社區的停車位權屬法律知識

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關鍵詞:停車位/業主/優先使用權

內容提要:物權法草案第六稿確定了業主對小區的停車位享有優先使用權,尊重了業主的利益和開發商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優先的選擇方式,雖體現了意思自治,但不利于保護業主的利益,應采用法定方式優先,以約定為補充。

小區停車位,在物權法草案中稱為車庫,其權屬的確定關系到業主、開發商之間的權益,小區內業主生活和工作的便利及安全。長期以來,我國法律對此沒有規定,盡管我國物權法草案規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業主共有。該規定部分解決了舊方案存在的問題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進行進一步探討。筆者認為,小區停車位在首先滿足業主的需要的前提下,應明確其屬于全體業主共同共有,因為這樣規定有利于解決我國現階段小區停車位權屬糾紛,與外國的立法例相一致,且符合民法規范調整利益關系的類型。

一、我國小區停車位權屬現狀

小區停車位的所有權,從時間上可以分為兩類:第一類所有權為停車位的初始所有權,這類所有權為開發商所有。第二類為后繼所有權,指在開發商將全部房屋出售給業主后,停車位的所有權問題。這是兩類不同性質的所有權,不能相互混淆。在現實生活中,就第一類所有權并無爭議,有爭議的為第二類所有權的歸屬。

從我國當前的現狀來看,有關小區內停車位,主要有三種形式。

第一種形式:在小區內建造的專門的停車設施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區別的、獨立的特定物。[1]其權屬可以登記,業主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權或者使用權;如果沒有特別約定,其所有權歸修建停車設施的開發商所有。對這類停車位,我們稱其為車庫,開發商對這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行出讓,即將特定車位與特定住宅單元相聯系,一體出售給業主或者開發商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨立的標的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應對價的小區的業主個人所有。

第二種形式:是小區的空地上由小區的物業公司劃出專門的停車位。這類停車位開發商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發商將房屋售出后,因小區內的土地使用權已歸全體業主所有,故其土地使用權上的停車位歸全體業主享有。在現實生活中,一般是由停車者向物業公司交納使用費,而物業公司將該使用費作為物業管理費的一部分,為全體業主的利益而使用。

第三種形式:小區的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分攤銷售是指開發商在不能對每一單元提供一個車位的情況下,將車位銷售給全體業主,每一業主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區車庫屬于公攤范圍為分攤銷售,否則為分別銷售;另一種是成本計算方法,即小區車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售,只有明確表明房屋價格中不包括小區車庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中,多以業主是否分攤了建筑的成本進行判斷,如果由全體業主分攤了此項費用,則停車位歸全體業主共同共有,否則歸開發商所有。[2]相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權的歸屬比較明確。在現實生活中,因為我們很難查明開發商是否將建筑成本分攤銷售,而且在我國現階段小區的停車位不能滿足小區所有業主需求的情況下,有些開發商將這種類型的停車位銷售給業主以外的人,從而引發糾紛。現行的《北京市商品房預售合同》和《物業服務合同(示范文本)》中對此問題有相應條款說明。文件規定雙方對停車費用要事先進行約定,購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價格與開發商、物業公司在合同中約定。二、比較法的借鑒

對于公共小區來說,停車位的所有權歸屬直接關系到業主和全體小區居民的切身利益。因此,各國或地區的立法中,對此問題均有所規定,我國物權法的立法應當進行吸收和借鑒。

(一)德國法

德國1973年7月30日修正的《住宅所有權法》第3條第2項規定,“以持久性界標標明范圍之停車場,視為有獨立性之房間。”[3]因此在德國車庫作為一種獨立的物,其所有權可由開發商自由出售給小區內的業主,而不是作為從物,直接歸全體業主所有。其優點在于保護了開發商和小區居民中不需要車庫的業主的利益,其可以不用支付該車庫的分攤費用。應明確的是,即使小區內的停車位屬于全體業主共同共有,對停車位享有專用使用權的業主也可以在小區內的業主之間自由轉讓其使用權。[4]

(二)日本法

在日本,區分所有建筑物附設之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內停車場,指在區分所有建筑物內設置的停車場,一般設在區分所有建筑物的地下或一二層,但也有設在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區分所有權人或區分所有權人以外的其他人設定利用權,且該專用權應予以公示。

對屋內停車場的權屬日本學界存有爭議,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實踐中占據了絕對的主流地位。但學界對其持批評態度,認為該裁判無法解決如下問題:其一,凡區分所有建筑物內附設的停車場均得肩負某些配套設施功能,其在使用上缺乏獨立性;其二,若在停車場中存在某些共用設施,其他區分所有權人為利用這些共用設施,進人屬于他人專有區域的權利根據。[5]

(三)法國法

在法國,新公寓的建造者負有一項法定的義務:在建筑物基地內,按一戶一空間的標準為住戶設計停車場。學界及司法實踐認為,區分所有建筑物之居住區域與停車區域為分別的不動產,即停車位必須另行購買;并且該區分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內之停車位。

(四)美國法

美國法律對小區內車庫的制度設計,遵循兩個最基本的原則,一是不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區內車庫的所有權,二是不允許小區內的車庫作為獨立的專有部分單獨買賣。[6]可以看出,美國法律的規則設計與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區業主以外的人擁有小區內車庫的所有權,避免了小區業主以外的其他人壟斷小區內車庫的所有權向業主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區內車庫單獨買賣,有效的避免了車庫所有權轉讓到業主以外的他人手里。當然美國也有作為獨立專有部分可以單獨買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區的范圍以外另外建造、開發并經營,本身就具有區分所有性質的專門車庫。

(五)加拿大多倫多市

多倫多市是按住戶臥室為標準來配置停車位的,其法定要求是:開發商必須為擁有2間臥室的住戶配置1個停車位,為擁有3間以上臥室的住戶配置2個停車位。同時還得在基地上,以每4個區分所有權人為單位,設置1個供來客使用的停車位。其停車位的所有權附屬于小區內的住房。

(六)澳門地區民法

澳門地區民法典1315條規定:“分層建筑物中之車位,如其所占之空間被適當定界,且可自接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以為獨立單位,即使該等車位之間并非相互區別及分離者亦然。被適當定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區范圍,當中標明本身之編號或名稱。”可見,澳門地區民法典與德國法相似,也把一部分車庫作為獨立的物。但除了該特定的車位外,對于其他類型的停車位,澳門地區民法未作專門的規定,一般認為其屬于全體業主共同共有。(七)臺灣地區民法

我國臺灣地區將車庫依據不同的類型作出不同的規則處理。其把車庫分為三種類型:第一,法定車庫。這種法定車庫,無獨立權狀,以共用部分分配給承租戶,須隨主建物一并移轉,但可以依分管協議,交由某一戶或某些住戶使用。第二,自行增設車庫。這種類型的車庫不屬于建筑物區分所有權中的共用部分,而是單獨的“物”。其具有獨立產權及權狀,但其不得違反土地使用權出讓合同的規定,不得違反建筑規劃。第三,獎勵增設車庫。其具有獨立產權、權狀及可單獨移轉。其在使用權益上,負有供“公眾使用”的義務。在建筑物區分所有特別是形成了小區的情況下,建造這種類型的車庫,供到訪的客人、送貨物到小區的超市及其他售貨部門、為設置在小區的銀行押運現鈔等停車之用。[7]

從以上國家及地區的論述及分析可以看出,對于小區停車位的權屬,各國規定大體相似。即小區停車位屬于全體業主共有,停車位只可在小區業主之間進行轉讓。但如果小區的停車位為獨立的物,則立法各異,一般允許開發商與業主協商確定其所有權。

三、立法的規范分析

(一)停車位權屬所涉利益及規范分析

民事法律規范的核心任務為協調利益關系,立法者總是根據利益關系的不同類型,設置相應的法律規范。民法所協調的利益關系從總體上來講,主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關系,民事主體的利益與國家利益之間的關系,民事主體的利益和社會公共利益之間的關系。[8]對于民事主體和民事主體之間的利益關系,在通常情況下,會采用任意性規范去調整、倡導性規范或混合性規范進行調整;對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關系則通過強行性規范去調整。

首先應明確停車位權屬之爭所屬利益的性質,即其調整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應該運用任意性、倡導性或混合性的規范去調整;如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關系,則應該運用強制性規范進行調整。

筆者認為,不能籠統地把停車位權屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關系,因為停車位的情形相當復雜,如果是具有獨立地位的停車位,如專門供公眾停車的停車場,應屬于民事主體之間的爭議,應由任意性規范、倡導性或混合性規范進行處理。但小區停車位的權屬之爭,情形比較復雜。如果停車位可以登記,則開發商與已購買該停車位的業主之間為民事主體之間的關系,他們之間采取協商的形式解決利益沖突,即法律不采取強行法規范二者之間的關系。但就整個社區的業主的利益與開發商的利益而言,其屬于民事主體與社會公共利益的關系,所以應由強行法進行規范。

(二)具體規范內容分析

就物權法本條的規定而言,其規范的內容分為兩種情況:第一種情況為民事主體之間的關系,該關系由任意法進行調整。對其而言,開發商與業主可以約定將停車位銷售給業主,則該停車位的所有權轉歸業主所有。第二種情況是全體業主與開發商的關系,而二者的關系為民事主體與社會公共利益之間的關系,因此應用強行法進行規范。而物權法第76條第2款賦予當事人選擇的權利,為任意性規范,因此背離了規范的性質,應予以更正。既應明確停車位的所有權歸主體業主共有,且不允許開發商在合同中進行約定。當然,這樣可能會導致開發商采取分攤費用或者捆綁式的銷售方式,會損害無車的業主或者不想購停車位業主的利益。但因為在我國,現實情況并不是每一住戶均配一停車位,因此對于無車或者不想購車的業主,其完全可以選擇不購買停車位。如果開發商采取分攤費用的辦法,將所有的停車位籠統地轉為所有業主所有,則可以由業主大會對此事進行投票處理,由有車者對無車者進行補償。又因為小區內的停車位從總體而言,體現了小區所有業主的利益,因此其停車位的轉移也應受限制,只允許其在小區內轉移。四、草案評析

我國《物權法》草案第六稿規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業主共有。筆者認為,車位、車庫的歸屬問題,涉及廣大業主的切身利益,規劃用于停放汽車的車位、車庫,作為建筑物的附屬設施,應首先滿足小區居民的需要。即在不考慮停車位所有權的情況下,采用我國立法一貫的立法技術,首先確定了業主停車位的優先使用權,有利于滿足業主的停車利益和開發商所有的利益。因為從目前多數地方商品房銷售的實際做法看,對車位、車庫的歸屬使用有的是業主購買的,有的是開發商附贈的,有的是業主承租的,一般都有約定。法律以約定的方式規范車位、車庫的歸屬,體現了意思自治,尊重了現實生活,但因多數開發商大都將停車位約定歸自己所有,所以該規定可能不利于業主的利益。

停車位的權屬有法定與約定兩種形式,物權法草案采取了約定的形式。但從國外的制度看,沒有一個國家對于車庫的權屬純粹以約定的方式處理,而多數是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優先,約定作為補充。所以,筆者認為,停車位屬于業主的共同所有,有約定的除外,可能更有利于保護業主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關系。

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注釋:

[1]王利明.中國民法案例與學理研究(物權篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.

[2]庫里達.窗前綠地攫頂空間停車位是誰的?—談物權法規定建筑物區分所有權必須解決的三個問題[J].新疆人大,2005,(8).

[3]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.

[4]張學哲.停車位特別使用權在住宅所有權人共同體內部的轉讓[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大學出版社2006.275-279.

[5]卓潔輝.區分所有建筑物附設停車場的比較法研究[J].中外房地產導報,2003,(2).

[6]]戴忠喜.把住宅小區控制權交給全體業主-兼談美國法中住宅小區車庫、會所、綠地歸屬[N].中國房地產報,2005.9.19.

[7]崔建遠.小區車庫的歸屬論[EB/OL].中國民商法律網ht-p:///weizhang/default.asp?id=24820.

[8]王軼.對中國民法學學術路向的初步思考—過分側重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制與社會發展,2006,(1).