運營管理指導意見
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運營管理指導意見范文第1篇
摘要：對于快速發展的房地產公司而言，隨著開發項目的增多、區域的擴張，管理的難度越來越大。本文簡要地說明了房地產企業運營管理的趨勢并對房地產企業如何搭建運營管理體系進行了簡單的探究。
關鍵詞 ：房地產企業；運營管理；建設
房地產市場環境和競爭格局已經發生了根本性變化已經成為既定事實，也已形成廣泛共識，這種變化主要體現在幾個方面，一是市場集中度越來越高；二是行業利潤率普遍下滑，利潤空間持續收窄；三是業績分化進一步加劇，標桿企業的凈資產收益率趨于平穩。
一、我國房地產企業運營管理的趨勢
1.管理突出“三高”———高周轉、高激勵、高效能
2013 年房地產企業規模再上臺階，千億企業突破7家（其中萬科達到1741 億元），體現了“高”、“大”、“上”的特點。標桿企業的銷售額雖靚麗，但毛利率下降，銷售凈利率也普遍下滑，凈資產收益率卻趨于平穩。如萬科2009-2013年的凈資產收益率分別為14.3%、16.5%、18.2%、19.7%、19.7%。在凈利下滑和杠桿天花板的情況下，標桿企業均通過高周轉、高激勵、高效能來維持回報水平。如碧桂園深耕三、四線城市，秉承總部精干高效、區域做大做強、項目責任到人的管理原則，堅持快開、快售、快平的高周轉模式。2013 年提出關于現金流的567—拿地后5 個月開盤、6 個月現金回籠、7 個月達到現金平衡；關于銷售的789—一周去化70%、首期推出80%貨量、一個月去化90%。2013 年銷售突破千億，同比130%的增長，實現了規模與管理同步提升。海亮地產近三年從26億到153 億，超過100%的增長。同樣是走了高周轉的路子。
2.管理適配企業發展階段
優秀企業運營管理從快而有序到快而持續，從關注項目利潤到關注現金流及凈資產收益率。在起步階段，抓住 1 個目標———回款；2 個計劃———項目節點計劃、部門工作計劃；3 個會議———項目周例會、部門月度工作會、項目月度計劃會。規范階段，抓住 1 個目標———利潤；2 類計劃———項目開發計劃、職能計劃；3 個驅動———關鍵運營會議驅動、項目月報預警驅動、項目考核激勵驅動。精細階段，抓住 1 套目標———現金流、凈資產收益率；2 類計劃———開發經營計劃、管理計劃；4 個體系———運營會議體系、成果管理體系、信息跟蹤體系、激勵評估體系。
3.管理緊緊圍繞企業戰略關注點
房地產企業戰略關注點集中在有質量增長、區域布局、應對去杠桿趨勢、業務模式創新。房地產企業的運營管理圍繞核心成功要素展開，包括城市布局與深耕能力- 解決在哪兒做的問題；支持規模化發展的穩定資金渠道—解決能不能做的問題；項目運作能力（總成本領先、高周轉、高溢價）———解決能否做好的問題；符合發展要求的專業化團隊———解決能否做成的問題；戰略及匹配體系（戰略 - 組織 - 運營 -HR- 企業文化）———解決能否持續發展的問題。
二、房地產企業卓越運營模式及選擇
1.集團管控模式及選擇
集團管控涉及管控模式、管控方式及管控方法。其中管控模式體現母子公司定位及管控要點，分為三種類型，分別是投資管控型、戰略管控型和運營管控型。投資管控型以財務指標進行管理和考核，適用于不相關產業的投資運作；戰略管控型以戰略規劃進行管理和考核，總部無具體業務管理部門或配置綜合運營管理部門，適用于多種不相關產業運作或相關產業均衡發展運作；運營管控型通過總部業務管理部門對下屬企業的日常經營運作過程管理，適用于相關型或單一產業領域內的運作。按照價值鏈管控的思想，運營管控型又分為關鍵點操作型、專業決策型、監控與平臺服務型。關鍵點操作型適用于集團起步階段或復雜業態中的操作項目前端；專業決策型適用于成熟發展階段的決策項目；監控與平臺服務型適用于規模發展階段的服務項目。管控方式分為四種類型，分別是主導操作型、評審審批型、監控型、支持服務型。主導操作型是直接組織完成；評審審批型不直接操作，采用上報審批方式（包括審批、評審會、備案等）；監控型分為事前、事中、事后的監控，事前提出指導意見、預設目標，事中過程預警、過程檢查，事后評估、檢驗和審計；支持服務型控制方式為業務支持、建立規范標準、指導意見等。
2.優秀企業管控模式
萬科的組織設計充分體現了戰略導向、平臺支持、漸進有序和風險制衡的特點。根據城市聚焦與深耕，做實一線城市公司的戰略導向，總部定位為裁判員，區域公司是教練員，而城市公司相當于運動員；平臺支持包括三方面，資源平臺、專業支持平臺、規范化的營運管理平臺；漸進有序是指基于發展階段，總體按照倒三角到正三角，逐步授權；通過過程考核排名驅動各城市公司發展，組織設置強調風險控制的原則，達到風險制衡的目的。
3.優秀企業管控特點
優秀企業的管控特點包括基于業績、結果為先的結果導向；基于戰略、自上而下的目標先行；基于價值、關注成果的管控關鍵；基于能力、嵌入流程的風險制衡。
4.績效激勵匹配
運營管理還要有激勵措施匹配，標桿企業績效管理有四個特點，分別是導向清晰、根植管理、簡單易行、激勵有力。考核內容基于公司發展目標自上而下地系統分解，基于企業管理思想、管控模式的落地實施需求，多種激勵方式相結合，高績效分享。
三、關于運營管理體系建設的幾點思考
1.集團管控模式要適配自身發展階段
每個企業都有自己的特點，借鑒行業成功做法時，一定要適配自身發展階段。與標桿企業相比，數量眾多的中小型房企還存在較大差距，企業發展的活力和動力還顯不足，在房地產市場的風險不斷上升的情況下，面臨著規模擴張和風險防范的矛盾。因此，企業運營管理體系的建立要循序漸進，過于強調自身特點或者完全照搬標桿企業做法都會成為企業成長的障礙。
2.加強成本管理是提升企業競爭力的必修課
加強成本管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。在科研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準確和細化，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本，施工圖版也是企業進行成本控制的依據。目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。
參考文獻
[1]周亮華.淺析房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系.中國城市經濟，2011(14).
運營管理指導意見范文第2篇
【關鍵詞】水利工程 重大項目 PPP模式 公益性與經濟性
中國正在經歷城鎮化過程，原來居住在鄉鎮農村的農民大量移民進入城市，城市規模和新型城鎮數量迅速擴大。而城市的公共產品和服務供給速度相對滯后，使得醫療，教育，交通，城市供水等公共產品和服務無法滿足城市居民的需求。由財政投資公共服務和基礎設施的傳統做法，不僅不能供給高效優質的公共產品，而且導致政府債務規模迅速擴大，引發金融風險。同時，民營企業謀求轉型升級，需要拓展新的生存空間，但又很難進入被政府和國企壟斷的公共服務和基礎設施領域，社會資本大量積存。因此國家提出了由政府和社會資本合作提供公共服務和基礎設施，解決現有的公共服務與基礎設施供給不足，政府債務規模過大和社會資本大量積存的問題。
大型水利基礎設施對農業灌溉，防洪澇災害，以及提供水陸運輸，城市供水，水利發電起著至關重要的作用，兼具公益性與經濟性。但是大型水利基礎設施的建設工期長，投資規模巨大，投資回報期長，且社會對水利工程的公益性期待特點關注度高于其經濟性特點，謀求經濟效益不被廣泛認可，對社會資本不具有吸引力。雖然政府一直在倡導民間資本投資大型水利基礎設施建設，但是效果并不理想，因此如何提高兼具公益性和經濟性的大型水利基礎設施建設項目的可融資性，建立水利工程運營期間長效融資機制，保障資本合理回報，成為解決水利基礎設施供給不足，充分發揮水利工程效能為民生服務的關鍵所在。
一、重大水利工程項目籌資現狀及暴露出的問題
大型水利工程建設資金籌集基本是以政府財政資金投資的方式完成。多是以政府性基金預算撥款為主，同時各級地方政府組建的水利投融資平臺，目前該類平臺尚不成熟，資金主要是財政投資及銀行貸款。雖然多年來政府投入水利建設的資金持續增長，興建了不少綜合性的水利基礎設施，保障了國家水安全。但與此同時受龐大的資金需求與有限的財政供給制約，一大批需要建設的項目只能排隊等候。
由于重大水利工程項目以財政資金投入為主，資金成本相對較低，對資金的投入回報率沒有高要求，因此由政府主導的水價制定偏好公益性，水價格不能覆蓋全部成本。低水價無法保證工程日常運營維護和管理，政府花大價錢建設完成的水利項目因為運營維護資金不足，導致設施加速老化提前報廢。
低水價與我國水資源匱乏的基本國情極度不相符合。由于低廉的價格，我國每單位產值的用水量是工業國家的10倍多。盡管我國于2014年5月提高了水價，當仍遠遠低于市場價格，低水價失去了對節水的經濟杠桿作用。
二、提高重大水利工程項目可融資性的措施
針對財政供給與社會需求之間的矛盾，國家提出了“創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資”“推廣運用政府和社會資本合作模式（Public-PrivatePartnership，PPP）”以及“關于鼓勵和引導社會資本參與重大水利工程建設運營”等一系列配套的政策措施和指導意見。PPP模式即政府通過招標和競爭性磋商談判選擇社會資本方，由社會資本方與政府共同成立水利工程項目公司，項目公司負責工程建設資金籌集和工程運營管理，項目公司可以獲得按出資比例享有的股權收益，包括水利工程項目分紅收益，以及股權價值增值受益。在PPP合同約定的運營期內，政府保證項目公司固定收益率，低于受益率的風險，由政府財政補貼解決。PPP合同約定的社會資本方運營期結束后，由政府接管水利工程項目，負責后續的運營與維護。如何能讓政策措施落地，切實建立起重大水利工程項目多元化的投融資模式，關鍵在于提高重大水利工程項目的可融資性。
（一）建立市場決定為主的水價機制，完善價格補償機制，實施財政補貼，稅收優惠等政策，確保項目的合理回報。我國傳統的水價制定是以政府主導，對于兼具公益性與經濟性的重大水利工程項目，政府制定價格原則偏好公益性，忽略了經濟性，水價制定偏低不能覆蓋全部的建設成本和運營成本，投資回報無從實現，工程運營埋下隱患。探索由項目投資經營主體與用戶協商制定水價，遵循國際通用的全成本水價定價機制，即水價涵蓋資源成本，環境成本，生態成本，機會成本，工程成本，稅收以及企業利潤。需要由政府主導制定價格的，政府應當兼顧公益性與經濟性，即考慮社會資本的合理回報又考慮用戶承受能力，社會公眾利益等因素。建立完善價格補償機制，對于水價調整不到位的，政府應當安排財政資金對運營企業進行合理補償。偏重公益性和社會效益良好的大型水利工程項目，水價不能覆蓋全成本的，政府可以通過財政補貼，稅收優惠等政策扶持運營企業。
雖然重大水利工程項目具有建設周期長，投資金額大的特點，但是只要充分發揮市場資源配置作用，水價能夠合理體現市場供需關系，確保投資的合理回報，并且水價收益穩定，受經濟周期波動影響較小。
（二）拓寬融資渠道，建立財政資金引導，銀行貸款，保險資金和公募資金為主，私募資金參與的多元化融資模式。我國水利項目建設以財政資金投入為主，重大水利項目更是如此，社會資本參與程度較低，不足水利投資的20%。政府可以先期投入一部分啟動資金引導帶動項目建設，投資運營主體借助優惠政策，充分發揮政策銀行優勢和保險資金成本優勢，以工程建設形成的資產以及工程建設運營期的水費收入權益為質押，向政策銀行申請低息貸款以及引入保險資金投資工程建設項目。
將PPP項目銀行貸款以及未來水費收益權打包成資產池，向投資者公開發行水利工程債券（ABS），或者非公開定向，向投資者募集資金（ABN）。
（三）完善社會資本退出通道，建立多元化的退出機制。政府密集發文中都對建立社會資本的退出機制給出明確的框架性意見，如《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》（國發[2014]60號）要求“政府與投資者明確項目的退出路徑，保障項目持續穩定運行”，《關于開展政府和社會資本合作的指導意見》（發改投資[2014]2724號）要求“政府依托各類產權，股權交易市場，為社會資本提供多元化，規范化，市場化的退出渠道”，《關于鼓勵和引導社會資本參與重大水利工程建設運營的實施意見》中提出“應建立健全社會資本退出機制......允許社會資本退出，妥善做好項目移交接管，確保水利工程的順利實施和持續安全運行，維護社會資本的合法權益，保護公共利益不受侵害”。
PPP項目內容涵蓋項目融資，工程設計，施工，運營管理，項目移交等多方面，因此PPP項目具有顯著的綜合性，社會資本在參與PPP項目時，常常以不同主體相聯合的方式參與，以發揮各自主體的專業優勢。在PPP項目的不同階段，社會資本方聯合體中的各主體具有不同的重要度，通常在工程規劃設計和施工建設期間，設計公司與建筑施工企業的工作是主導，一旦工程竣工由建設期轉入運營期，設計公司和建筑施工企業相對于專業的運營管理公司不再具有專業的運營管理經驗和優勢，若其繼續充當股東，可能因專業水平的不足而增大決策成本，因此理論上應當將股權全部轉讓，轉而由專業的運營公司接盤。
PPP項目的運營期限一般都長達10年至30年，社會資本方會非常關注資本運作效率，通常資本運作要完成資本投入，運營增值，獲取收益回報，資本退出這樣一個完整的過程。構建PPP項目股權交易市場，新三板等多層次的資本市場，有助于社會資本方在不損己項目公司正常運轉的同時，實行低成本，高效率的退出。
（四）堅決維護合同法律地位，政府和社會資本按合同辦事，平等參與，公開透明，確保雙方權益。PPP模式是政府由水利基礎設施的供給方，通過引入市場機制，與社會資本合作，向購買方轉變的重大制度安排。因此政府既是水利基礎設施服務及產品的購買者，又是承擔法定職責的監督者，政府在PPP項目實施中的監督者和參與者的雙重身份，具有與其他民事合同相區別的特點。在目前出臺的政策性文件中已經出現了政府與社會資本方權利義務不對等的規定，如財政部《PPP項目合同指南（試行）》中雖然提出“對于股權變更問題，社會資本和政府方的主要關注點完全不同，合理平衡雙方的關注點是確定適當的股權變更范圍和關鍵”，但就具體規定而言則更多體現了政府方的關注，一是政府享有股權變更限制的豁免權，具體為“如果政府參股了項目公司，則政府轉讓其在項目公司股權的不受上述股權變更限制”，二是社會資本方股權變更，政府則以公共利益監督者的身份行使單方面事先審核權。忽略了社會資本方的利益安排和關注，將股權變更安排為政府的單方面審批，無疑是將政府的公權力引入合同。
政府和社會資本合作產生矛盾，一方不講信用違約，應采用哪種訴訟方式，是以行政復議或行政訴訟還是以仲裁或民事訴訟？目前出臺的政策性文件中對此定義還不是很清晰。財政部《政府和社會資本合作模式操作指南》和國家發改委《政府和社會資本合作項目通用合同指南》中規定，合同爭議可通過仲裁和民事訴訟的方式解決，但《特許經營管理辦法》對此未有明確說明。
三、結論
大型水利工程建設資金籌集中存在著公益性與經濟性不能兼備的問題，針對這些問題，政府必須采取措施，提高重大水利工程項目的可融資性。一是建立市場決定為主的水價機制，完善價格補償機制，實施財政補貼，稅收優惠等政策，確保項目的合理回報。二是拓寬融資渠道，建立財政資金引導，銀行貸款，保險資金和公募資金為主，私募資金參與的多元化融資模式。三是完善社會資本退出通道，建立多元化的退出機制。四是堅決維護合同法律地位，政府和社會資本按合同辦事，平等參與，公開透明，確保雙方權益。
參考文獻：
[1]濮方向.關于社會資本參與水利工程建設運營的思考[J].科技經濟導刊.2015（15）.
[2]李艷飛，楊飛雪.城市軌道PPP項目投資回收模式設計：溢價回收的視角[J].綜合運輸.2015（05）.
[3]擻攏梁云鳳.在公用事業領域推行PPP模式研究[J].中央財經大學學報.2015（05）.
運營管理指導意見范文第3篇
《指導意見》討論稿提及了發展能源大數據服務應用新模式，其中包括：“積極推動拓展能源大數據采集范圍，逐步覆蓋電、煤、油、氣等能源領域及氣象、經濟、交通等其他領域；實現能源資源、新能源、電動汽車、儲能電站、輸變電、配用電、終端用能大數據的集成融合；研究依托國家電網公司構建國家能源大數據信息中心，逐漸實現能源大數據資源的集成和共享；在安全、公平基礎上，以有效監管為前提，打通政府部門、企事業單位之間的數據壁壘，促進各類數據資源整合，提升基于能源統計、分析、預測等業務的時效性和準確度。”
據了解，新一輪電力體制改革的六個配套文件出臺后，《指導意見》從討論稿到送審稿，國家能源局給予能源互聯網行動計劃項目課題組僅有短短一個多月時間，送審稿與討論稿在內容上相差并不大。
在《指導意見》討論稿中，注意到關于“促進能源互聯網的商業模式創新”部分被給予不少篇幅。緊扣電改，“基于能源互聯網市場交易體系，支持能源資源、設備、服務、應用的資本化、證券化，為基于‘互聯網＋’的B2C、B2B、C2C、C2B、O2O等多種形態的商業模式創新提供平臺；促進能源領域跨行業信息共享與業務交融，培育能源云服務、虛擬能源貨幣等新型商業模式；鼓勵面向分布式能源的PPP、眾籌等靈活的投融資手段，促進能源就地采集與高效利用”等被重點提及。
同時，國家鼓勵發展儲能和電動汽車應用新模式。討論稿提出，“充分利用風電、光伏等資源，因地制宜建設風光儲一體電智能充電站等基礎設施，實現電動汽車與新能源等協同優化運行；鼓勵城市分布式光伏、高速公路光伏電站開展電動汽車的充放電、換電服務等業務；探索電動汽車利用互聯網平臺開展綠色電能直接交易并參與碳交易的新模式。”
《指導意見》討論稿顯示，國家鼓勵利用互聯網理念，積極探索能源互聯網與工、農、商、交通、體育等不同行業融合發展新途徑，同時鼓勵利用互聯網手段，在大型建筑、場館、園區、島嶼、城鎮等不同規模范圍內開展能源互聯網技術應用、商業模式和政策創新試點，內容包括：多能協同能源網絡優化建設與協同運營、清潔能源互聯網化交易、綠色貨幣與綠色證書等能源衍生品交易運營管理、電動汽車與儲能互聯網化運營、能源大數據應用服務等。
運營管理指導意見范文第4篇
1.1自管自營模式
自管自營模式是指合資鐵路公司完全由自身進行經營管理。如集通鐵路(集寧—通遼)、金溫鐵路(金華—溫州)就是采用的自管自營模式。自管自營模式由于是合資鐵路公司自身進行運輸組織，成本自我約束力較強，因而有利于控制成本，使企業效益最大化。同時，也有利于增強企業對市場反映的靈敏度，及時應對市場變化。但是，從鐵路整體看，自管自營模式不利于路網的整體性和運輸調度指揮的統一性，自管自營的合資鐵路公司由于人員和設備都自行承辦、自成體系，不利用國鐵既有的人員和設備，不利于發揮既有資源的規模效益。合資鐵路公司在以下情況適宜采取自管自營模式：①合資鐵路處于路網中位置屬于盡頭線或在路網中相對獨立，成為獨立線網的情況下；②管內運量比重較大；③合資鐵路公司自身的人員和設備配備較齊全；④合資鐵路技術類型與路網中其他線路明顯不同。
1.2部分委托管理模式
部分委托是指合資鐵路公司自身進行運營管理，只是將部分業務對外委托的管理模式，如邯濟鐵路(邯鄲—濟南)。邯濟鐵路有限責任公司將運輸組織中的車務、機務、車輛等業務委托給北京鐵路局和濟南鐵路局，自身進行貨場和專業線經營、裝卸管理，并負責基礎線路、橋涵、通信、信號、電力、房建、給排水等設施的維護。部分委托管理模式只是將合資鐵路的部分業務委托給相關的企業，按協議接受服務和付費，以彌補自身經營條件的不足，有效利用外部資源。部分委托管理模式有利于發揮國鐵的資源和管理優勢，有利于運輸集中調度指揮，提高合資鐵路公司資產經營的積極性。
1.3委托運輸管理模式
為加強新建合資鐵路的運輸管理，原鐵道部于2008年11月《關于新建合資鐵路委托運輸管理的指導意見》，對委托鐵路局運輸管理的基本原則和條件、主要內容、各方的權責關系及實施程序進行了規范。從2008年8月京津城際鐵路投入運營開始，新建合資鐵路大部分采用委托運輸管理模式。委托運輸管理模式的優勢在于有利于運輸調度集中統一指揮、合理配置和利用鐵路運輸網絡資源、強化專業管理，從而發揮鐵路局規模經營的優勢，取得規模效益。在委托運輸管理模式中，由于合資鐵路公司不直接參與運輸組織工作，對運輸市場變化的反應敏感性不強，因而對運輸成本控制的約束力減弱。合資鐵路公司在以下情況適宜采取委托運輸管理模式：①當合資鐵路在路網中處于連接、聯絡路網干線位置或作為支線、區段線時；②通過運量占較大比重；③合資鐵路所在鐵路局有可以利用的設備資源、人力資源。
2高速鐵路運營管理模式選擇影響因素分析
2.1高速鐵路運營管理模式選擇應遵循的原則
（1）高速鐵路運營管理模式選擇應當滿足路網的完整性。路網在物理上只要是連通的，所有的線路都采用同樣的技術標準，則路網在物理上就是完整的。路網在物理上應當最大程度保持完整性，否則無法保持通達性。保持路網的完整性可以理解為政府應從規劃、技術標準、技術政策上保證鐵路路網的連通和可接入性，以便為鐵路的發展和普遍服務提供保證。
（2）高速鐵路運營管理模式應當滿足運輸產品供給的完整性。對于大量涉及直通通過、直通到發，管內運量占比較小的高速鐵路線路，應考慮將其整合到更大的高速鐵路網絡之中，由能夠提供更加完整的運輸產品的機構統籌管理。
（3）高速鐵路運營管理模式應當滿足規模經濟和范圍經濟的發揮。高速鐵路運營管理模式應使線路上開行的列車數量足夠多，乘客數量足夠多，單位時間內運行的班次足夠多，以實現大運量的經濟性和多產品的經濟性。
（4）高速鐵路運營管理模式應當能夠發揮鐵路局長期積累的技術、管理和運營優勢。高速鐵路運營管理模式選擇，需要綜合考慮合資鐵路公司和鐵路局在車、機、工、電、輛等方面的優勢，特別是在客運組織、市場開拓、公共管理等方面的傳統特征和優勢，使經營效益最優化。
2.2影響因素分析
決定高速鐵路運營管理模式選擇的主要因素包括項目技術參數、客流結構、平行線路競合關系、運輸價格、區域內其他高速鐵路發展關系等。
（1）項目技術參數。我國高速鐵路技術參數是經過《中長期鐵路網規劃(2008年調整)》確立，經過后續的可行性研究和初步設計，進一步確定線位、站位、速度、牽引、通信信號、行車等技術標準。
（2）客流結構。在運輸經濟學上，鐵路客流構成分為直通通過、直通到達、直通發送、管內運輸等類型，客流結構直接影響運營管理模式。管內運輸在總運量中的比重越高，運輸企業控制全程運輸的能力就越強，采取自主經營的運營管理模式比較有利；管內運輸在總運量中的比重越低，運輸企業控制全程運輸的能力就越弱，采取委托運營管理模式比較有利。
（3）平行線路競合關系。在鐵路運輸業中，平行線路競爭會極大喪失規模經濟和范圍經濟。平行線路投入運營后，一般能夠成倍增加鐵路運輸能力，如果不能有效協調平行線關系，競爭乃至過度競爭可能在所難免。因此，合理界定平行線的業務范圍，確定科學合理的分工與協作關系，適當考慮必要的市場競爭，是高速鐵路選擇運營管理模式時必須考慮的因素。
（4）運輸價格。在市場經濟條件下，市場機制在資源配置過程中發揮基礎性作用，而運價是非常重要的市場信號，它直接影響消費者對運輸產品或服務的選擇。運價不僅可以直接影響消費者出行方式的選擇，還對高速鐵路運營收入產生重大影響。實際上，運輸價格變化也會起到調節運量、挖掘潛在運輸需求、調節出行時間、轉移其他運輸方式運量的作用。目前，合資鐵路已經成為我國高速鐵路投融資的主要模式，在這種情況下，高速鐵路的運價將會直接影響相應運營管理模式下的經營效益。
（5）區域內其他高速鐵路發展關系。隨著大規模高速鐵路的建設，高速鐵路網將逐步形成。而在高速鐵路建設期設立的客運專線公司，形成高速鐵路網絡上一個個交易的節點，增加了運營過程的復雜性和交易成本，進而影響高速鐵路網絡效益發揮，導致高速鐵路將出現一定程度重組現象。綜上所述，基于高速鐵路運營管理模式選擇影響因素，現階段高速鐵路運營管理模式的選擇應具有前瞻性，把近期和遠期、單線和網絡有機結合起來。如果所轄區域將來會形成規模較大的獨立鐵路網絡，則適宜采取自主經營的運營管理模式；如果所轄區域將來的鐵路網絡規模小，并且主要依賴國鐵經營管理，則適宜采取委托運輸的運營管理模式。
3我國高速鐵路運營管理模式選擇方案
依據對經營管理模式的適應性分析和經營管理模式影響因素分析，按照各種因素條件組合給出3種情形，對應于3種經營管理模式。高速鐵路運營管理模式方案如表1所示。從總體上看，在高速鐵路產權結構不變，管控的運輸資源種類、數量和質量不變的情況下，高速鐵路采用委托運輸模式或自營模式取決于高速鐵路的線路規模、運量特征、專業人員和技術裝備配置、鐵路局比較優勢、市場競爭水平、鐵路政策導向等。綜合以上分析，目前高速鐵路總體上比較適合采取委托運輸管理模式。
4結束語
運營管理指導意見范文第5篇
2010年6月，住房和城鄉建設部等七個部門聯合了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。為響應國家號召，重慶市率先開展公共租賃住房的嘗試，目前已經逐步形成具有自身特色的公租房模式。
關鍵詞：
重慶；公共租賃住房；土地；資金；產權屬性
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2012）24006802
“公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優惠租金標準向符合條件的家庭供應的保障性住房。”2011年9月《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（以下簡稱《意見》）公布。《意見》規定：“大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設”。此后，各地的公租房建設如火如荼地進行。重慶憑借大膽嘗試，敢闖新路的精神，逐漸形成了具有自身特色的公租房發展模式，起到了良好的示范帶動作用。
1重慶公共租賃住房模式簡況
為解決“夾心層”的住房問題，重慶市在2010年頒布了公租房的建設指標，規劃在十年內投放4000萬平方米的公租房。2010年11月中旬，中央政法委書記在重慶調研時曾稱贊，公租房建設是解決民生問題的一個創舉，是住房體制改革的關鍵舉措，是一次具有先鋒意義的重要實踐。
1.1廣泛的覆蓋群體
《重慶市公共租賃住房管理實施細則》規定：凡年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請公租房。后又進一步擴大為“凡年滿18周歲，在主城區工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業后就業人員及進城務工、外地來主城區工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。”取消了收入限制，打破了城鄉和內外差別，使覆蓋的群體更為廣泛。
1.2高端的住宅品質
公租房必須高標準，高品質建設。“方案先行、樣板帶路、嚴把材料關、科學抽檢、隨到隨驗”是兩江新區城南家園公租房建設動工前實行的事前控制。據2012年09月12日的《重慶日報》報道，由于嚴把質量關，重慶市的保障性住房質量安全管理工作在全國保障性安居工程座談會上獲全國第二，其中，公租房質量安全管理工作位列全國第一。
按照科學規劃，合理布局，均衡分布、配套齊全、交通便利，環境宜居，利于就業的方式，打造公租房小區的高端品質。從重慶市的規劃中我們看到，目前的公租房主要安排在主城區一、二環之間的21個大型聚居區中。小區附近市政基礎設施、小區公共服務設施等已初具形態，配套商業、社會事務管理等實現與公租房項目同步規劃、同步建設、同步投用。在公租房小區還成立了黨員志愿者服務隊，幫助居民解決生活中遇到的各種問題。在2011年入住康莊美地的居民中，超過90%的住戶在今年續簽了5年的合同。至此，重慶的公租房已經名副其實地建成了品質樓盤。
1.3多樣的資金來源
公租房建設資金主要來源于中央安排的專項資金、財政年度預算安排資金、土地出讓收益的5%、銀行及非銀行金融機構、公積金貸款及發行債券等幾個方面。今年我市共獲中央63.9億元的公租房建設補貼。首批30億元公積金貸款試點任務也在全國率先順利完成。而且，建設用地主要通過劃撥方式供應，節省了大量資金。2010年11月16日，財政部、發改委和建設部三部委聯合發文，在全國范圍內推廣重慶的公租房融資模式。
1.4公有化的產權屬性
公租房的產權屬性公有化。2010年7月29日，市長黃奇帆在公共租賃房管理局授牌儀式上說：“公租房永遠姓公。”為保證公租房公開透明，實現良性循環，重慶市還制定了一套封閉的管理運行方法，杜絕公租房上市，并不得進行出租、轉讓、贈予等市場化交易。這一系列政策的實施有效地避免了權力尋租、腐敗等現象的發生。
1.5完善的退出機制
重慶市公共租賃住房每次合同的最長期限為5年。承租人在合同期滿后，應自行退出。如需續租，則應在合同期滿3個月前重新申請，經審核符合條件的，可重新簽訂租賃合同，也可選擇申請購買居住的公共租賃住房。對于轉租、空置、拖欠租金、改變住房結構或使用性質等相關違反租賃合同約定的行為，應終止租賃合同。截至目前，共有12戶公租房承租戶不符合租住條件被退租處理。
2重慶公共租賃住房模式的現實意義
目前，重慶的公共租賃住房模式漸成“樣本”，重慶的探索和嘗試也因而有了更加深遠的意義。
2.1有利于匯聚人才，推動經濟社會發展
隨著市場經濟的發展和城市化進程的加速，大量的進城務工人員、大學畢業生、技術人員在城市之間流動。而過高的房價和房租往往成為這些人員選擇工作城市的一個重要制約因素。重慶的公共租賃住房不設戶籍限制，增強了外來人員對本地的歸屬感，有利于匯聚人才。
同時，公租房建設，勢必帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業的發展。更為重要的是，有利于中低收入群體從房貸的重壓下解脫出來，拿出積蓄，改善生活，因而能夠刺激消費，吸引更多企業來渝投資。
2.2有利于城市、產業、人居協調發展
公租房的建設一方面，會拉低房屋租賃市場的價格，延緩中低收入者的購房需求，牽制房價非理性上漲；另一方面，也可使建設企業從中獲得資金收益。此外，企業在減少資本投入的同時能有效地解決職工的居住問題，為企業獲得穩定的發展環境創造了條件。百姓則獲得實實在在的居住權。“靠近基礎設施、靠近原住民、靠近產業”是兩江新區公租房規劃的一大原則。城市、產業、人居在這里實現了相互促進、相互融合。
3重慶市公共租賃住房發展的對策建議
重慶市在公共租賃住房建設和管理方面的探索和嘗試為其他兄弟省市提供了很多有益的經驗，然而，要想進一步拓寬發展空間，就必然要不斷地總結經驗教訓。從目前的情況來看，我們還應采取以下措施：
3.1進一步拓寬資金來源渠道
“要優先保證保障性住房建設用地，落實好行政審批、稅費減免方面的優惠政策，加強對保障房建設的金融支持。”將財政在保障性住房建設方面的短期集中投入變為長期分散負債，按工程進度分批次地給予相應額度的補貼，以此來緩解財政上的壓力。
3.2繼續完善法律、法規體系建設
2012年 6月12日，住房城鄉建設部公布《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），收到了良好的效果。然而，《辦法》對公共租賃住房的相關規定較為寬泛。因此，在不違背《辦法》的前提下，各地還應結合自身的實際情況，制定一些切實可行的地方性法規。目前，重慶市已經相繼出臺了《重慶市人民政府關于解決低收入家庭住房困難的實施意見》、《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《關于加快公共租賃住房的指導意見》、《重慶市公共租賃住房管理細則》、《重慶市市級公共租賃住房租金收入管理暫行辦法》等一系列政策法規，起到了良好的規范作用。但是，公共租賃住房的運營和管理是一件復雜的系統工程，隨著公共租賃住業的不斷向前發展，必然又會提出許多新的問題，這些問題能否妥善地解決，直接關系到公租房的公平公正。因此，應進一步完善公租房的法律、法規體系建設。
3.3逐步加強后期運營管理
據統計，截至2012年9月28日重慶市公租房分配量已達到15.5萬余套，直接惠及40余萬民眾。在為群眾提供巨大便利的同時，這也必將產生大量的后期運營管理問題。因此，應切實加強公租房運營過程中的監管，一方面應實行嚴格的退出機制，另一方面，應建立物業維修基金和物業管理費等配套資金，以保證公租房能夠實現良性運轉。
為了進一步實現中國人民“住有所居”的要求，同志在去年9月撰文指出：“落實好1000萬套保障性住房開工建設計劃，是確保房地產市場調控效果的重要舉措，也是一項必須完成的硬任務，不能有絲毫懈怠。”今后，中央將根據財政收入增長情況進一步加大補助的力度，特別是對中西部地區的補助。在此情況下，重慶公共租賃住房必將迎來更加廣闊的發展空間。
參考文獻
［1］重慶市公共租賃住房管理暫行辦法［N］.重慶日報，20100609.
