土地制度論文
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土地制度論文范文第1篇
1、農村土地承包經營權抵押貸款法律法規和配套政策不完善，有待修改和健全。一是農村土地承包經營權確權頒證尚處于試點階段。目前，農村土地承包經營權確權登記頒證工作仍在進行試點。到2014年底，河南共有129個縣（市、區）開展了確權登記頒證工作試點，涉及454行政村、6.47萬hm2承包耕地。鑒于農村承包土地的經營權頒證尚處于試點階段，金融機構對目前簽訂的農村土地流轉合同的規范性和法律效力心存顧慮；廣大農戶在沒有得到政府頒發的農村土地承包經營權證的情況下，無法吃上定心丸，對土地承包經營權抵押貸款也顧慮重重。二是農村土地承包經營權抵押中介服務機構缺失。首先，農村土地流轉價格評估機構缺失。農村承包地估價是抵押融資的重要環節。目前，河南省由金融部門認可的農村承包土地估價機構沒有建立，缺少成熟的評估機制、經驗和標準，無法對農村流轉土地進行有效評估，導致金融機構難以確定合理的貸款抵押率和額度。其次，農村產權綜合交易中心不健全。從目前了解的情況看，多數地方尚未建立農村產權綜合交易市場，相關權屬登記管理、交易服務機制不健全，一旦發生違約，農村土地承包經營權無法通過公開交易方式順利變現，金融機構難以積極介入農村土地承包經營權抵押融資。再次，農村土地流轉服務平臺不完善。雖然河南省70%的縣建立了農村土地流轉服務中心，由于缺經費、缺人員、缺手段，對土地流轉合同簽訂、鑒證及流轉用途無法進行有效服務和監管，缺乏有效的土地流轉信息平臺。三是存在法規法律瓶頸。《擔保法》第37條明確規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得設定抵押。”《物權法》也明確規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農村土地承包經營權作為抵押物，是否具有法律效力還存在爭議。目前，相關政策僅局限于試點辦理此類抵質押貸款，一旦貸款出現風險訴訟時缺乏法律層面的支持。
2、工商資本進入農業領域的準入和監管政策滯后，力度有待加強。一是工商資本進入農業領域審批監管執法主體缺位。目前，從國家和省級層面還未出臺工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，也未明確準入審批部門和監管執法部門。比如，工商資本進入農業領域的準入條件具體是由誰制定、是屬于前置審批條件還是作為附加參考條件；出現改變耕地用途的情況是由哪個部門監管、違規者處罰的依據、程序及標準等都沒有明確規定。二是地方利益驅動導致工商資本進入農業領域監管失軟。目前，地方政府受大招商政策的影響，為完成當地招商引資任務，對外來工商資本進入農業領域不愿主動設立門檻，避免因設置準入條件束縛當地手腳，更不可能主動把工商資本擋在門外。同時，限制工商資本經營農業的范圍，既影響社會資本投入農業的積極性，又影響當地政府的招商引資。在這種政策導向和利益驅使下，地方政府對制定工商進入農業領域的準入條件不積極，對工商企業長期流轉農戶土地出現的“非農化”“非糧化”現象監管不到位，個別地方甚至是聽之任之，放手不管。
3、農村土地流轉風險保障金制度管理辦法缺失，認識有待提高。一是土地流轉風險保障金制度具體內容不明確。各地對土地流轉風險保障金的繳納比例、資金來源渠道缺乏依據和標準。流轉承包土地每667m2需要交納多少保證金合適無法界定，太多就會增加土地流入方的資金負擔，影響正常經營，太少又無法完全規避風險，達不到應有的目的；土地流轉風險保障金的收取和監管部門不明確、資金使用程序不清楚；對流入方不愿繳納土地流轉風險保障金的，缺乏強制性執行的依據和手段。二是對土地流轉風險保障金制度思想認識上存在偏差。部分地方認為，農村承包土地流轉是一種市場行為，在堅持依法、自愿、有償的基礎上，由家庭承包農戶與新型農業經營主體或工商企業自發簽訂流轉協議，出現風險原則上應由雙方自行解決，政府在土地流轉過程中起到指導、規范和服務作用。如果讓地方財政拿出一部分資金來建立土地流轉風險保障金，由政府對土地流轉風險進行“兜底”，地方的積極性不高。對于新型農業經營主體而言，由于缺乏有效抵押物，農業經營貸款難現象普遍存在。在這種背景下，作為農村承包土地的流入方，除要預付流出方土地價款外，如果再要求繳納一定的風險保證金，無形中加劇了流入方的資金負擔。因此，對建立農村土地流轉風險保障金認識上還不到位，思想有顧慮。
二、幾點建議
推進農村土地流轉制度改革，是河南省委全面深化農村改革的重要內容，符合十八屆三中、四中全會和中央1號文件精神，符合河南農業農村發展實際。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是盤活農村土地資源和增加農民財產性收入的重要手段；加強工商資本進入農業領域的準入和監管，是降低工商資本進入農業領域“非糧化”比率和杜絕“非農化”、保證農地農用和糧食安全的重要舉措；實施農村土地流轉風險保障金制度，是規避農村土地流轉風險和保護農民土地收益的重要保障。因此，堅定不移推進這項改革，既要積極探索，又要慎重穩妥；要在建立和完善相關制度上下功夫，要在搭建服務平臺上下功夫，要在探索和完善運作模式上下功夫。
（一）建議制定完善相關管理辦法一是按照已出臺的《河南省農村土地承包經營權抵押貸款暫行管理辦法》的要求，積極鼓勵支持金融機構制定農村土地承包經營權抵押貸款實施細則，確保農村土地承包經營權抵押貸款能夠順利推進和規范運行；二是著手研究制定省級工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，鼓勵有條件的縣（市）先行先試，明確工商資本進入農業領域的具體條件和監管實施細則，強化社會資本長期租用農戶土地的監管；三是引導各地制定《農村土地流轉風險保障金制度》，明確風險保障金的籌措比例和渠道、使用范圍、審批程序和監管辦法，促進農村流轉土地規范有序。
（二）建議積極穩妥推進改革試點各地要進一步提高認識，加強組織領導，強化部門聯動，完善配套政策，積極穩妥開展農村土地流轉制度改革相關試點。要選擇地方財力比較強、政府推動積極性高、土地流轉比較規范的縣（市）和承貸積極性高的金融機構，共同開展農村土地承包經營權抵押貸款試點；選擇條件成熟的縣（市），通過籌措一部分財政資金，收取承租方繳納的一部分資金，共同建立農村土地流轉風險保障基金；選擇土地流轉比率高的縣（市）開展工商資本進入農業領域的準入和監管試點，強化工商資本長期流轉農戶土地的用途管理。省農村土地流轉制度改革各成員單位，要加強對試點的指導和服務，強化檢查和督導，提升總結經驗，逐步擴大試點范圍。
（三）建議注重抓好重點環節
1、在農村土地承包經營權抵押貸款方面，一要穩步開展確權頒證，完善登記管理。加快農村土地承包經營權確權進度，適時拓寬確權范圍，完善確權登記管理，詳盡掌握土地經營權屬面積、時限、承包人經營意愿和能力等。對需要辦理擔保融資的，可試點優先確權頒證，開展擔保登記備案工作，建立健全土地臺賬，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押融資奠定基礎。二要建立產權交易和價格評估機構，完善交易服務。建立農村產權交易中心或充實完善農村土地流轉服務中心，開展農村土地承包經營權的抵押登記、信息和流轉交易等服務。對于抵押融資的土地權利一旦發生風險,可在農村產權交易中心或農村土地流轉服務中心上，通過拍賣方式對擔保標的進行處置流轉；建立農村土地流轉價格評估機構，制定農村土地價值參考標準，開展價值評估服務，簡化價值評估程序，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押授信提供依據。三要建立風險防控機制，強化風險補償。鼓勵地方政府成立農業政策性擔保公司，為農村土地承包經營權抵押融資業務依法提供擔保服務，增強金融機構發放此類貸款的積極性，有效降低貸款風險。鼓勵由財政出資設立農村土地承包經營權抵押融資風險補償專項基金，用于補償金融機構貸款出現的合理損失。同時，加大對種養大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等新型農業經營主體的融資擔保支持。四是建立激勵引導機制，提高承貸銀行的積極性。鼓勵政府對農村承包土地的經營權抵押貸款給予一定的利息補貼，降低借款人融資成本。加大貨幣政策、金融監管政策支持。人行利用差別準備金、支農再貸款、支小再貸款、再貼現等貨幣政策工具，支持承貸銀行增強資金實力，擴大信貸投放；銀監部門實施差異化金融監管政策，適當提高承貸銀行涉農貸款不良貸款率容忍度。按照《河南省金融業發展專項獎補資金管理辦法》（豫財金〔2014〕34號），對承貸銀行給予一定獎補。
2、在工商資本進入農業領域的準入和監管方面，一是建立準入機制。對工商資本在農業領域的生產經營能力、履約能力進行審核，并指定相關部門對其備案，把好“準入關”，對“非農化”以及有明顯圈地占地意圖、無意經營農業的工商資本要堅決予以拒絕，擋在門外。二是建立動態監管機制。加強對工商企業從事農業生產的動態監管，重點監管流轉土地達到一定規模的涉農工商企業。對工商企業投資農業后的農地使用方向進行監測，避免改變流轉土地用途，跟蹤農業經營項目的投資進度和政策資金使用情況，防止套取國家支農項目資金；加強對農業生產環境的監測，鼓勵工商企業發展生態循環農業，最大限度減少企業涉農項目對農業生態環境的破壞。三是建立引導服務機制。對工商企業涉農在土地利用、農村產業發展、基礎設施和公共服務設施建設等方面進行科學規劃，在保證糧食安全的前提下，區別不同產業制定差異化政策，通過稅收傾斜、財政補貼、用水用電等優惠政策進行相應的引導和扶持，鼓勵工商企業注重進入河南省急需資金的農業領域和有助于實現可持續性發展、延伸產業鏈條的農業領域，重點投向適合企業化經營的種養殖業、農產品精深加工業、農業生產業、農業基礎設施建設等。
土地制度論文范文第2篇
關鍵詞土地制度家庭承包制土地股份投包制創新
21世紀上半葉，中國將完成農業的現代化改造。隨著現代化程度的提升，現代農業對規模經濟的要求與現行分散承包的土地制度之間的矛盾將日漸加劇。如何通過現行土地制度的創新加速我國農業現代化進程，是一個具有重要意義的研究課題。
一、土地制度創新的約束條件和方向選擇
土地制度不是某種因素、某種力量作用的簡單函數，它是某個特定時期特定政治、經濟及社會諸多因素共同作用的產物。土地制度創新必須充分考慮到制約其生成的種種條件。制約我國當前土地制度創新的主要條件有：
第一、我國是社會主義性質的國家，生產資料的公有制始終被認為是決定經濟社會主義性質的基礎。由于土地的特殊重要性，決定了土地制度不僅是農業部門最重要的制度安排，而且是整個社會經濟制度最基本的方面。特別是對于那些農業比重還很高甚至是國民經濟主體的發展中國家來說，土地制度更成為整個經濟制度的基礎和核心。鑒于我國整體經濟性質和土地制度在整個經濟制度安排中的重要地位，現階段土地制度的創新不能也不應當越出公有制的框架。
第二、從總體技術特征來看，我國尚處于從傳統農業向現代農業的過渡階段，廣大中、西部地區，傳統農業的特征還相當明顯。全社會70％左右的人口仍然要依靠這個最原始產業提供生存保障，近50％的社會勞動人口仍然只能從農業中得到就業機會。根據馬克思生產關系適應生產力性質的原理，現階段土地制度安排必須與農業發展過度性階段的生產力水平相適應，而不能超越農業發展階段去建構現代農業階段的先進的
土地制度模式。
第三、農業現代化是我國農業發展追求的而且是希望盡早實現的目標，現階段土地制度安排應有利于將農業生產導向現代化目標。鑒于龐大的人口基數和不斷增長的人口壓力，以及工業化加速導致農業資源的非農轉移，糧食安全問題已成為政府推動農業發展的首選目標。政府這一農業發展目標偏好，決定了它必然傾向于有利于上地產出率提高的土地制度選擇。增加農業生產收人，縮小農業生產與非農生產之間的利益差距，是農民從事農業生產所追求的最現實的目標。上地制度的設計必須有利于滿足農民對收人增長目標的追求，這＃才能使農民成為推動農業發展最積極的力量。我國現階段土地制度的設計，既要有利于政府產量增長目標與農民收人增長追求之間的協調，又必須使它納人有利于推進農業現代化早日實現的長遠目標的軌道。
第四、一種土地制度是否合理有效，最終只能由農民在這種制度下的行為反映作出檢驗。一種可行的土地制度，不僅不能背離廣大農民的意愿，相反應當反映他們的利益要求。在我國農業發展現階段，占有土地是廣大農民最基本的愿望，土地的流轉化程度低就是證明；產權不受侵犯是來自農民最強烈的呼聲，一個重要表現就是農民對過重負擔的抵制和抱怨；家庭經營是最受農民歡迎的生產組織形式，改革前后農民截然不同的工作態度是最有力的說明。
土地產權制度的有效性，來自制度安排與其所對應的約束條件的協調性。針對不同的約束條件，只能實行不同的土地制度安排。我國新型土地產權制度，只能在上述約束條件給定的框架內生成，并且只能是這些條件的內在要求處在耦合和均衡狀態時的產物。上述約束條件給定的我國現階段土地制度的創新空間是相當狹小的。它們決定了我國土地制度創新只能沿著如下方向推進；（1）在土地集體所有制不變的前提下，尋求產權主體明確、產權權能完善的新型集體所有制實現形式。也就是說，雖然對現行土地集體所有制的改革是必要的，但這種改革最好是集體所有制的完善或新型集體所有制實現形式的建構，而不應是對集體所有制的替代。（2）在家庭經營不變的基礎上探求土地資源有效配置方式和有利于農業現代化實現的土地利用方式。家庭經營方式的改變，不僅背離了廣大農民的意愿，也會使政府糧食總量增長目標至少經受不確定性的風險。
二、土地股份投包制：新型土地制度模式的設計
在理論界提出的各種土地制度模式中，完善家庭承包制模式對現階段土地制度創新約束條件的考慮相對最為充分，因而它受到政府的推崇并成為我國現階段上地制度建構的主體模式。這一模式最積極的意義在于對家庭經營方式的充分肯定。這種肯定首先源于推行改革20年來農業家庭經營的成功實踐，并且可以從世界農業發展的普遍經驗中獲得支持，同時現代產權理論和農業發展經濟學中亦不乏理論依據。但是，家庭承包制完善模式的最大問題在于，它對傳體體制下形成的土地集體所有的權屬關系存在的固有缺陷采取回避態度，試圖繞過所有制通過經營形式的改善來克服根源于所有制的產權缺陷。不可否認，這只能延緩和積累矛盾，不可能從根本上克服現有土地產權制度的不足進而刺激農業增長。
在現有土地制度創新模式中，土地股份合作制最具創新意義。一方面它在集體所有制或公有制的前提下比較好地實現了集體產權的明晰化，另一方面又為土地的集中和規模化經營提供了一條極富啟發性的思路；一方面它迎合了農民實實在在占有土地的愿望，另一方面又滿足了政府土地制度創新低政治風險的要求。不難分析，土地股份合制與我國現階段土地制度創新依賴的約束條件之間在很大程度上也是協調的，因而它的出現受到理論界和決策部門的高度關
注。現有土地股份合作制探索反映出來的最突出問題，是存在著以合作化經營或集體化經營否定家庭經營的傾向。盡管其出發點是試圖克服家庭分散承包帶來的規模不經濟，但這種傾向還是值得認真反思的。因為農業中集體經營的低激勵效應和高管理成本不制轉變為土地股份共有制，并把股份共有制視作集體所有制的新型實現形式。土地股份投包制提出的主旨在于消除一些土地股份合作制理論與實踐中的一個重要誤區，即忽視農業產業特性而試圖以集中化、統一化經營取代農戶的個體經營。因此，與土地股份合作制相比，土地股份投包制的突出特點，是試圖使家庭經營方式在土地產權清晰健全、土地配置規模合理的基礎上繼續成為農業持續增長和農業現代化實現的制度性保證。
三、家庭承包制向土地股份投包制的過渡
土地股份投包制設計的基本目標，是希圖在較易得到政府和農民雙方接受并支持的基礎上，建構起土地合理流轉和有效集中的機制，從而實現從傳統農業向現代農業的順利過渡。土地股份投包制的現代化指向和規模經濟偏好決定了其建構的主要條件是，農村非農產業應有相當程度的發展，農業勞動力能夠實現較大規模的非農轉轉移，使目前緊張的人地關系與勞地關系得以改變。如果沒有二、三產業的快速發展創造出相對寬松的人地比例關系，70％左右的農業人口依然凝固在農業上實現就業和維持生存及低水平發展，那么，以減小土地有效流轉阻力的土地股份化設計必然失去意義，以擴大農戶經營規模的投包機制亦無發揮作用的可能。
>地股份投包制建構條件表明，目前我國大部分地區特別是二、三產業發展落后的中、西部地區，還不具備該模式普遍推行的條件。因此，上地股份投包制在我國的建構，第一，在時間上將是一個長期的過程，因為我國農業人口的比重還很高，農業人口的非農轉移任務還相當艱巨；第二，在空間上將由點到面逐步擴展，首先在二、三產業發展較快地區形成，然后隨著非農產業發展的地域擴張而逐步推開；第三，在農業發展戰略上，應把土地股份投包制的建立與加速二、三產業特別是農村非農產業的發展結合起來。
土地股份投包制是土地制度變遷的目標模式，而這一制度變遷的起點則是現行的家庭承包經營責任制。由于在土地所有制和經營方式方面的一致，使得兩種制度模式之間能夠實現較好的銜接。其銜接過渡可以通過三個階段完成：
1、由農戶土地承包權向農戶土地股份所有權轉換階段。（1）認定目前集體土地按人均承包的合理性；（2）限定這種合理性的有效期限為截止目前，以后土地不再根據人口的變動而調整；（3）在承包權穩定化的基礎上，賦予農戶對經營的集體土地份額的股份所有權；（4）實行土地股份所有權和相應份額土地經營權的統一，農戶可以直接經營自己應占股份的土地。
土地制度論文范文第3篇
我國集體土地征用應遵循的原則包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。2、保證國家建設用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農民的原則。4、誰使用土地誰補償的原則。
我國征用集體土地的補償范圍和標準包括:1、土地補償費。2、安置補償費3、地上附著物和青苗補助費。
我國土地征用中存在的若干問題：1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。
我國農村土地征用過程中導致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農村土地征用權的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重。4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。
對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。1、要確立規范的征地制度標準。2、要科學界定“公共利益”的范圍3、要規范政府的征地行為。4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。
本文通過對我國農村土地征用制度概念的理解以及闡述了農村土地征用應遵循的原則和在土地征用時應補償范圍和標準。另外，根據我國目前在農村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補償制度完善，規范政府征地行為等方面提出了一些建議。
關鍵詞：農村集體土地征用制度“公共利益”范圍農村集體土地征用補償農村集體土地征用程序
我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農村集體所有制。我國農村土地征用是發生在國家與農村集體之間所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變為國家所有。
一、集體土地征用應遵循的原則。
1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。
我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：(1)加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地(2)要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地(3)要優先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監察和土地違法行為的打擊力度，切實制止亂占耕地的濫用土地行為。
2、保證國家建設用地的原則。
國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益的體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地的前提下保證國家建設用地。
3、妥善安置被征地單位和農民的原則。
集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四是征地給農民造成的損失要適當補助。
4、誰使用土地誰補償的原則。
土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。
二、征用集體土地的補償范圍和標準。
國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：
1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。
2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。
3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。
三、我國土地征用中存在的若干問題
1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
2、對非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案
件，往往是未批先征，未批先用，事后再補辦手續。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補辦手續，做善后工作，最終實現征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發現違法占用土地案件4.69萬件，結案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關，16人被追究刑事責任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權威性，也沒有使違法者受到震懾。
3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。在對農村土地進行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農村集體經濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對農村土地征用后，受償的主體主要是集體經濟組織，而個人承包經營農戶不能作為受償的主體，只能在集體經濟組織中受償，失地農民不僅喪失了土地承包經營權，而且喪失了集體經濟組織成員的身份，成了多余的勞動力。加之沒有配套措施安排其生產和生活，造成農民失地又失業生活極度困難。
四、農村土地征用過程中導致上述問題的成因。
在土地征用過程中出現上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。
1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認為了公共設施和公益事
業建設需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補償產生了質疑。國家征用權的濫用和土地所有權的強制轉移，產生了明顯的不公平：政府以低補償從農民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價轉移給土地開發商。把這一行為認定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農民的私權利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠遠不及農民對自己土地的利用率。2、農村土地征用權的濫用。農村土地的征用主要針對農村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農民個人承包經營的集體土地。對農村土地的征用也主要涉及農村集體經濟組織的利益和農民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農村集體經濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經營合同，強行征用農
民承包的土地。當農村土地被肆意的征用，社會上便出現了一種新的群體-“失地農民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會不穩定因素。
3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重《土地管理法》第四十五條第三款規定：“征用農用地的，應當依照本法第四十條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。”這是征用農業用地的基本程序，但在我國農村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進行。我國的廣大農村中，縣、鄉、鎮政府對農村土地享有著絕對的權力，農村土地的所有權屬于村集體所有，但縣、鄉、鎮政府部門卻是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。由于農村土地征用費低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費，致使農村土地流失嚴重。
4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。
首先，行政補償法律體系不健全。我國憲法規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用，但未規定應給予相應的補償。與憲法此規定相配套的法律規范對于補償制度的規定也不完備。如《環境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規定，但卻未規定應當給予何種補償的規定。其次，補償辦法規定不合理、不科學，在實踐中的可操作性較差。《土地管理法》第47條規定：征用耕地的土地補償費為征用前三年該地前三年的平均產值的六倍至十倍，對安置費的補償規定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規定能否合理體現被征用土地的實際價值令人懷疑。據權威部門統計，
近三年全國土地出讓金收入累計達9100多億元。這其中又有多少真正補償到了農民的手中呢？
五、對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。
1、要確立規范的征地制度標準。
在實際征地過程中，之所以出現損害農民權益和農地非農化失控的現象，重要原因之一，就是征地的指導思想有偏差，目的動機不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實現資本原始積累，加快建設，或者為了體現個人政績。其實，規范的征地制度應具備兩項基本功能，或者說能解決兩個問題：一是具備保障農民權益的功能，以確保農民在失地的同時獲得與城市居民同等的居住、就業、醫療和養老的條件；二是具備控制農地非農化趨勢的功能，將農地占用納入合理利用和保護有限土地資源、實現生態經濟持續協調發展的軌道。這是衡量征地制度是否科學、合理、規范的唯一標準。只有以此為出發點，并作為實施征地過程的指導思想，輔以切實措施，才能確保在推進城市化過程的同時，最大限度地確保農民權益和有效地實現耕地資源的動態平衡。
2、要科學界定“公共利益”的范圍。
由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現行法規對“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴大征地范圍留下了空子，以至于出現“公共利益”是個筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現這類現象，參照國際上有關國家《征地法》的規定，有必要對“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環境保護等建設事業；(4)、國家和地方政府需要修建的機關，以及以非營利性為目的的研究機關、醫院、學校等事業單位。“公共利益”具有動態性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應倡導、重視社會民眾的參與權、選擇權。對于社會普遍承認的、獨立于社會和國家現行政策之外的公共利益用地項目，如有關國民健康、市政基礎設施等，政府應嚴格按有關土地征收、征用法規辦事，而對那些由社會發展不同階段所引發的符合社會、國家急需要的相對公共利益項目，尤其是有爭議的項目，則應建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認同。
3、要規范政府的征地行為。
在對農民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強勢地位，它既是征收、征用的主體，又是補償的主體。雖然，新修改的《憲法》對有關土地征用的條款作了重大修改，突出了對農民利益的保護，但政府在征地過程中的強勢地位并未有多大的改變，對“公共利益”的解釋權仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對征地如何補償的決定權還是在政府。因此，如何規范政府、主要是地方政府的行為，構成了規范征地制度，保障農民權益的關鍵。為此，首先要嚴格控制政府的征地權力，理清征收、征用的界限。其次強化平等協商和監督機制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時，必須尊重農民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農民進行平等的協商，征得絕大多數農民的認同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關系。在現行征地制度下，在征地和供地之間有一個很大的利益空間。它構成了濫用征地權力、任意降低補償標準的癥結。因此，必須有針對性地采取措施規范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關系。
4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。
筆者認為，農村土地征用事關農民的生存，完善農村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個步驟：其一應該加強對農村土地征用的審批程序。其二，應該增加農村土地征用的聽證程序。在農村土地被征用時，農民往往是最后一個知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農村土地過程中的暗箱操作，應當增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權，提高征地的透明度。其三，加強農村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權決定土地被征用的用途，但對征地補償的確定及補償費用的分配及使用，卻有權進行參與，發表自己的意見，如果是少數農民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農民參與決策，如此才能更好的監督征地使用單位對土地使用情況，如果被征土地被閑置，農民當然地有權申請恢復土地的耕種，如此不僅達到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護國家有限的土地資源。
5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。
農村土地征用補償如何完善是學者們一直關注的問題，《土地管理法》規定的補償標準中的“土地年產值”是個極不易確定的數值，各地差異也相當大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償的隨意性，而且在實踐中征地的雙方多數時是達不成共識的。因此，筆者認為解決這些問題應該從幾個方面著手：第一，補償標準。現在是市場經濟的時代，只有以土地的市場價格來確定補償的標準才較為合理，讓土地所有人或使用人切實了解土地征用，參與討價還價，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應該在給予金錢補償的同時，對他們今后的生活給予安置。另外，筆者認為還可以將一部分補償拿出為失地農民辦理保險，這也是維護他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴大補償的范圍。筆者認為在對農民的實際損失給予了補償的同時，還應該加入預期的利益。預期的利益當然是很難確定，但是可以從失地農民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預期利益更應該給予維護。
參考文獻資料：
1、《憲法》第10條第三款規定
2、《土地管理法》第47條規定
3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社
土地制度論文范文第4篇
(一)《企業會計制度》等對土地權屬制度與核算的規范《企業會計制度》、《小企業會計制度》對土地使用權的核算規定兩種方法,一是作為固定資產核算,二是作為無形資產核算,作為兩種不同種類資產核算的土地及土地使用權之間既有聯系也有區別。首先,兩者核算的對象都是國有土地,集體土地不屬其核算對象;其次兩者核算的都是土地使用權,因為不論是劃撥土地或是出讓土地,其所有權皆屬國家,企業擁有的只是使用權。兩者的區別,則可按以下原則厘清:一是企業占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(以下簡稱劃撥土地),土地使用證的“使用權類型”注明為“劃撥”,在單獨估價入賬時應作為固定資產核算,明細科目稱為“土地”,按照其估價進行初始確認和后續計量,為取得劃撥土地而支付的征地費用等計入占用土地的地上建筑物的購置成本,不計入土地價值;劃撥土地無使用年限限制,核算時不計提折舊;劃撥土地如果需要轉讓財產權(使用權),應先按規定向國家交納土地出讓金;劃撥土地在按規定補交土地出讓金之前,除國家另有專門規定外,都不得轉移過戶。二是企業通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權,或者從其他土地占有者通過轉讓手續取得的土地使用權(以下統稱出讓土地),土地使用證“使用權類型”注明為“出讓”;出讓土地應作為無形資產核算,明細科目稱為“土地使用權”,按取得時支付的全部成本進行初始確認和計量;出讓土地取得時應由國土部門核定使用權的截止日,企業應在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內,計提土地使用權攤銷(轉為房地產開發企業存貨成本的除外,下同);出讓土地可以在原核定用途的范圍內直接進入市場,自由轉讓。
(二)《企業會計制度》等對土地出讓的核算規范《企業會計制度》和《小企業會計制度》都規定取得土地使用權時計入無形資產,待土地開發利用即建造地上建筑物時再分攤計入在建工程成本。這樣,土地使用權的價值最終將轉入固定資產購置成本并計提折舊,開始這一規范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權規定使用年限有較大差異而難于操作,為此財政部專門規定在預計建筑物凈殘值時,應當考慮土地使用權的預計使用年限高于地上建筑物的預計使用年限的因素,作為凈殘值預留。但隨后2002年《企業會計準則———固定資產》中規定,固定資產的各組成部分,如果各自具有不同的使用壽命,從而適用不同的折舊率時,應當單獨確認為固定資產。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率,應分別確認為單項固定資產,各自按照其可使用年限計提折舊。因此,執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》的單位,出讓或受讓的土地使用權,應當在固定資產的相關建筑物中單設明細項目核算。
二、新準則下土地使用權的核算
(一)新準則下土地使用權基本規范《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號———無形資產》,仍沿襲以往規定將劃撥土地作為固定資產核算,將出讓土地作為無形資產核算的規定。無形資產準則沒有直接提到土地使用權核算,但該準則應用指南中對其規范如下:(1)企業取得土地使用權通常應確認為無形資產,但改變其用途、用于出租或增值目的時,應當將其轉為投資性房地產。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物時,土地使用權與地上建筑物應分別進行攤銷和提取折舊,但土地用于房地產開發時,其價值應計入所建造房屋的建筑成本。企業外購的房屋等支付的價款,應當在建筑物與土地使用權之間進行分攤;難以分配的,應當全部作為固定資產核算。
從上述規定可知:(1)企業有償取得的土地使用權(出讓土地),正常情況應確認為無形資產,只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時,才應從“無形資產”科目轉入“投資性房地產”科目。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物,土地使用權價值無須分攤到地上建造物的工程成本中,應仍作為無形資產核算,并與地上建筑物分別計提攤銷和折舊。(3)房地產開發企業相關的土地使用權價值,應當計入建造房屋建筑物的成本。(4)企業外購房屋建筑物,將地上建筑物與土地使用權合并作價的,應當將總價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配;只有在難于分配的情況下,才能全部作為固定資產核算。
將外購房地產價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配,筆者認為應采用“建筑物先行確認法”處理。即按照同類建筑物正常造價加上相關稅費,再加上適當銷售利潤,作為地上建筑物入賬價值,再以總購入價減去地上建筑物價值后的余額,確認為土地使用權的入賬價值。將總購入價統一確認為固定資產原價的方法,容易導致房產稅的稅負不合理,筆者認為應避免使用。
(二)新準則下土地使用權攤銷對于將土地使用權的價值轉入建筑物的做法,實踐中也有不少企業因擔心加大房產稅稅負而沒有采用;但如果仍將土地使用權作為無形資產核算,又會導致管理費用加大而產品成本減少,致使產品成本計量不真實。因為新準則以前的各類會計制度,幾乎一致規定無形資產攤銷金額計入管理費用。有鑒于此,在原制度基礎上堅持將土地使用權作無形資產核算,仍存在較大缺陷。新準則關于包括土地使用權在內的無形資產攤銷的規定,較好地消除了上述缺陷。準則應用指南規定,無形資產攤銷一般應計入管理費用,但某項無形資產包含的經濟利益通過所生產的產品或其他資產實現的,無形資產的攤銷金額可計入產品或其他資產成本。將用于直接生產的廠房占用的土地所計提的攤銷金額直接計入產品成本,一方面可保證產品成本的完整性,另一方面也避免了計入廠房原價而增加房產稅的可能性。
參考文獻:
土地制度論文范文第5篇
關鍵詞：農村土地，產權制度，土地的虛擬所有權
Abstract: in the reference related research achievements and according with our current rural land property rights system of the specific problems existing in the system of property rights and the specific operational foundation, proposed the countermeasures of rural land property rights system conception, in response to the rural land property rights system existing problems.
Keywords: rural land property rights system, the land of virtual ownership
中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：
我國現行農地產權制度下存在的問題
1.1 農戶對土地的預期不足
對預期凈收益的顧慮不能形成有效的農業投入和積累機制，影響土地產出效益。繼續穩定家庭承包經營制度，使農民在土地占有、使用、收益等方面享有更多的權利，但就目前國情來看，農民從未真正享有土地處分權。促使農戶真正享有占有、使用、收益和處分四權統一的承包經營權特別是要將處分權賦予農戶，實際上就是承認農民擁有物權性質的土地承包權。這是促進農民土地使用權流轉的有效途徑。
1.2土地使用權屬不充分，無法實現有效的土地流轉
2002年據農業部有關部門的統計，以各種形式流動使用權的耕地約占承包耕地總面積的5% ~6%，且多數發生在沿海發達省市，內地流轉的耕地僅占承包地的1% ~2%，可見我國農地使用權的流轉發展依然十分緩慢。對此問題孫瑞玲從我國農地流轉現狀、主要障礙因素和具體的政策建議3個方面對我國農地使用權的流轉問題進行了深入的分析和研究。從目前的數據看，農地使用權的流轉大部分發生在工業經濟較為發達的東部地區，這在一定程度上反映出農業發展的弱勢產業性和工業反哺農業的重要性。
農地流轉缺乏流轉主體且農地使用權不具有物權性是現階段農地使用權流轉不充分的重要原因。隨著我國經濟的迅速發展和人民生活水平的提高，土地作為農民生活的保障因素正開始得到削弱，而其作為生產因素的趨勢則日趨明朗，如何實現農地做為生產要素的轉變，使市場在土地的配置中起基礎性作用將是這一時期面臨的一個重要問題。就目前我國土地使用權的權屬上看，農民還沒有擁有完整的農地使用權。市場交易的實質是產權的讓渡，而不具備完整農地使用權勢必會阻礙農村土地的有效流轉。目前，在山東、江蘇、浙江等沿海發達地區實行有所擴展的股份合作制,即農民將農地的使用權入股，將土地折股分配給農民個體擁有，社區實行土地的統一規劃和統一開發利用。農地使用權入股，實質上等于確認和強化了農戶對土地的承包經營權，同時，農民以土地的使用權的轉移獲取相應的收益，在某種程度上也是對土地使用權物權性質的的一種體現。針對農地使用權和農地承包經營權的物權特性，許多學者提出了獨到的見解，都十分重視農地使用權和農地承包經營權的物權構建。
農地產權界定不清，農民土地遭不公正侵占
現行農地產權制度的一個重要缺陷是產權主體界定不清。《中華人民共和國農業法》第十一條規定：集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉農民集體所有。村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有。但究竟是屬于全村農民集體所有，還是村、組集體經濟組織所有界定不清楚。根據新制度經濟學派的觀點，產權的界定不清，勢必會在經濟過程中加大交易成本，出現外部性和“搭便車”的現象，目前導致的嚴重后果就是農民土地遭到不公正的“圈占”。陸遷等對此問題從征地補償標準不合理、征地補償費的分配不公平、征地后的安置措施不妥當等方面進行了具體而細致的研究。在此應當看到當產權主體界定不清導致侵權行為發生時沒有得到產權主體的有效約束，即使土地集體所有的產權界定能夠明確的界定“集體”，就目前我國松散的農村集體組織和占統治地位的“官本位思想”影響，集體依然不可能成為農民權益的有效保護人，能夠有效保護農民利益的產權主體只能是農民自己。
2、我國農村土地產權制度的構建
2.1構建原則
2.1.1農民享有集體所有土地被占用后的所有權補償。土地所有權作為一種財產權利，集體土地被征用后，作為集體一員的農民理應享有集體所有土地被占用后的所有權補償。現行法律對被征用的農村土地也只是對地力、地上作物和失地人口的安置給予補償，即只承認了對集體土地的使用權的存在，而否認了土地所有權作為獨立財產權利的存在。
2.1.2構建具有物權性質的承包經營權和使用權。促進農地的有效流轉，需在國家深化對農地流轉的宏觀調控的基礎上，進一步深化農地使用權的物權化特性使農村土地由農村保障因素向生產要素轉變，同時進一步明確界定農民的土地權利，使農戶真正享有占有、使用、收益和處分四權統一的承包經營權，以促進農戶對承包土地進行合理的預期和投資，防止對土地的過度開發和過度開墾。
2.1.3農民作為維護自身利益的主體。要切實維護農民的利益，尤其在國家和城市圈占農民土地的過程中切實保護農民的利益不受侵害，使農民失去土地可以得到有效的補償，同時對失地農民的生活給予相應的保障。由于目前我國缺乏真正維護農民利益的利益體，所以真正能夠有效維護農民自身利益的只能是農民本身。當土地所有權為集體所有的情況下，農民維護自己的土地權利存在著“一人出力，大家收益”的情況，即存在“搭便車”的情況，且農民維權名不正言不順，因為歸根到底農戶也只是擁有使用權而已。而當土地所有權內化給了每個農戶時，一旦土地被占用，農民會為自己的利益而與之談判，以尋求利益最大化。
2.2構建方案
新產權方案的中心任務是要表明產權的內容如何以特定的和可預期的方式來影響資源的配置和使用。在堅持農村土地集體所有的前提下，本著上文所述的構建原則，在目前農村土地所有權與使用權相分離的基礎上，按土地所有權、使用權、承包權3個層次進行分析，并以土地的虛擬所有權將這3個層次進行連接貫通，以應對目前我國農村土地產權制度下存在的問題。
第一個層次，對農村土地所有權進行兩個層次的拆分，一是現實所有權即農村土地歸集體所有，一是土地的虛擬所有權,之所以稱之為土地的虛擬所有權是因為這是一個在正常階段存在但卻虛擬的權利。虛擬的土地所有權是農民獲得物權化的土地承包權的依據，也是農民在土地使用權流轉獲得收益的依據。在土地承包期內，當農民土地遭到政府征占或是因城市擴建而面臨被侵占時，土地的虛擬所有權即轉化為農民所有，農民作為維護自己利益的真正主體，且由于此時農民擁有實際的土地所有權，農民便可以真正的維護自己利益，第二個層次，構建具有物權性質的土地承包權，使農戶真正享有占有、使用、收益和處分四權統一的承包經營權特別是將處分權賦予農戶，這不僅有利于減少土地產權關系中的不穩定因素，促進農地使用權市場化流轉，提高農地的利用效率，同時也有利于國家對農民土地利益的保護，第三個層次，構建具有物權性質的土地使用權，加快土地由農民的生活保障要素向生產要素轉變，強化市場在土地資源配置中的基礎性作用，使農民擁有完整的農地使用權。
其中，第一個層次是構建后兩個層次的基礎，土地的虛擬所有權是農民獲得物權化的土地承包權的依據，也是農民以土地使用權流轉獲得收益的依據，第二個層次又是第三個層析的基礎，即農民在從集體那里承包土地時若不能獲得具有物權性質的土地承包權，那么構建具有物權性質的土地使用權，并以土地使用權的流轉獲取收益也就難以實現。所以3個層次是相互聯系相互貫通的，而其中貫通它們的主線就是土地的虛擬所有權。
3結語
當農民土地面臨被占時，農民和土地實際征用者在土地轉讓價格的確定上存在較大的不確定性，如何確立有效的土地轉讓價格以做到既能有效的保護農民的利益又不使價格脫離土地價值而呈現一種虛高的狀態，這就需要市場在土地的轉讓中起基礎性作用，由此可見，虛擬土地所有權的構建和物權化的農地使用權是相輔相成的。制度的構建須遵循有利于提高效率，符合現行的意識形的法律制度做出修改，在此引用資本論中關于經濟基礎和上層建筑的辯證關系論證,經濟基礎決定上層建筑，上層建筑反映經濟基礎，并具有相對的獨立性，對經濟基礎有反作用，兩者是辯證統一的。因此，在經濟基礎發展到一定階段時相應的調整做為上層建筑的法律法規是十分必要的。只有切實維護廣大農民的權益，才是解決“三農”問題的根本，也是解決中國所有問題的根本。
參考文獻：
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