土地法管理法全文

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土地法管理法全文范文第1篇

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列省轄市土地（國(guó)土）管理局（廳），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局，解放軍土地管理局，各直屬單位：

為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第55號(hào)令的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》，切實(shí)做好土地登記發(fā)證工作，現(xiàn)將出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租國(guó)有土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)通知如下：

一、對(duì)外商、華僑、港、澳、臺(tái)商及國(guó)內(nèi)土地使用者依法出讓國(guó)有土地使用權(quán)的登記發(fā)證，由土地所在縣、市土地管理部門審核，并依照《土地管理法》及有關(guān)批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)權(quán)限的規(guī)定，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)出讓的人民政府批準(zhǔn)后辦理土地登記、發(fā)證。

二、通過依法出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)，依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等變更土地登記的，按國(guó)家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，由縣、市土地管理部門辦理土地登記、發(fā)證。

（此件已經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)）

土地法管理法全文范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地產(chǎn)權(quán) 不確定規(guī)則 利益 土地資源市場(chǎng)化 城市土地資本化運(yùn)營(yíng)

，我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快社會(huì)主義化建設(shè)的階段。在這個(gè)階段“要以完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為目標(biāo)，繼續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)取向的改革，從根本上消除生產(chǎn)力發(fā)展的體制障礙，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力”。①隨著的演進(jìn)和改革的深入中國(guó)以前的土地政策已不再適應(yīng)新的形勢(shì)，本文分別以城市和農(nóng)村土地利用狀況為分析對(duì)象從經(jīng)濟(jì)角度分析其不合理性的表現(xiàn)，并試圖從制度方面分析起不合理但存在的原因。筆者試圖通過從制度創(chuàng)新的角度允許對(duì)土地資源市場(chǎng)化運(yùn)作，并對(duì)城市和農(nóng)村的土地提出具體的運(yùn)作方案已達(dá)到在土地資源利用方面實(shí)現(xiàn)公平和效率兼顧的目的。

一、 從產(chǎn)權(quán)和制度方面進(jìn)行理論分析

產(chǎn)權(quán)，抽象的說，是主體對(duì)客體排他的占有權(quán)和支配權(quán)，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，產(chǎn)權(quán)有多樣的實(shí)現(xiàn)形式，如在生產(chǎn)過程中，對(duì)物質(zhì)條件及其他生產(chǎn)要素的支配權(quán)，收益支配權(quán)、處置轉(zhuǎn)讓權(quán)等。產(chǎn)權(quán)絕不是一個(gè)抽象及空泛的概念，而是一個(gè)有具體支配權(quán)組成的結(jié)構(gòu)。產(chǎn)權(quán)(rights)是一個(gè)復(fù)數(shù)名詞，它表明產(chǎn)權(quán)是各種權(quán)利的組合或“權(quán)力束”②關(guān)于產(chǎn)權(quán)制度的西方的一些理論給我們提供了豐富的，斯維托扎爾.平喬維奇認(rèn)為，所有權(quán)包括以下四個(gè)方面，（1）使用資產(chǎn)的權(quán)利（使用權(quán)）、(2)獲得資產(chǎn)收益的權(quán)利（收益權(quán)）、(3)改變資產(chǎn)形態(tài)的權(quán)利（處分權(quán)）以及（4）以雙方一致同意的價(jià)格把所有或部分使用權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的權(quán)利，而產(chǎn)權(quán)則是“人與人之間由于稀缺物品的存在而引起的與其使用相關(guān)的關(guān)系”③。平喬維奇的產(chǎn)權(quán)概念承認(rèn)了費(fèi)希爾的思想，費(fèi)希爾認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)是享有財(cái)富的收益并且同時(shí)承擔(dān)與這一受益相關(guān)的成本的自由或者所獲得的許可，產(chǎn)權(quán)不是有形的東西或事情而是抽象的社會(huì)關(guān)系。”當(dāng)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)著名學(xué)者阿爾欽（A.A.Aichian）給出的定義是“產(chǎn)權(quán)是一個(gè)社會(huì)所強(qiáng)制實(shí)施的選擇一種經(jīng)濟(jì)品的使用權(quán)”。該定義強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)力，且這種權(quán)利的有效性取決于通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的人們對(duì)財(cái)產(chǎn)能夠擁有權(quán)威的社會(huì)強(qiáng)制機(jī)制，而社會(huì)強(qiáng)制包括政府的力量，日常社會(huì)行動(dòng)以及通行的倫理道德行為規(guī)范。阿爾欽所說的這種產(chǎn)權(quán)的定義在當(dāng)代西方產(chǎn)權(quán)理論研究中，被稱為“阿爾欽的產(chǎn)權(quán)范式”④。

產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在要求是流動(dòng)性，即產(chǎn)權(quán)要流暢的在各個(gè)人和法人之間流動(dòng)，就要有完善的資本市場(chǎng)涉及到經(jīng)濟(jì)體制的各個(gè)方面。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)勞動(dòng)力成為商品后產(chǎn)權(quán)也隨之轉(zhuǎn)化為資本，產(chǎn)權(quán)的所有者可以利用所擁有的產(chǎn)權(quán)資本支配勞動(dòng)力創(chuàng)造剩余價(jià)值，也可以將自己擁有的產(chǎn)權(quán)整體出賣或部分（一定時(shí)期一定范圍的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)出賣）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的資本化和市場(chǎng)化。從這個(gè)意義上說，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的性質(zhì)屬于資本市場(chǎng)，它是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)整體交易和部分交易的市場(chǎng)，是通過產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組、結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源配置的市場(chǎng)是我國(guó)資本市場(chǎng)的重要組成部分。

產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的外在性要求要對(duì)產(chǎn)權(quán)有明確的界定和完善的制度支持和保障。經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主諾斯認(rèn)為：制度是一個(gè)社會(huì)的規(guī)則游戲，是認(rèn)為設(shè)計(jì)出來的行為準(zhǔn)則，因?yàn)橹贫葲Q定著個(gè)任何組織行為的激勵(lì)性，限制他們的生產(chǎn)效率和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著根本性的。政治規(guī)則導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)則，而因果關(guān)系是雙向的；產(chǎn)權(quán)和合同是由政治決策或?qū)嵤┑模诰鉅顟B(tài)中，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和政治規(guī)則相一致，如果其中一個(gè)生變，另一個(gè)也發(fā)生變化上述假定引出政治市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)、政治交易和經(jīng)濟(jì)交易、政治交易成本和經(jīng)濟(jì)交易成本的問題。諾斯政治制度和經(jīng)濟(jì)制度相互作用的視角，有益于認(rèn)識(shí)余地市場(chǎng)的政治經(jīng)濟(jì)制度供給。在此，我們可以充分得看到制度對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的健康發(fā)展的決定性作用。

二、 從產(chǎn)權(quán)和制度方面對(duì)我國(guó)土地得利用情況進(jìn)行

（一）對(duì)土地利用的剖析

現(xiàn)行農(nóng)村雙重共經(jīng)營(yíng)體制的制度安排是在人民公社生產(chǎn)制度的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變而來，其主體是社區(qū)性集體經(jīng)濟(jì)組織，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的權(quán)利主要表現(xiàn)為對(duì)農(nóng)村土地的所有權(quán)和處置權(quán)是一種“土地集體所有農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)制度和土地共有制度，是一種多元產(chǎn)權(quán)格局，由于這種所有權(quán)與承包權(quán)相分離的制度安排適應(yīng)了當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，因此這次制度變遷是一次典型的帕累托改進(jìn)，從制度供給的每一變量分析，差不多都表現(xiàn)出正相關(guān)的績(jī)效，該制度安排既堅(jiān)持了土地生產(chǎn)資料的公有制又通過與生產(chǎn)資料的緊密結(jié)合賦予了農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主權(quán)調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性。但是就目前來看這種制度對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的極為不利，不論是在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上還是在經(jīng)營(yíng)上，都已無法再適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)本身發(fā)展的需要

近幾年來農(nóng)村發(fā)生了大量的土地糾紛在糾紛中人們引用不同的合法性依據(jù)說明自己的正確，一些人援引土地《承包合同》承包合同認(rèn)為，土地是承包戶在承包期間專門使用的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值應(yīng)當(dāng)屬于承包戶，另一些人援引土地法中“集體所有”條文，認(rèn)為它屬于村莊所有成員的共同財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值應(yīng)當(dāng)由所有村民共同分享，還有一些人援引一般的公有制理念，認(rèn)為土地是國(guó)有的，應(yīng)當(dāng)國(guó)家機(jī)構(gòu)人員或政府來處置。這些糾紛的焦點(diǎn)在于使用土地產(chǎn)生的價(jià)值應(yīng)該如何分配，顯然不同的人分配規(guī)則不同。

目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度既模糊又不完整，產(chǎn)權(quán)關(guān)系紊亂，農(nóng)民的土地權(quán)益得不到切實(shí)保護(hù)。普羅斯曼對(duì)中國(guó)七各省市240家農(nóng)戶的119次訪談發(fā)現(xiàn)農(nóng)民是土地的準(zhǔn)所有者，至少在三個(gè)方面農(nóng)民的所有權(quán)不確定：（1）使用期限不足也不確定，（2）存在因人口分化而調(diào)整土地而失去土地的危險(xiǎn)，（3）存在著因非農(nóng)征地而失去土地的危險(xiǎn)。這說明農(nóng)戶的土地使用權(quán)不是明確而永久的，據(jù)此普羅斯曼指出∶土地使用規(guī)則的不明確是土地制度不穩(wěn)定的原因。我國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等重要法規(guī)都明確規(guī)定我國(guó)農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，從這一點(diǎn)上看農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是明確的，但是，“集體”實(shí)質(zhì)是哪一級(jí)，規(guī)定又不很明確，如在憲法中籠統(tǒng)規(guī)定“集體所有”，在《民法通則》被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村兩級(jí)集體，而在《農(nóng)業(yè)法》《土地管理法》中則是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織。大量調(diào)查也表明，多數(shù)農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)歸屬模糊不清，相當(dāng)多農(nóng)民甚至認(rèn)為，農(nóng)村土地屬于國(guó)家所有。多元化的所有權(quán)主體使得農(nóng)村土地關(guān)系極為混亂，農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)存在很強(qiáng)的不穩(wěn)定感，即而對(duì)土地的長(zhǎng)期投入預(yù)期不足直接影星對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)熱情和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。另外國(guó)務(wù)院在《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》中規(guī)定“集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能出讓”在這種征定過程中存在大量尋租現(xiàn)象，農(nóng)民的利益被大量掠奪，根據(jù)有關(guān)資料，目前，在城市建設(shè)征用土地過程征地收入分配的比例大約為，農(nóng)民5~10%，集體25~30%政府及其機(jī)構(gòu)得60~70%，農(nóng)民所得很少甚至失去了最基本的土地生存保障。在土地產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化方面，土地使用權(quán)與流制度，市場(chǎng)化程度很低，市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置還未能起基礎(chǔ)性作用，這使得農(nóng)民通過土地獲得經(jīng)營(yíng)性收入和服務(wù)性收入的機(jī)會(huì)大大降低。《土地管理法》雖然規(guī)定“國(guó)有土地和集體所有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法由國(guó)務(wù)院另行通知，到目前為止國(guó)務(wù)院只對(duì)城鎮(zhèn)土地如何依法進(jìn)入市場(chǎng)問題制定了條件（仍存在缺陷）但對(duì)農(nóng)村集體所有的土地如何進(jìn)入市場(chǎng)尚未制定出相關(guān)法規(guī)，這樣規(guī)定土地制度下除了國(guó)家地價(jià)征用國(guó)有土地（這實(shí)質(zhì)上是對(duì)土地的一種經(jīng)濟(jì)掠奪，是對(duì)集體使用權(quán)的一種侵犯），是不能通過市場(chǎng)而流動(dòng)的。

（二）對(duì)現(xiàn)行城市土地利用中存在問題的探討

國(guó)務(wù)院在2001頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理通知》，提出嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)量嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有余地有償使用制度，大力推行國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，規(guī)范土地審批的 政行為，雖然整個(gè)規(guī)定在一定程度上對(duì)土地的流轉(zhuǎn)和利用創(chuàng)造了較以前寬松的環(huán)境，（除以上農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)仍不能流轉(zhuǎn)外）城市土地的利用方面也存在不容忽視的問題如下：

（1）土地呆滯難以盤活：多年來我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)于城市土地施行 政劃撥土地的流轉(zhuǎn)管理，而忽略了對(duì)行政劃撥的存量土地的管理，致使大量劃撥存量土地難以盤活，使得一面劃撥土地閑置，一方面不斷擴(kuò)張建設(shè)用地市場(chǎng)吞噬越來越多的耕地資源

(2) 城鄉(xiāng)結(jié)合部集體用地非法流轉(zhuǎn)亟待規(guī)范化：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市不斷擴(kuò)張城市接合部集體土地的非法流轉(zhuǎn)愈演愈烈，但是，如何顯化集體土地資產(chǎn)，確保土地所有者的正當(dāng)權(quán)力目前國(guó)家還沒有系統(tǒng)的政策法規(guī)可依，在這種情況下大量的集體建設(shè)用地擅自轉(zhuǎn)讓，出租轉(zhuǎn)讓，聯(lián)營(yíng)聯(lián)建，私下交易政府部門不了解當(dāng)?shù)厝罕姴恢閷?duì)集體土地資產(chǎn)的隨意外治造成了集體土地資產(chǎn)的流失，侵害了集體土地產(chǎn)權(quán)人的利益在一定程度上還沖擊了國(guó)有土地市場(chǎng)

(3)城市土地流轉(zhuǎn)過程中存在土地尋租行為：城市土地使用權(quán)出讓普遍采用協(xié)議出讓的方式。這為官員進(jìn)行城市土地尋租提供了溫床。這是因?yàn)橐詤f(xié)議方式進(jìn)行城市土地使用權(quán)出讓，基本上不經(jīng)過一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)過程，只是交易雙方一對(duì)一抬價(jià)還價(jià)的結(jié)果。客觀上，交易雙方對(duì)統(tǒng)一城市土地價(jià)值的判斷，很難有一個(gè)準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)。雖然有一些地方限制自由裁量權(quán)約束出讓方的行為，引入基本地價(jià)或者標(biāo)定地價(jià)作為參照系，規(guī)定出讓的最低控制價(jià)格，但對(duì)但受讓方由于未來收益還沒有發(fā)生，還只能是主觀預(yù)期，因而與出讓方的價(jià)值判斷是不同的。協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價(jià)格出讓方盡量報(bào)高，受讓方盡量壓低。如果再有一個(gè)第三者，又會(huì)有第二種價(jià)值判斷，如此等等，城市土地使用權(quán)特別是經(jīng)營(yíng)性用地以協(xié)議方式出讓沒有引入較充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，交易對(duì)象和交易價(jià)格的確定售出讓方的主觀因素較大，這種地租實(shí)際上是不完全的市場(chǎng)地價(jià)，不能完全體現(xiàn)城市土地的市場(chǎng)價(jià)格。三、對(duì)制度存在的深層次

艾爾溫.來施認(rèn)為土地利用規(guī)則出現(xiàn)自身矛盾的情況反映了“未能確定土地所有制度的最終目標(biāo)”，他列舉了土地制度的基本目的有“提高產(chǎn)量，保護(hù)小農(nóng)和資源，保持土地的農(nóng)用和費(fèi)農(nóng)用之間的平衡，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，根據(jù)不同目的設(shè)計(jì) 的土地制度有所不同由于土地是個(gè)人行為的動(dòng)力源泉，為追求利益又可能忽視公共效應(yīng)，資源、生態(tài)、公正等并阻礙的長(zhǎng)期，他建議建立并兼顧私人勞動(dòng)和公共需要的土地所有制度是當(dāng)務(wù)之急”。⑤

中國(guó)為什么會(huì)出現(xiàn)規(guī)則的自相矛盾？在和各自的運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域及經(jīng)濟(jì)原則未經(jīng)區(qū)分的安排下，不存在確定性原則和限定型合法性聲稱的法律系統(tǒng)，事實(shí)上是多種土地規(guī)則并存以供選擇，這些規(guī)則包含有不同乃至對(duì)立的原則，各自有著合法行性聲稱來源，在實(shí)踐中通過力量競(jìng)爭(zhēng)被選擇使用，這個(gè)選擇使法律條件政治化，它不是根據(jù)確定的法律規(guī)則確定正當(dāng)權(quán)益，而是根據(jù)利益競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入法律程序，經(jīng)過各利益集團(tuán)的博弈，通常力量大者有力，但是由于各利益集團(tuán)的實(shí)力不斷變化，博弈的結(jié)果也不斷變化，因此土地規(guī)則隨著力量的變化而不確定。

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)另外兩位代表人物科斯和威廉姆森認(rèn)為，所有的制度和游戲規(guī)則的建立，都要消耗資源，是有成本的所有交易市場(chǎng)的信息獲取和處理，所有合同的談判、監(jiān)督和實(shí)施都要消耗資源也有成本，政治體制改革的目的，是節(jié)約交易成本，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益最大化。土地制度的交易成本按新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義應(yīng)包括所有由于制度或組織的建立或變遷、使用相關(guān)的成本。由上面的分析我們看出中國(guó)土地市場(chǎng)存在著極高的交易成本，其原因便是政府偏好偏于理性，但是在現(xiàn)行地方政府成為利益當(dāng)事人的體制下，建立資源——資產(chǎn)效用函數(shù)調(diào)整偏好的制度選擇，則實(shí)際是政府從成本，規(guī)則收益的比較考慮。從成本看，首先設(shè)計(jì)制定成本，其次涉及實(shí)施成本，再次涉及監(jiān)督成本。從收益看，首先涉及私人收益，其次涉及社會(huì)收益，或者還有政府收益。但是選擇什么土地市場(chǎng)制度是有制度供給條件及其成本和制度供給需求及其收益預(yù)期決定。社會(huì)制度經(jīng)濟(jì)形態(tài)文化傳統(tǒng)改革奉獻(xiàn)的約束及其成本；土地產(chǎn)權(quán)的激勵(lì)國(guó)家機(jī)制土地產(chǎn)權(quán)的承租及各自形成的政治組織和經(jīng)濟(jì)集團(tuán)、聯(lián)盟的游說和談判能力，土地社會(huì)利益和公共利益，社會(huì)力量的“博弈”中央和地方關(guān)于制度變遷的收益預(yù)期的和相互作用，經(jīng)實(shí)現(xiàn)制度供給雪球制度供給條件間的納什均衡。新的市場(chǎng)制度安排最終會(huì)分離政治市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，分離行政權(quán)和產(chǎn)權(quán)，但其創(chuàng)新的質(zhì)量和速度主要由市場(chǎng)力量而不是由行政力量決定。

（四）解決辦法

（一）、關(guān)于土地利用問題的解決辦法

關(guān)于我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改各我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家做出了一定的和提出了相關(guān)建議。張培剛就主張根據(jù)我國(guó)的國(guó)情實(shí)行“田面權(quán)”（土地使用權(quán)）“田底權(quán)”（土地所有權(quán)）的徹底分離，使“田底權(quán)”屬于國(guó)家而使“田面權(quán)”商品化。我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的變遷具有多樣性和漸進(jìn) 根據(jù)以上的關(guān)于產(chǎn)權(quán)的論述，必須引入市場(chǎng)機(jī)制，才能在明確的土地產(chǎn)權(quán)制度下使交易成本最小，才能加速我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的誘導(dǎo)性創(chuàng)新，我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)模式的搬遷和發(fā)展，在很大程度上是農(nóng)民個(gè)體或農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織、地方政府和國(guó)家利益主體在特定約束條件下最優(yōu)化各自目標(biāo)函數(shù)的結(jié)果。根據(jù)科斯第二定理，在交易成本為正等情況下，最初的產(chǎn)權(quán)安排影響最后的均衡結(jié)果。因此，為了使我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)形成比較高的均衡結(jié)果我們必須對(duì)最初的或正在形成過程中的產(chǎn)權(quán)安排做出一定的調(diào)整，調(diào)整的基礎(chǔ)是給予各個(gè)相關(guān)利益者平等的競(jìng)爭(zhēng)地位。為此我們可以從如下方面入手。

(1)、 建立嚴(yán)格私有農(nóng)地使用權(quán)制度，嚴(yán)格界定農(nóng)地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)要素及其產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易的必要前提，我們的改革方向不是所有權(quán)的私有化，而是使用權(quán)的私有化，是將農(nóng)地中具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的屬性獨(dú)立出來并進(jìn)行嚴(yán)格界定，在不改變農(nóng)村土地集體所至性質(zhì)的農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)前提下建立家庭經(jīng)營(yíng)與農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的新型經(jīng)營(yíng)體制，可以概括為“弱化所有權(quán)、強(qiáng)化承包權(quán)、放活使用權(quán)”⑥。弱化所有權(quán)與強(qiáng)化承包是相輔相成的，只有弱化了所有權(quán)才能把所有權(quán)的一部分賦予承包權(quán)才能強(qiáng)化承包權(quán)，具體而言就是在承包期內(nèi)，變單一的經(jīng)營(yíng)權(quán)為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有條件的處置四權(quán)統(tǒng)一的承包權(quán)約束，為此必須在穩(wěn)定已形成的土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上通過建立弱化和替代農(nóng)村保障的農(nóng)村社會(huì)保障體系逐步縮小農(nóng)地調(diào)整的范圍，盡快制定相關(guān)法規(guī)，以法定形式確保農(nóng)村土地承包長(zhǎng)期穩(wěn)定的法律法規(guī)。在允許農(nóng)在不改變土地用途的前提下永久或暫時(shí)轉(zhuǎn)讓農(nóng)地承包合同中的使用權(quán)，并允許在流轉(zhuǎn)過程中取得合理補(bǔ)償。只有強(qiáng)化農(nóng)民家庭微觀經(jīng)濟(jì)主體的地位以減少所有權(quán)主體對(duì)農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不合理干預(yù)和侵權(quán)行為，最大限度的降低因所有權(quán)主體給農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來的負(fù)面影響，還要建立和完善與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度配套的市場(chǎng)安排，如農(nóng)地要素流動(dòng)制度、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度、土地使用權(quán)入股上市制度，土地使用權(quán)證券化制度等。

（2）、改革農(nóng)村基層組織：現(xiàn)存的以村為單位的農(nóng)村基層組織，集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、黨支部為一體的行政村，是人民公社制度破產(chǎn)后的產(chǎn)物，是當(dāng)時(shí)的一種有效實(shí)現(xiàn)形式。但是，這并不是唯一形式，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，行政村日益表現(xiàn)出其集權(quán)惰性，并不是所有的行政村都能作為一種有效的經(jīng)濟(jì)組織參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和合作。的基礎(chǔ)是家庭，不是行政村，家庭之間的互助合作形式有很多種，除了通過行政村來實(shí)現(xiàn)外，還可以通過家庭、農(nóng)場(chǎng)、、協(xié)會(huì)等各種組織形式來實(shí)現(xiàn)，而且這后面的形式正被廣大的實(shí)踐所證實(shí)。因此，有必要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)形式的多樣化，使家庭經(jīng)營(yíng)與互助合作實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的結(jié)合。如果眾多農(nóng)戶之間通過其他的組織形式，如企業(yè)訂購(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等能夠?qū)崿F(xiàn)家庭經(jīng)營(yíng)與互助合作的有效結(jié)合，而行政村名存實(shí)亡或有大的負(fù)面效果的話，可以考慮取消行政村的設(shè)置，相應(yīng)的行政職能轉(zhuǎn)交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的職能機(jī)構(gòu)。行政村保留或撤銷的原則依據(jù)制度成本與收益的大小比較而定，農(nóng)民合作組織應(yīng)該在保護(hù)農(nóng)戶的權(quán)益、謀求農(nóng)戶收益的最大化、為農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供服務(wù)方面發(fā)揮重要作用。

（二）、我國(guó)城市土地利用問題的解決辦法

城市土地是城市政府掌握的最大資產(chǎn)之一，城市政府通過有效運(yùn)作城市土地資產(chǎn)，以市場(chǎng)化手段土地資產(chǎn)價(jià)值保證城市土地市場(chǎng)的公開、公平和公正。通過完善城市土地的規(guī)劃條件，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城市土地的規(guī)模化開發(fā)利用，增加國(guó)有土地資產(chǎn)的總量，提高資產(chǎn)質(zhì)量。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，一切具有同等生產(chǎn)力的單位面積的不同城市土地具有相同的均衡價(jià)格。而均衡價(jià)格的高低和均衡土地使用量則由城市土地的供給和與需求曲線的交點(diǎn)來決定。這樣便可以通過市場(chǎng)來決定土地價(jià)格。另外城市政府可以通過控制城市土地的供給量，調(diào)整土地價(jià)格水平，實(shí)現(xiàn)宏觀按調(diào)控。

城市土地本身就是城市經(jīng)濟(jì)制度產(chǎn)生出來的資本品資本的本質(zhì)是在于給所有者帶來未來收益其市場(chǎng)價(jià)值就是未來時(shí)期內(nèi)的預(yù)期受益者限制的總和。城市土地的預(yù)期收益通過城市產(chǎn)業(yè)活動(dòng)去實(shí)現(xiàn)。城市產(chǎn)業(yè)活動(dòng)對(duì)土地的引致需求要按邊際成本和邊際收益相等的原則去實(shí)現(xiàn)。城市政府以平均方式配置土地資源達(dá)不到優(yōu)化的目的，靠主觀預(yù)期確定土地價(jià)格不利于城市產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的持續(xù)發(fā)展。發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制載體地資源配置中的基礎(chǔ)作用這是城市政府工作的必然趨勢(shì)城市土地資本華運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)就是在實(shí)現(xiàn)城市土地的市場(chǎng)價(jià)值的過程中合理配置土地資源城市土地的資本化運(yùn)營(yíng)就是按土地的所權(quán)與土地使用權(quán)相分離的原則將城市土地資產(chǎn)市場(chǎng)化為資本，實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)化，這是城市土地使用權(quán)公開交易的戰(zhàn)略運(yùn)用。而招標(biāo)、拍賣和掛盤出讓城市土地使用權(quán)應(yīng)成為公開交易最普遍形式是城市土地資本華運(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)形式，

（1）招標(biāo)出讓城市土地使用權(quán)是指城市政府（出讓人）為出讓某宗城市土地使用權(quán)，按照一定的規(guī)定和程序：有符合規(guī)定的公民法人或其他經(jīng)濟(jì)組織（投標(biāo)人）在規(guī)定的期限內(nèi)競(jìng)投土地使用并確定土地使用者（中標(biāo)人）的行為

（2）拍賣出讓土地使用權(quán)，是指城市政府（出讓人）為出讓某宗城市土地使用權(quán)，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)在公開場(chǎng)合，按照一定的程有符合規(guī)定的公民法人或其他組織（競(jìng)買人）公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定最高出價(jià)者為土地使用者（競(jìng)的人）的行為。

（3）城市土地使用權(quán)的掛盤出讓，實(shí)質(zhì)是城市政府（出讓人）為出讓某宗城市土地使用權(quán)，在指定地點(diǎn)掛盤公告，公布出讓地塊的出讓條件，并在規(guī)定期限內(nèi)接受公民法人或其他組織（競(jìng)買人）的報(bào)價(jià)申請(qǐng)、更新掛盤價(jià)格根據(jù)掛盤期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者（競(jìng)得人）的行為。

城市土地資本化運(yùn)營(yíng)，提高了土地資源的利用效率。以招標(biāo)、拍賣、掛盤出讓城市土地使用權(quán)，城市政府能夠獲取、積累城市土地的需求信息。對(duì)城市信息的正確反應(yīng)，是城市政府能幾乎額定城市土地供給，防止出現(xiàn)城市土地供給過渡自由化現(xiàn)象和土地價(jià)格的過渡波動(dòng)。通過市場(chǎng)化手段，利用競(jìng)爭(zhēng)的辦法，城市政府將土地資源配置給最合適、最需要的城市土地使用者，城市土地使用者按邊際收益與邊際成本相等的原則取得城市土地使用權(quán)并按照生產(chǎn)可能性邊界使用城市土地，土地資源得到合理和制約利用。

必須指出的是，開展城市土地的資本化經(jīng)營(yíng)，要注意防止出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。這就需要政府的宏觀監(jiān)管，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛盤出讓中，必須設(shè)置合理的底價(jià)，必要時(shí)應(yīng)有最高限價(jià)。超過最高限價(jià)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向性城市土地使用者時(shí)，可以隨即方式確定土地使用權(quán)。

五、

土地是一種供給彈性非常小的資源，中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，我們對(duì)土地資源的利用更有別于別國(guó)，對(duì)于中國(guó)人民來說（特別是農(nóng)民）土地是他們的安身立命之基，可以說如果沒有了土地?cái)?shù)以萬億的人將一無所有，因此，我們國(guó)家每一項(xiàng)土地制度的出臺(tái)，都將關(guān)系到廣大人民的切身利益，影響到社會(huì)的長(zhǎng)治久安，我們改革的目的是為廣大人民謀幸福，所以我們的土地制度改革必須在保證廣大人民生活水平穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，然而，土地資源的市場(chǎng)化運(yùn)作是一個(gè)的必然，因?yàn)橹挥羞@樣才能達(dá)到社會(huì)總的效益的越升，市場(chǎng)也必須是一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，資源自由流動(dòng)的市場(chǎng)，但是由于中國(guó)現(xiàn)階段的特殊國(guó)情，我們決不可能達(dá)成土地資源市場(chǎng)的統(tǒng)一，因此，筆者不得不把城市和農(nóng)村土地市場(chǎng)分開論述，所論問題也只是現(xiàn)行體制中存在的表層問題，至于土地制度進(jìn)一步創(chuàng)新中可能出現(xiàn)的問題是深刻的有些甚至是不可預(yù)見的，由于本人學(xué)識(shí)有限，對(duì)于相關(guān)問題的進(jìn)一步探討還希望關(guān)心我們民族未來的有識(shí)之士提出寶貴的意見，本文旨在拋磚引玉。最后用中國(guó)學(xué)者杜維生的話結(jié)束全文“中國(guó)需要這樣一條土地制度：產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)具有法律保護(hù)的穩(wěn)定性，既利于從充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的充分效應(yīng)，又可借助行政適當(dāng)干預(yù)手段保持土地的社會(huì)福利功能的適當(dāng)分配，既能滿足當(dāng)前建設(shè)和消費(fèi)須要又可保證可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施”。⑦注釋：

①《對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)若干的探討》——《問題》 2003、2

②David.m.walker 《牛津大辭典》中對(duì)于產(chǎn)權(quán)的概念的定義是“亦稱財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，實(shí)質(zhì)存在于任何課題之中或之上的完全權(quán)利，它包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)，轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其它財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利”——光明日?qǐng)?bào)出版社、1988

③《產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)》 斯委托扎爾.平喬維奇著， 蔣琳琦譯 經(jīng)濟(jì)出版社 1999， 29頁

④A.A.阿爾欽《產(chǎn)權(quán)：一個(gè)經(jīng)典注視》載《財(cái)產(chǎn)權(quán)與制度變遷》上海三聯(lián)書店 1994、161頁

⑤艾爾.溫來施 《保證農(nóng)業(yè)土地穩(wěn)定制度——西方國(guó)家的實(shí)踐及其重要性》

⑥《我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度障礙及其對(duì)策興建議》 2002.12.1

⑦成思危 主編《城正住房制度改革——目標(biāo)模式與實(shí)施難點(diǎn) 》 1999 、85頁

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王傳杰 《我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的均衡》——WWW.JJXI.COM.CN 2003.5.16

劉利衛(wèi) 劉瑋《對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)若干問題的探討》——《經(jīng)濟(jì)問題》 2003、2

后小仙 《我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展制度障礙及其對(duì)策興建議》 2002.12.1

吳曉華 《 改革農(nóng)村制度增加農(nóng)民收入》——《財(cái)經(jīng)科學(xué)》2003、2

張靜 《土地使用規(guī)則的不確定—— 一個(gè)解釋框架》——《中國(guó)科學(xué)》2003、1

Abstract: