行提款機等一系列方便司乘人員的功能開發。

7、鼓勵建設區域生活館，作為新零售生活百貨品牌，以時尚創意為主，囊括創意家居、生活百貨、健康美容、數碼配件、休閑食品、季節性產品等10大類。嘗試建設科技體驗館，包含智能機器人，無人機及系列智慧家居用品，集智能科技產品體驗、娛樂互動、休閑生活于一體。

8、汽車服務方面引進省汽運集團，依托省汽運在各地市、縣的客運優勢、汽修布點優勢等，建立“服務區+地方”的汽修模式，解決汽車維修服務“痛點”。同時將積極參與高速公路清障工作，保障道路暢通，創造新的盈利點。

三、收銀模式

（一）總綱：保底+提成

集團公司與供應商之間將采用保底加提成的方式進行合作，暨經雙方協商對標的服務區的經營收入設定保底金額，不論集成供應商經營收入是否達到保底金額，集團將收取協商好的租賃費；如經營收入超過保底金額，集團將在收取原有租賃費的基礎上，對超出部分收取協商確定的比例提成。

2、收銀模式：各服務區的收銀工作由集團通過安裝統一的收銀系統進行管轄，收銀人員由集團派遣，集團財務結算中心將所收取營業款除去集團所屬權益、稅金等費用外，在協商期限內，返還供應商。

3、收款模式：

a、支持和鼓勵各服務區使用電子支付系統，即時到賬。

b、現金結算周期為每天下午五點，收銀人員對賬后將現金交專人（或押運車）存入集團賬戶。

四、供應商管理

1、協助集團公司建立服務區供應（經營）商庫，優選經營業績好、資金雄厚的服務區經營商及優質的商品供應商入庫，通過招投標方式，初步選擇10家服務區經營商，20家商品供應商，后期逐步加大入庫比例，供應（經營）商中標后將繳納入庫保證金，同時可納入全省服務區商會。

（一）入庫標準，資質、資金、及業績要求：

1、目前在省內經營服務區的單位；

2、目前在全國經營5對以上的單位；

3、在全國有百佳服務區的經營單位。

（二）入會權利

1、有資格參加實業集團所轄服務區的招商經營。

2、入會后可享受特許商品議價的優惠政策。

（三）服務區商會會員單位進入與退出機制

1、入會自愿、退會自由

2、三年內未取得任何服務區經營或沒有為服務區供應商品的單位將被強制清退，清算費用，對空出的名額重新補選，補充新鮮血液。

（四）收取費用的管理

1、中標后保證金用于全省非油品經營的投入

2、管理費、會費用于非油品經營的日常管理和招投標工作。  

（五）評審委員會

五、風險預測

1、改變經營思路必然涉及服務區改造，與原有經營商合同未解除需改造的服務區存在變更合同條款的風險，同時存在規避招投標規定的法律風險。

2、高投入的改造和收益的不確定性，對經營收益不佳或負債大的經營商存在巨大壓力，存在經營商無法繼續履約的風險。

六、實施范圍和步驟

實業公司所轄政府還貸高速公路xx對服務區（停車區），其中目前投營xx對，未投營xx對。

第一步：2018年底，對租賃經營合同已到期及年底即將到期的服務區全面接管，連同未運營服務區和自營服務區非有業務盡快開展招標入圍工作，同時啟動供應（經營）商庫的建立工作；注冊全省服務區供應商商會。

第二步：逐步對非油業務到期的服務區進行接管；結合各服務區的地理位置，對各服務區經營業態進行深度分析和挖掘，加大非油業務已開通服務區的招商力度，突顯地方特色，打造自有商品品牌。

便利店的運營管理方案范文第4篇

——市場運營部經理個人述職報告

尊敬的各位領導、同事們：

大家早上好

我是XXX公司的劉磊，目前任職于XXXX公司市場運營部，回顧在公司兩年多的工作，能夠圓滿完成公司下達的各項任務指標。

我本次述職報告的主題為“穩中求進  開拓進取”從以下四個方面向各位領導進行匯報：

一、立足本職  用心做事

（一）走向市場   樹立品牌

2016年4月由我對市場運營部進行籌備，當時北京商辦租賃市場較為低迷，市場新增項目持續增加，商辦樓宇開發商存在著較高空置率及較長空置期的雙重壓力，此時多數開發商以降低租金、增加免租期、提高傭金的方式來吸引客戶。

我當時采用了線上推廣、線下走訪相結合的方式對項目進行營銷推廣。

線上推廣我們在中國寫字樓網、房訊網兩家專業的寫字樓網站進行推廣，在微信公眾號、微信朋友圈、微信商業地產群、趕集、58同城等各大生活媒體進行海量發帖；

在線下我帶領團隊共參加10余次網站舉行的渠道交流會、共走訪120家公司、并多次走訪具有優質客戶的外資五大行、聯絡周邊及CBD核心區域開發商約30家進行業務探討尋求合作、成功舉辦百子灣商圈價值研討會、組織多次公司看房團活動、舉行公司答謝會等一系列線下活動，迅速拓寬項目渠道資源，積累大量潛在客戶，在短時間內提高了XXXX的市場知名度，樹立了XXXX開發項目的高端品牌形象。

（二）精準定位   提質增效

1、高端定位

在招商前期，我們對項目周邊及市場中品質類似的30個項目進行深入調研，通過對項目品質、位置、配套、軟件、硬件等綜合分析，最終將XXXX定位于國際5A甲級寫字樓，并將項目客群定位于CBD外溢客戶，產業類型為金融保險、文化、科技、傳媒、現代服務業；根據項目品質及區域等情況運用市場比較法為項目進行定價，確保項目的各項定位符合市場規律。

2、營銷策略

在招商過程中對項目自身進行分析，制定項目的價格策略、面積策略、樓層策略、客戶策略、銷控策略等一系列租賃措施，為后期租賃、資金回收等奠定堅實基礎。

3、客戶資質

目前已簽約客戶資質：世界500強企業4家（工商銀行、昆拓、星巴克、利寶保險）；中國500強企業1家（外企集團）；政府企事業單位5家（北控建設、中國足協、中超、外企、工商銀行）；上市公司6家（弘益熱能、世紀優優、廣東電聲、工商銀行、星巴克、利寶保險）等多家知名品牌企業。

4、招商租賃

XXXX可租賃面積為：53516.38平方米，截止目前XXXX整體已租賃面積為：45971.42平方米，出租率為85.90%；未簽約面積：7544.96平方米；

5、客戶類型

通過對簽約客戶行業類型進行分析，其中傳媒、現代服務業客戶占到了整體租賃客戶的64.87%，完全符合項目的客戶定位。

6、經濟效益

自XXXX2017年2月項目正式交付，截止到2018年5月底，XXXX共收取租賃押金：25372981.19元，租金總金額為：177,424,429.38元（含外企）。

7、意向客戶

洽談意向簽約客戶5組：羅森便利店：需求130平米，意向1層；中超聯賽：知名協會，需求2000平米，意向18層；韓亞銀行：知名外資企業，需求4000平米，意向13、14層；富士施樂：世界500強企業，需求4000平米，意向13、14層；中鐵公司：知名央企，需求4000平米，意向13、14層。

（三）嚴審資質   提升價值

1、資質要求

    為提升項目的品質，在招商過程中我們對相關行業具有禁限入住，主要是對培訓教育機構、金融P2P公司、人員密集型公司具有明確禁限，確保入住企業品質。

2、獲得獎項

兩年來通過對XXXX的成功招商，公司及項目共獲得寫字樓業內六項大獎。以上為公司及項目所獲獎項。

（四）注重運營    逐步拓展

1、線上運營

XXXX招商工作已接近尾聲，我負責的市場運營部的工作重心正由招商向樓宇運營轉變，通過Elive客戶服務系統，以提升客戶運營服務的科技含量，實現線上與線下點對點服務。

2、線下運營

為搭建客戶互通平臺，我們已多次舉辦客戶交流活動，通過搭建客戶間的交流，使入住企業逐漸熟悉，形成戰略合作，從而增加客戶與項目粘度，打造XXXX企業生態圈。

3、資產拓展

我們通過一年的時間與市場接觸，我參與拓展并洽談的項目類型有寫字樓、商業、產業園區，涉及商辦地產各種產業類型，并對洽談的項目進行經營測算及合作方式的洽談工作，目前跟進中。

二、提升黨性    促進經營

作為XXXX支部第一黨小組組長，積極參加各項黨建活動，定期組織小組學習，由XXXX支部牽頭聯合公司財務部與工商銀行組織聯合當日活動，使黨建與經營相融合。

三、查找問題  補足短板

通過對自身兩年來工作的梳理，目前自身缺乏政策性知識、團隊管理能力有待提升等不足之處。在以后工作中應加強政策知識的學習，提升自身管理能力。

四、夯實基礎   思路創新

未來我的重點工作應首先完成XXXX的招商任務，維護現有客戶，不斷積累優質客戶資源，對非優質客戶進行替換，提升入住企業的整體資質，樹立項目高端的品牌形象。

憑借對XXXX成熟的招商運營經驗，借助XXXX品牌優勢，逐步帶領團隊走向市場。

在市場中拓展及整合市場資源，將閑置、未發揮自身價值以及不符合現代城市功能定位的資產，進行策劃、評估、挖掘資產、制定經營方案，達成與資產方的合作。

便利店的運營管理方案范文第5篇

地處京津唐中心位置的天津市寶坻區，昔日由于軌道交通不暢，高速公路遇到惡劣天氣經常封閉，導致絕佳區位優勢多年難以轉化，區內興建數千套別墅的“京津新城”也因此爛尾，以“鬼城”形象屢遭詬病。

但如今，“鬼城”面貌有望改變。寶坻區迎來了京津冀協同發展的交通大禮包――京唐、京濱兩條高鐵確定過境寶坻并設站。

寶坻區區長李建成說，即將進入高鐵時代的寶坻，目前已經與中科院、國科控股集團、首鋼集團等多家企業院所達成一致，準備就健康大數據中心、轉化醫學研究院和干細胞康復中心等12個項目進行全面合作。

此外，利用閑置樓宇土地，寶坻與北京有關方面共同開發建設綜合醫院、新建京津新城一中等項目，也都提上議事日程。

京津冀協同發展兩年間，交通領域的突破有目共睹?！敦斀泧抑芸酚浾哒{研發現，伴隨京津冀“高鐵交通圈”的輪廓初現，資源和要素開始在區域空間重新分配聚集，產業轉移和功能疏解凸顯“交通導向”，京津冀城市群格局正在被重新改寫。

高鐵交通圈

京津冀交通一體化發展經歷了三個階段：第一階段是協同之初，三地積極梳理、打通公路“斷頭路”，彰顯協同決心;第二階段是在《京津冀協同發展規劃綱要》出臺、明確三地功能定位后，區域交通進入規劃期，完成“一張圖”規劃;目前已進入第三個階段，即京津冀交通一體化全面建設期。

與功能疏解、產業轉承、環保協同相比，京津冀交通一體化進展可謂成果豐碩。

首先是率先完成“1+3”規劃和落實機制。2015年7月，《京津冀協同發展交通一體化規劃》編制完成，標志區域交通形成“一張圖”規劃。根據規劃，京津冀交通網將由目前的“單中心放射狀”，向“四縱四橫一環”格局轉變。

規劃提出，到2020年，京津冀基本形成多節點、網格狀的交通網絡，基本建成城際鐵路主骨架，公路網絡完善通暢，港口群、機場群的服務水平、交通智能化、運營管理力爭達到國際先進水平。為保障規劃落實，“實施方案”、“三年重點任務臺賬”、“年度重點工作”等三個配套文件也同期審議通過。

其次是五個樞紐城市之間構起“高鐵交通圈”。2015年12月，全長158公里、初期運營時速200公里的津保鐵路通車運營，天津到保定的鐵路運行時間由平均4小時、最短2小時34分，壓縮至平均1小時、最短55分鐘，單日往返車次從24趟增至59趟。

此外，石家莊至天津、唐山和秦皇島的鐵路運行時間也大幅縮減。

河北省發改委鐵路辦主任張金俊說，津保鐵路不僅與京滬高鐵、津秦高鐵、京廣高鐵、京津城際等高速鐵路相連，還與京廣鐵路、京九鐵路、京滬鐵路等普速鐵路貫通，其開通運營明顯緩解北京鐵路樞紐壓力，對推動京津冀協同發展具有重要意義。 京津冀協同發展兩年間，交通領域的突破有目共睹。

根據交通規劃，京津冀將建成北京、天津、石家莊、唐山、秦皇島等5個全國性綜合交通樞紐。目前，這5個樞紐城市之間已經構成橫跨京津冀區域多數地市的三角形“高鐵交通圈”，任意兩城都有高鐵動車來往。

功能疏解和轉移呈現“交通導向”

交通先行，帶動功能疏解和產業轉移，是推動協同發展的重要思路。兩年來，北京非首都功能疏解和產業轉移的主要方向，與交通因素高度相關，資源重置凸顯“交通導向”。

天津武清區是京津城際的唯一經停站，到北京和天津市區僅需23分鐘和13分鐘，每天來往城際列車23對。除了京津城際作為交通主動脈，目前武清累計過境高速公路6條、出入口14個，加之隨著一批區域斷頭路、瓶頸路打通工程的啟動實施，其“九橫九縱”的路網正向京津冀三地加速延伸。

憑借突出的交通優勢，近兩年來，武清在承接北京非首都功能疏解和產業轉移方面，也走在津冀前列。武清區區長楊令生介紹，2015年，武清吸引了北汽海納川、搜房網總部等1700余個首都項目落戶;新引進北京航空航天大學、中科院自動化研究所等16家大院大所，累計達到67家;新增北航智能制造研究院等科技項目20個，累計達到70個。

在河北，保定與廊坊、張家口、唐山、承德等相比，區位優勢本不明顯，但也因為交通因素――津保鐵路的開通，保定在河北省貫徹落實京津冀協同發展過程中的地位有明顯提升。

今年3月份，河北省印發《河北省建設新型城鎮化與城鄉統籌示范區規劃》，提出了保定“京南地區重要的綜合交通樞紐和新興科技城”“非首都功能疏解和京津產業轉移重要承接地”的定位。記者采訪了解到，目前保定正在建設河北白洋淀科技城、裝備制造與生物醫藥等7大產業發展平臺，主動承接京津產業轉移。

打通“微循環”仍待挖潛

交通提速帶動產業轉移的關鍵是縮短交通時間、以速度換空間，而根據《財經國家周刊》調研，在進一步縮短交通時間、轉乘“無縫對接”方面，京津冀仍有潛力可挖。

在天津站，旅客如果不熟悉站內空間，乘車或換乘地鐵將頗為費時費力，甚至來回折騰數公里：站內各種提示標識數量少，缺乏連貫性;多數購票機器只能使用銀行卡;近半數地鐵售票機長期處于暫停服務狀態，每周五及周日晚高峰期間，排隊購票等待時間長;缺乏工作人員引導，農民工、老年人等群體購票困難，壓低通行效率。

在京津城際武清站，由于與多數住宅樓盤相隔數公里，且公共交通不便，多數乘客出行仍需“汽車倒高鐵”，換乘時間遠大于高鐵運行時間。

記者在保定、廊坊等地車站走訪也發現，轉乘無縫對接、一卡通行、咨詢服務等細微之處銜接不暢的情況較為普遍，使得交通便捷程度大打折扣。此外，一些城市高鐵站外有大量“黑車”集聚，肆意攬客，影響乘客旅行體驗。

有關專家表示，目前京津冀區域內多種形式的重大交通項目正在加緊建設中，而打通交通“微循環”的一些細節之處，宜及早考慮到。