地產營銷審計報告
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇地產營銷審計報告范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
地產營銷審計報告范文第1篇
關鍵詞：房地產企業 公司治理 內部審計
1、引言
房地產業是我國支柱性產業，它牽動著經濟的發展，又和老百姓的生活息息相關。我國的房地產業經歷了二十年的高速發展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發展過程中暴露出種種質量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產產品質量，從而提升整個資源配置效率，成為房地產企業、政府管理者、消費者以及產業鏈各環節共同關注的問題。我國的房地產開發產業鏈中房地產公司起著控制和主導的作用，內部審計作為一項監督評價機制，也成為公司治理結構中不可或缺的組成部分，有效的內部審計是公司治理結構中形成權力制衡機制并促進其有效運行的重要手段。
2、公司治理和內部審計的模式
公司治理的實質就是對責權利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關者之間相互制衡關系的泛稱，其核心是在法律、法規和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關者利益為前提的一整套公司權利安排、責任分工和約束機制。從世界各國公司治理的實踐來看，公司治理結構可以分成三大類（表一）。
我國大部分房地產開發企業采用的是第一種公司治理模式，股東大會是公司最高權力機構，董事會掌管公司重要經營決策，經理負責公司日常經營管理，一般由董事會下的審計委員會承擔監督職責，審計委員會全部由外部獨立董事組成。由于采用這種公司治理模式實現了所有權和經營權的完全分離，勢必引起權力之間的相互制衡，要提高組織的運作效率，確保組織目標的實現，公司治理需要嚴格的內部審計制度作為保障。
根據國際內部審計師協會制定的《內部審計實務標準》（2001年修訂本）對內部審計的定義：“內部審計是一種獨立、客觀的保證工作與咨詢活動，它的目的是為機構增加價值并提高機構的運作效率。從定義中可以看出，要充分發揮內部審計在公司治理結構中的作用，內部審計工作應符合公司治理的要求和特點，遵循獨立性、效率性、權威性、系統性、靈活性和經濟性原則，并沒有統一模式，歸納起來，我國房地產企業的內部審計模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。
3、房地產企業內部審計體系
房地產企業和生產型企業不同，其產品是由各個不同的開發項目組成，其管理具有很強的項目管理特征?？偨Y起來，完整的房地產企業的內部審計體系主要包括財務審計、工程審計和管理審計（圖一）。
3.1、財務審計
財務審計是最常用的審計方法，是審計機構對企業的資產、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監督，對企業會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。房地產項目投資巨大，建設周期長，成本構成復雜，各種稅費名目繁雜，項目參與人眾多，項目審計對項目的經濟效益評價起著關鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務匯算清繳。房地產企業應根據開發周期，在項目的重要節點進行內部財務審計，使每一個重要環節的成本費用構成符合稅務籌劃要求，保證企業在合法經營的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財務審計反映了企業的真實經濟效益，既為經營者對項目的控制提供了參考；同時，也使企業所有者能掌握經營者的經營效果和效率，為經營者的業績考核提供依據。
3.2、工程審計
房地產企業的工程審計主要包括工程造價審計和竣工決算審計。工程造價審計是由審計機構的造價工程師對單項、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標文件和施工合同的相關條款和要求進行造價審核。房地產項目的總支出除了單項、單位工程外，還有前期開發費用、工程治理雜費等這些未通過造價審計的項目，因此，還需竣工決算審計才能確定建設項目的總造價?？⒐そY算審計一般由審計機構的注冊會計師完成。我國房地產企業的工程審計一般能做到工程造價審計和竣工決算審計，但普遍存在的問題是重視對結果的審計，輕視對過程的審計。造成在工程審計時，隱蔽工程已完工，無法再進行現場審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機會，也給工程質量帶來重大隱患。對于建設工程項目來說，只有良好的過程才能產生成功的結果。因此，目前越來越多的房地產開發企業要求對工程進行“跟蹤審計”，強調對過程進行監控，有效防范風險。
3.3、管理審計
傳統的房地產企業屬于資源主導型，關注的是如何獲得資源，然而，隨著市場的逐步規范，企業成熟度的提高，現代房地產企業更加關注的是如何更有效地配置資源。管理審計的目標就在于如何優化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計。對于房地產開發企業來說，管理審計主要包括四大內容：價格審計、經濟合同審計、內部控制審計和管理過程審計。其中，價格審計主要是針對營銷定價和采購定價的審計，定價審計為企業的收入和支出提供價格決策服務；經濟合同審計主要是通過對經濟合同的合法性、企業權益和履行情的審計；內部控制審計主要是檢查管理機構和制度的健全性、科學性和有效性，權限的設置是否具有制約性，起到查漏補缺、查錯防弊的作用，為公司內部的管理、決策及效益服務；管理過程審計是以房地產項目的項目管理組織結構、規劃設計、開發流程、工作關系、人力資源配置等各個環節管理的經濟性、效率性、效益性進行評價來實現對房地產企業經營全過程的管理。
4、內部審計體系實施的要點
我國房地產企業很多由建筑商、個體老板發展而來，管理水平相對較低，普遍缺乏規范系統的企業內部審計。雖然我國在建設工程管理的相關法規中規定，建設工程結算必須進行審計，使房地產企業加強了審計意識，但很多房地產企業僅僅只是為了提交審計報告用于竣工驗收，遠遠無法達到內部審計的效果。要使內部審計真正發揮作用，提高企業管理水平，增加資源配置效率，必須要創建優良的環境和實施條件。
4.1、建立良好的公司治理結構
公司治理是內部審計機制實施的前提條件，也是內部審計必須具備的制度環境。目前，國內房地產公司的治理結構與真正完善的公司治理結構還存在著一定差距，特別是廣大民營企業普遍存在的問題是企業的所有權與經營權的未能徹底分離，所有者往往承擔著總經理的職責，經營層得不到真正的授權。這種情況下，最容易發生所有者獨斷專行，草率決策的現象，公司的運行被個別人所掌握，而不是靠機制運行，內部審計也只是“走過場”而已。
4.2、保持內部審計機構的獨立性
無論是在國際還是國內對內部審計的規定中，獨立性的要求居于首位。內部審計機構的獨立性也使其具有公正性和權威性。內部審計部門的審計結果將為項目績效或經營者績效獎懲提供依據，內部審計人員不能承擔經營責任，不能參與組織的業務經營活動，避免因利益聯動關系影響審計結果的公正性和客觀性。
4.3、提高內部審計水平
首先，應提高內部審計人員的素質，由于房地產項目是一個典型的復雜系統，要求內部審計團隊必須要精通會計、審計、工程、造價、經濟法規和管理等知識，具有豐富的實踐經驗和高尚的職業道德規范。其次，內部審計的工作不應局限于財務領域，而應擴展到工程、造價、營銷等經營管理的各個方面，并結合項目的生命周期，分層次、分階段實施。另外，信息是房地產項目的神經系統，要保證信息流的順暢、有效率，審計部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質和提出有效的解決辦法，加強對審計信息的利用。
4.4、關注過程審計
房地產開發項目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉。這就意味著等到結果出來后再做審計，即便發現了問題，也為時已晚。因此，過程審計甚至比結果審計更為重要。當然，過程審計并不是說可以隨時隨地進行，審計工作不應干擾正常的公司經營和項目建設。審計機構在項目啟動時就應該制訂完善的審計計劃，審計計劃應圍繞著審計目標，結合房地產項目的生命周期，對審計的預期范圍、實施方式、審計人員和費用等進行細致規劃，特別對于容易出問題的關鍵節點要有針對性的審計計劃。任何項目的管理都存在PDCA的循環過程，審計能為項目的實施、檢查和修正提供依據，保證項目始終在正常的軌道上運行，這也為公司治理打下了基礎。
4.5、加強審計體系內部的協同性
在審計工作實踐中，由于財務審計、工程審計和管理審計所要求的重點不同，專業領域不同，因此，可能會派出不同的審計公司或審計團隊來實施，很容易造成各項審計之間工作重復、空白、信息不對稱等問題。加強審計體系內部的協同性是公司審計委員會的重要工作。項目管理具有多目標屬性，不能因為一個方面的審計結果而全盤否定或肯定，審計委員會應以公司治理的角度，本著系統控制、綜合平衡的原則參與審計計劃的制定和實施方案設計，降低審計的管理成本，提高審計工作效率，使審計體系發揮協同效應。
參考文獻：
[1]黃秋菊.淺析公司治理對內部審計的需求[J].黑龍江對外經貿，2010，11.
[2]陳留平，張珊珊.基于公司治理的現代企業內部審計架構[J].江蘇大學學報，2010，6.
[3]秦榮生.公司治理與內部審計監督[J]. 中國內部審計，2010，11.
[4]李榮梅.企業內部控制與審計[M].北京：經濟科學出版社，2004.
地產營銷審計報告范文第2篇
一、現場審計前方法
為了提高視同銷售涉稅審計效率，降低審計風險，現場審計前一定要充分準備，具體可采用以下方法：
(一)了解被審計單位及其行業經營特點，估計發生視同銷售可能性首先，要充分了解被審計單位及其行業經營特點，具體做法有：可登陸被審計單位及其所在行業的多家網站，了解行業的經營特點、促銷手段等，了解被審計單位行業中地位、經營產品等；使用電話或電子郵件等與被審計單位有關人員進行初步溝通，了解被審計單位的經營狀況、市場份額、營銷策略、行業競爭情況等；具體負責審計人員可以與有相同行業審計經驗的同事交流，詢問這種行業視同銷售方式、頻率等。其次，整理分析所了解到的被審計單位及其行業經營情況，運用職業判斷估計發生視同銷售可能性、方式、領域等，確定現場審計階段重點審計領域。
(二)設計視同銷售的調研問卷，做好審前調查因視同銷售涉稅審計主要風險為遺漏風險，設計視同銷售的調研問卷應考慮各稅種可能發生的視同銷售規定及可能的會計核算，首先，要了解各稅種視同銷售的規定。具體而言有以下一些稅種對視同銷售作出了明確規定：一是《契稅暫行條例細則》(財法字[1997]52號)第八條土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：如以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。二是《營業稅暫行條例實施細則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為；財政部、國家稅務總局規定的其他情形。三是《增值稅暫行條例實施細則》第四條單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：將貨物交付其他單位或者個人代銷；銷售代銷貨物；設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外；將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目；將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。四是《消費稅暫行條例實施細則》第六條條例第四條第一款所稱用于其他方面，是指納稅人將自產自用應稅消費品用于生產非應稅消費品、在建工程、管理部門、非生產機構、提供勞務、饋贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面。五是關于企業處置資產所得稅處理問題的通知(國稅函[2008]828號)規定：企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屆已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。用于市場推廣或銷售；用于交際應酬；用于職工獎勵或福利；用于股息分配；用于對外捐贈；其他改變資產所有權屬的用途。國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第七條企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。六是國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發[2006]187號)規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。并注意區分各稅種視同銷售規定異同，如產品內部使用，企業所得稅執行法人所得稅制是以所有權轉移為判斷依據，不作為視同銷售，而消費稅則按最終消費對象確認為視同銷售。同時。應了解有些視同銷售發生行業特點，一般土地增值稅、營業稅、契稅易發生在房地產開發企業，增值稅、消費稅易發生在商貿企業，而企業所得稅可能發生在各類企業。其次，了解視同銷售會計核算規定。依據《關于自產自用的產品視同銷售如何進行會計處理的復函》(財政部財會字[1997]26號)和《關于執行和相關會計準則問題解答(三)》(財政部、國家稅務總局財會[2003]29號)文規定執行，會計上不作為銷售業務核算，不確認會計收入，一般按照成本轉賬。與稅法規定相比，會計只對自產自用的產品、捐贈核算做出規定，導致此外視同銷售會計核算實務中不統一。再次，考慮稅法與會計對視同銷售規定及差異。為了獲得更多的企業視同銷售信息，應設計問答式問卷，以降低視同銷售審計遺漏風險。
(三)審前獲取各稅種納稅申報表，取得納稅第一手資料在現場審計前獲取各種稅種納稅申報表，了解是否有視同銷售業務，視同銷售業務的納稅申報是否按稅法規定。獲取被審計單位會計報表，將其與各種稅種納稅申報表對比，尤其是分析利潤表，判斷是否有少納稅可能性，為現場審計重點領域提供線索。
二、現場審計方法
針對視同銷售業務的特點及稅務與會計處理差異、其審計為整體審計一部分的特點，筆者認為，現場宜綜合采用以下審計方法：
(一)分析性復核方法因會計對視同銷售業務記為成本費用。對審計年度按月或更短時間測算成本費用明細項占收入比率，進行時序分析，對于比率異常變化的臨近月份的成本費用會計賬簿進行重點審查，關注賬簿中摘要說明，確定成本費用的審計樣本。
(二)實物盤點法為了避免審計遺漏風險，對存貨、固定資產應采用實物盤點法，編制實物盤點表，將盤點結果與會計賬簿核對，排除常規銷售業務、差錯影響之后，如果賬載數多于盤點結果，說明有未及時入賬的銷售，進一步核查是否為視同銷售業務。
(三)比較分析法現場獲取被審計單位填制的視同銷售的調研問卷，并應對其進行認真分析，了解被審計單位填制的視同銷售業務情況。并將調研問卷與會計賬簿、納稅申報表核對，分析是否有差異，差異是否符合常規，并判斷是否有漏記視同銷售業務情況，以及視同銷售納稅是否及時足額。
(四)審閱法基于對被審計單位的經營了解、會計科目設置情況和視同銷售的調研問卷的分析，確定有可能記載視同銷售業務的會計賬簿，如：應付利潤、營業外支出、管理費用、應付福利費等進行審閱，發現異常，抽查對應的原始憑證，檢查會計處理是否正確，將檢查情況與納稅申報表核對，依據稅法規定測算視同銷售納稅是否及時足額。
(五)詢問法為了避免理解差異，應圍繞視同銷售的調研問卷，與被審計單位有關人員進行充分溝通，以進一步發現視同銷售業務是否漏記及核算納稅申報問題。并詢問被審計單位近年是否接受過審計檢查，如接受過審計檢查，要索取并分析檢查報告等；并詢問被審計單位是否受過行政處罰等，如果受過行政處罰等，要了解原因。并根據情況，判斷是否追加視同銷售涉稅審計程序。
三、現場后審計方法
為了控制視同銷售業務涉稅風險，審計報告階段，應綜合各種審計結果，具體方法如下：
(一)比較分析法一般大型項目會由多人參與，底稿比較分散，項目負責人應綜合所有底稿，比對底稿之間邏輯關系，尤其將視同銷售業務底稿與相關的收入、成本費用底稿比對，判斷視同銷售業務審計結論正確性。
地產營銷審計報告范文第3篇
關鍵詞：強化稅務管理；提升企業價值在我國，隨著市場經濟的快速發展，市場競爭日趨激烈，企業要想在競爭中處于優勢地位，科學先進的管理尤為重要，稅務管理作為管理活動之一，更顯現出其重要意義。
企業稅務管理包括企業對涉稅業務流程規范設計，對管理組織科學搭建，對相關財稅政策、法律法規的運用研究，對經濟事項的提前計劃和籌劃，對涉稅事項組織實施過程中的監控，對涉稅事宜的溝通、協調、處理，對涉稅事項的分析及后評價，稅務管理作為企業經營管理的重要組成部分，發揮著重要作用，對提升企業價值，實現企業目標意義重大。一、加強稅務管理的意義
（一）有助于提高企業經營管理人員的稅法觀念，提高財務管理水平。
監管機關依法治稅，納稅人誠信納稅的宏觀市場環境在形成和完善，納稅人更應強化自身的自律管理。隨著稅法的不斷完善和征管力度的不斷加大，企業的納稅意識逐步提高，更加重視通過稅務管理，來達到減輕稅收負擔，降低涉稅風險的目的，要進行納稅籌劃，要求管理人員不僅要熟知各項稅收法規，還要熟知會計法、會計準則，在明確了企業相關業務流程、經濟業務實質以及財務政策的基礎上，規范、完整地做好會計核算，從而提高了企業的財務管理水平。（二）有助于降低稅收成本。
企業的稅收成本主要包括：依法應繳納的各項稅費及違反稅收法規繳納的滯納金、罰款支出。通過加強稅務管理，合理進行稅收籌劃，正確運用稅收優惠政策，可以降低或節約企業的稅收成本，依法納稅，誠信納稅，可避免稅收處罰，避免不必要的損失，以獲得最大限度的稅后利潤。（三）有助于企業內部產品結構調整和資源合理配置。
通過加強企業稅務管理，可以根據國家的各項稅收優惠、鼓勵政策和各項稅種的稅率差異，進行合理投資、籌資和技術改造。如國家需要重點扶持的高新技術企業減按15%的稅率征收企業所得稅；出口貨物退（免）增值稅；納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅等等，企業在投資和技術改造上應最大程度享受稅收優惠，實現企業內部產品結構調整和資源的合理配置，提高企業競爭力。（四）有助于規避企業的涉稅風險，提升企業形象。
良好的公司形象，將會贏得更多的市場機會和更好的外部環境，對知名企業和上市公司來說，將更大程度的面臨投資者、債權人、政府和監管機構的監督，公司形象尤為重要，涉稅處罰不僅會給企業帶來經濟損失，更加有損企業聲譽，通過科學的稅務管理可避免企業的涉稅風險，有效的提升企業形象。（五）有助于企業實現目標。
在與同行業在公平競爭的環境下，成本領先是勝出的法寶之一，努力降低企業成本，才能提高盈利目標，特別是在復雜的交易過程中，合理的運用稅收政策，精心的規劃交易結構，可避免企業因交易結構設計不合理而多繳稅，控制好了稅收成本，也就是增加了企業的凈收益，與企業其他內部、外部成本的降低對企業盈余的影響有著同樣的作用，而企業的目標正是經濟增加值最大化，長期持續的盈利能力和現金流增長，所以，通過稅務管理可以幫助企業提升價值實現目標。二、企業稅務管理的內容
企業稅務管理包括對稅務信息的管理，涉稅業務的稅務管理和納稅實務的管理等等，因企業生產經營活動產生的稅務管理活動大致如下：（一）稅務信息管理。
稅務信息管理就是企業從外部和內部收集到的稅務信息，加以整理、分析和研究，傳遞和保管，教育和培訓等。外部信息包括政府的稅收政策文件、法律法規等，收集和研究好外部信息對企業科學納稅的作用是不言而喻的，但對企業內部信息包括稅務證照、各期納稅申報資料、各項稅款計算臺賬、定期稅收自查報告、稅務工作總結等稅務資料的歸集、分析與保管也同樣重要，稅務信息管理是一項重要內容和任務，需要企業各業務部門的支持配合和全體員工的積極參與。（二）涉稅業務的稅務管理。
企業的生產活動幾乎都與“稅”有關。所以，對涉稅業務進行稅務管理是必不可少的。否則，要到納稅過程中去消除涉稅活動中形成的稅務隱患或稅務風險，幾乎是不可能或相當困難的。所以，強化對涉稅業務的稅務管理是控制稅負成本和降低涉稅風險的最好的管理措施之一。
就企業生產經營的一般情況而言，涉稅業務的管理大致包括，企業經營決策的稅務管理、投資融資決策的稅務管理、產品研發技術開發的稅務管理、營銷和商業合同的稅務管理以及薪酬福利的稅務管理等。涉稅業務涉及企業生產經營活動的方方面面，各個環節，因此，稅務管理強調對涉稅業務的全過程管理和全面監控。（三）納稅實務管理。
企業納稅實務包括稅務登記辦理，發票的請購、使用及繳銷，納稅申報、延期納稅申報，稅款繳納，稅收減免申請及申報，出口稅收抵免退稅，非常損失報告及備案，稅務檢查應對等等。各項業務都有嚴格的流程和要求，企業應當予以高度重視，經辦及管理人員更應該認真負責，嚴格按照規定辦理，積極與稅務管理部門溝通，加強稅企聯系，做好日常稅務實務管理工作，避免企業蒙受損失或違規受罰。
總之，企業稅務管理不僅內容龐雜，且專業性、技術性也很強，企業如果沒有專門的部門和高素質的人才是難以奏效的。從某種意義上來說，企業稅務管理是企業經營管理系統中的一個重要子系統，該子系統的健全與否在很大程度上體現了企業的管理水平。三、稅務管理的方法
（一）設置稅務管理機構，配備專業管理人員，建立完善稅務管理制度和流程。
企業內部應設置專門稅務管理機構，并配備專業素質和業務水平高的管理人員，樹立專業管理人員“依法納稅、誠信納稅”的觀念，嚴格按稅法規定辦事，自覺維護稅法的嚴肅性，努力研究國家的各項稅收法規，合理運用稅收優惠政策，有效進行稅收籌劃，減少企業不必要的損失，同時建立完善相關稅務管理制度和稅務管理流程，合理控制稅務風險，防范稅務違法行為的發生，依法履行納稅義務，避免因沒有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務損失或聲譽損害。（二）稅務管理應遵循的原則。
稅務管理應遵循合法性原則，即公司的稅務管理應符合稅法、稅收管理條例用其細則以及稅收相關法規的規定。系統化原則，即稅收風險管理應有全局觀，應從全局把握，力求公司利益和最大化以及稅務風險最小化。制度化原則，即公司建立稅收風險管控機制，應有暢通的溝通渠道，做到上情下傳、下情上達。
（三）日常業務的稅務風險及審核要點，發票管理、收款、付款、費用報銷、工資支付環節的稅務管理。
1、發票管理中的稅務審核應關注各公司的稅務專員按月檢查發票的使用情況是否遵照公司《發票管理辦法》，重點檢查發票的開具是否符合稅法（開具的票種、發票要素的填寫等）的規定，對于公司開具的不符合稅法規定的發票及產生稅收隱患的發票），應及時要求開票人員對所開發票做作廢處理，并重新開具發票。稅務專員應按月檢查發票使用簿，對發票的購、用、存情況進行檢查。
2、收與經營無關的關聯公司款項或其他款項時，收款人員應當及時通知稅務主管，稅務主管應當對此事項的稅務影響提出建議；所收款項業務不明的或涉及敏感稅務問題的，收款人員在開具發票前應與稅務專員進行溝通，稅務專員無法解決的，應向上級領導匯報，得開明確批示后方能一開具發票，以避免公司因開票不當產生不必要的稅務風險。
3、付款及報銷環節應審核對方的票據是否符合稅法的規定，發票的種類及開具的內容是否與經濟業務及相關合同一致，成本費用能否在企業所得稅前扣除。
4、工資支付環節應審核公司員工的個人所得稅由人力資源部按照個人所得稅法的規定計算并進行相關審核，由財務部按審核結果代扣代繳員工的個人所得稅。
（四）稅務籌劃。
稅務管理的核心是稅收籌劃，稅收籌劃的意義在于不是因為籌劃而少繳稅，而是因為沒有籌劃而多繳稅。大家都知道我國的稅收法規日益健全和完善，企業在鉆政策法規的空子上是占不到便宜的，搞不好還會冒偷稅漏稅的風險，有的企業在經濟業務實際發生完結時，發現稅賦很高，開始想各種各樣的辦法“合理避稅”，這些方法大多與國家財稅政策法規背離，從長遠看不僅沒有為企業合理避稅，還為企業蒙受的損失雪上加霜。科學有效的稅收籌劃必須開展于納稅業務發生之前，結合企業實際情況，在遵守國家稅法、不損害國家利益的前提下，合理籌劃經濟事項的交易結構和模式，實現稅負最低。
例如，在一項投資交易中，甲公司資金充裕，技術力量雄厚，準備儲備一塊土地進行房地產項目開發，乙公司作為A集團公司的子公司，名下資產中有一塊符合甲公司要求的土地，雙方協商達成一致后，準備按轉讓資產的模式進行交易，如此甲公司獲得土地將繳納契稅，乙公司將涉及轉讓資產應交營業稅及相關附加，轉讓土地使用權應交土地增值稅，根據土地增值稅暫行條例實施細則規定，在計算土地增值稅時，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除，而對乙公司直接轉讓土地使用權的情況，不得加計扣除。有的省份，為了抑制和打壓倒買倒賣土地的投機炒作行為，還出臺了空地不允許轉讓，開發程度達到25%的土地才可以轉讓等地方性政策來調控市場。如果我們改變一下交易模式，由A集團公司將其持有的乙公司股權轉讓給甲公司，甲公司控制了乙公司的同時獲得了土地，因該土地權屬沒有發生轉移和變化，雖為甲公司擁有但仍在乙公司名下，甲公司不交納契稅，乙公司也不交納土地增值稅，乙公司作為標的完成的是股權交易而不是資產交易，因此也不交納營業稅及相關附加。可見，籌劃對稅賦的影響非同一般。
在籌資決策中，是選擇負債資金還是權益資金，或是二者的組合，這不僅要結合企業不同生命時期的實際情況，還要考慮資金成本費效比及企業風險承受能力，合理利用好負債資金這把財務杠桿，可達到抵稅作用，降低資金成本。在生產經營活動中，壞賬如何計提，費用如何分攤，選擇不同的存貨計價方法，不同的固定資產折舊政策，對企業所得稅都會產生影響，對遞延所得稅的合理運用，把實際繳稅義務規劃在不同的納稅年度里，可達到延緩納稅目的，從而提高資金使效率。不同地區，不同行業和產品，稅收負擔都存在差異，稅收優惠政策及程度也不盡相同，在投資決策中，充分掌握各項稅收政策并加以合理利用，可使企業在享受國家優惠政策的同時，健康長足發展。
（五）稅務審計機制。
建立稅務審計制度，結合公司內部審計或聘請稅務中介機構定期或不定期進行稅務審計工作，目前，如財稅咨詢公司、稅務師事務所、會計師事務所等專業中介機構日趨成熟，企業可以通過這些機構的專業服務，提高稅務管理業務水平。定期審計應于每年企業所得稅匯算清繳報出前審計結果，不定期應于集團稅務管理部根據管理需求或者結合內部審、聘請中介機構等不定期進行稅務審計。稅務審計人員（含稅務中介機構）在完成定期或不定期稅務審計后，出具書面稅務審計報告及管理建議書。
（六）稅務資料檔案管理。
稅務資料包括：稅務登記證、納稅申報表、稅務管理臺賬、票據存根聯、發票臺賬、完稅憑證、內部稅務報告及報表、涉稅審計報告、稅務檢查結論書、稅務行政處罰決定書、稅務文書、稅務通知文件、稅務優惠文件及其他涉稅資料等。檔案的保存期限同會計檔案的保管期限一致，達到保存年限后的稅務資料，經申請審批后可銷毀，銷毀的相關規定同會計檔案。（作者單位：云南城投置業股份有限公司）
參考文獻
[1]王家貴編著，《企業稅務管理》，北京師范大學出版社，出版時間：2011年。
地產營銷審計報告范文第4篇
世茂集團欲逆市上揚
3月20日，中國農業銀行與世茂集團在上海簽署了150億元銀行貸款授信協議。根據雙方約定，此次授信額度將用于世茂集團旗下境內公司的固定資產貸款、流動資金貸款等。
世茂集團董事局副主席許世壇表示，此次獲得的貸款將廣泛用于世茂在全國的多個商業地產和住宅項目中。目前中國房地產市場重新面臨機遇，資金如果允許，可以做一些項目并購，尤其是購買廉價土地。針對此次農行信貸的利率，許世壇透露，世茂在國內的銀行貸款大多是執行基準利率，沒有上浮，在一些好項目上，還獲得銀行基準利率下浮5％～10％的優惠。此外，世茂旗下酒店業務板塊的分拆和上市工作仍在推進，但由于證券市場狀況不佳，擬將上市推廣工作延至市場清晰之時。
首創置業有意與美國RELATED合作
美國最大房地產企業之一的RELATED公司董事長ROSS于日前表示，該公司非?？春弥袊袌?，并希望能夠整合歐美、中東的資本進入中國，成為中國企業的跨國資本平臺。ROSS同時表示，期待與首創置業達成合作。對此首創置業總裁唐軍回復，該公司早已與RELATED公司開始接洽，因遭遇金融危機而使合作暫緩，一旦市場復蘇，雙方極有可能展開實質性合作。
鑒于RELATED公司開發高端物業的成熟經驗，雙方很有可能首先在北京尋找高端物業的合作機會。但唐軍表示，雙方在已有項目上進行合作的情況較為復雜，因此更大可能是雙方共同開拓新的項目。
三個月內售樓80億
中國海外擬設地產私募基金
中國海外3月23日公布2008年業績，全年凈利按年升20.79％至50.49億港元。當日，該公司透露，今年的物業銷售目標為350萬平方米，按年增30％。
集團主席孔慶平在業績會上表示，如果保守估計每平方米售價8000元，350萬平方米的銷售金額大概是280億元。截至今年3月22日，中國海外的銷售金額已超過80億元。此外他指出，中國海外在2009年會采取積極策略，一方面加強與大型央企的合作，以相對較少的資金增加新的土地儲備，另一方面將成立房地產基金。
負責上述房地產基金事宜的有關人士透露，集團在前年就已經計劃設立房地產基金，此房地產基金在今年內就會有結果，基金將以私募基金形式經營，規模大約5～8億美元。
泛海系入主民生投資
欲借此整合金融資產
自從將名稱從華馨實業改為民生投資后，日前中國泛?？毓杉瘓F要收購其股權并將旗下民生證券注入的消息便不斷在市場上涌現。據了解，民生投資的大股東目前仍在與泛海集團協商有關股權轉換事宜。分析師認為，如果事項最終落實，民生投資將成為泛海系金融資產的整合平臺，股價也有較大的上升空間。近日民生投資證券部的工作人員向媒體證實，“大股東正在和泛海談股權轉讓”。
目前市場對于泛海集團入主民生投資抱很高期待，這主要因為希望泛海集團能將旗下的民生證券注入到民生投資中，由此實現上市公司向金融領域的“華麗”轉型。但分析師認為，泛海集團的目標可能不止于此，民生投資未來可能通過金融控股的方式，整合集團旗下所有金融資產，以實現資源有效配置。
南京新百重組資產轉戰商業地產
停牌1個多月的南京新百于3月23日公布了重大資產重組計劃，公告稱南京新百擬出售旗下新街口本店和東方商城的百貨經營存貨資產，轉為商業地產租賃經營，同時，擬向金鷹國際非公開發行股份購買其持有的上海富得世紀等商業地產公司及配套的專業運營管理公司股權。
按照南京新百公布的資產重組計劃，本次非公開發行股份購買資產的標的為金鷹國際全資擁有的上海富得世紀、珠江壹號、金紀業(籌)、國仕達酒店、物業管理公司、裝飾工程公司和酒店管理公司等7家公司的100％股權。擬購買資產未經審計的賬面凈資產為21577萬元，預估值為327637萬元。本次交易完成后，南京新百將從原有的以百貨零售為主業的上市公司轉變為以商業地產的開發及運營為主業的上市公司，金鷹商貿將主要做百貨零售。
華遠地產替換“幸福實業”
完成股票更名
3月24日，上海證券交易所批準華遠地產股份有限公司關于撤銷對公司股票交易實行的其他特別處理的申請，實現ST摘帽。3月26日該公司股票簡稱由“ST幸福”正式更名為“華遠地產”，至此，華遠地產完成了借殼幸福成功上市的全部工作。
華遠地產于2008年8月通過對原湖北幸福實業股份有限公司(以下簡稱幸福實業)的重大資產重組，實現了借殼上市，公司名稱也已變更華遠地產股份有限公司，但按照有關規定，其需在披露一個完整年度的標準無保留意見審計報告并顯示贏利后方可申請實現ST摘帽。此前公司2008年度年報顯示業績良好，實現了公司重大資產重組中關于2008年利潤的承諾，隨后華遠地產向上海證券交易所遞交了ST摘帽申請并獲得通過。
陸家嘴17.6億收購上海浦項商務廣場
3月19日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司和上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司董事會議通過并同意以股權的方式收購上海浦項商務廣場大廈的全部資產。包括項目開發貸款在內，此次交易的股權總價值不超過17.6億元(包括項目公司負債和其他或有負債)。該公司表示，此次收購將有利于公司的主營業務轉型，進一步加大對商業地產的投資，進一步提高公司資金的使用效率。收購完成后陸家嘴股份和陸家嘴聯合將各持有上海浦項50％股權。
中新地產欲173.5億出讓京津等5城地塊
日前，業內盛傳中新地產或將出售旗下多個城市地塊，以求回籠資金來贖回即將到期的可轉換債券。據有關人士透露，中新地產欲轉讓的地塊位于北京、天津等5個城市，轉讓金額共計約173.5億元。
據悉，中新地產正在為其位于北京通州的地產項目尋找買家，該地塊股權屬于兩家公司共有，中新占56％的股權，其他44％的股權屬于東環投資。此外，該公司也為其在天津、沈陽、重慶、西安等城市的土地尋找買家，這些土地主要是商業性質用地，均為住宅項目開發完畢后剩余的商業配套用地。按照中新標注的、可以接受的出讓價格計算，上述土地預計要賣約174億元。中新地產營銷負責人表示對此事并不知情。
金融街德外項目拍出2.12億
金融街3月13日公告稱，由公司全資子公司北京德勝投資有限責任公司實施一級開發的德外居住項目經北京市土地整理儲備中心掛牌交易，北京華融基礎設施投資公司通過26輪現場競價獲得該項目土地使用權，成交價2.12億元。根據該項目的掛牌文件以及相關規定，土地中心將該宗地掛牌出讓后，德勝公司應獲得1.69億元的土地開發建設補償費，該補償費用已經北京市政府批準，其中包括德勝公司為完成該宗地的拆遷、安置及入市前期準備等工作應得的補償費用。
Aetos終止與合景泰富合作成都項目
地產營銷審計報告范文第5篇
一、 國有資產流失的原因
1、國有企業部分領導恣意侵吞國有資產。目前，企業管理者的權力很大，而又常常失去監督，因而容易使一些企業管理者的貪污行為得逞。國有企業的資產不明不白地為這些企業管理者個人掠取，“窮廟富和尚”已不是個別現象。
2、政策、法規、規章、制度未及時到位，使企業內外的不法分子有機可乘。在計劃經濟向市場經濟轉換的過程中，因為政策、法規、規章、制度一時沒有到位，加上疏于管理，使企業內外的一些不法分子有謀私和貪污的空子可鉆。
3、有些企業改制不規范造成國有資產流失。在改制重組過程中，不規范操作，表現為將原先由國有資產投資的聯營企業或三產，以遠遠低于資產現時價值的價格作價賣給個人，導致“肥水流入外人田”。
4、財務管理混亂，導致國有資產大量流失。一些國有企業不執行正常的會計制度，做假帳、帳外帳，融資不入帳，暗地做兩本帳。有些企業，甚至將巨額資金借給私人炒股票、炒房地產，還有極少數企業的領導與外商勾結，高出正常價格買進原材料、設備或低價出口優質產品，有意讓利給外商，而從外商那里得回扣，并將巨額資金轉去境外，存入國外銀行，竊取國有資產。
5、有些上市公司與中介機構“合作”制造會計報表、審計報告、評估報告的虛假信息、失真數據，從而堂而皇之地改變國有資產性質。
6、近幾年來，詐騙分子把罪惡的黑手越來越多地伸向金融單位，金融詐騙犯罪活動呈上升勢頭。這不僅給銀行和客戶造成巨大的經濟損失，而且擾亂了國家金融秩序，也嚴重地影響了社會安定，已引起了各界人士的普遍關注。據中國人民銀行統計，1996年1月至7月份，全國金融系統共發生金融詐騙案件365起。這些金融詐騙活動，給銀行、企業造成了巨大的經濟損失。以河南省為例，1996年上半年共發生金融票證詐騙案件25起，涉案金額3995萬元，經公安機關全力偵查，共破案19起，追回了部分被騙錢款，但仍給受騙單位造成1670萬元的經濟損失。金融詐騙犯罪活動的發案次數和發案數額的大幅度上升，每年給國家造成了數十億元甚至上百億元的損失。
7、 閑置性浪費在我國最常見的情況之一就是項目盲目上馬,先進設備睡大覺。在改革開放逐步深入的今天，很多如雨后春箏般涌現的開發區盲目引進高精尖設備和自動化流水線，想借此體現“開發”的魅力，仿佛非此不能體現改革的膽略！某市經濟開發區無線電廠，不顧本地經濟發展實際，在缺乏市場調查的前提下，花費1.06億元盲目從美國引進3條影碟機和激光視盤流水生產線，由于工廠缺乏高科技人才作技術指導，工人技術素質偏低，流水線根本無法正常運行，造成長期停產，最終資不抵債，被迫宣告破產。然而，企業雖已不復存在，但那些先進的生產線卻終因派不上用場而長期閑置。
8、當前，國有企業在改革中不斷探索企業產權制度改革的形式，力圖通過各種產權交易渠道，增強企業轉機增效的實力，活化資產存量，以確保國有資產保值增值。然而，與企業產權交易日益活躍、我國國有資產不斷滾動發展相伴隨的是，無形資產卻在不可思議當中出現了嚴重的流失。
國有資產不經評估就與外商獨資企業合資合作，最易流失的是國有無形資產。即使在合資、合作改制過程中進行過資產評估的國有企業，有很多企業也只是單單對有形資產進行了評估。對于如商標、專利、信譽、位置等無形資產的評估，有的馬馬虎虎，有的干脆不評估，使國有無形資產不算作國有資產，從而使國家利益遭受嚴重損失。
很多國有企業的領導不懂得專有的技術、工藝以及商業秘密是企業的無形資產，并且只有在保密和保持專有的情況下這些無形資產才有其真正的價值。
目前在國內技術交易或涉及技術的中外合資、合作中，國內的技術價格偏低。而購買國外技術或引進技術入股時，往往由于缺乏信息和其它原因，使外方技術作價偏高。有一家企業為引進外資，把本該保密或作價的技術和盤托出，并壓低原有投入的評估折股。合資時，外商以50萬美元的投入獲得40%的股份。由于當時未對中方的技術等因素進行評估折股，結果4年之后，這家企業的資產在重估時增長為3500多萬美元，外商按40%的股份，占有資產一下子躍升為1400萬美元。
無形資產流失的方式還有人員流動帶走的損失，分為營銷渠道的流失、技術和管理技能的流失和住房使用權的流失；商標權的流失和被侵犯，分為商號商標的被冒用、商標的被搶注和企業產權變動時忽略了商標的特有價值等情況。
概括地說，國有企業好比一塊大肥肉，見到這塊肥肉的人都想吃一口。建國以來，人們吃公家的、用公家的習慣了，加上社會上唯利是圖者餓虎似的向企業張開血盆大口，而少數不法外商、港商也乘我們開放之機處心積慮地詐騙國家的錢。這是國有企業資產流失的外在原因；而國有企業一些領導本身染上極為嚴重的腐敗癥，而又對企業的經營管理不善，是國有企業流失的內在原因。
二、防止國有資產流失的對策
目前，國內提議和看法很多，正在試點的概述起來主要有以下兩種: 一種建議是設立財務總監制度；另一種就是目前在一些地方正在進行試點的由上級主管機構對企業的會計人員進行的統管統派制度。不論是設立會計總監或者是對企業的會計人員進行統管統派都不是解決問題根本方法。當然就目前設立會計總監和統派統管這種方法，確實可以緩解目前嚴重的國有資產流失等問題。但隨著改革和企業改制的深入進行，這種方法無論是從理論上，還是實際操作上都逐漸顯露出其與改革總體思路及市場經濟規律相悖的弊端。這種“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的做法，無疑又會重新走上計劃經濟體制條件下的國家監管的老路?；诖?，解決目前國有資產流失問題的對策應為如下幾點:
（一）轉變“國有”觀念，明晰產權，建立和完善企業的自我約束機制，是防止國有企業資產流失的根本所在。不能再局限于只有國家經營的企業才是國有企業，而公民經營的企業就不是國有企業。試想，西方國家中的企業絕大多數都不是國家經營的，但從來沒有認為其不是該國所有的，其所在國核算其國民生產總值或其它指標的時候，也絕不會剔除這部分產值而只計算其國家經營的那部分企業的產值。要進行產權制度的改革，首先必須放棄狹義的“國有”觀念，建立廣義的“國有”觀念，就這個定義而言，現在所提的“國有企業”這個提法是不科學的，嚴格應區分為國營企業和民營企業。對于國營企業和民營企業應這樣理解，國營企業是整個國家全體公民共有的，才能不再局限于原來的國有和私有觀點的爭論，才能徹底進行產權制度改革。這樣一來，少數的企業由國家經營，應局限一些關系到國計民生的行業或者一些行業由于無利可圖或微利性，但公民不愿經營而人民生活又少不了的行業，絕大多數則由民營。這樣產權明晰的結果必然有力地防止國有資產的流失。政府就可以作為真正的管理者，而不是所有者，一視同仁地對所有企業依據國家宏觀的產業政策及發展需要，對企業加以引導，對其提供的會計信息進行監督，而不必從所有者代表的身份去關心國有資產的保值和增值，而企業的董事會，監事會等會自然對企業的資產的保值和增值關心，這就能夠形成企業內部的自我約束機制?？梢姡魑a權，是治理會計信息失真和資產流失的根本措施。
（二）加強社會監督和國家監督，強化企業的外部約束機制，防止會計信息失真及國家共有資產的流失，主要從兩方面來實施：
1、建立完善的注冊會計師制度，加強協調政府與會計師事務所之間關系，以強化企業的外部約束，防止會計信息失真和國有資產的流失。 作為一個提供可靠信息的中介機構，如何完成社會的監管機制的作用，以便達到對企業形成一種真正外部約束。主要應從這樣幾個方面著手：
（1）主要是要加強這方面的法制建設，增強其風險意識，在這方面應參考西方發達國家的注冊會計師制度，在人員聘用、業務承接等方面，事務所必須加強管理，對于違反道德的行為，從有關法律上加以適應，增加執業中的風險性及責任性。
（2）加強會計師事務所、審計師事務所這些中介機構與政府審計部門的聯系，切實加強對企業進行外部約束。作為一個中介機構而言，要真正達到對企業進行外部約束，應從以下幾個方面著手：
①加強與政府的協調與聯系。
②對于一個企業不能只固定一個事務所加以審計，防止二者之間的舞弊行為的發生。
③增強審計師事務所提供資料的權威性及法律效力。
2、健全法律，執法必嚴，違法必究，創造一個有利于市場經濟健康發展的法制環境，強化對企業進行外部法制約束，來防止會計信息的失真和國家共有資產的流失。應從以下幾個方面考慮：
（1）健全國家共有資產管理的法規及會計法規，主要是法規條文應具體、明確、以便執行，同時也防止不法之人鉆法律的漏洞。
（2）嚴格執法，增強法律的威懾力。
