測算方法論文
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測算方法論文范文第1篇
關鍵詞 房地產 會計核算 問題 對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1 房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1 正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
測算方法論文范文第2篇
關鍵詞：新增風險；資本計提；金融危機
文章編號：1003－4625(2010)02－0010－04 中圖分類號：F820.5 文獻標識碼：A
此次金融危機爆發表明，市場上交易的很多信用結構衍生產品既帶有信用風險的特征，又帶有市場風險特征，在可能的將來人們甚至還能看到由操作風險外包手段引起的帶有三大風險特征的產品。這無疑對我們舊有的風險劃分、計量和管理無疑是個嚴重的挑戰。鑒于此，厘清對新增風險的認識，以及如何計量新增風險，對于當前業界和監管當局更為科學地認識和應對市場風險，其重要性不言而喻。
一、新增風險在市場風險中的重要性
最近，巴塞爾委員會公布了交易賬戶的定量影響測算結果。該定量影響測算基于10個國家43個銀行的交易賬戶的實際測算。測算的關鍵結果如下：
(一)定量影響測算結果表明，平均而言，按現行方法測算出來的交易賬戶資本要求將使得總體資本要求至少增加11.5％，市場風險資本要求要增加223.7％。這不包括標準法或綜合風險資本要求法(comprehensive risk capital charge)下未進行再資產證券化的證券化暴露的資本要求。這一平均水平，尚不包括銀行對某些修改調整沒有報告數據的情況。在這些情況下，資本變化假定為零。考慮到這一種情況，最低資本要求的實際變化將更高。
(二)平均而言，新增風險資本要求將使總體資本要求上升6.2％，使得市場風險資本要求上升102.7％。相比較特殊風險資本要求而言，新增風險資本要求平均為其九倍之高。這一結果與第二次定量影響測算結果一致。
(三)壓力下VaR(stressed VaR)方法的引人，使得總體資本要求平均上升4.6％，市場風險資本要求上升110.8％。平均而言，壓力VaR是非壓力VaR的2.6倍。沒有證據表明，壓力VaR的分散效應低于非壓力VaR。
(四)對于再證券化風險暴露，新標準化的特殊風險資本要求的引入使得總體資本要求平均增加5.4％，使得市場風險資本要求平均上升92.7％。
(五)標準法下，證券的特殊風險資本要求使得總體資本要求平均上升0.2％，使得市場資本要求上升了4.9％。
從上述結果來看，使得現行方法下交易賬戶資本要求增加的要素由大到小依次排列為：新增風險資本要求、壓力下VaR、再資產證券化風險暴露、證券的特殊風險。
上述結果導致市場風險資本要求劇增主要是因為現行(新)方法與先前(老)方法的不一致。老方法下，市場風險的資本要求＝未使用內部模型而采取標準法的資本要求(包括：一般和特殊利率風險、一般和特殊證券頭寸風險、外匯風險、商品風險)+內部模型法下的資本要求(為前一日VaR與前60個營業日日均VaR均值*乘數因子中的較大值)。
新方法下，市場風險資本要求=未使用內部模型而采取標準法的資本要求(包括：一般和特殊利率風險、一般和特殊證券頭寸風險、外匯風險、商品風險)+內部模型法下的資本要求(前一日VaR與前60個營業日日均VaR均值*乘數因子中的較大值+最新可得的壓力VaR值與前60個營業日壓力VaR均值*乘數因子中的較大值+新增／綜合風險資本要求)。
二、新增風險定義、演變和特征
根據巴塞爾委員會2009年7月的《交易賬戶新增風險資本計算指引》，新增風險主要為金融機構面臨的違約風險和信用遷移風險。新增風險的提出主要是為了彌補風險價值(VaR，99％，10天)模型存在的缺陷。據此，新增風險資本要求(IRC)代表了對資本計劃期為一年、置信區間為99.9％的非證券化信用產品的違約和信用遷移風險的估計，并同時考慮了個別頭寸和組合頭寸的流動性計劃期。
根據新增風險的定義及其歷史演變，我們可以發現與一般市場風險和特殊風險比較起來，新增風險具有以下特征(參見下表2)：一是風險覆蓋的范圍不一樣，一般市場風險是由金融產品的市場價格波動造成的，特殊風險主要針對歷史價格變異、集中度風險、名目基差(name-related basis)風險以及事件風險；而新增風險是覆蓋交易對手違約風險與信用遷移風險。二是流動性差異。一般市場風險和特定市場風險的VaR模型忽視了交易賬戶頭寸中潛在的流動性差異，無法完全反映出每年發生不到兩三次的單日大規模損失，也不能反映出幾個星期或幾個月的期間內大規模累積價格浮動的潛在可能。而新增風險主要針對這種交易頻率較低，流動性較弱的資產組合帶來的風險。三是置信水平和時間周期不一樣。一般市場風險和特定市場風險的VaR模型置信區間為99％、時間周期為一天的風險價值，最多可以擴展到10天。而新增風險考慮的是資本計劃期為一年、置信區間為99.9％，時間周期更長的情況下的風險。
表2交易賬戶最新定量影響測算中對特殊風
三、新增風險資本計量方法比較
由于當前業界對新增風險的關注剛剛興起，目前還沒有就潛在流動性差的交易頭寸的風險計量達成一致，所以巴塞爾委員會沒有規定新增風險資本計量的具體方法，但是在其資本計量指引中規定了基本原則和必須考慮的基本要素。
(一)基本要素
第一個基本要素為穩健性標準。即，巴塞爾委員會規定新增風險的計量必須反映出資本計劃期為一年、置信區間為99.9％的穩健性標準，且同時考慮單個或組合交易頭寸的流動性計劃期。
第二個基本要素是資本計劃期為一年的穩定的風險水平。這一假設表明銀行在為期一年的資本計劃期內以一種維持其初始風險水平的方式再平衡或敘做其交易頭寸。這意味著考慮那些在流動性計劃期開始時與原始頭寸具有相同風險特征、但在流動性計劃期內其信用特征改善或變差的替代頭寸的影響。
第三個基本要素是流動性計劃期。流動性計劃期是指在壓力市場條件下銷售頭寸或對沖IRC模型中涵蓋的所有實質風險所需要的時間。單一頭寸或頭寸組合的流動性計劃期至少為三個月。一般而言，在設置流動性計劃時期時，一個非投資級的頭寸通常比一個投資級的頭寸具有一個更長的流動性計劃期；銀行可以頭寸或一個集合為基礎(“桶”)來評估流動性，但應能夠有效反映出流動性之間的差別；對于集中度高的頭寸，流動性計劃期通常會更大；一個證券化倉庫的流動性計劃期應反映出在壓力市場條件下建立、銷售和證券化資產或對沖重要風險因子的時間。
第四個基本要素是要考慮相關性和多樣化。一
是違約和遷移之間的相關性，包括在債務人中違約和遷移事件的相關性的影響，以及群體違約和遷移事件的影響。二是違約或遷移風險和其他市場因素的相關性。由于在交易賬戶中違約或遷移風險與交易賬戶中其他風險多樣化帶來的影響目前還尚未被很好地理解；因此，在目前階段，違約或遷移風險與其他市場變量多樣化的影響不會被反映在新增風險的資本計算方面。
第五個基本要素是集中度。必須恰當地反映發行人和市場集中度。一個高集中度的資產組合應比那些較分散化的組合計提更高的資本。壓力狀況下，產品類別內部和產品類別之間可能產生的集中度也應得到體現。
第六個基本要素是風險緩釋和多元化效果。在IRC模型內部，風險暴露金額只有在多頭和空頭頭寸指的是同一金融工具時才可以進行凈扣處理。否則，風險暴露金額則必須以一種總量的方式(例如：非凈扣)來計人。產品的主要基礎風險、在資本結構中的排位、內部或外部評級、期限、沖銷頭寸的期限以及沖銷工具手段之間的差異(如：不同的支出觸發和程序等)都應反映在IRC模型中。如果一種工具的期限比流動性計劃期更短或沒有合同確保期限比流動性計劃期長，則IRC必須包括在工具期限和流動性計劃期的間隔時間可能發生的潛在風險帶來的影響。
對于通常是以動態對沖策略對沖的交易賬戶風險頭寸，還需要識別被對沖頭寸的流動性計劃期內對沖的再平衡。這種識別只有在下述情況下才會被接受，即銀行：1、在相關的交易賬戶風險頭寸中都選擇一致的再平衡對沖建模；2、證明引入再平衡能夠改善風險計量；3、證明對沖工具的市場即使在壓力情況下也有足夠的流動性容納這種再平衡。任何動態對沖策略所產生的剩余風險都應在資本計提中得到體現。銀行需驗證他們計算剩余風險的方法，力爭讓監管當局感到滿意。
第七個基本要素是期權性。銀行的IRC模型應該包括期權的非線性影響和針對價格變化有顯著非線性表現的其他頭寸。銀行還應當關注和這些產品相關的估值以及價格風險評估中所固有的模型風險的額度。
(二)方法比較
根據現有國際金融機構對新增風險資本計算的基本原理和實踐，對新增風險監管資本要求的計算大致可以分為兩個思路來進行(可參見Avantagecapita有關材料)：一是構造一個統一模型，模型包括三大塊，即評級遷徙模塊，交易對手違約事件模塊，及評級遷徙、交易對手違約事件之間以及與其他風險要素之間的相關性矩陣模塊等。同時考慮資本計劃期和流動性計劃期之間的錯配約束條件，在此條件下根據相關歷史數據得出相關系數，然后形成完整的模型，根據構造類數據或當前數據，進行相關的IRC的VaR值計算。二是對評級遷徙和交易對手違約事件單獨建模，在此基礎上考慮相關性和多元化以及期權性等要素，求得相關系數矩陣，然后在資本計劃期和流動性計劃期之間的錯配約束條件下，考慮上述三大塊，即評級遷徙和交易對手違約事件以及相關性和多元化等，最后根據歷史數據擬合出來的相關數據形成完整模型，再進行相應的VaR值計算。
根據Nykredit銀行的Johannes Rebel的相關論文，計算IRC的步驟大致可分為：定義IRC模型的所有頭寸－II0；設定流動性期限結構；對于t=ti時都先從t=t0時開始，然后對整個債務人集合模擬(預先定義的)隨機過程，直到t=ti+1，在現有時間和評級情況下將所有頭寸映射到模型當中來，計算損益表，然后根據交易策略重新促使資產負債表平衡(即風險水平不變)，反復執行這些步驟直到t=T，重復前述第三個步驟“10000”次；計算損益分布中的99.9％分位下數值。
現階段對于評級遷徙如何計量的模型已有不少，同時對于交易對手違約風險如何計量的模型也不少。其中，對于評級遷徙的經典模型有多重要素的merton模型、布朗橋模型以及creditmetrics相關模型，也可參見Jones和Cynthia McNuhy等人的論著。
根據附件，我們發現，2007年9月份金融危機爆發前，使用IDRC模型計算新增違約風險監管資本要求的六大國際金融機構中，已經有兩家不復存在，一家已經轉型，其余三家深度重創。但是其IDRC模型仍舊可以為我國銀行業提供很多的經驗和教訓，使得我們可以少走一點彎路。
就模型本身而言，六家機構利用的IDRC模型都是建立在IRB模型之上，其中前三家模型(CS公司的湯姆模型、摩根斯坦利的查爾斯模型和花旗的依云模型)更為類似，后三家(RBS的簡和理查德模型、德累斯頓銀行的馬克思F和馬克思S模型、雷曼的依德雷多模型)在很多地方有相似之處。具體而言，前三家機構的IDRC模型中對違約事件、躍階和完全不流動資產的要求基本是一致的；后三家更多考慮了評級遷移問題，但都剔除了完全不流動資產的考慮，具體的做法基本是建立在Moody的KMV模型基礎上。
就關鍵變量而言，六家機構都考慮了違約時間以及違約下的PD和違約躍階，但這些參數具體的算法，每家機構都有些不同。其中，摩根斯坦利更多考慮的是取決于評級、規模、指數容量、活躍交易數量；而RBS考慮的是1－(1-PD)T算法，而德累斯頓銀行考慮的是轉換矩陣等。
就關鍵假設而言，六家機構都考慮了99.9％下的系統變量VaR。其中，CS、摩根斯坦利和RBS還考慮了最差情形，以及資本覆蓋時不同頭寸還是每個敞口。而摩根斯坦利和德累斯頓銀行明確表示其資本覆蓋不同頭寸時，屬同一發行人時可進行軋平之后再算。
就集中度附加資本要求而言，除了CS公司認為這一問題是政策事宜，其他五家機構都認為其IDRC模型反映了或可計算集中度風險的資本要求，其中，花旗、RBS和雷曼認為其模型反映了這一風險，而摩根斯坦利和德累斯頓銀行認為可計算這一風險。
就監管意見而言，由于不同的監管當局在金融危機爆發前對這一風險關注的不夠，對模型的審查和驗證也沒有完全進行，只有兩家機構的模型相關監管當局給出了監管意見。其中，就CS公司的模型而言，美國監管當局Gordy給出了監管當局開發了類似模型的意見，但對其違約躍階的獨立性表示質疑。對于雷曼的模型，給出了在相應條件下，其模型可能趨于銀行賬戶模型的判斷。
四、啟示
從現有的國際實踐來看，由于金融危機的影響，很多機構進行重組或大調整，這當中使得我們開始反思過去的風險管理模式與風險計量方法，其中包括IRC的計量。IRC計量的內涵與外延的演變也印證了這一點。當前，國際上對于IRC計量的具體方式還在探索當中，結合中國銀行業實際情況來看(計量實踐較少、數據有待完善等)，我們建議中國銀行業的IRC計量分兩步來走，第一步先單獨做交易對手違約事件和評級遷移模型；第二步再考慮這兩者之間的相關性、多元化以及與其他要素之間的相關性，最后形成統一的模型。中國銀行業的IRC計量不宜一步走，即一開始就構建一個統一的大模型，因為很多基礎條件尚不具備。而分兩步走的好處在于完善一個開發一個，試運行一個，這樣比較穩妥且可行。
