住房貸款論文

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住房貸款論文范文第1篇

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)細(xì)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

鑒于對(duì)住宅市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類(lèi)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開(kāi)拓。本文以個(gè)貸市場(chǎng)發(fā)展較成熟的美國(guó)為例,歸納個(gè)貸市場(chǎng)的業(yè)務(wù)細(xì)分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)現(xiàn)階段特征,提出一些建議。

美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)細(xì)分

按業(yè)務(wù)種類(lèi)劃分

零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個(gè)人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個(gè)貸機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起。客戶來(lái)源主要通過(guò)兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲(chǔ)蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實(shí)客戶來(lái)自于柜臺(tái)尋訪和電話促銷(xiāo)。由于個(gè)貸零售業(yè)務(wù)由貸款機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。但為此付出的代價(jià)是分支機(jī)構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運(yùn)作成本上升,尤其是固定成本。國(guó)外有研究表明,個(gè)貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會(huì)增加其市場(chǎng)退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個(gè)貸金融機(jī)構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢(shì)。

批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指?jìng)€(gè)貸機(jī)構(gòu)直接從發(fā)起人手中購(gòu)買(mǎi)打包后的個(gè)貸產(chǎn)品。由于其不參與個(gè)貸發(fā)起,因此能夠減少分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個(gè)貸市場(chǎng)的成本相對(duì)較低。在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中,商業(yè)銀行超過(guò)5成的個(gè)貸資產(chǎn)來(lái)自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來(lái)的主要問(wèn)題是,較難判斷和控制個(gè)貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個(gè)貸產(chǎn)品購(gòu)入成本勢(shì)必會(huì)大于賣(mài)方的發(fā)起成本。

聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。無(wú)論是自己發(fā)起還是外購(gòu)打包個(gè)貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會(huì)隨即出售個(gè)貸服務(wù)權(quán),提前實(shí)現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因?yàn)槠錄](méi)有個(gè)貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過(guò)日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實(shí)現(xiàn)收益,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分

個(gè)貸發(fā)起(origination)個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個(gè)貸合同簽署。具體工作包括:市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)(marketing),個(gè)貸申請(qǐng)人信用評(píng)估,抵押住宅評(píng)估,個(gè)貸擔(dān)保事宜處理、個(gè)貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評(píng)估和個(gè)貸擔(dān)保多由外部專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。通常情況下,個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個(gè)貸保費(fèi))。美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),參與個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機(jī)構(gòu)主要包括儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)(Savings&Loans)、個(gè)貸銀行(Mortgagebank)、個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個(gè)貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國(guó)50%的新發(fā)起個(gè)貸都有個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人參與,該比例在個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。

個(gè)貸服務(wù)(servicing)個(gè)貸服務(wù)是繼個(gè)貸發(fā)起后的第二個(gè)環(huán)節(jié),主要處理還款過(guò)程中的一系列服務(wù)性項(xiàng)目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時(shí)間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個(gè)貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國(guó),涉足個(gè)貸服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個(gè)貸銀行在美國(guó)個(gè)貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)份額最大,超過(guò)40%。

個(gè)貸擔(dān)保(insurance)個(gè)貸擔(dān)保業(yè)務(wù)主要針對(duì)兩方面風(fēng)險(xiǎn)。一方面是抵押物風(fēng)險(xiǎn),包括抵押物質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn),二方面是借款人風(fēng)險(xiǎn)。論文僅涉及借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保對(duì)象主要包括中低收入借款人和高貸款價(jià)值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供特殊擔(dān)保,提高這部分人群的住房信貸消費(fèi)能力。如美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān),如美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)要求貸款價(jià)值比超過(guò)8成的借款人對(duì)超額部分購(gòu)買(mǎi)私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個(gè)貸通常不要求借款人額外擔(dān)保,只需住宅抵押,而超額型個(gè)貸的擔(dān)保機(jī)構(gòu)多為私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司,從2002年美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)不同擔(dān)保類(lèi)型的個(gè)貸比例可以推算出,FHA在美國(guó)個(gè)貸擔(dān)保市場(chǎng)的份額最大,超過(guò)50%,私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司次之,約為30%。

個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個(gè)貸業(yè)務(wù)細(xì)分的一個(gè)重要目的是,提高各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過(guò)一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。比如個(gè)貸發(fā)起機(jī)構(gòu)必須保證借款人申請(qǐng)材料的真實(shí)性,個(gè)貸服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)服務(wù)過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn),個(gè)貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)抵押物和借款人的可投保風(fēng)險(xiǎn)。真正的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)主要針對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及無(wú)法通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。管理途徑除了風(fēng)險(xiǎn)留存,組合個(gè)貸資產(chǎn)避險(xiǎn)外,還可借助個(gè)貸證券化渠道,尤其是在個(gè)貸二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家。在美國(guó),個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)的參與機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國(guó)家抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風(fēng)險(xiǎn)管理能力的個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。個(gè)貸證券化主要借助前三大機(jī)構(gòu),聯(lián)邦國(guó)家抵押協(xié)會(huì)和政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)針對(duì)得到FHA和VA擔(dān)保的個(gè)貸資產(chǎn)實(shí)施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險(xiǎn)以及由私營(yíng)保險(xiǎn)公司承保的個(gè)貸資產(chǎn)。2002年美國(guó)個(gè)貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個(gè)貸資產(chǎn)有64%實(shí)施證券化,GNMA管理著的個(gè)貸資產(chǎn)全部實(shí)施證券化。

個(gè)貸投資(investment)個(gè)貸投資即投資人通過(guò)資金投入,獲得債權(quán)性收益。個(gè)貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個(gè)貸支持證券。資金來(lái)源擴(kuò)展到整個(gè)資本市場(chǎng)。圖1和圖2給出了典型發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家個(gè)貸資金來(lái)源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達(dá)國(guó)家,發(fā)展中國(guó)家個(gè)貸資金來(lái)源較單一,主要依靠?jī)?chǔ)蓄存款和政府財(cái)政支持。

美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

按貸款利率劃分

美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)最早出現(xiàn)的個(gè)貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由貸款人承擔(dān)。當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí),貸款人會(huì)面臨融資成本增加、投資收益相對(duì)減少等問(wèn)題;當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí),貸款人又可能面臨提前還款風(fēng)險(xiǎn)。上世紀(jì)80年代之前,固定利率抵押貸款在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位,然而隨著80年代市場(chǎng)利率大幅上升,其所隱含的利率風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動(dòng)資金不足、資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問(wèn)題。由此,貸款人開(kāi)始有意識(shí)地開(kāi)發(fā)浮動(dòng)利率個(gè)貸產(chǎn)品。由于浮動(dòng)利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由借款人承擔(dān),因此相比于固定利率抵押貸款,浮動(dòng)利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個(gè)百分點(diǎn)。初始利率下調(diào)幅度與浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負(fù)相關(guān)。在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個(gè)還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個(gè)月、1年、3年或5年。多數(shù)個(gè)貸產(chǎn)品還會(huì)提供一段時(shí)期內(nèi)的固定利率政策,被稱之為混合浮動(dòng)利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個(gè)貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動(dòng)利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標(biāo),如一年期國(guó)債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱之為價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實(shí)際利率,而非名義利率作為個(gè)貸利率,通過(guò)調(diào)整個(gè)貸余額來(lái)補(bǔ)償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。

按承保標(biāo)準(zhǔn)劃分

個(gè)貸產(chǎn)品承保標(biāo)準(zhǔn)大致可以分成三種,其一是所購(gòu)住房抵押加政府背景的機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其二是所購(gòu)住房抵押加私營(yíng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其三是僅以所購(gòu)住房抵押擔(dān)保。第一種個(gè)貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房,通過(guò)政府背景機(jī)構(gòu)的擔(dān)保提高這部分人群的信用等級(jí),增加貸款人對(duì)其提供的授信額度。典型的有美國(guó)聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔(dān)保的各類(lèi)個(gè)貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔(dān)保的低息個(gè)貸產(chǎn)品超過(guò)50種,分別面向不同的消費(fèi)者或住宅類(lèi)型,保費(fèi)由借款人支付,而VA提供擔(dān)保的個(gè)貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭(zhēng)部隊(duì)中服役的退伍軍人,且所購(gòu)住房不能為新房,保費(fèi)由聯(lián)邦政府支付。第二種個(gè)貸產(chǎn)品主要是貸款價(jià)值比超過(guò)8成的各類(lèi)貸款。典型的有美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中由私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司(PMI)承保的超額型個(gè)貸(JumboLoan)。第三種個(gè)貸產(chǎn)品即為貸款價(jià)值比不超過(guò)8成的常規(guī)型個(gè)貸(ConventionalLoan)。這三種個(gè)貸產(chǎn)品的市場(chǎng)比例見(jiàn)圖2。

按還款方式劃分

盡管個(gè)貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實(shí)用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。一次性還款主要適用于短期的個(gè)貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個(gè)貸的實(shí)際利率,影響著貸款人的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

特殊類(lèi)型的個(gè)貸產(chǎn)品

這里僅列舉幾種比較有特色的個(gè)貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔(dān)保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)推出是在1980年。其設(shè)計(jì)理念與價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實(shí)際利率,對(duì)于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過(guò)分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來(lái)補(bǔ)償。除貸款人需要承受較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)外,借款人對(duì)增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對(duì)住宅增值收益的評(píng)定困難。如果以出售價(jià)格為準(zhǔn),那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來(lái)的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn),則評(píng)估師人為因素的影響較大,且無(wú)從驗(yàn)證尚未實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)推出。其與傳統(tǒng)的個(gè)貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔(dān)保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個(gè)。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個(gè)儲(chǔ)蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲(chǔ)蓄帳戶即為附加擔(dān)保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲(chǔ)蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)細(xì)分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示

多樣化個(gè)貸市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)

現(xiàn)階段,我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)各類(lèi)業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和利潤(rùn)空間無(wú)法充分發(fā)揮和挖掘,風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。參考美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),分布在個(gè)貸業(yè)務(wù)鏈上的各類(lèi)機(jī)構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分散,而且使得各細(xì)分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡(jiǎn)單,增強(qiáng)了個(gè)貸市場(chǎng)的靈活性和適應(yīng)性。我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)的發(fā)展方向也應(yīng)該是細(xì)分個(gè)貸業(yè)務(wù),引入更多專業(yè)化、差異化機(jī)構(gòu)參與其中。作為個(gè)貸市場(chǎng)傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風(fēng)險(xiǎn)較低的借款人和抵押住宅類(lèi)型放貸,選擇性的參與高風(fēng)險(xiǎn)個(gè)貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。

合理化個(gè)貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對(duì)的借款人群和住宅類(lèi)型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個(gè)貸政策從規(guī)模擴(kuò)張向謹(jǐn)慎放貸、提高個(gè)貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無(wú)法從個(gè)貸市場(chǎng)獲得貸款支持。這類(lèi)借款人可能是收入不高、信用等級(jí)偏低的中低收入人群,可能是儲(chǔ)蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購(gòu)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)性較大的人群。個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過(guò)政府擔(dān)保、貼息貸款或開(kāi)辟投資渠道讓資本市場(chǎng)的投資人進(jìn)入來(lái)完善個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡(jiǎn)單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品,因?yàn)檫@類(lèi)個(gè)貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風(fēng)險(xiǎn)偏好不符。

謹(jǐn)慎創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品

在住宅價(jià)格持續(xù)上升的市場(chǎng)中,貸款人可能由于過(guò)分樂(lè)觀,過(guò)分信賴抵押住宅價(jià)值,而推出多類(lèi)個(gè)貸產(chǎn)品,放低借款門(mén)檻,以此拓展業(yè)務(wù),擴(kuò)大市場(chǎng)份額,卻忽略了個(gè)貸產(chǎn)品還款期限較長(zhǎng)的特征。在漫長(zhǎng)的還款期內(nèi),抵押住宅價(jià)值的變化并不能用現(xiàn)狀來(lái)判斷。相反在價(jià)格處于高位的住宅市場(chǎng)中,抵押物價(jià)格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場(chǎng)價(jià)格上升或下降的不同階段,貸款人應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮,理性的、謹(jǐn)慎的拓展個(gè)貸產(chǎn)品和個(gè)貸業(yè)務(wù)。

住房貸款論文范文第2篇

關(guān)鍵詞：住房抵押保險(xiǎn)；模式；機(jī)制

據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年~2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另?yè)?jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國(guó)住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個(gè)完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)，對(duì)于化解住宅金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。

一、美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度

美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度在推動(dòng)和促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，起著至關(guān)重要的作用。美國(guó)住房抵押貸款占各類(lèi)抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個(gè)人申請(qǐng)抵押申請(qǐng)貸款的數(shù)量有968萬(wàn)戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒(méi)有一個(gè)運(yùn)行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問(wèn)題，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響將是難以估量的。

美國(guó)抵押貸款保險(xiǎn)形式主要有四種：（1）全額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的所有正常損失；（2）限額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計(jì)算的限額損失，超出部分由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險(xiǎn)，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)；超過(guò)這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。

美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)體系由政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兩大部分組成。政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項(xiàng)目針對(duì)軍人和軍人家屬，因此在整個(gè)市場(chǎng)中所占的份額較小。20世紀(jì)初。美國(guó)曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險(xiǎn)公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟(jì)大蕭條的時(shí)候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險(xiǎn)；當(dāng)借款人無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時(shí)向金融中介機(jī)構(gòu)支付本息。

FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

1．貸款限額。FHA有貸款限額，過(guò)去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房?jī)r(jià)高的地區(qū)FHA保險(xiǎn)短缺。現(xiàn)在，美國(guó)根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)對(duì)FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒(méi)有貸款限額。因此，在低價(jià)房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價(jià)房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價(jià)格房產(chǎn)貸款市場(chǎng)上兩者則有著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

2．貸款比例。FHA最普通的保險(xiǎn)項(xiàng)目是貸款年限30年，固定利率的貸款項(xiàng)目。對(duì)此項(xiàng)目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過(guò)125000美元的則為90%。FHA允許將交易費(fèi)用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值小于50000美元的，最高貸款比例為評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)最小值的98.75%；房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大于50000美元的，最高貸款比例為評(píng)估價(jià)值和市場(chǎng)成交價(jià)最小值的97.5%。但交易費(fèi)用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過(guò)程中，上述兩種計(jì)算方法都要做，取兩個(gè)結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過(guò)貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔(dān)了向高風(fēng)險(xiǎn)客戶提供貸款保險(xiǎn)的任務(wù)。

3．保險(xiǎn)費(fèi)率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險(xiǎn)費(fèi)，年保險(xiǎn)費(fèi)為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分?jǐn)偟矫吭聝敻吨小Ｈ绻J款提前還清借款人就停止支付保險(xiǎn)費(fèi)；從1984年~1991年，年保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行了調(diào)低，而且改為一次性支付；1991年以后保險(xiǎn)費(fèi)結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險(xiǎn)費(fèi)。FHA的保險(xiǎn)費(fèi)率在全國(guó)是一致的。PMI的保險(xiǎn)費(fèi)率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費(fèi)用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險(xiǎn)費(fèi)率是不同的，同一家PMI公司針對(duì)不同地區(qū)、不同保戶其保險(xiǎn)費(fèi)率也有區(qū)別。

4．保險(xiǎn)時(shí)間。只有當(dāng)?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險(xiǎn)。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房?jī)r(jià)的20﹪，就可以停止保險(xiǎn)。

5．運(yùn)作方式。FHA的貸款保險(xiǎn)審批程序比較復(fù)雜，且等待批準(zhǔn)的時(shí)間較長(zhǎng)，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購(gòu)房者都可申請(qǐng)。而且FHA的擔(dān)保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險(xiǎn)合同，或提前中止合同。

PMI和FHA兩個(gè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會(huì)的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制。

二、中國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)制度所表現(xiàn)出的問(wèn)題

自1998年初，華泰保險(xiǎn)公司推出住戶保證保險(xiǎn)后，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司等也相繼出臺(tái)了住房保證保險(xiǎn)險(xiǎn)種。我國(guó)的住宅抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成，但也暴露出不少問(wèn)題。

1．首付款過(guò)高。1999年9月21日后，中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房貸款期限從原來(lái)最長(zhǎng)20年延長(zhǎng)至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國(guó)廣大工薪階層的實(shí)際收入來(lái)看，其首付比例還是偏高。為了切實(shí)提高中低收入者的購(gòu)房能力，勢(shì)必需要再次降低首付款的比例。

2．險(xiǎn)種單調(diào)。由于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)開(kāi)展時(shí)間不長(zhǎng)，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險(xiǎn)種單調(diào)，這樣不利于充分開(kāi)展業(yè)務(wù)。只有險(xiǎn)種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購(gòu)房者有不同資信狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多樣化的險(xiǎn)種有利于銀行和購(gòu)房者做出靈活的決策。

3．抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押”。但由于我國(guó)一直實(shí)行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。

4．保險(xiǎn)責(zé)任范圍小，保費(fèi)率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險(xiǎn)范圍內(nèi)；而千分之五的年保險(xiǎn)費(fèi)率看似不高，但按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算就不是個(gè)小數(shù)目了，更何況要30年保費(fèi)一次性繳清。

三、針對(duì)我國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)的措施

筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手，推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的改革。

1．我國(guó)雖然目前有為數(shù)不少的先富起來(lái)的人，但中低收入的居民依然占我國(guó)總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險(xiǎn)的范圍優(yōu)先限定于他們。對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)比較差的購(gòu)房者，保險(xiǎn)的金額以不超過(guò)貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)；而且對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，由于購(gòu)房者的首付款為20﹪，加上保險(xiǎn)30﹪，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能抑制他們過(guò)高的購(gòu)房欲望，當(dāng)然也有助于降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2．隨著購(gòu)房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸減少，因此保險(xiǎn)額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險(xiǎn)費(fèi)用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購(gòu)房者的壓力。現(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，而且侵占了購(gòu)房者所繳保險(xiǎn)費(fèi)用未來(lái)年份的利息收入。對(duì)于部分提前還貸的購(gòu)房者其所交的保險(xiǎn)費(fèi)用中多出的部分應(yīng)該歸還購(gòu)房者。

3．由于房屋貸款的還款期較長(zhǎng)，在我國(guó)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，在此期間購(gòu)房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無(wú)法還貸的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)變得很大。為了避免出現(xiàn)購(gòu)房者或其家屬無(wú)房可居的局面，筆者認(rèn)為可以試著介入人身險(xiǎn)。先以局部地區(qū)為試點(diǎn)，如一個(gè)省或一個(gè)市。由政府牽頭，委托一家保險(xiǎn)公司做群體險(xiǎn)，以后條件成熟后也可以專門(mén)成立一家保險(xiǎn)公司，或者把一家中等規(guī)模的保險(xiǎn)公司改組成專門(mén)的住房貸款保險(xiǎn)公司。該地區(qū)的所有進(jìn)行購(gòu)房貸款的購(gòu)房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購(gòu)房者每月支付貸款利息和保險(xiǎn)費(fèi)用。壽險(xiǎn)合同到期后，保險(xiǎn)金正好可以償還貸款額。如在保險(xiǎn)期內(nèi)，購(gòu)房者因意外喪失勞動(dòng)力或身故，無(wú)法還貸，保險(xiǎn)公司可替購(gòu)房者歸還貸款，這樣購(gòu)房者或其家屬可以保有住房。如在試點(diǎn)地區(qū)可行的話，則可以推行到全國(guó)。由于該險(xiǎn)種規(guī)模大，政府在其中勢(shì)必要扮演極其重要的角色。

4．我國(guó)目前投資性購(gòu)房的比例偏高，上海已達(dá)到16%多，接近國(guó)際上公認(rèn)的20%的警戒線。筆者認(rèn)為可以在全國(guó)就設(shè)立一家住房貸款抵押保險(xiǎn)公司，利用計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國(guó)所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購(gòu)房者的信息集中在一家保險(xiǎn)公司。這樣既可以控制某些人的多頭購(gòu)買(mǎi)，抑制投資性購(gòu)房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國(guó)范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險(xiǎn)公司，那各保險(xiǎn)公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購(gòu)房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)中國(guó)目前的社會(huì)實(shí)際，筆者認(rèn)為中國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)還是以政府主導(dǎo)為宜，不宜大力發(fā)展私營(yíng)的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。可以在部分城市試點(diǎn)實(shí)行私營(yíng)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以滿足部分中高層收入者的需求。

參考文獻(xiàn)：

1．王文英，陳蓉，劉榆風(fēng)．論我國(guó)住宅抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)的建立與完善．甘肅金融，2001，（5）．

住房貸款論文范文第3篇

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買(mǎi)賣(mài)合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪＿@說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

1.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。這種短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場(chǎng)更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失。

1.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問(wèn)題，銀行與個(gè)人都對(duì)未來(lái)充滿樂(lè)觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無(wú)力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無(wú)法變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。

1.4利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無(wú)論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來(lái)?yè)p失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來(lái)提前償還貸款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來(lái)一定的困難。

2住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

針對(duì)上面所述的這些風(fēng)險(xiǎn)，本文從以下幾個(gè)角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)盡量最小化。

2.1違約風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲(chǔ)蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制

住房抵押貸款期限長(zhǎng)，而用于貸款的資金來(lái)源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個(gè)基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來(lái)自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬(wàn)；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營(yíng)企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對(duì)這些問(wèn)題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個(gè)人住房抵押

貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開(kāi)發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4利率風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：一是開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。二是開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3結(jié)論

住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開(kāi)發(fā)商三方的利益，要使其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善。總之，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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住房貸款論文范文第4篇

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;法律風(fēng)險(xiǎn);MBS

最近,從中國(guó)銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國(guó)商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購(gòu)買(mǎi)這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國(guó)又沒(méi)有專門(mén)的法律條款來(lái)防止證券化過(guò)程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問(wèn)題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn),從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。

一、我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場(chǎng)上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級(jí)、證券發(fā)行三個(gè)環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷(xiāo)售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門(mén)從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

近年來(lái),我國(guó)相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見(jiàn)表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

我國(guó)住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者;三是信用增級(jí)的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔(dān)保。

(一)以信托方式實(shí)行住房抵押貸款證券化

關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國(guó)內(nèi)學(xué)者圍繞我國(guó)應(yīng)該采取美國(guó)模式還是英國(guó)和歐洲模式進(jìn)行了長(zhǎng)期的論證,關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(下稱管理辦法),我國(guó)住房抵押貸款將以沒(méi)有政府擔(dān)保的信托方式實(shí)現(xiàn)證券化。管理辦法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。”我國(guó)首單住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的。

另外,我國(guó)還沒(méi)有SPV方面的專門(mén)立法,但《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》(下稱監(jiān)管辦法)對(duì)SPV的市場(chǎng)準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定,信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊(cè)資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣。”同時(shí),監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任。”這意味著我國(guó)的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。

(二)投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者

現(xiàn)階段,我國(guó)MBS只能在銀行間債券市場(chǎng)交易。管理辦法第47條規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買(mǎi)賣(mài)政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券。”這一方面是汲取我國(guó)股票市場(chǎng)的教訓(xùn),由于我國(guó)住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個(gè)人投資者開(kāi)放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗(yàn),保護(hù)中小投資者的利益,避免市場(chǎng)過(guò)度的非理;另一方面,MBS在我國(guó)是一種全新的固定收益證券,其風(fēng)險(xiǎn)收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類(lèi)證券不同,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理能力要求高,而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券項(xiàng)目的順利實(shí)施。

我國(guó)向個(gè)人投資者開(kāi)放MBS業(yè)務(wù)只是時(shí)間上的問(wèn)題。從成熟市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來(lái)看,只有切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益,才能最終真正推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,這就需要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。

(三)信用增級(jí)的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔(dān)保

信用增級(jí)是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過(guò)合同安排所提供的信用保護(hù)。信用增級(jí)的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用保護(hù),并為此承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)部法是指通過(guò)重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級(jí)證券的信用級(jí)別,或通過(guò)發(fā)起人提供更多的連帶責(zé)任提高證券的信用級(jí)別。

我國(guó)MBS的信用增級(jí)形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔(dān)保。管理辦法第30條規(guī)定:“信用增級(jí)可以采用內(nèi)部信用增級(jí)或外部信用增級(jí)的方式提供。內(nèi)部信用增級(jí)包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級(jí)包括但不限于備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式。”這無(wú)疑為我國(guó)住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時(shí),政府不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,因?yàn)槲覈?guó)《擔(dān)保法》第8條明確規(guī)定:“國(guó)家機(jī)關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸款的除外。”勿庸置疑,這一規(guī)定也將制約我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

二、我國(guó)住房抵押貸款支持證券的法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實(shí)保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導(dǎo)致法律執(zhí)行成本高,違規(guī)者得不到懲罰,容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和金融欺詐行為。

(一)假按揭的法律風(fēng)險(xiǎn)

住房貸款論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：住房信貸 風(fēng)險(xiǎn) 防范

一、住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指銀行發(fā)放的住房信貸資產(chǎn)中隱含損失的可能性。住房信貸資產(chǎn)分類(lèi)通常是指住房信貸分析人員和管理人員或監(jiān)管當(dāng)局的檢查人員綜合能夠獲得的全部信息并運(yùn)用最佳判斷，根據(jù)住房信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局出臺(tái)了住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)的指導(dǎo)原則，把住房貸款分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類(lèi)。住房信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的五級(jí)分類(lèi)是根據(jù)住房信貸資產(chǎn)按時(shí)、足額回收的可能性來(lái)劃分的，可以根據(jù)借款人的還款能力、還款記錄、還款意愿、抵押物的擔(dān)保、償還的法律責(zé)任和銀行的住房信貸管理等因素，將住房消費(fèi)信貸這項(xiàng)資產(chǎn)劃分為5類(lèi)。

二、住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

住房消費(fèi)信貸具有貸款額度小，貸款期限長(zhǎng)，貸款對(duì)象和償還方式特殊等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征。住房貸款從貸前到貸款全部還清之前，其風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾種。

（一）開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)主要是指開(kāi)發(fā)商利用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不暢通，行為不規(guī)范，銀行監(jiān)督管理不嚴(yán)等漏洞，采取“假按揭”等方式欺詐銀行，騙取銀行住房貸款的行為所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括開(kāi)發(fā)商實(shí)力風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。在目前我國(guó)實(shí)行期房銷(xiāo)售、期房按揭的模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因延期交房、規(guī)劃超標(biāo)、或房屋質(zhì)量等原因與購(gòu)房人發(fā)生矛盾，造成借款人拒絕歸還貸款本息，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。按揭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常導(dǎo)致借款人集體違約，對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量危害較大，同時(shí)因借款人與開(kāi)發(fā)商存在糾紛問(wèn)題，使得抵押物處置難度較大。

（三）借款人風(fēng)險(xiǎn)

（1）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)主要是借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)直接取決于借款人的資信狀況，而目前我國(guó)國(guó)內(nèi)個(gè)人信用體系尚未完全建立，有待于進(jìn)一步完善，因而商業(yè)銀行很難獲取真實(shí)、全面的個(gè)人信用信息，并據(jù)此審批發(fā)放貸款，在發(fā)放住房貸款時(shí)信息不對(duì)稱的問(wèn)題相當(dāng)突出。

（2）提前還款風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭貸款的的提前償還是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或者全部貸款，即指借款人在保證按月按額償還個(gè)人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還一定數(shù)額、或全部借款，以達(dá)到“縮短償還期限，減少利息支出”的目的。提前還款將對(duì)銀行的預(yù)期收益和收回資金的重新安排產(chǎn)生重大影響。

三、銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的一些措施建議

（一）商業(yè)銀行要牢固樹(shù)立以信貸質(zhì)量為第一要素的觀念

目前，雖然各家商業(yè)銀行的總行領(lǐng)導(dǎo)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況高度重視，但許多基層行迫于各種考核壓力和經(jīng)營(yíng)慣性，還沒(méi)有真正樹(shù)立起以提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量為第一要素的觀念，仍是以規(guī)模的大小、份額的多少作為衡量工作成績(jī)的主要標(biāo)準(zhǔn)。因而，導(dǎo)致個(gè)別銀行不惜以犧牲效益作為代價(jià)，紛紛強(qiáng)占市場(chǎng)份額，而忽略對(duì)開(kāi)發(fā)商、借款人資信狀況的嚴(yán)格要求和對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的精細(xì)管理，也許現(xiàn)在的市場(chǎng)份額大，若干年后的不良資產(chǎn)可能也會(huì)非常多。因此，建議在發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)“質(zhì)量第一、數(shù)量第二”，把風(fēng)險(xiǎn)防范提到與加快發(fā)展同等重要的地位，走規(guī)范經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高質(zhì)量發(fā)展的道路，做到“不求最大，只求最好”。

（二）優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)，合理配置信貸資源

發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)要根據(jù)各區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)狀況，實(shí)施差別化政策，合理配置資源，突出發(fā)展重點(diǎn)，進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、信貸風(fēng)險(xiǎn)較低的城市和地區(qū)傾斜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)投入地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和系統(tǒng)化管理，避免不良貸款與新增貸款同步增長(zhǎng)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境差、業(yè)務(wù)規(guī)模小、信貸風(fēng)險(xiǎn)較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個(gè)貸審批不應(yīng)授權(quán)，原則上停止和減少向這些地區(qū)發(fā)放新的個(gè)人住房貸款。

（三）選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商，把好風(fēng)險(xiǎn)防范第一關(guān)

加強(qiáng)客戶信用評(píng)級(jí)工作并根據(jù)開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)，將其劃分成重點(diǎn)合作型(AA級(jí)以上)、一般合作型(BBB級(jí)以上)和限制退出型(BB級(jí)及以下)，在新增貸款上實(shí)行差別化政策。對(duì)緊密合作型的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)，可提供從開(kāi)發(fā)貸款到按揭貸款“一條龍”服務(wù)，以加大營(yíng)銷(xiāo)力度，但鑒于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)依然較高，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款仍應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。同時(shí)，開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款與個(gè)人住房貸款之和不應(yīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值的70%，并實(shí)行貸款封閉管理，確保個(gè)貸投入后，開(kāi)發(fā)商回籠的銷(xiāo)售款用于歸還建行開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款，對(duì)那些將回籠的銷(xiāo)售款不與銀行協(xié)商繼續(xù)投入新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以限制。而對(duì)一般合作型的開(kāi)發(fā)商，僅提供住房按揭貸款，避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中。對(duì)限制淘汰型的開(kāi)發(fā)商，原則上不再與其合作，要把工作的重點(diǎn)放在盤(pán)活存量上。特別要注意防止對(duì)后兩類(lèi)企業(yè)“假個(gè)貸”的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉妍.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].東華大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007