優先受償申請書

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優先受償申請書范文第1篇

第一條  根據《上海市土地使用權有償轉讓辦法》（以下簡稱《辦法》），制定本細則。

第二條  本細則適用于在本市因土地使用權的出讓、轉讓或繼承而享有土地使用權的企業、其他經濟組織或個人。

轉讓在中國境外進行的，土地使用權受讓人應同樣遵守本細則。

第三條  根據《辦法》第七條規定，設立上海市房地產登記處。

市房地產登記處負責協調上海市土地管理局和上海市房產管理局的相關登記工作。

第四條  市房地產登記處負責辦理土地使用權有償轉讓中以下各類登記事務：

（一）土地使用權的出讓；

（二）土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的轉讓（包括出售、贈與、交換）、繼承和抵押；

（三）地上建筑物和其他附著物的租賃。

第五條  房地產登記的責任人（以下簡稱登記責任人）為：

（一）土地使用權有償出讓或轉讓活動中的受讓人；

（二）土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的繼承人；

（三）土地使用權及其地上建筑物、其他附著物抵押時的抵押人和抵押權人；

（四）租賃地上建筑物、其他附著物的承租人；

（五）其他相關活動的利益關系人。

第六條  登記責任人必須按《辦法》及本細則，向市房地產登記處辦理房地產登記。

市房地產登記處負責登記和保持記錄準確。因登記責任人提交錯誤的或虛假的文件以及延誤登記而產生的后果，由登記責任人負責。

第七條  當土地使用權及其地上建筑物、其他附著物抵押時，抵押權人的優先受償權以在市房地產登記處的登記順序為準；但在本細則第九條規定的期限內登記的，抵押權人的優先受償權以合同生效日為準。

第二章  登  記

第八條  房地產登記的文件為：

（一）土地使用權有償出讓合同和變更合同（包括補充合同）；

（二）土地使用權（連同地上建筑物、其他附著物，下同）的出售、交換合同；

（三）土地使用權贈與、繼承的證明；

（四）土地使用權抵押合同及注銷抵押文件；

（五）出讓合同期滿時，注銷合同的文件；

（六）土地使用證和房屋產權證；

（七）土地使用權轉讓中涉及土地使用權及其地上建筑物和其他附著物的其他有關文件，包括相關的債務契約，房屋預售、出售、租賃等房產經營活動的有關文件，建筑物的使用管理維修公約等；

（八）與本條上述各項相關的法院文書和政府主管部門的文件；

（九）登記責任人認為需要登記而市房地產登記處準予登記的其他文件。

上述各項登記文件，如有外文簽署的文本，由登記責任人負責翻譯為中文，并以中文本為準。

第九條  房地產登記的期限：

（一）發生在中國境內的土地使用權有償轉讓活動中的各項文件，必須在文件生效日起三十天內登記；

（二）發生在中國境外的土地使用權有償轉讓活動中的各項文件，必須在文件生效日起六十天內登記。

本條所指生效日，除我國法律規定或合同條款約定外，均指文件簽署日。

第十條  超過第九條規定期限三十天登記的（不滿三十天以三十天計），加倍收取登記費；超過規定期限六十天登記的，按登記費的三倍收取；余類推，但最高收費額不超過登記費的五倍。

第十一條  登記責任人可委托他人登記，但必須出具有效的委托證書。

第十二條  房地產登記的程序：

（一）登記責任人或人應向市房地產登記處填交登記申請書，并提交應登記文件的副本或影印件，同時交驗應登記文件的原件；

（二）市房地產登記處驗閱后開具收件收據，將應登記文件登記在案，并在登記文件上加蓋登記印鑒；

（三）登記責任人或人在送入登記申請書及交驗文件十天后，可到市房地產登記處領取蓋有登記印鑒的文件原件。

第十三條  凡在市房地產登記處辦理登記事項，按規定繳付登記費。

第三章  查  閱

第十四條  在市房地產登記處登記在案的所有文件均可公開查閱。查閱人應填寫查閱申請書，繳付查閱手續費。

第十五條  查閱人不得將查閱的文件帶離市房地產登記處，并應遵守市房地產登記處的查閱制度。

第十六條  凡需要復制查閱的文件，應填寫復制申請書，繳付復制費，復制件應經市房地產登記處印鑒證明。

第四章  附  則

第十七條  登記、查閱及復制的收費標準另行制訂。

優先受償申請書范文第2篇

    第二條  本辦法所稱房產抵押，是指抵押人以其合法的房產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不能履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房產拍賣所得的價款中優先受償。

    第三條  本辦法適用于本市城市規劃區范圍內的房產抵押。

    第四條  市房產管理局是市人民政府房產行政主管部門，負責房產抵押的管理。

    第五條  房產抵押必須遵循自愿互利和誠實信用的原則，設定的房產抵押不得違反國家有關法律、法規。

    第六條  依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權可以設定抵押權。

    以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內國有土地使用權同時抵押。

    第七條  下列房產不得設立抵押：

    （一）未取得房屋所有權證書和土地使用權證書的；

    （二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房產；

    （三）權屬有爭議的；

    （四）確定為拆遷的；

    （五）依法被查封、扣押或監管的；

    （六）房產行政主管部門認為不宜抵押的。

    第八條  房產抵押必須簽訂書面合同，并辦理抵押登記。

    以劃撥方式取得土地使用權的房產抵押，須經土地管理部門登記后，到房產行政主管部門辦理抵押登記。

    以出讓方式取得土地使用權的房產抵押，由房產行政主管部門辦理抵押登記后，交到土地管理部門備案。

    抵押合同自房產行政主管部門登記之日起生效。

    第九條  設定房產抵押須持下列證件及手續進行抵押登記：

    （一）抵押房屋的房屋所有權證書；

    （二）抵押房屋占用范圍內的土地使用權證書；

    （三）抵押人的身份證明及法人資格證明；

    （四）抵押登記申請書；

    （五）抵押合同；

    （六）房產行政主管部門認為應提供的其他證件。

    第十條  房產抵押獲準登記時，抵押人應將房屋所有權證書交由登記部門留存。由登記部門簽發房屋他項權證，交由抵押權人收執。

    第十一條  登記部門的登記資料，應當允許查閱抄錄或者復印。

    第十二條  抵押物的價值可以由抵押當事人協商議定，也可委托抵押登記的管理部門指定的評估機構進行評估。

    第十三條  共有房屋抵押時除出具房屋所有權證、共有權保持證外，還須出具共有人書面協議。

    第十四條  抵押人用已出租的房屋抵押時，要事先通知承租人，原租賃契約或合同繼續生效。抵押人因不能清償債務，抵押房產被處分或拍賣時，原承租人在同等條件下有優先購買權。租賃期限未滿的，承租人有權繼續按原租賃契約或合同承租。

    第十五條  抵押期間，抵押人未經抵押權人書面同意，不得對抵押房產拆建、改建、更換租戶、轉讓或者以其他形式進行處分。

    抵押權人不得使用抵押房產，或者以抵押房產與第三者簽訂其他契約或合同。

    第十六條  抵押期間抵押人是法人的，若發生合并、分立、更名等變更的，應及時通知對方當事人，并從變更之日起十五日內向房產行政主管部門申請辦理抵押變更登記。

    抵押人為自然人的，在抵押期間發生死亡的，其繼承人或受遺贈人應當自取得繼承或遺贈有效證件之日起十五日內，到房產行政主管部門辦理抵押變更登記。

    變更后的抵押當事人應享有和承擔原抵押當事人相應的權利和義務。

    第十七條  抵押期滿，抵押人能夠清償債務的，雙方當事人應當自清償之日起十五日內到房產行政主管部門辦理抵押注銷登記。

    第十八條  已設定抵押的房產，其土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房產所得，抵押權人無權優先受償。

    抵押的房產所占用范圍內的土地使用權是以劃撥方式取得的，在依法拍賣該房產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

    第十九條  同一處房產設定若干個抵押權的，其抵押價值之和，不得超過該房產的總值。清償順序按抵押物登記先后而定，順序相同的按照債權比例清償。

    第二十條  抵押人隱瞞抵押的房產存在共有關系、權屬有爭議、已被查封、扣押或已作抵押等情況，抵押人應承擔由此而產生的法律責任。

    第二十一條  房產抵押發生糾紛，當事人雙方可協商解決，協商不成的可向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

    第二十二條  本辦法由市房產管理局負責解釋。

優先受償申請書范文第3篇

關鍵詞：商品房；預抵押；商業銀行；風險

中圖分類號：F830.5 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2012（5）-0042-04

預抵押登記是《物權法》中規定的預告登記制度的一種，是為了維護當事人的合法物權，在商品房未取得產權證書前，因借款人（購房人）向商業銀行申請辦理個人住房貸款的需要而設定的非正式抵押登記，其目的旨在防范一房多貸。對于個人住房貸款，目前商業銀行的普遍做法是：借款人（購房人）與商業銀行簽訂《個人住房借款合同》的同時，簽訂《抵押合同》，以借款人所購商品房為抵押物。但鑒于該商品房尚未取得產權證書，因此，根據《物權法》的規定，在房地產管理部門進行預抵押登記，待商品房取得完整的產權證書后，再辦理正式抵押登記。在預抵押至正式抵押登記之間的還款期限內，為防止借款人違約，發放貸款的商業銀行還會與借款人和銷售商品房的開發商簽訂擔保協議，要求開發商在房屋產權證書辦理完畢之前，對借款人（購房人）的該筆個人住房借款承擔連帶保證責任，俗稱階段性擔保。在這個過程中，看似商業銀行已經為貸款采取了“人?！奔啊拔锉！钡榷嘀赜行Т胧?，但在實際操作中，商業銀行仍面臨著對預抵押房屋能否行使優先受償權、能否配合開發商單方撤銷預抵押登記、能否要求借款人承擔預抵押登記費用、預抵押商品房被查封等諸多風險，亟需商業銀行給予足夠重視。

一、預抵押登記制度概述

預抵押登記制度是德國民法學者在中世紀創設的，后來陸續被瑞士、日本及我國臺灣地區的民法理論所吸納，成為民法中的一項重要的物權制度。該制度是預告登記制度的一種，是指通過對涉及在建工程等不動產的抵押合同進行預告登記，賦予其公示力，以保護將要取得抵押權的合同當事人的一種民事法律制度。

（一）我國法律有關預抵押登記的規定

預抵押在我國法律規定中并不是一個明確的概念。根據《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規定：“以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。”《房屋登記辦法》第六十七條的規定：“有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：1、預購商品房；2、以預購商品房設定抵押；3、房屋所有權轉讓、抵押；4、法律、法規規定的其他情形?！睆纳鲜鰲l文可以看出，我國的預抵押登記是指為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記，使其具有對抗第三人的效力，并使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

（二）預抵押登記的性質

對于預抵押登記的性質，在國內法學界主要存在以下三種觀點：一是請求權保全制度說：該觀點認為預抵押登記不是設定物權，而是以保全不動產物權變動請求權為目的的具有物權效力的法律手段。二是準物權說：該觀點認為預抵押權是一種具有物權性質的債權，或稱之為準物權。三是債權物權化說：該觀點認為預抵押權綜合了物權和債權的特性，預抵押登記使不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的物權效力。筆者同意上述第二種觀點，因為預抵押權乃是基于其物權的本質才被規定在《物權法》中的，同時，其又具有債權的請求特性。但不論學術界對預抵押登記性質的界定如何，都無法掩蓋其保護合法的、可期待權人利益的目的。

（三）預抵押登記的效力

預抵押登記的效力在整個預抵押登記制度中處于核心地位。我國預抵押登記制度僅規定了預抵押登記后請求權的權利保全效力：即預抵押登記后，未經預抵押權人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。但在國際上實行預抵押登記制度的國家和地區，普遍認為預抵押登記應具有以下幾方面的效力：1、權利保全效力，即預抵押登記后，未經預抵押權人同意處分不動產的行為無效。2、順位保全效力，即當預抵押登記推進到本登記時，不動產權利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預抵押登記的日期來確實的。3、破產保護效力，即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆至或履行條件并未成就時，預抵押權人可以將作為請求權標的的不動產排除在破產財產之外，從而使該請求權具有對抗其他債權人、優先于破產債權的效力。4、預警效力，即通過預抵押登記使得第三人認識到預抵押權人日后成為本登記權利人的可能性，從而不敢為妨害預抵押登記所保全的權利（或權利順位）的行為，而且，也不能以不知預抵押登記為由進行抗辯。

（四）預抵押登記的意義

我國法律設立預抵押登記制度具有以下兩方面的意義：一是保護預抵押權人的合法權益。通過不動產登記機關對預抵押事實進行登記，可以對抵押人任意處分抵押物的權利進行限制，當抵押人不能履行約定義務，抵押權人依照規定可以變賣抵押物的價款優先受償。二是保護善意第三人的合法權益。預抵押登記作為一種具有公信力的公示手段，經過登記可以向社會公眾宣告不動產已經抵押的事實，從而達到保護交易安全和善意第三人的合法權益的目的。

二、商業銀行因預抵押登記面臨的風險

典型案例：自然人李某與A公司簽訂了《商品房買賣合同》，并向B銀行申請個人住房按揭貸款。為了防止違約，B銀行在與李某簽訂了《個人住房借款合同》后，又同其簽訂了《抵押合同》，并向抵押登記部門申請辦理了商品房預抵押登記，李某承擔了登記費用80元。隨后，B銀行又與A公司簽訂了《保證合同》。在合同履行過程中，因李某失蹤，造成貸款逾期。B銀行在追索欠款過程中了解到：李某因與他人的經濟糾紛，導致預抵押的房屋被C法院預查封。因聯系李某未果，B銀行遂要求A公司承擔保證責任，但A公司認為：該房屋已辦理預抵押登記，其承擔的也僅是保證責任，根據“物保優于人?！痹瓌t，B銀行應首先主張預抵押權。鑒于此，B銀行向法院申請行使預抵押權，但法院認為：該抵押登記只是預抵押，非正式抵押，且抵押物處于查封狀態，因此無法通過法院執行直接行權，必須另案。數月后，因房價上漲，A公司希望回購該房屋。經協商，B銀行扣劃了A公司保證金賬戶內的資金替李某歸還了欠款。隨后，B銀行向抵押登記部門出具了撤押通知，預抵押權解除。半年后，李某出現，并提訟，要求法院判令：1、A公司回購房屋的行為和B銀行單方撤銷預抵押的行為無效。2、B銀行向其退還辦理預抵押登記的費用80元。3、兩被告共同承擔本案訴訟費。

此案即是涉及商品房預抵押登記的典型案例。其中，商業銀行面臨著預抵押權如何實現、能否單方撤銷預抵押、預抵押物的查封及預抵押登記費用的承擔等多重風險。

（一）商業銀行能否行使預抵押權的風險

如上述案例所述，在預售商品房抵押貸款中，如借款人違約，銀行要求借款人提前歸還全部貸款本息時，如果此時預售商品房抵押僅進行了預抵押登記而尚未辦理正式抵押登記，銀行是否能行使預抵押權？這在我國各地法院存在不同看法。如2010年《浙江省高級人民法院民二庭關于印發〈關于商事審判若干疑難問題的理解〉的通知》（浙法民二[2010]15號）中指出：“按揭購房法律關系涉及銀行、購房人、房地產開發商三方，其中購房人與銀行之間存在抵押借款關系。與現房抵押不同，按揭購買期房的抵押登記應屬于物權法第二十條所規定的不動產預告登記，在按揭購房人取得房屋產權證并辦理正式的抵押登記之前，銀行的抵押權尚未確立，當按揭購房者斷供違約時，銀行有權解除合同，提前收回全部貸款；銀行對抵押期房主張優先受償權的，應等期房變現房后辦理正式的房屋抵押登記，并根據物權法第一百九十五條的規定，以抵押房屋折價或者以拍賣、變賣房屋所得的價款優先受償。”根據此通知規定：作為預抵押權人的商業銀行并無優先受償權，其只能等待抵押物從期房變成現房，并且辦理正式的抵押登記后，方能就該房屋主張優先受償權。但是，統計數據顯示：大多數個人住房貸款形成逾期的原因，皆是因為商品房爛尾或無法辦理產權證書所致，且此時開發商均處于資不抵債情況。如法院必須要求預售商品房變成現房，并辦理了正式的抵押登記之后，方能主張優先受償權，那么，我國商業銀行預售商品房抵押貸款業務將面臨巨大的金融風險。

（二）商業銀行單方撤銷預抵押權的風險

在商業銀行追索債務的過程中，只要開發商履行了還款責任，則借款人與商業銀行之間的《借款合同》關系即告終結，而開發商則享有了就所還貸款向借款人（購房人）追償的權利。但此時商品房已預售給購房人，并也辦理了預告登記，那么此時開發商享有的債權與購房人可期待的所有權能否相互抵消呢？原先的預抵押登記是否無需作為抵押權人的商業銀行出具任何證明即告自動失效呢？縱觀《擔保法》、《物權法》及《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規，對此均無明確規定。

（三）預抵押房屋被預查封的風險

在司法實踐中，有一種常見情況，即預抵押給商業銀行的商品房，因為抵押人或開發商的其他訴爭，導致該商品房被預查封，如在此預查封期間，商業銀行欲行使預抵押權，應如何應對風險？依據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定可知，下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。根據此規定，設定了預抵押權的商品房也可能因為抵押人的非涉及本抵押主合同關系的其他訴爭使得該房屋成為被法院采取強制措施的標的物，從而給發放個人住房貸款并辦理了預抵押登記手續的貸款銀行造成一定的風險。

（四）預抵押登記費用承擔的風險

根據《房屋登記辦法》規定，如果購買的是預售商品房，則在整個購房過程中，有兩處環節會產生抵押權登記費用：一是購房者簽訂《商品房買賣合同》后，在辦理按揭時，與貸款銀行共同申請辦理商品房預抵押權登記，此時產生一次登記費；二是商品房竣工交付后，購房者需要與貸款銀行共同申請辦理房屋抵押權登記，此時又產生一次登記費。目前，商業銀行的普遍做法是：兩次登記費用均由抵押人（即貸借款人或購房人）承擔。但隨著近兩年金融消費者對金融服務和收費的不斷質疑，由此產生的風險也越來越大。

三、商業銀行防范預抵押登記風險的措施

預抵押制度在司法實踐中，將會面臨各種各樣層出不窮的問題，作為最常見的預抵押權人--商業銀行，風險與收益共存。因此，商業銀行應時刻認清法律關系，合理合法規避風險，確保預抵押權及其衍生的優先受償權不被侵蝕。

（一）行使預抵押權的風險防范

《物權法》既然規定了預抵押制度，那么其根本目的無非是為了保護正常的社會經濟和金融秩序，維護購房人和放貸商業銀行的正當利益。一旦抵押人違約，首要的救濟措施就是依據《抵押合同》行使預抵押所賦予的優先受償權，只是鑒于抵押物的狀態為在建工程，沒有正式的產權證書，就否定了商業銀行的抵押權人的地位，是片面和不公正的。正是基于商品房的在建狀態，作為購房人才對其享有可期待的所有權，為了保護這種期待權，防止一房多賣，《物權法》明確了預告登記制度；同樣，仍然是為了保護后繼的放貸銀行的可期待的抵押權，防止一房多貸，《物權法》又明確了預抵押登記制度。因此，商業銀行對即便是在建工程的商品房仍然享有不可動搖的抵押權，可據此優先受償。而且，《擔保法》也規定：抵押權設定后，當債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。由此可以看出，抵押權人的優先受償權是抵押權人最主要的權利，也是抵押權最主要的效力，抵押權人若無此權利，抵押權將失去存在的意義。因此，作為商業銀行，可在訴訟中向受理法院詳細闡明這一法理關系，明示作為預抵押權人享有的處分抵押物的權利，確保優先受償權可以順利主張。

（二）單方撤銷預抵押權的風險防范

從法理上分析，簽訂《抵押合同》的雙方當事人是商業銀行和購房人，因此，解除該合同主體依然也只能是商業銀行和購房人。同時，無論辦理預抵押登記還是正式的抵押登記，均需要商業銀行和購房人一起向登記部門共同申請，那么撤銷抵押時，操作程序依然需要作為抵押人的購房人向登記部門申請，由作為抵押權人的商業銀行確認后，方可撤銷。如果商業銀行單方申請撤銷抵押，一是登記部門不接受，二是如抵押人與他人存在糾紛，商業銀行將難辭其咎。因此，作為抵押權人的銀行如何在充分保護債權的前提下，最大限度減少支出，并有效提高辦事效率，是一個十分棘手的問題。根據目前的實踐經驗，最穩妥的做法莫過于：通過法院的生效法律文書解決問題。具體做法為：無論是購房人、開發商、商業銀行或與購房人有利害關系的第三人，任何一方以訴訟方式要求解除《購房合同》、《借款合同》和《抵押合同》，商業銀行在訴訟中均應堅持以下觀點：即請求人民法院務必在《民事判決書》或《民事調解書》等法律文書中寫明：商業銀行在全部貸款結清后，應向房屋預抵押登記部門出具《同意撤銷抵押申請書》，撤銷爭議房屋的預抵押登記。如人民法院不愿將此明確，而僅在相關法律文書中表明：由購房人配合辦理撤銷預抵押手續。那么。商業銀行則不能主動撤押，只能要求申請人向人民法院申請強制執行，在執行過程中，由法院執行部門直接去房屋登記部門辦理撤押手續。但此時商業銀行仍然面臨風險，必須嚴密跟蹤執行程序，避免在貸款未全部清償的情況下，預抵押權被強制撤銷。

（三）預抵押物被查封的風險防范

從我國現行法律法規來看，查封僅是《民事訴訟法》規定的一項普通的強制措施，其目的主要是為了限制抵押人處分該房屋的權利，并不能限制優于抵押人權利的預抵押權人的權利。換言之：如果在法院查封期間，出現了預抵押權人需要行使預抵押權的情形時，預抵押權人仍然依法享有將抵押物以法定方式變現，并享有優先受償的權利。只是此時由于存在法院查封，如果預抵押權人優先受償后仍有余款，則此部分余款不能直接歸還抵押人，而應作為抵押人的財產對抵押人的其他落后于預抵押權的債權進行清償。同時，對于同一房屋上設立的兩個預抵押權，則先登記的優于后登記的，在執行時亦有順位上的區別。因此，預抵押的房屋被查封，并不能成為法院拒絕執行預抵押權的充分理由，一旦出現法院拒不執行的情況，應立即啟動復議或異議程序。

（四）預抵押登記費用承擔的風險防范

根據2008年4月國家發改委、財政部的《關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》（發改價格[2008]924號）第五條明確，“房屋登記費向申請人收取”，但“按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取”。據此規定，因預抵押登記產生的費用，只能由預抵押權人——貸款銀行來承擔。但現實中，各家銀行無一例外均是約定由借款人（購房者）繳納，如果根據上述規定，則必須由發放貸款的商業銀行來承擔。尤其是2012年以來，國家發改委等監管部門加大了對商業銀行各項收費的檢查力度，因此，商業銀行應立即著手改變現有做法，有效防止投訴或違規等聲譽風險。

參考文獻

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The Analysis on the Risk Prevention of Commercial Banks from the System of Pre-registration of Mortgage of Commercial Houses

REN Ying

（Shaanxi Provincial Branch of China Construction Bank，Xi'an Shaanxi 710002）

優先受償申請書范文第4篇

第一條為改善農村融資條件，加快我市畜牧業發展，結合我市實際，根據有關法律法規，制定本辦法。

第二條本辦法所指畜禽舍抵押借款是指本市范圍內的養殖戶以自有或擬建的畜禽舍作抵押，向金融機構申請的生產流動資金和畜禽舍建設資金貸款。

第三條畜禽舍抵押借款的同時，畜禽舍使用壽命期內的土地承包經營權同時抵押。

第四條辦理畜禽舍抵押借款必須遵守國家法律法規及有關信貸規章、制度和原則，在平等協商基礎上簽訂抵押借款合同。

第二章畜禽舍抵押借款的申請

第五條申請畜禽舍抵押借款的條件：

借款人依照本辦法設定抵押的畜禽舍，必須取得由市畜牧局頒發的畜禽舍所有權證、村委與養殖戶簽訂的土地承包合同及市國土部門頒發的設施農業用地備案證書。

第六條依照本辦法開展貸款業務的金融機構，應按有關規定對借款人的資信進行審查，保障按期收回貸款。

第七條畜禽舍抵押借款由借款方提出申請，并向金融機構提供以下需要審查的資料：

（一）借款人經營情況及有效證明，屬于個人借款的同時提交家庭主要經營項目、經營狀況、年經濟收入情況；

（二）抵押畜禽舍的使用狀況及經濟效益情況；

（三）市畜牧局頒發的畜禽舍所有權證、畜禽養殖備案登記表、村委與養殖戶簽訂的土地承包合同和國土部門頒發的設施農業用地備案證書；

（四）抵押人對抵押物的權屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（五）金融機構需要審查的其他有關資料。

第八條設定畜禽舍抵押時，抵押畜禽舍的價值可以由抵押當事人協商確定，也可以由中介機構評估確定。

第九條畜禽舍建設需申請借款的，自有資金不低于預算投資的30%。

第十條申請畜禽舍建設借款需向金融機構提供以下審查資料：

（一）借款人經營情況及有效證明，屬于個人借款的同時提交家庭主要經營項目、經營狀況、年經濟收入情況；

（二）畜禽舍建設預算及經濟效益分析；

（三）土地承包合同、畜禽養殖項目審核表及設施農業用地備案證書；

（四）金融機構需要審查的其他有關借款人的資料。

第十一條借款建設的畜禽舍建成后，應及時到市畜牧局確權發證。

第十二條所在地村集體經濟組織對借款人畜禽舍的建設和資金使用情況要搞好監督。

第三章畜禽舍抵押借款的登記

第十三條畜禽舍抵押實行登記制度。由抵押人和抵押權人共同申請，到市畜牧局辦理畜禽舍抵押登記。抵押權自登記時設立。

第十四條辦理畜禽舍抵押登記，應當向市畜牧局交驗下列文件或復印件：

（一）抵押登記申請書；

（二）抵押合同；

（三）《土地承包合同》、《畜禽舍所有權證》、《畜禽養殖備案登記表》、《設施農業用地備案證書》。

第十五條抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也隨之消滅。

第十六條抵押合同發生變更或者終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原辦理登記和記載的部門辦理變更或者注銷抵押登記和記載。

第四章畜禽舍抵押權的實現

第十七條債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押畜禽舍折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償；未達成協議的，可以到畜牧局申請調解或向人民法院提訟，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

第十八條抵押畜禽舍折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。

第五章附則

優先受償申請書范文第5篇

第一條  為加強對本市城鎮國有土地使用權出讓地塊上的房產經營管理，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條  房地產開發企業在本市行政區域內城鎮國有土地使用權出讓地塊上建設的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預售）、出租、抵押等房產經營活動，適用本規定。

第三條  青島市房產管理部門負責市南、市北、臺東、四方、滄口五區內國有土地使用權出讓地塊上的房產經營活動的行政管理工作；各縣級市、嶗山區、黃島區的房產管理部門及高科技工業園的房產管理部門負責其轄區內城鎮國有土地使用權出讓地塊上房產經營活動的行政管理工作。

青島市東部開發范圍內國有土地使用權出讓地塊上房產經營管理的具體工作委托東部開發指揮部負責辦理。

第四條  中華人民共和國境內外的公司、企業、其他經濟組織和個人均可依照中華人民共和國的法律、法規和本規定在本市國有土地使用權出讓地塊上從事房產經營活動，其合法權益受法律法規和本規定保護。

第五條  在本市城鎮國有土地使用權出讓地塊上的房屋出售（預售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。房屋出售（預售）、出租、抵押的期限，不得超過其使用范圍內土地使用權出讓的期限。土地使用權期滿，該土地使用權及地塊上的房屋按有關規定無償收回。土地需繼續使用的，使用者（房屋購買者）應依法重新辦理有關手續。

第二章  房屋預售與出售

第六條  本市國有土地使用權出讓地塊上的房屋，在竣工驗收之前，凡符合下列條件之一的，經房產管理部門注冊批準后方可預售：

（一）除用地價款外，投入開發建設的資金達到總投資額百分之二十以上的；

（二）建筑物設計地坪以下的基礎工程已經完成的；

（三）青島市政府批準的。

第七條  擬預售房屋，須由房產經營人或其委托人向房產管理部門提交書面申請書。申請書應包括預售對象、擬預售房屋的位置、面積、預售價格等內容。

房產經營人或其委托人提交預售申請書時，須同時提交下列文件資料：

（一）土地使用權有償出讓證件、《建設工程規劃許可證》和經批準的《開工報告》；

（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

（三）銀行或注冊會計師出具的證明達到本規定第六條規定投資額的文件資料或質量監督部門簽發的房屋基礎工程驗收合格單；

（四）房屋預售計劃；

（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；

（六）按規定應提供的其他文件資料。

第八條  房產管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準或不予批準，并書面通知預售人。

第九條  預售房屋，當事人雙方應簽訂房屋預售合同。

房屋預售合同不得違反國家的法律、法規及土地使用權出讓合同的規定。

第十條  房屋預購人在領取房屋所有權證和土地使用權證之前，不得將預購的房屋轉售。

第十一條  房屋預售人不得將已預售的房屋重復預售。

房屋預售人按預售合同規定所收取的預售款，必須優先保證該預售房屋的建筑費用。

第十二條  房屋竣工后，房產經營人或其委托人應報請建設工程質量驗收部門驗收。在取得驗收合格證書后，已經預售的房屋，當事人應按預售合同的規定辦理房屋交付手續，并在辦理房屋交付手續之日起三十日內分別辦理房屋所有權和土地使用權轉移登記手續，未預售的房屋，其房產經營人或其委托人須到房產管理部門辦理注冊登記后，方可出售。

第十三條  出售房屋，買賣雙方應簽訂房屋買賣合同。

房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規定房屋使用管理維修的條款。

房屋買賣合同不得違反國家的法律、法規及土地使用權出讓合同的規定。

第十四條  房屋購買人應在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內分別辦理房屋所有權和土地使用權登記過戶手續。

第十五條  被出售房屋使用范圍內的土地使用權在轉讓中增值的，房產經營人應按有關規定繳納土地使用權轉讓增值費。

第三章  房屋出租

第十六條  本市城鎮國有土地使用權出讓地塊上的房屋可以出租。

第十七條  出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。

房屋租賃合同不得違反國家法律、法規及土地使用權出讓合同的規定。

房屋承租人應在簽訂租賃合同之日起三十日內分別辦理房屋所有權和土地使用權租賃監理登記手續。

第十八條  房屋承租人未經出租人同意，不得將承租房屋轉租他人。

第十九條  出售已出租的房屋，在租賃合同規定的租賃期限內，承租人的承租人的租賃權不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購買人和承租人應依照原租賃合同的有關條款簽訂新的房屋租賃合同。

出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優先購買權，但租賃合同中另有約定的除外。

第四章  房屋抵押

第二十條  本市城鎮國有土地使用權出讓地塊上的房屋可以抵押。

房屋抵押，可憑房屋所有權證和土地使用權證或房屋預售合同及其他有關文件資料辦理抵押手續。

第二十一條  以共有房產設定抵押權，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產設定抵押權，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。

第二十二條  以已出租的房屋設定抵押權，應書面告知承租人，原租賃合同繼續有效，但抵押人應就保證執行抵押合同與承租人達成書面協議。

第二十三條  房屋抵押，應按有關規定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內，由抵押人分別辦理房屋所有權和土地使用權抵押登記手續。

抵押合同不得違反國家有關法律、法規和土地使用權出讓合同及房屋預售、出售、出租合同的有關規定。

第二十四條  抵押人不按抵押合同規定償還債務或在抵押合同有效期內宣告解散或破產的，抵押權人有權依照國家有關法律、法規和抵押合同的規定處分抵押房屋及土地使用權，并享有優先受償權。

第二十五條  因處分抵押房屋及土地使用權而取得房屋所有權和土地使用權的，應分別辦理房屋所有權和土地使用權登記過戶手續。

第五章  處  罰

第二十六條  違反本規定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產管理部門責令其停止違法行為，并可視其情節給予警告或處以5000元至30000元罰款。

（一）未經批準預售房屋的；

（二）將已預售的房屋重復預售的；

（三）房屋預購人在領取房屋所有權證和土地使用權證之前轉售房屋的；

（四）未經驗收或驗收不合格出售房屋的。

第二十七條  房屋出售（預售）、出租、抵押后，不按規定辦理有關登記手續的，由房產管理部門或土地管理部門責令其補辦手續，并可視情節輕重給予警告、1000元以下罰款的處罰。

第二十八條  當事人對行政處罰決定不服的，可依據《行政復議條例》和《行政訴訟法》的有關規定申請復議或向人民法院起訴。

第二十九條  行政管理機關的工作人員違反本規定和國家有關法律、法規、濫用職權，循私舞弊的，按有關規定給予相應的行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章  附  則

第三十條  房屋出售（預售）、出租、抵押合同，按有關規定需經公證的，當事人應辦理公證手續。

第三十一條  本規定具體執行中的問題由青島市房產管理局負責解釋。

第三十二條  本規定自之日起施行。

青島市人民政府關于修改部分政府規章行政處罰等條款的決定

（1998年8月24日  青政發〔1998〕137號）

全文

根據《中華人民共和國行政處罰法》和有關法律、法規的規定，現決定對《青島市城鎮國有土地使用權出讓地塊上的房產經營管理暫行規定》的行政處罰等有關內容作如下修改：

1、第二十六條中的“違反本規定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產管理部門責令其停止違法行為，并可視情節輕重給予警告、責令退還收取的價款、罰款。罰款額度為房屋預售或出售款額的5％至20％”修改為“違反本規定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產管理部門責令其停止違法行為，并可視其情節給予警告或處以5000元至30000元罰款”。