房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案

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房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；管理；問題；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

—、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（—）項目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調(diào)研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產(chǎn)商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預(yù)期目標

我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產(chǎn)施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準，便開始進行施工，這些現(xiàn)象嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進行調(diào)查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應(yīng)采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項目管理工作。

（—）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點，充分了解當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實力以及樓盤的設(shè)計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標以后，為了提高工程項目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細的分級管理、層層負責(zé)的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質(zhì)量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應(yīng)該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設(shè)備和材料進場時，要對機械、設(shè)備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進行。

（四）加強企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強對自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項目成本管理

項目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設(shè)施費和財務(wù)費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設(shè)計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設(shè)計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

參考文獻：

[1] 薛春屹.基于新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在問題思考[J]. 價值工程. 2012(26)

[2] 張益航.淺談房地產(chǎn)項目管理的原則與對策[J]. 科技創(chuàng)新與應(yīng)用. 2012(22)

[3] 林成旺.淺析房地產(chǎn)項目管理的問題[J]. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報. 2011(26)

[4] 陳振龍,秦盈,胡剛.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用[J]. 商品與質(zhì)量. 2011(S7)

房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目投資；決策

一、房地產(chǎn)的投資概念和基本類型

房地產(chǎn)投資決策就是圍繞事先確定的經(jīng)營目標，在掌握了大量的相關(guān)信息后，通過科學(xué)的分析手段，并進行定理分析，對房地產(chǎn)項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產(chǎn)投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環(huán)境四個要素。

房地產(chǎn)項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。

房地產(chǎn)的項目投資期權(quán)分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權(quán)也叫等待期權(quán)，是指開發(fā)商可以根據(jù)市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權(quán)利，這種能夠降低項目失敗的風(fēng)險。一種是擴張期權(quán)，開發(fā)商會根據(jù)價格的波動，產(chǎn)品的供應(yīng)情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權(quán)。還有一種方式為分階段投資期權(quán)，由于一次性投資的規(guī)模越大，風(fēng)險就會越大，所以房地產(chǎn)企業(yè)將項目分為若干個相關(guān)聯(lián)的部分，每一個階段的投資都根據(jù)市場的需求而變化，這種期權(quán)方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權(quán)，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售出現(xiàn)較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發(fā)或者中止開發(fā)[1]。

二、房地產(chǎn)項目投資分析的內(nèi)容

1、經(jīng)濟分析的概念

經(jīng)濟分析是指企業(yè)依據(jù)國家相關(guān)的財政和稅收方面的制度與法規(guī)來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產(chǎn)出比等方面的數(shù)據(jù)，從而為項目的負責(zé)人進行投資做出相應(yīng)的決策參考作用。一定要注意的是，企業(yè)進行經(jīng)濟分析的前提必須是項目數(shù)據(jù)分析人員能夠?qū)τ绊戫椖康乃幸蛩囟家龀龊侠淼耐茢嗯c判斷。在當(dāng)前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經(jīng)濟分析人員也要具備能夠隨機應(yīng)變的基本素質(zhì)。

房地產(chǎn)項目在經(jīng)濟經(jīng)濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務(wù)進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數(shù)據(jù)，因為經(jīng)濟分析主要就是對相關(guān)的數(shù)據(jù)進行分析，并且數(shù)據(jù)還能為信息的比對和估算提供依據(jù)，然后，要編制相應(yīng)的準確的財務(wù)報表，同時要對相關(guān)的財務(wù)指標進行分析和評估，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，要以基本的財務(wù)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)來進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括房地產(chǎn)項目的風(fēng)險分析和抗風(fēng)險的能力分析。最后，根據(jù)財務(wù)的評估記過，作出該房地產(chǎn)項目的投資是否可以進行的最終決策。

2、房地產(chǎn)項目的投資分析

首先要房地產(chǎn)項目的成本進行分析。成本估算是房地產(chǎn)項目的投資可行性分析中最重要的一環(huán)，它影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和健康發(fā)展等方面，因此，房地產(chǎn)項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據(jù)房地產(chǎn)項目的各個費用環(huán)節(jié)，如土地的征用、土地出讓、轉(zhuǎn)讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產(chǎn)項目的配套公共設(shè)施費用進行估算，配套公共設(shè)施的費用一般是指那些并不直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施的費用。當(dāng)然，成本分析還包括了市政建設(shè)費、建筑勘察設(shè)計費和城市建設(shè)費用等。總之，房地產(chǎn)成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。

還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產(chǎn)項目的銷售收入是保證房地產(chǎn)項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應(yīng)該加強重視。首先要充分調(diào)查與統(tǒng)計，根據(jù)房地產(chǎn)項目的銷售和業(yè)績，并利用科學(xué)的統(tǒng)計法，對房地產(chǎn)項目的未來有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)的銷售收入與銷售價格關(guān)系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導(dǎo)向法和客戶導(dǎo)向法以及競爭導(dǎo)向法。多數(shù)的房地產(chǎn)項目分析人員采用競爭導(dǎo)向法來確定銷售價格，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產(chǎn)行業(yè)中設(shè)計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業(yè)的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業(yè)的投入產(chǎn)出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。

最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產(chǎn)項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關(guān)鍵因素，所以項目的相關(guān)評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎(chǔ)上進行相關(guān)的經(jīng)濟評價，以此來減少投資的風(fēng)險[2]。

三、房地產(chǎn)決策分析應(yīng)注意的問題

1、要組建專業(yè)的分析團隊

科學(xué)、系統(tǒng)的進行房地產(chǎn)項目投資決策分析是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須要實行的。組建專業(yè)的分析團隊，能夠有效的降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險，提高開發(fā)效率。項目投資的決策設(shè)計范圍很廣泛，必須有專業(yè)的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。

2、建立起規(guī)范的市場調(diào)研機制

市場調(diào)研是獲取有效信息的關(guān)鍵途徑，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功就必須建立完善市場調(diào)研機制。即要規(guī)范市場調(diào)研流程，明確崗位職責(zé)，提高人員素質(zhì)，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監(jiān)控體系。

3、加強風(fēng)險防范意識

房地產(chǎn)項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風(fēng)險也很大，所以提高風(fēng)險分析能力，加強風(fēng)險防范意識是至關(guān)重要的。要更加科學(xué)的方法來評價經(jīng)驗風(fēng)險，對風(fēng)險進行有效的控制[3]。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)項目投資決策是整個項目中最重要的一環(huán)，所以，只有加強對投資環(huán)節(jié)的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產(chǎn)項目投資決策的可靠性。

參考文獻：

[1]郭宏彬.房地產(chǎn)項目投資決策分析[J].中華建設(shè)，2012，（06）：67-68

房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案范文第3篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目；前期設(shè)計；存在問題；改進措施

中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言，設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設(shè)計；其次，進行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設(shè)計建議書。當(dāng)制訂好項目設(shè)計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計指標，報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進行規(guī)劃和設(shè)計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進行設(shè)計的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計從長遠考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計中對市場和目標客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設(shè)周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進行前期設(shè)計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項目前期設(shè)計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設(shè)計的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設(shè)計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設(shè)計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計體制下，建筑行業(yè)細化的職能分工，也使得建筑設(shè)計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門，進行項目前期設(shè)計工作的很多都是非設(shè)計專業(yè)的設(shè)計師，這些設(shè)計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設(shè)計。

3 針對房地產(chǎn)項目設(shè)計前期問題的改進途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設(shè)計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責(zé)設(shè)計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設(shè)計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項目設(shè)計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達不到同等設(shè)計師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設(shè)計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計和管理經(jīng)驗。建筑設(shè)計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項目的順利進行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；問題分析；對策

引言

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會經(jīng)濟系統(tǒng)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)項目管理的開發(fā)商是管理主體，是整個房地產(chǎn)項目的組織者，對房地產(chǎn)項目開展完整項目管理。房地產(chǎn)項目管理的重點是協(xié)調(diào)好時間、性能指標與經(jīng)費之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)項目管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中起到非常重要的作用。

1 分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1.1 忽略市場調(diào)查，決策存在缺陷

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各地高樓大廈拔地而起，可見，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。在實際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項目之后，急于實現(xiàn)經(jīng)濟效益，縮短工期，壓縮成本，并沒有對市場進行細致的調(diào)查，就大概的確定了實施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤，而一昧的效仿別人，并沒有進行深入的思考，因此沒有自己的特色，也不結(jié)合實際情況。導(dǎo)致產(chǎn)品對消費者來說，沒有吸引力，所以在后期的市場競爭中就處于劣勢。而且，因為沒有經(jīng)過嚴密的市場調(diào)查，在方案確定的時候也很可能會出現(xiàn)失誤，給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險。

其實，不論是一個工程還是一件事，一個好的開始都直接影響進程及最終的結(jié)果。所以，項目方案的確定是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，尤其是前期的市場調(diào)研，要打有準備的“仗”，將眼光放的長遠一點，不要急于眼前看到的利益。因為沒有周全的項目可行性研究報告，很多決策只是匆忙拍板，導(dǎo)致工程建設(shè)項目很不科學(xué)。

1.2 重施工，設(shè)計未能因地制宜

在我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項目的施工時期的投資控制，對投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。重視項目的施工而忽略其設(shè)計在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。根據(jù)一般的慣例來看，施工項目的質(zhì)量、投資與進度，在房地產(chǎn)施工項目中占有重要地位，但由于施工圖紙已完成，投資的控制是在已經(jīng)獲得的投資基礎(chǔ)上來開展，對工程項目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱，而且施工監(jiān)理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產(chǎn)開發(fā)商重視施工，輕視設(shè)計，導(dǎo)致設(shè)計不能夠從實際出發(fā)，很難滿足消費者的基本需求；換句話說，有些房地產(chǎn)開發(fā)商只是將設(shè)計的美觀度來判斷設(shè)計的優(yōu)劣，并未充分結(jié)合施工的具體樓盤來對其展開設(shè)計。

2 關(guān)于解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理問題的對策

綜合以上對房地產(chǎn)項目管理中存在的問題的分析，提出以下解決措施。

2.1 加強工程項目投資前期的可行性研究

從以上分析可以得知，房地產(chǎn)無論是在設(shè)計階段還是決策階段出現(xiàn)的很多問題一般是因為先前的房地產(chǎn)市場調(diào)查不夠充分，房地產(chǎn)可行性方面的研究工作還不到位導(dǎo)致的。比如設(shè)計階段，因為沒有更好的對市場環(huán)境進行調(diào)查（如：消費者的需求以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對消費者需求的影響），所以導(dǎo)致決策失誤，致使項目管理在企業(yè)中寸步難行。因此，對于房地產(chǎn)項目的管理，我們要充分重視房地產(chǎn)項目建設(shè)的可行性分析，也就是在房地產(chǎn)正式開發(fā)之前投入一定的人力、物力、財力展開全方位的可行性研究，切實做好房地產(chǎn)開發(fā)市場的前期調(diào)研工作，確保房地產(chǎn)項目管理確實可行。龍湖地產(chǎn)的啟動會制度就很好解決了這個問題，他對前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管控、成本管控、營銷策略都進行了詳細的剖析，并指出了項目操作的風(fēng)險點及措施，值得同行好好學(xué)習(xí)。

除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段所開展的可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員或咨詢單位對房地產(chǎn)項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟、項目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項提出具體指導(dǎo)意見，通過這種方式來提升房地產(chǎn)開發(fā)商的工程項目決策的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。

2.2 強化對設(shè)計階段投資方面的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的重點是工程項目的最初的設(shè)計階段（尤其是方案階段），應(yīng)該堅決克服只是重視施工，而輕視設(shè)計的傳統(tǒng)觀念。對當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場來講，項目設(shè)計比較新穎，并能滿足廣大購房者基本需要的開發(fā)項目，就能獲得成功。不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在較短的時間內(nèi)回收資金，還能有效解決資金鏈的連續(xù)性問題，提升企業(yè)的社會效益，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。購房難是當(dāng)前絕大多數(shù)購房者需要面對的問題，當(dāng)前的買房也成為了生活中的大事，甚至買房會涉及到兩代甚至三代人的事。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分考慮買房者的實際生活需要。

2.3 重視項目收尾階段的管理工作

由于房地產(chǎn)項目比較多，人物也比較重，因此建設(shè)管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。然而，工程收尾階段在整個工程中是占據(jù)著主要位置，因此開發(fā)商應(yīng)該牽頭成立由多個部門成立工程項目收尾管理機構(gòu)，和工程項目現(xiàn)場的管理人員，展開相關(guān)的分工協(xié)作，一同來完成工程項目收尾階段的工作。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從工程項目實施的早期階段，并積極通過理清工程項目和參與各方的基本關(guān)系，有效降低收尾期間的工作量。從工程項目實踐的角度出發(fā)，工程項目的承包單位在到施工階段的時候，應(yīng)該根據(jù)工程項目施工的具體特點，采取統(tǒng)一的規(guī)劃，分為不同的步驟來進行實施，并根據(jù)具體的施工進度來展開招標。與此同時，還應(yīng)該進一步明確應(yīng)該由總承包商來完成的工作，需要交由總承包商來進行完成，如果是總承包商的管理方向出現(xiàn)分化的話，就可以將其提供給開發(fā)商來為其服務(wù)，也就是更加注重自我管理。要做到切實有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)商的工程分包項目，對工程項目的整體開發(fā)商包含的具體工程要進一步的細化，對各自合同的基本條件繼續(xù)深化，有利于工程項目的開發(fā)商和監(jiān)理單位實現(xiàn)有機協(xié)調(diào)，有效規(guī)避不必要的風(fēng)險。

2.4 提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員的基本素養(yǎng)

我國的房地產(chǎn)項目管理的基本方法與管理的理論方面和先進國家相比還存在較大的差距，是因為當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)項目管理公司內(nèi)部的專業(yè)性的人員比較少，項目管理人員的素質(zhì)普遍較低，對房地產(chǎn)項目管理的基本性質(zhì)、基本任務(wù)與基本機制方面的認識還不夠充分，項目管理方面存在一定的局限性。因此導(dǎo)致了要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的國際化、現(xiàn)代化，房地產(chǎn)項目管理人員需要具有現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)。尤其是項目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時俱進，深刻領(lǐng)會項目管理中以人為本的重要意義。對規(guī)模相對較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講，應(yīng)該學(xué)會掌握與使用先進的管理工具，實現(xiàn)工程項目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養(yǎng)，實現(xiàn)工程項目的現(xiàn)代化管理是比較困難的。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理人員，還應(yīng)隨社會不斷進步以及相關(guān)管理技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，通過接受培訓(xùn)來提升管理素養(yǎng)。換句話說，具有高素養(yǎng)的工程項目管理，能決定其帶出合格管理隊伍，具備高的項目管理隊伍，能讓工程項目管理工作在健康良好的環(huán)境中開展，能提升企業(yè)在市場上的核心競爭力。

3 結(jié)束語

本文針對房地產(chǎn)項目管理存在問題進行分析說明，就如何更進一步實現(xiàn)有效的項目管理，提出了具體解決思路，以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個蓬勃發(fā)展階段，很多人也都看到了其發(fā)展前景，所以越來越多的這類企業(yè)已出現(xiàn)在市場上，競爭相當(dāng)激烈，要在這樣一個大環(huán)境中生存并走在前端，就要有一個好的項目管理系統(tǒng)，建立完善的管理流程，提高項目管理的質(zhì)量和效率，方可實現(xiàn)企業(yè)管理目標。

參考文獻：

房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案范文第5篇

1引言

最近幾年整個建筑行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)項目開發(fā)越來越多，在整個行業(yè)不斷發(fā)展的背景之下，其實還是存在很多的泡沫現(xiàn)象。有一些房地產(chǎn)項目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項目開發(fā)運行管理之中存在很多問題。在其項目開發(fā)過程中存在的運行管理水平低下問題就致使行業(yè)當(dāng)中企業(yè)之間存在惡性競爭情況。因而對其具體的運行管理進行分析具有極大的現(xiàn)實必要性。

2運行管理

房地產(chǎn)項目其運行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運行管理基本都是計劃管理，所有部門都是依照預(yù)期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項目關(guān)鍵節(jié)點完成，所以這就導(dǎo)致缺乏基本的過程管理，而計劃經(jīng)理在具體的運行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協(xié)調(diào)工作中基本沒有實際權(quán)力，整體職權(quán)被架空，因此計劃管理的基本作用就不復(fù)存在，最終導(dǎo)致運行管理的效果受到了影響。［1］運行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質(zhì)量、進度以及成本等多個方面加強管理，以實現(xiàn)精細化的管理，同時保證企業(yè)資金的實際運作，最終獲得最大的經(jīng)濟效益。管理者還應(yīng)該將計劃管理的基本程序進行優(yōu)化，使運行管理的作用能夠被充分發(fā)揮出來。

3存在的問題

3.1決策

一般房地產(chǎn)項目開發(fā)都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運行管理的基本水平。如果企業(yè)出現(xiàn)了非常嚴重的決策失誤，那么不僅會帶來非常嚴重的經(jīng)濟損失，還會導(dǎo)致后期的建設(shè)及投資等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最終使得整體運行管理失敗。但是在實際情況中絕大多數(shù)企業(yè)都不夠重視前期的市場調(diào)研工作，導(dǎo)致在決策的過程中沒有準確地進行市場定位，最終出現(xiàn)了決策失誤，給運行管理增加了一定難度;另外還有一些企業(yè)存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準，將會給企業(yè)帶來無法挽回的損失。

3.2設(shè)計

在對項目開發(fā)之前，通常都需要先進行設(shè)計，這一過程是工程造價的基礎(chǔ)，需要依照項目開發(fā)的基本規(guī)模、材料以及器械的投入等情況編制出相應(yīng)的成本管理制度，以此來有效保證費用管理的作用。設(shè)計階段是運行管理之中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，倘若企業(yè)在這之中過于重視圖紙設(shè)計，卻忽視了人員的投入數(shù)量、設(shè)備的投入以及材料的投入等，就會使整體設(shè)計方案的質(zhì)量降低。在實際情況中，有一些企業(yè)只將注意力放在了工程整體的建設(shè)規(guī)模方向，忽略了對資源投入情況的考慮，同時沒有對運行管理的相關(guān)影響因素進行考慮，所以這就導(dǎo)致最終編制出來的設(shè)計方案缺乏基本的實際效用。［2］

3.3建設(shè)

在項目建設(shè)過程中需要投入大量的生產(chǎn)要素，并且還需要重點考慮項目開發(fā)成本、人員、物力等方面的投入，同時在可持續(xù)發(fā)展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對運行管理的基本效果提出了考驗，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實現(xiàn)項目資源投入的正確性以及資源運行的最大化。但是在實際管理過程中對這些都不夠重視，這就使得在建設(shè)過程中出現(xiàn)了大量的資源和資金浪費，無法進一步控制成本，最終給企業(yè)帶來了非常大的經(jīng)濟損失。

3.4銷售和使用

項目銷售直接與企業(yè)的利潤獲得掛鉤，強化項目運行管理的本質(zhì)目的就是提升經(jīng)濟效益，確保銷售工作可以順利實施，最終讓資金可以及時回籠，以此提升企業(yè)的盈利水平。對于這類企業(yè)而言，只有將一個項目順利完成之后才可以去開發(fā)下一個項目，因此運行管理對于企業(yè)而言其作用就變得非常重要。但是在實際銷售中很多企業(yè)都以為只要將銷售任務(wù)完成就能夠提升運行管理效果，可運行管理本身就是一種動態(tài)性的工作，并非保證一個階段的順利實施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢必會增加運行風(fēng)險。

4解決對策

4.1強化市場定位與調(diào)研工作

為了提升運行管理的基本效果，企業(yè)必須要強化市場調(diào)研工作，確保市場定位的精準性，并從市場中發(fā)現(xiàn)其中蘊含的商機，以此給企業(yè)帶來更多發(fā)展機遇;運行管理之中也要從以下三個方面出發(fā):第一，對當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟發(fā)展規(guī)模做出了解，找到最好的項目開發(fā)場地，并以其經(jīng)濟發(fā)展作為基礎(chǔ)，強化市場研究，以確保開發(fā)項目價值，為企業(yè)爭取最大的利益。該類企業(yè)和當(dāng)?shù)氐膶嶋H經(jīng)濟發(fā)展情況有著極為緊密的關(guān)系，強化市場調(diào)研就可以直接看到其項目開發(fā)的基本前景，同時可以預(yù)估項目開發(fā)的價值，實現(xiàn)有效的運行管理。第二，充分了解市場需求。項目開發(fā)的本質(zhì)就是為了進行銷售，只有實現(xiàn)良好的銷售才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快速回籠。如果在調(diào)研的時候發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鲆呀?jīng)飽和，甚至出現(xiàn)了過剩的情況一定要及時停止開發(fā)。第三，要充分了解當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，一般人口規(guī)模越大，市場需求就會越大，最終企業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模也會越大。在調(diào)研的時候還必須要重視起來流動人口，只要流動人口多，則表示經(jīng)濟水平發(fā)展高。［3］

4.2編制合理的企業(yè)運行戰(zhàn)略

在其運行管理過程中企業(yè)是重要的執(zhí)行者，具體的管理水平和企業(yè)的基本情況有著非常緊密的關(guān)系，因此為了優(yōu)化其運行管理，就必須要準確定位企業(yè)，充分了解自身發(fā)展的實力。一般其項目開發(fā)水平會受到企業(yè)開發(fā)隊伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場定位才能夠提升項目開發(fā)的本質(zhì)效果。運行管理能夠最大程度上降低項目開發(fā)的風(fēng)險，同時還能夠?qū)⑵髽I(yè)帶離發(fā)展困境，實現(xiàn)盈利。一般其運行管理主要依賴于經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，只要運行管理和經(jīng)營戰(zhàn)略之間保持統(tǒng)一，就會帶領(lǐng)企業(yè)不斷發(fā)展。

4.3有效控制計劃管理的重點

項目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展也有著很大的關(guān)系，所以在制定管理策略的過程中就需要設(shè)定好目標。項目開發(fā)本身具有一定的系統(tǒng)性，在不同的階段之中還要重點監(jiān)督項目進度，確保制定的目標都能夠完成。在項目開發(fā)的時候經(jīng)常會出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)的現(xiàn)象，這就表示項目管理計劃還不夠具體。所以這就需要依照企業(yè)自身發(fā)展的情況制訂管理計劃，該計劃必須要能夠把握住所有的關(guān)鍵點，合理設(shè)置計劃內(nèi)容，但是需要注意的是計劃不能過細，這樣會導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)無法發(fā)現(xiàn)核心問題，也不利于監(jiān)督。［4］

5結(jié)論

總的來說，項目開發(fā)利潤與運營管理的基本水平有著極為密切的關(guān)系。為了提升企業(yè)的經(jīng)濟利益，必修要強化動態(tài)管理，可以依照市場變化調(diào)整管理制度，實現(xiàn)資源利用的最大化和利潤的最大化。

參考文獻:

［1］顧泓淵.對于房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點及其要點分析［J］．住宅與房地產(chǎn)，2018，498(13):157，168.

［2］秦向東.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討［J］．中國房地產(chǎn)業(yè)，2017(12).

［3］葉何翀.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在不足點及改進［J］．低碳世界，2018(7):221－222.