投資決策分析論文
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投資決策分析論文范文第1篇
上述文獻(xiàn)中存在著兩個(gè)缺陷：一是雖然在軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析時(shí)考慮了項(xiàng)目?jī)?nèi)含的實(shí)物期權(quán)價(jià)值，但在項(xiàng)目投資決策分析中卻仍然遵循NPV方法的思路，而沒(méi)有考慮實(shí)物期權(quán)的執(zhí)行問(wèn)題以及何時(shí)執(zhí)行問(wèn)題；二是缺乏對(duì)軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在生命周期的各個(gè)階段所包含的實(shí)物期權(quán)作全面、系統(tǒng)的研究，大多只是考慮到項(xiàng)目中的等待期權(quán)。本文則對(duì)上述問(wèn)題作了詳盡的研究和分析。
二、軟件項(xiàng)目的生命周期
從項(xiàng)目管理與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的角度看，軟件項(xiàng)目的生命周期可歸納為圖1所示的一般過(guò)程：
在圖1中，橫坐標(biāo)是時(shí)間，縱坐標(biāo)是收益或投資成本，t0=0是項(xiàng)目的決策點(diǎn)。在決策時(shí)，I是項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用(成本)，相對(duì)于項(xiàng)目的整個(gè)壽命期，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目的可行性研究階段的時(shí)間很短，所以假設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是在瞬間完成。t1是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起始點(diǎn)，t2-t1是項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段，在這一階段，項(xiàng)目有一現(xiàn)金流C1支出，C1可能是常量，也可能是隨時(shí)間的變量C1(t)。從t2時(shí)刻起，項(xiàng)目的首期開(kāi)發(fā)完成，項(xiàng)目開(kāi)始有收益，即現(xiàn)金流B1，B1也可能是常量，更一般的是隨時(shí)間的變量B1(t)，這一收入可能是企業(yè)出售軟件或軟件相關(guān)服務(wù)效益的收入。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)成功的軟件項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從t2時(shí)刻起，該軟件項(xiàng)目又開(kāi)始了進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，如增加軟件的新功能，或?qū)④浖浦矓U(kuò)展到其他的計(jì)算機(jī)操作系統(tǒng)等。從t3-t2階段是軟件項(xiàng)目的第二次開(kāi)發(fā)階段，在這一過(guò)程中所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為C2，C2的特點(diǎn)也與C1相似。從t3到tn，其中可能包括多個(gè)與t3-t2階段相似的軟件項(xiàng)目的擴(kuò)展(二次開(kāi)發(fā))階段。T是該軟件項(xiàng)目結(jié)束的時(shí)間。由于技術(shù)進(jìn)步與消費(fèi)者需求的變化，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)軟件不可能永遠(yuǎn)繼續(xù)下去，它可能在某一時(shí)刻被完全淘汰。綜上分析，t0是項(xiàng)目的決策點(diǎn)，t1是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起始點(diǎn)，他們可能是同一時(shí)間，但大多數(shù)情況下可能是不同點(diǎn)。t1-tn是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，其中t1-t2是項(xiàng)目的純開(kāi)發(fā)階段，在這一階段上，項(xiàng)目無(wú)收益。t2-T是項(xiàng)目的收益階段，在這個(gè)時(shí)段上項(xiàng)目有現(xiàn)金流入，他們通常大于本階段上的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。值得指出的是，軟件項(xiàng)目在t2-T階段，企業(yè)可以中止并出售該項(xiàng)目，并一次性收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
三、軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)含實(shí)物期權(quán)分析
從圖1的分析可以看出，一個(gè)軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含了多個(gè)階段。把軟件項(xiàng)目看作是由一系列序貫開(kāi)發(fā)的小項(xiàng)目所組成，這一觀點(diǎn)在軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中已被廣泛接受。在軟件項(xiàng)目中，前一階段的決策，決定了后續(xù)階段的開(kāi)發(fā)投資。所以，在前一階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，應(yīng)考慮本階段的決策所帶來(lái)的后續(xù)階段投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。從這一觀點(diǎn)出發(fā)，可以分析在軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段中項(xiàng)目可能包含的實(shí)物期權(quán)。
在t0點(diǎn)，即項(xiàng)目投資決策時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含一個(gè)等待(wait)或推遲(defer)開(kāi)始的實(shí)物期權(quán)，這相當(dāng)于一個(gè)美國(guó)式的買(mǎi)方期權(quán)(CallOption)。該期權(quán)的執(zhí)行條件是：推遲項(xiàng)目可以使得管理人員獲得更多(額外)的有關(guān)項(xiàng)目的信息，在此基礎(chǔ)上，有利于管理人員采取管理行動(dòng)，而且，一般來(lái)說(shuō)計(jì)算機(jī)硬件，軟件的價(jià)格隨時(shí)間迅速下降，推遲項(xiàng)目會(huì)有利于降低開(kāi)發(fā)成本。但同時(shí)也應(yīng)看到，推遲項(xiàng)目也可能導(dǎo)致項(xiàng)目收入的損失和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的喪失，即推遲項(xiàng)目具有機(jī)會(huì)成本。在項(xiàng)目決策時(shí)，應(yīng)綜合全面考慮這兩方面因素。因而，在項(xiàng)目決策時(shí)，除了篩選項(xiàng)目外，還應(yīng)考慮這一實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，在時(shí)間許可的范圍內(nèi)，決定最佳項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)間。
在t0時(shí)，除等待期權(quán)外，項(xiàng)目還包含有第二階段投資機(jī)會(huì)的實(shí)物期權(quán)。
在t1至tn時(shí)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段。在開(kāi)發(fā)階段上項(xiàng)目具有更大的管理柔性，項(xiàng)目可能包含的實(shí)物期權(quán)有：1.推遲或中止下一階段的開(kāi)發(fā)。2.若不期望的情況出現(xiàn)，并且繼續(xù)下去，則可完全放棄該項(xiàng)目。3.根據(jù)新掌握的信息，擴(kuò)展或縮減項(xiàng)目。4.發(fā)現(xiàn)新派生軟件(項(xiàng)目)的投資機(jī)會(huì)。
最后，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段，項(xiàng)目還可能包括中止(出售)的期權(quán)，或由于條件的變化，進(jìn)一步升級(jí)軟件的機(jī)會(huì)。
雖然軟件項(xiàng)目中所包含的期權(quán)不同，但一般情況下，影響他們價(jià)值的因素主要包括：1.執(zhí)行項(xiàng)目中實(shí)物期權(quán)所產(chǎn)生的收益。對(duì)軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這可能是項(xiàng)目在某一階段的收益，一般來(lái)說(shuō)，其他條件不變，收益越高，期權(quán)的價(jià)值也就越大。2.執(zhí)行實(shí)物期權(quán)所需要的成本。對(duì)于軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是投資于項(xiàng)目下一階段的成本，一般來(lái)說(shuō)，其他條件不變，成本越小，期權(quán)的價(jià)值也就越大。3.收益與成本的不確定性的程度。對(duì)于金融期權(quán)來(lái)說(shuō)，其價(jià)值是建立在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之上的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)反映在證券資產(chǎn)的價(jià)格變化上。然而，其中之一變?yōu)椴淮_定了，則項(xiàng)目所包含的實(shí)物期權(quán)價(jià)值會(huì)相應(yīng)增加。4.實(shí)物期權(quán)的截止時(shí)間。對(duì)于軟件項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這一時(shí)間就是下一階段項(xiàng)目管理決策的可能時(shí)間。在實(shí)踐中，它經(jīng)常是企業(yè)因素所決定的。實(shí)物期權(quán)的截止時(shí)間越長(zhǎng)，則期權(quán)的價(jià)值也就越高。5.項(xiàng)目包含的實(shí)物期權(quán)執(zhí)行的機(jī)會(huì)成本。若這一機(jī)會(huì)成本越高，則期權(quán)的價(jià)值也就越低。6.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率越低，則期權(quán)的價(jià)值也就越高。
四、軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的目標(biāo)與內(nèi)容
Trigeorgis等學(xué)者提出，在考慮內(nèi)含實(shí)物期權(quán)時(shí)，投資項(xiàng)目的價(jià)值包括兩部分：一是傳統(tǒng)的、被動(dòng)的、靜態(tài)的(static)項(xiàng)目直接現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值(NPV)。二是管理柔性或靈活性所產(chǎn)生的項(xiàng)目?jī)?nèi)含實(shí)物期權(quán)價(jià)值。這一思想可歸納為下式：F=NPV+V(1)
(1)式中，F(xiàn)是擴(kuò)展(Expand)的NPV，也是整個(gè)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的價(jià)值；NPV是按凈現(xiàn)值法計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；V是項(xiàng)目?jī)?nèi)含期權(quán)的價(jià)值。
根據(jù)項(xiàng)目投資決策的NPV法則，內(nèi)含實(shí)物期權(quán)的IT項(xiàng)目，其投資機(jī)會(huì)的價(jià)值大于零時(shí)，項(xiàng)目可行；篩選IT項(xiàng)目的多個(gè)獨(dú)立方案時(shí)，選擇投資機(jī)會(huì)最大的投資方案。在大多數(shù)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)理論研究以及實(shí)證研究的文獻(xiàn)中，都遵循這一準(zhǔn)則。然而，這類投資項(xiàng)目的決策思路卻值得重新審視。
傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，沒(méi)有考慮項(xiàng)目中可能包含的實(shí)物期權(quán)，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是為其投資決策服務(wù)的。而投資決策的特點(diǎn)是在決策時(shí)只有投資或不投資兩種選擇，若項(xiàng)目選擇投資，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命便告結(jié)束。若選擇不投資，項(xiàng)目就放棄了。傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目決策的內(nèi)容可歸納為下面三個(gè)基本內(nèi)容：1.決定投資項(xiàng)目是否經(jīng)濟(jì)可行；2.若可行的投資項(xiàng)目存在多個(gè)相互排斥的投資方案，篩選最佳的投資方案；3.在企業(yè)資源(預(yù)算)約束的條件下，篩選多個(gè)項(xiàng)目的投資組合。然而，若投資項(xiàng)目中包含實(shí)物期權(quán)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中也考慮了項(xiàng)目?jī)?nèi)含實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，那么投資項(xiàng)目不僅在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容與方式上與傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不同，而且項(xiàng)目的決策內(nèi)容和方式也與傳統(tǒng)項(xiàng)目的決策不同，具體體現(xiàn)在下面三個(gè)方面：第一，項(xiàng)目的決策不僅在項(xiàng)目最初的決策階段(點(diǎn))進(jìn)行，而且還應(yīng)延伸進(jìn)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程之中。第二，在項(xiàng)目最初的決策階段(點(diǎn))，管理者不僅要決定項(xiàng)目是否可行，篩選最佳方案和選擇投資組合，而且還要依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果，決定項(xiàng)目?jī)?nèi)含期權(quán)是否應(yīng)該執(zhí)行和何時(shí)執(zhí)行。第三，投資項(xiàng)目?jī)?nèi)含期權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析，不僅在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行，而且還應(yīng)延伸至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)果，決定當(dāng)時(shí)項(xiàng)目所含實(shí)物期權(quán)是否實(shí)施、何時(shí)實(shí)施。
五、軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策框架與準(zhǔn)則
從上述分析可以看出，在軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中引入實(shí)物期權(quán)的概念和實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法，是軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析與決策管理的革命，它必然給原有的軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理帶來(lái)深刻變革。本文構(gòu)建了軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與管理決策過(guò)程的框架，其主要內(nèi)容是：1.確定本階段軟件開(kāi)發(fā)的范圍及下一階段開(kāi)發(fā)的可能范圍，決定是否可引出相關(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.構(gòu)造確定本階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含的實(shí)物期權(quán)，如推遲開(kāi)發(fā)、進(jìn)一步擴(kuò)展開(kāi)發(fā)等。3.預(yù)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本、收益、時(shí)間和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率，特別應(yīng)分析確定成本與收益的不確定性特征，如變化方差等。4.根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定源的特征，選擇合理、恰當(dāng)?shù)氖袇^(qū)期權(quán)定價(jià)模型，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)含期權(quán)的價(jià)值。對(duì)于相似于美國(guó)式期權(quán)的實(shí)物期權(quán)，還應(yīng)確定最佳執(zhí)行時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型主要包括：已有的期權(quán)定價(jià)模型、偏微分方程法和動(dòng)態(tài)規(guī)劃方法等。5.根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果作出管理決策。應(yīng)該指出的是，在軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，管理決策的內(nèi)容有所不同，下面詳細(xì)分析不同開(kāi)發(fā)階段管理決策的內(nèi)容與規(guī)則。
在軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最初決策階段，決策內(nèi)容包括兩個(gè)部分：一是傳統(tǒng)項(xiàng)目投資決策內(nèi)容相同；二是針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)含期權(quán)的決策。具體可歸納為圖2所示：
投資決策分析論文范文第2篇
【關(guān)鍵詞】 肯定當(dāng)量法 投資決策 風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)金流
1 肯定當(dāng)量法概述
肯定當(dāng)量法，是指在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析中，預(yù)先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支，再用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算不同方案的凈現(xiàn)值，然后用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會(huì)可取程度的一種方法。其模型為：NPV=。式中，NPV表示投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；at表示肯定當(dāng)量系數(shù)；At表示第t年的稅后現(xiàn)金流入量； i表示預(yù)定的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率；C表示投資現(xiàn)值。肯定當(dāng)量法的原理雖然是比較凈現(xiàn)值的大小，但該方法的核心與關(guān)鍵卻在于肯定當(dāng)量系數(shù)的確定。所謂肯定當(dāng)量系數(shù)，是指把不肯定的1元現(xiàn)金流量折算成相當(dāng)于使投資者滿意的肯定現(xiàn)金流量的系數(shù)。
2 肯定當(dāng)量法用于投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析的科學(xué)合理性
煤礦投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，都直接或間接地影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量。而煤炭企業(yè)的現(xiàn)金流量是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)必須事先計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目現(xiàn)金流量的確定正確與否，關(guān)系到項(xiàng)目投資決策的正確與否。
采用現(xiàn)金流量作為分析內(nèi)容具有以下優(yōu)勢(shì)：①采用現(xiàn)金流量有利于科學(xué)地考慮資金時(shí)間價(jià)值因素。②采用現(xiàn)金流量更能使煤炭投資投資決策符合客觀實(shí)際情況。對(duì)于現(xiàn)金流量的分析比較常用的指標(biāo)是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)，它是一種科學(xué)的投資決策指標(biāo)。對(duì)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)分析評(píng)價(jià)的方法包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報(bào)酬率法和利潤(rùn)指數(shù)法。而風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法都是運(yùn)用凈現(xiàn)值作為分析指標(biāo)的，且都涉及到期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)離差率等數(shù)值，都是通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量的分析調(diào)整來(lái)反映各年投資決策風(fēng)險(xiǎn)，所以將其應(yīng)用于煤礦項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中在理論上是成立的，是科學(xué)合理的。
3 肯定當(dāng)量系數(shù)如何確定
肯定當(dāng)量法的主要困難是確定合理的肯定當(dāng)量系數(shù)，而系數(shù)的確定又是肯定當(dāng)量法應(yīng)用于煤礦投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中最關(guān)鍵、最核心的問(wèn)題，是在明確項(xiàng)目投資決策所面臨各種風(fēng)險(xiǎn)源，抓住主要風(fēng)險(xiǎn)，在大量收集信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法得出的。對(duì)肯定當(dāng)量系數(shù)確定的方法可以采取：
（1）理論系數(shù)法。該法能夠說(shuō)明肯定當(dāng)量系數(shù)的理論意義，表明未來(lái)可以肯定的現(xiàn)金流量相當(dāng)于現(xiàn)在計(jì)算的不肯定現(xiàn)金流量期望值的比率。用公式表示為：at=肯定的現(xiàn)金流量÷不肯定的現(xiàn)金流量期望值，因該公式的分子無(wú)法直接計(jì)算得出，在實(shí)際的項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中難有應(yīng)用價(jià)值，故稱為理論系數(shù)。
（2）經(jīng)驗(yàn)系數(shù)法。肯定當(dāng)量系數(shù)的選用可能會(huì)因人而異，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的分析者會(huì)選用較高的肯定當(dāng)量系數(shù)，而不愿冒險(xiǎn)的分析者可能選用較低的肯定當(dāng)量系數(shù)。為防止因決策者的偏好不同而造成決策失誤，有些煤炭企業(yè)根據(jù)現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)離差率來(lái)確定肯定當(dāng)量系數(shù)。即以反映現(xiàn)金流量期望值風(fēng)險(xiǎn)程度的標(biāo)準(zhǔn)差率（亦稱變異系數(shù)）表示現(xiàn)金流量的不確定程度，標(biāo)準(zhǔn)差率與肯定當(dāng)量系數(shù)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為：（如表1）。
該經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取得的方法一般有：①會(huì)議分析法。通過(guò)召集各種項(xiàng)目投資決策相關(guān)人員的會(huì)議，廣泛征詢意見(jiàn)，詳細(xì)研究項(xiàng)目投資決策面臨的各類不確定因素，判定項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)源，綜合大家討論分析結(jié)果得出。②專家預(yù)測(cè)法。聘請(qǐng)項(xiàng)目方面專家，請(qǐng)他們就項(xiàng)目投資決策過(guò)程中的各種不確定因素發(fā)表意見(jiàn)。在各專業(yè)范圍內(nèi)的專家，通常都具有多年工作經(jīng)驗(yàn)，了解情況，熟悉規(guī)律，具備較敏銳的洞察力和分析能力，可由他們共同結(jié)合實(shí)際情況分析給出。③資料分析法。詳細(xì)閱讀并認(rèn)真分析投資項(xiàng)目的文字資料、規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、審計(jì)資料、財(cái)務(wù)分析報(bào)表等，從中發(fā)現(xiàn)并判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在，結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)給出。④實(shí)地考察法。對(duì)項(xiàng)目環(huán)境，有針對(duì)性地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查研究，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)文字資料，統(tǒng)計(jì)報(bào)表中反映不到的問(wèn)題，從而更加準(zhǔn)確的給出。⑤審計(jì)、計(jì)劃等技術(shù)方法。通過(guò)審計(jì)、計(jì)劃、專題研究等技術(shù)手段，分析及判定風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而給出所需經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
標(biāo)準(zhǔn)差率反映了投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，風(fēng)險(xiǎn)越小，則標(biāo)準(zhǔn)差率越小，對(duì)應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)就大，可以肯定的現(xiàn)金流量也就越大；反之，風(fēng)險(xiǎn)越大，標(biāo)準(zhǔn)差率就越大，對(duì)應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)也就小，可以肯定的現(xiàn)金流量也小。實(shí)際應(yīng)用中，需已知某項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的程度，并計(jì)算出反映該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的標(biāo)準(zhǔn)差率，方可找到對(duì)應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)。
（3）換算系數(shù)法。如無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率（i）和風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率（K）之間的函數(shù)關(guān)系已知，即i=K，則可根據(jù)聯(lián)立公式推算出肯定當(dāng)量系數(shù)。因?yàn)椋隙ó?dāng)量法的現(xiàn)金流入現(xiàn)值為：NPV=。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整現(xiàn)貼現(xiàn)率法的現(xiàn)金流入現(xiàn)值為：。所以：。解出：=即可滿足計(jì)算凈現(xiàn)值所需。該法計(jì)算肯定當(dāng)量系數(shù)的前提，是應(yīng)預(yù)先確知項(xiàng)目投資中風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率的對(duì)應(yīng)關(guān)系，如沒(méi)有這個(gè)前提，則此法便失去了存在的基礎(chǔ)。
投資決策分析論文范文第3篇
[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。hayes和abernathy、hayes和garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。
當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以black和scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益,在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的black-scholes模型。同時(shí),cos、ross和rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。
經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。
因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。
在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣(mài)等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開(kāi)發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況,以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。
根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建
從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說(shuō)明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)。可見(jiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。
本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的b-s定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:
1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。
2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。
3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。
4.用sw表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格,其中s表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,t表示項(xiàng)目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為d年。
下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為c,年租金為s,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:e[max(sw-c,0]
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:ds=assdt+σssdz(2)
其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到
式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中s0表示初始凈租賃價(jià)格,v表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算c時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為m,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為a,可行性研究費(fèi)用為j,v1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:
則推遲期權(quán)的價(jià)值為:v1=npvt-npv(15)
以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。
三、模型的相關(guān)參數(shù)確定
本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即sw。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。
c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。
s0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行確定。
最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過(guò)中房指數(shù)來(lái)求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。
四、實(shí)證研究
1.樣本選取
某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開(kāi)街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。
2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析
為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取收益。
該項(xiàng)目從2007年初開(kāi)始,開(kāi)發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開(kāi)始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商檔夭钅吭誥?8年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。
根據(jù)前面的分析,可以通過(guò)編制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表1。
考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的npv=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。
3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析
下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開(kāi)始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開(kāi)始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。
參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表2。考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出npv=1158萬(wàn)元。
租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。
下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,w=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開(kāi)發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來(lái)決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。
4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析
這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見(jiàn)表3。
假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見(jiàn)表4。
通過(guò)以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。
五、結(jié)語(yǔ)
本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過(guò)對(duì)b-s模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開(kāi)發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
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投資決策分析論文范文第4篇
【關(guān)鍵詞】企業(yè) 投資決策 方法
引言
企業(yè)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策方法是企業(yè)正確進(jìn)行投資的前提。許廣義認(rèn)為：投資決策的各種分析方法是在實(shí)踐中形成并發(fā)展完善的，但這并不表明運(yùn)用這些方法在任何情況下都有效，造成方法失效的原因是多種多樣的。
目前，投資分析方法主要分以凈現(xiàn)值法為代表的傳統(tǒng)的投資決策方法和近年來(lái)新興起的實(shí)物期權(quán)法。由于傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法（NPV）在解決不確定問(wèn)題時(shí)有其固有的局限性，這樣使得該方法在評(píng)價(jià)具有風(fēng)險(xiǎn)不確定性項(xiàng)目時(shí)顯得蒼白無(wú)力。于是新的評(píng)價(jià)投資決策方法的工具――實(shí)物期權(quán)法得到了發(fā)展，它對(duì)應(yīng)企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)非常重要，它提供了一種新的思維模式，可以根據(jù)企業(yè)投資決策的投資機(jī)會(huì)靈活地調(diào)整投資的節(jié)奏與規(guī)模，最大限度的回避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)物期權(quán)法它不是對(duì)傳統(tǒng)決策方法（NPV）的完全否定，而是在保持傳統(tǒng)投資決策方法合理的基礎(chǔ)上，對(duì)不確定性因素積極地做出回應(yīng)的思維模式。
本文將通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法和新興的實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行比較分析，以達(dá)到為企業(yè)經(jīng)理人提供一種全新的投資決策思路的目的，進(jìn)而得出企業(yè)要想獲得豐厚的預(yù)期收益，就必須要能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，面對(duì)復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)條件，及時(shí)有效地做出正確的抉擇。
二、比較分析
（一）傳統(tǒng)的投資決策方法及局限性分析。
對(duì)于我們了解的眾多的企業(yè)投資決策分析方法，目前發(fā)展最完備、應(yīng)用最廣泛的是凈現(xiàn)值法（NPV）。
凈現(xiàn)值法（NPV）是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的一種方法。該方法通過(guò)將企業(yè)投資項(xiàng)目從開(kāi)始階段到項(xiàng)目結(jié)束完成的整個(gè)存續(xù)期間的各期現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量按合適的折現(xiàn)率貼現(xiàn)，將以此得到的現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量現(xiàn)值進(jìn)行加總求和得到凈現(xiàn)金流入，然后把其作為評(píng)估企業(yè)是否應(yīng)該投資的基本依據(jù)。 如果凈現(xiàn)金流入為正值，則投資方案是可以接受的；但如果凈現(xiàn)金流入為負(fù)的，那么投資方案就不可接受。并且凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。但是此時(shí)的傳統(tǒng)投資決策評(píng)估方法（NPV）由于具有本質(zhì)靜態(tài)性，缺乏決策上的靈活性，已不能滿足在現(xiàn)實(shí)不確定環(huán)境下進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的需求，局限性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.NPV法假設(shè)投資項(xiàng)目是可逆的。不過(guò)現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)的投資都是不可逆的，這是該傳統(tǒng)投資決策方法的重大理論缺陷。投資開(kāi)始后，如果投資項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況沒(méi)有預(yù)料的好，企業(yè)也能夠沒(méi)有任何損失，收回最開(kāi)始的投資；相應(yīng)地，如果企業(yè)不能立即投資，就將會(huì)永遠(yuǎn)失去這個(gè)投資機(jī)會(huì)。很明顯，傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策的這一假設(shè)與事實(shí)不符。但實(shí)際上，大多數(shù)情況下，企業(yè)的投資都具有不可逆性。實(shí)體經(jīng)濟(jì)都或多或少地存在有一定的專有性。故其在二級(jí)市場(chǎng)上變現(xiàn)就比較困難，更談不上毫發(fā)無(wú)損。總之，企業(yè)的投資一定會(huì)有沉沒(méi)成本在的。
2.NPV法忽略了企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)的價(jià)值。因?yàn)閷?duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目在短期內(nèi)并非都能獲益，但長(zhǎng)期看來(lái)，這些項(xiàng)目卻可能為企業(yè)帶來(lái)很大的后續(xù)投資機(jī)會(huì)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，故具有戰(zhàn)略價(jià)值。而傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法往往只注重投資項(xiàng)目存續(xù)期間的直接獲利能力，忽略了其對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。例如，投資于研究和發(fā)展項(xiàng)目，可能會(huì)獲得專利，為企業(yè)創(chuàng)造未來(lái)獲利機(jī)會(huì)；購(gòu)入一塊土地可能會(huì)有利于未來(lái)開(kāi)采礦產(chǎn)或者開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)等。這些活動(dòng)有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是使企業(yè)獲得未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
3.NPV法忽略了企業(yè)投資靈活性的價(jià)值。傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法在評(píng)估投資項(xiàng)目的可行性時(shí)通常假設(shè)投資項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度總是按決策之初制定的程序進(jìn)行，項(xiàng)目存續(xù)期間一般不再進(jìn)行任何更正和改變，很少考慮到企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化適時(shí)調(diào)整投資的規(guī)模和時(shí)機(jī)，即傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法沒(méi)有將投資項(xiàng)目的靈活性價(jià)值納入考察范圍。
（二）基于金融期權(quán)理論上的實(shí)物期權(quán)法。
由于傳統(tǒng)的NPV 法存在有缺陷，研究者對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步地改進(jìn)。于是，基于金融期權(quán)理論的實(shí)物期權(quán)這一理念在1977年由麻省理工學(xué)院的學(xué)者Stewart Myers首次提出。
他提出了把投資機(jī)會(huì)看成是增長(zhǎng)期權(quán)（Growth Option.）的思想，并認(rèn)為管理柔性與金融期權(quán)具有一些相同的特點(diǎn)，比如說(shuō)認(rèn)為對(duì)一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)的看漲期權(quán)便是賦予企業(yè)以一種支付約定的價(jià)格得到基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利而不是義務(wù)；與此同時(shí)，看跌期權(quán)便是賦予企業(yè)出賣(mài)一項(xiàng)資產(chǎn)而得到約定價(jià)格的權(quán)利。當(dāng)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初始投資時(shí)，才能當(dāng)該項(xiàng)目有更好預(yù)期回報(bào)時(shí)賦予企業(yè)隨后的投資權(quán)利。對(duì)這一理論的改革，成為不確定狀況下投資決策重要的分析工具。從實(shí)物期權(quán)方面看，投資項(xiàng)目的價(jià)值是：擴(kuò)展的NPV=靜止的NPV+投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
三、結(jié)束語(yǔ)
鑒于以上的論述分析，我們得出如下結(jié)論觀點(diǎn)：
企業(yè)要取得良好的投資效益， 必須做好投資機(jī)會(huì)研究工作。如果一開(kāi)始就沒(méi)有成功的項(xiàng)目選擇評(píng)價(jià)，那么所有后續(xù)的評(píng)價(jià)就沒(méi)有成功基礎(chǔ)。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目在投資過(guò)程的不同階段都會(huì)有相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)投資決策者要通過(guò)審慎評(píng)價(jià)，盡最大程度地把握投資過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，從而可以在不同的投資階段據(jù)以做出正確的判斷。企業(yè)的發(fā)展一定不要墨守成規(guī)， 一成不變， 要依據(jù)存在的各種因素的發(fā)展變化， 不斷做出調(diào)整， 只有這樣才能在變化的市場(chǎng)中生存壯大起來(lái)。最后強(qiáng)調(diào)了實(shí)物期權(quán)法的實(shí)用意義，拓寬了投資者的思路，有助于決策者用長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光分析問(wèn)題，正視千變?nèi)f化的市場(chǎng)，把握恰當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造最大的價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]Blanchard，O.J.and Wyplosz， C.An Empirical Structural Model of AggregateDemand [J].Journal of Monetary Economics，1981.
投資決策分析論文范文第5篇
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析
自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)以來(lái)，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來(lái)，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受?chē)?guó)家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購(gòu)、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來(lái)10年內(nèi)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長(zhǎng)，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門(mén)新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)越來(lái)越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來(lái)說(shuō)包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來(lái)判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。可行性研究的過(guò)程既是深入調(diào)查研究的過(guò)程，又是多方案比較研究的過(guò)程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。
由以上概念可見(jiàn)，可行性分析可以理解為一門(mén)集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：
（一）開(kāi)發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門(mén)立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營(yíng)管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開(kāi)發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國(guó)可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場(chǎng)分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場(chǎng)分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語(yǔ)
商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國(guó)外有成熟完善的理論體系，國(guó)內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。
參考文獻(xiàn)
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