物權法的制定探討論文
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中國物權法的制定，是中國歷史上開天辟地的重大事件，它標志著中國開始了啟動自己的首部財產法的立法進程。這是自清季修律標志中國正式走上大陸法系以來民事立法史上的里程碑，也是改革開放以來我國民事立法趨于體系化、完善化的重要一步。物權法的制定，也是我國自合同法頒布以后再度制定的另一部重要法律。但與合同法比較起來，合同法是規范財產的交易關系、流轉關系的法律，而物權法是規范財產的歸屬關系、利用關系，以及交易安全之確保的法律。因此從這個意義上說，物權法的制定較之于合同法，其意義更加重大。更重要的是，由于我國人民長久以來淡漠財產所有、財產私有之觀念，加之國家長期實行公有制的經濟制度，所以，對于什么是物權、什么是物權法等等一系列問題，人們的觀念也就很淡薄、很模糊。此外，由于我國民法學界長期忽視對物權法的研究，長期忽視對國外物權法的了解，因此也就使我國現在正在進行的物權立法面臨幾多障礙、幾多困難。應該說，這些障礙、這些困難正是我國制定物權法的難點。毫無疑問，正確正視這些困難、這些障礙，以及正確看待和處理物權立法中的難點問題，乃是我國制定出一部先進的物權法的必要前提，也是物權立法者所應該持有的正確心態。本文擬從主要的幾個方面探討物權立法中的難點問題。
一、物權總則方面的難點
制定物權法的難點首先表現在物權總則方面。物權總則，是關于整部物權法的總的規則、總的原則。是整個物權法的“綱”之所在。這部分的立法難點是很多的。舉其犖犖大者，主要有：
1、是否規定物權的客體——物？
對此有兩種不同的意見。一種意見認為，物權的客體屬于民法總則的內容，不宜納入物權法中規定，待將來制定民法典時將它置于總則中規定；另一種意見認為，我國現在只有民法通則，而民法通則沒有規定權利客體——物，而且在民法典現階段一時尚難以出臺的情況下，趁制定物權法之機，將其率先規定下來未嘗不可。況且，權利的客體主要是“物”，而“物”是物權的基本客體。對于這兩種意見，我國立法部門如何決斷，無疑是一個難點。值得注重的是，社科院起草的物權法草案在總則之第二章中規定了物權的客體——物。依筆者之見，物權法中不宜規定物權的客體——物，待將來制定民法典規定權利的客體時一并規定。這樣做有利于物權法本身的邏輯性、體系性、整合性和科學性。
2、是否在條文中明確規定物權的定義？假如規定，則物權的定義中是否明定權利可以作為物權的客體？是否明定空間可以作為物權的客體？
在條文中明確規定物權的定義，這可以在1811年的奧地利民法典中找到其蹤跡。該法第307條：“物權，是屬于個人的財產上的權利，可以對抗任何人”。這里所稱的“物權”，雖然同80余年后的德國民法典所稱的物權概念存在差異，但它是立法史上首次以條文明確規定物權之定義的先例。其后，幾乎再也找不到這樣的成例。在我國，因人民物權觀念淡薄，對什么是物權幾乎一無所知，所以在立法采用“物權法”而不采用“財產法”的情況下，就有必要在條文中明確規定物權的定義。這樣做也有利于物權法的普及和物權文化的傳播，十分必要。
按照傳統民法理論，物權的標的物即客體應當是有體物、獨立物、特定物，這本不成任何問題。不過，在現代社會，某些權利如債權實際上具有重要意義。以它為標的可以設定質權，稱為權利質權。問題是，假如在條文中對物權下定義時，是否可以說：“物權是以支配特定物和權利為內容的權利”？這樣說顯然是不確切的。權利，一般而言是不能成為物權的標的即客體的，只在法律有非凡規定的情況下，它才能成為物權的標的。依我國現行法的規定，可以作為物權的客體的權利主要有：債權、通過出讓方式取得的國有土地使用權、采礦權、通過拍賣方式取得的荒山、荒溝、荒坡、荒丘的土地使用權等。所以，可以考慮給物權下這樣的定義：“物權是權利人支配特定物，并排他性的享受其利益的權利。權利，在法律有非凡規定時始可作為物權的標的”。
空間，即人力可以支配的、具有經濟價值的特定空間可以作為交易的客體，這也不成其問題。問題在于：可否在物權的定義中明定空間亦可作為物權的客體？考慮到特定空間所具有的重要經濟價值，可以考慮在物權的定義之外規定第三款，即：“人力可以支配并具有經濟價值的空間可以作為物權的客體”。需要注重的是，將空間確定為物權的一種客體、一種標的，在現代物權法上具有重要意義。現代法上的空間所有權（其典型者為建筑物區分所有權）、空間地上權、空間地役權、空間擔保物權等莫不是以空間為客體而設定的權利。這些物權性質的空間權之誕生及其法理的形成，是近現代物權法的一次重大革命，也可以說是對近現代物權法的重大發展，稱之為物權法發展史上的“第二春”（Zweitefruling）一點也不為過。
3、是否明確規定物權法定原則？
從立法例上看，19世紀末期和20世紀初期制定的民法典如日本民法和中華民國民法都無不在條文中明確規定了這一原則。德國、瑞士民法典雖未明文規定，但迄至現今，這些國家的學說與司法判例俱無不肯認這一原則。我國制定物權法，是否需要明文規定該項原則，值得探討。非凡是我國現階段學界有少數人試圖要否定該原則的情況下，這一問題之命運就顯得更加引人注目。不過依筆者之見，物權法定原則是不能動搖的物權法之一項基本原則。假如否定了該原則，則物權法的整個大廈將遭受崩潰的命運，物權與債權之區分的界線也將變得模糊，甚至全然消失。因此，該項原則是切切不可動搖的！
4、基于法律行為的物權變動采取何種規范模式？
如所周知，物權變動就是物權的取得、喪失和變更，從另一個角度看也就是物權的發生、變更和消滅。依民事法律行為的物權變動如何發生，民法從羅馬法以來從來就是一個重要問題。在德國的物權變動理論上，迄至薩維尼的物權行為理論提出前；在德國的民事立法上，迄至1900年德國民法典之正式施行，依民事法律行為的物權變動俱一直采取titulusundmodusacquirendidominii理論（“權源與取得方式”理論）。所謂“權源”，指“取得原因”，包括買賣、贈與、互易等；所謂“取得方式”，指“交付”、“登記”。值得注重的是，titulusundmodusacquirendidominii理論從16世紀由J.阿培爾（J.Apel）提出到德國民法典之改采薩維尼的物權行為理論，一直支配了德國的物權理論及實務近400年的時間.
在世界范圍內，關于依法律行為的物權變動如何發生，迄今已主要形成了三種立法成例，即：法國、日本民法的意思主義，奧地利所代表的債權形式主義，以及德國所代表的物權形式主義。在這三種規范模式中，德國所代表的物權形式主義涉及所謂物權行為獨立性和無因性問題，是否采取之，在我國從來也有兩種意見，一是肯定主義的意見，主張基于法律行為的物權變動采取物權行為獨立性和無因性；二是否定主義的意見，主張否定之，即不予采取。現在占通說地位的是第二種見解，即不予采取。
基于民事法律行為的物權變動，是物權立法中的一項重大問題，需要認真對待。可以預料，我國立法部門會采取第二種模式即債權形式主義模式。不采取物權行為無因性。但對于物權行為理論，需要作出以下幾點說明：第一，物權行為理論是可以分解的，它并不是鐵板一塊的東西，可以分解為物權行為概念、物權行為獨立性以及物權行為無因性三個部分。我們可以只承認其中的前一個部分或前兩個部分，而不承認物權行為獨立性或無因性。亦即，物權行為概念我們當然應當承認之，它是同債權行為相對應的一個概念。沒有物權行為概念，民法上的某些行為將難以得到說明。如拋棄自己的動產物權、不動產物權的行為，不從物權行為的角度去說明，又怎能從法理上將它說得清楚？至于物權行為的獨立性，可以從理論上承認它。如抵押權設定行為、質權設定行為，皆無一不是物權行為（物權契約）；第二，德國法依民事法律行為的物權變動采取物權形式主義，體現了德國人的“徹底性”精神，是德國人的分析的思維模式的表現。將一筆簡單的物權交易分解為需要為四個行為，這在東方人看來（臺灣的情況非凡，應當除外）是難以理解的。一般而言，東方人的思維是一種綜合的思維模式。日本的意思主義以及我國事實上會采取的債權形式主義，就是這種綜合的思維模式的體現，它將物權變動的效果完全系于前面的原因行為，如買賣合同、贈與合同以及互易合同等。亦即買賣合同、贈與合同以及互易合同，既是取得物權的“受領原因”，也是保持所取得的物權的“保持原因”。
5、關于不動產登記機關
物權是一種具有對世性的權利，其義務主體是權利人以外的所有的人。物權的效力因此強于債權。債權的義務主體是特定的，債權因此不具有對世性，它只能是一種對人權。物權與債權這兩種權利在效力上的差異決定了物權的存在及其變動必須有向外界表明的方法。這種方法就是所謂物權的公示。動產物權以占有為其公示方法，不動產物權以登記為其公示方法。在我國物權立法中，成問題的是，公示不動產物權之存在及其變動的機關由誰為之？對此問題，至少有三種意見：一是由法院為之；二是繼續維持目前“多頭登記”的現狀；三是設立一個專門的隸屬于政府的不動產登記局予以登記。這三種意見中，以何種意見為當，物權立法無疑應當表明立場。不過，從現有的三個物權法草案來看，由社科學院起草的物權法草案是主張由法院登記；由全國人大起草的物權法草案是維持“多頭登記”的局面；由人民大學起草的物權法草案對此沒有明言，只規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機關統一管轄。有關登記機關的組成和登記程序，由法律、法規另行規定”（第16條）。筆者認為，不動產登記之機關，由法院承擔為當。由法院承擔，一方面這是繼受德國、瑞士的經驗，另一方面可以確保登記的權威性、公正性。此外，由法院承擔，使法院可以立于各種利害關系之上從容為之，避免由政府的某一部門或專設的不動產登記局登記不動產物權的享有及變動所可能引起的部門利益和行政干預等問題。
6、是否承認不動產登記簿冊的公信力？
不動產登記簿冊的公信力，指不動產物權的存在和變動一經登記機關在登記簿上登記完畢，所作的登記便具有不可變易性、被推定為正確。由登記簿冊受讓不動產物權的人將確定的、終局性的取得該不動產物權，原不動產物權人不得追奪。我國是否應當承認、規定這一制度，從目前的情況來看，多數學者傾向于采取肯定立場。不過，筆者認為，以暫不承認、規定不動產登記簿冊的公信力為宜。其理由是：
第一，我國目前還沒有建立起統一的不動產公示制度（登記制度），而不動產公示制度、登記制度之統一化，是確立不動產公信力的必要前提，考現代多數發達國家的經驗，也會得出同樣的結論，即：只有建立起了統一的、確定的登記機關，才談得上承認不動產登記簿冊的公信力問題。
第二，建立不動產登記簿冊的公信力，需要專業的、專職的主持登記事務的專業人員。這方面的情況我國可謂是十分不充分，可以說現在還沒有開始，或者更進一步說，現在還沒有啟動這方面的程序。這應當說是承認不動產登記簿冊的公信力的最大障礙。之所以要求登記機關的人員是專業化的、經過系統練習和培訓的，是因為登記本身就是一項專業化、系統化、精密化的工作。
第三，我國目前的登記還沒有實現全國聯網，登記還是“多頭登記”，各自為政，重復登記的情況亦十分普遍，這些都是影響建立不動產登記簿冊的公信力制度的主要障礙。
第四，登記簿冊的公信力，關乎當事人和社會第三人的利益甚大，在未建立、完善相關配套制度以前，是不能夠輕言在法律上規定、承認不動產登記簿冊的公信力的。
二、財產所有權方面的難點
1、可否規定“財產所有權神圣不可侵犯”？
“財產所有權神圣不可侵犯”，曾是1500年以后西方資產階級用來反叛、拋棄此前的封建階級，追求獨立的人格自由，尋求社會政治地位時所啟用的一個口號，也是他們這些人的政治宣言。1789年法國《人權宣言》、1804年法國民法典第544條都表達了同樣的思想。非凡是法國民法典第544條，規定權利人可以濫用自己的財產權，如權利人可以讓自己的土地撂荒，任它荒涼，國家、社會和第三人都無權干預。這可以說是徹底的“財產所有權神圣不可侵犯”的實例了。但從法國民法典算起經過將近一個世紀的激蕩，在20世紀開始以后，隨著西方資本主義由自由競爭轉向壟斷，社會思想為之一變，出現了所有權的社會化現象。這種所有權的社會化現象表現為對財產所有權的神圣不可侵犯性、絕對性加以限制、加以抑制，禁止濫用自己的財產權利。也就是說，法律將財產所有權的享有與利用加以區分。財產所有權人對自己的財產享有所有權，但不得利用自己的財產來損害國家、社會和第三人的利益，或者說使自己的財產不沿著社會整體利益的方向加以利用。第二次世界大戰期間，德、日等國利用財產所有權的社會化來剝奪和過分限制人民的私有財產，片面強調所有權的社會化，結果使人民的私有財產淪為戰爭的道具。有鑒于此，第二次世界大戰后，社會思潮于是一方面強調所有權的社會化，另一方面也不忽視對私有財產所有權的保護。這種兼顧私人財產所有權的保護，與顧及所有權的社會化的思潮，被認為是一種合乎時代潮流的思潮，國家立法、法院對法律的解釋等均應依此而行，否則將被視為不正當。學者認為，21世紀的所有權思潮也必將沿著這一方向發展
我國是在21世紀已經開始以后制定物權法，當然應當順應以上所有權發展的國際潮流。因此，當以不在物權法中規定“財產所有權神圣不可侵犯”為宜。但應當規定所有權的歸誰所屬是受到絕對保護的，法律所應限制的是所有權的行使。即不答應財產所有人濫用自己的所有權，以及利用自己的財產所有權來損害國家、社會乃至第三人的利益等等。
2、關于農村集體土地所有權
我國的土地所有權實行公有制，而公有制又采取兩種形式，即土地國家所有制和農村集體土地所有制。國家土地所有權的主體是明確的，不存在主體不明確和模糊的問題。問題在于，依民法通則和土地治理法的規定，農村集體土地所有權的主體雖然屬于農村集體，但究竟何為農村集體，即農村集體是指鄉、村還是組？抑或是二者或三者的結合？這些都不明確。為此，是否需要在物權法里明確規定農村集體土地所有權的主體便成為一個問題；另外，有學者用日耳曼法的土地總有的觀念來解釋我國的農村集體土地所有權，這種解釋是否真的說的通？是否真的合于我國農村集體土地所有權的現狀和實際，也值得研究。問題的要害在于，我們要真正理解什么是日耳曼法的土地總有制度。假如我們未能真正理解日耳曼法的土地總有制度究竟指的是什么，我們即便用它來說明我國的農村集體土地所有權，也是無所助益的。
筆者認為，從我國農村的歷史與現實出發，制定物權法可以不考慮重新確定農村集體土地所有權的主體是誰的問題。這樣做有利于維持農村的現有秩序，以及農村社會生產力的穩定。亦即，不在農村集體所有權的主體究竟是誰上做過多的文章，而把經歷和主要的制度設計放在農地使用權上，即只要農地使用權的主體是明確的、期限是有保障的，就可以調動農民的積極性，促進農村生產力的發展。換言之，通過強化農地使用權來弱化農村集體土地所有權的界線。這樣做的理由在于，民法通則和土地治理法實施已近20年，20年來雖偶有土地所有權之歸誰所屬的糾紛之不明確的案件訴到法院，但究竟是少數，一般而言，人民早已習慣了自己土地的邊界，而今假如通過立法去改變它，無異于治絲益棼，有何實益？
3、是否規定宗教財產的所有權問題？
在民法或民法典的物權編中規定宗教財產的所有權，這在當今世界各國還頗難見到。早期的民法典也鮮有在民法典的財產所有權部分規定宗教財產的所有權問題的。我國是一個宗教信仰自由的國家，為了確保這一政策的實施，我國有很多名山、很多寺廟。它們的財產權問題，現在是不清楚的。為了充分利用這些寺廟、這些名山，需要對它們的財產所有權的歸屬予以確定。建議物權法規定：宗教財產，屬于宗教法人所有.
4、是否規定取得時效？
取得時效，是一種取得所有權和他物權的方式、途徑。指以自主占有、和平占有、公然占有的方式占有某物，在經過法律規定的期間后即當然取得其所有權或他物權（主要是用益物權）的制度。是否規定取得時效，早在制定民法通則時就有激烈爭論。反對者的主要理由有三：一是假如法律規定了取得時效，對那些行為不軌的人哄搶、私占公私財物，可能起到鼓勵作用，這與我國“拾金不昧”、“公物還家”、“物歸原主”的傳統美德相矛盾；二是認為近代以來，由于財產關系和調整財產關系的法律的變化，土地法的獨立，民法不動產登記制度的發達和動產善意取得制度的建立等，使得取得時效已無存在的必要；三是認為取得時效與消滅時效并行是不科學的。民法通則既然已經規定了消滅時效，那么也就沒有必要再規定取得時效。與之不同，主張在我國民事立法上建立取得時效制度的人則認為，在社會主義組織之間或公民之間適當地采用時效取得制度還是有積極意義的，因此有必要建立適合我國國情的取得時效制度。這兩種意見中，現在占支配地位的，是主張建立取得時效制度的主張。筆者贊同這一主張。
5、應當怎樣規定建筑物區分所有權：溫情脈脈立法主義？嚴格懲罰主義？
我國制定物權法時將建筑物區分所有權規定于其中，這不成問題。問題在于應當怎樣規定之。考現代各國關于建筑物區分所有權的立法成例，主要有兩種立法主義：一是溫情脈脈的立法主義；二是嚴格的懲罰主義。前者是指區分所有人違反了全體區分所有人的共同利益時，不對違反者予以驅除或強制拍賣的立法模式；后者是指區分所有人假如違反了全體區分所有人的共同利益，則就要將其予以強制驅除或強制拍賣其區分所有權。我國由學者起草的物權法草案建議稿（社科院、人民大學），以及全國人大制定公布的物權法草案之規定就屬于前者，即溫情脈脈的立法主義。假如它通過后付諸實施，是解決不了多少實際問題的。
以奧地利1948年區分所有權法和我國臺灣《公寓大廈治理條例》為代表的立法，是典型的嚴格懲罰主義的立法。按照它們法律的規定，當某一區分所有人違反全體區分所有人的共同利益——如隨意拆除梁、柱，隨意改變房屋的結構時，都將被強制拍賣區分所有單元（專有部分），被趕出區分所有公寓。這樣一來，就可以遏制區分所有人的恣意行為，維護全體區分所有權人的居住品質。建議物權法采嚴格懲罰主義。
6、是否規定日照妨害的相鄰關系？
“日照妨害”一語，系由日本立法、判例與學說所創。德國與此相當的概念為“采光妨害”，英美法系國家與我國稱為“采光權侵害”。日照妨害，簡而言之，指對于日照權（采光權）的侵害，是由于過度利用城市土地的結果而產生的城市土地問題之一（在農村也有可能發生這類侵害）。
日照侵害的性質，主要有兩種不同的學說：消極侵害說與積極侵害說。消極侵害說認為，日照權并不是受害地固有的自然權利，而是鄰地的一種恩賜。因此，經由鄰地照射而來的陽光，其日照利益僅在鄰地未利用的前方能享有。受害地所有人或利用人與日照經由地所有人或利用人如未設定禁止建筑高樓的地役權，受害地所有人或利用人不能以日照權受到侵害為由，請求排除侵害或損害賠償；與此不同，積極侵害說則認為，日照與空氣、水一樣，同屬于人類的共同資源，為一般人的生存所不可或缺，如有缺乏，個人的健康或生存將受到威脅甚至遭到嚴重破壞，故日照權為一種基本人權。即便是合法建筑，也不能剝奪鄰地享受陽光的權利。受害地
所有人與日照經由地所有人即使沒有設定禁止建筑高樓的地役權，受害地所有人仍可以人格權受侵害為由，請求排除侵害與損害賠償。此兩說中，以第二說為通說，值得采信。
學術理論的研究狀況與國家立法和裁判實務的進步通常是互為因果關系的。隨著日照權為一種基本人權應由人類共享的觀念逐漸成為通說，各國立法、判例與學說遂想盡辦法尋求解決日照妨害的途徑。但是，源于法律傳統與法律觀念的差異，各國對于日照妨害的解決最終未能采取完全相同的辦法。
在英國等英美法系國家，鄰人的日照受到妨害時，受害人便可依英美法上被認為是侵權行為之一種類型的“安居妨害”（Nuisance）法理，請求停止妨害或損害賠償。在德國，則依日照妨害發生的原因的不同而分別適用公法規范的《德國不可量物侵害防治法》，與私法規范的德國民法典第903條、906條和第1004條的規定解決。此所謂“不可量物”，依1974年德國《不可量物侵害防治法》第3條第2項的規定，指對人、動物、植物和其他物質造成損害的污染、惡臭、震動、光、熱和輻射線等。日照妨害，被認為屬于“光害”的一種。需要說明的是，依《德國不可量物侵害防治法》的規范目的，只有“積極的日照侵害”，即因從事某項事業或建造的特定建筑物反射太陽光線而使四周環境受到損害的，才可適用該法的規定。而社會生活中的一般的“消極的日照侵害”，則應適用私法性質的日照、采光權的保護規定，即依德國民法典第906條和第1004條的規定予以解決。
由于非凡的氣候條件與地理環境，較之德國和英美法系國家來說，日本的日照妨害更加嚴重。這在1960年代末至1970年代中期尤其如此。這一時期，日照妨害引起了社會各方面的注重。不久，學界達成共識，認為日照妨害只有通過公法與私法的協力，才能得到有效的規范。
從1965年前后開始，日本有關日照妨害的判例急劇增加。但當此之時，判例一般僅對因違法建筑造成的日照妨害加以救濟（昭和42年10月26日東京高判），而對合法建筑造成的日照妨害，則拒絕予以救濟（昭和41年10月1日東京地判；昭和43年1月31日東京高判）。救濟手段，大多也僅限于損害賠償，禁止施工的訴訟請求一般不被承認，這種狀況一直延續到昭和43年。昭和44年，因日照妨害案件中，受害方要求停止施工的訴訟請求激增，于是法院不得不改變態度，轉而承認停止施工的訴訟請求的合理性，這種做法迄至現今。
日照妨害的相鄰關系，依筆者之見，我國物權立法應當規定之。
7、是否規定不可量物侵害？
不可量物侵害，為德語“Immission”一詞的意譯，為19世紀以來德國民法典和瑞士民法典中的重要概念，指噪音、煤煙、震動、臭氣、塵埃、放射性等不可量物質侵人鄰地造成的干擾性妨害或損害。性質上屬于物權法相鄰關系的一種類型。
在英美法系國家，與德國、瑞士不可量物侵害相當的制度為“安居妨害”，或“不法妨害”或“權益妨害”。依此制度，各種不法妨害他人享有的與土地有關的權利的行為均為安居妨害行為。其性質屬于侵權行為之一種，具有造成損害的間接性、排他性和干擾性等特征。因英美法系無物權請求權制度，故不可量物侵害，通常被歸人侵權行為的范疇，其法律效果以損害賠償為中心。
法國民法典對于煤煙、震動、噪音等不可量物侵害全然沒有規定，后經判例學說的努力，形成了規范相鄰建筑物間、建筑物與土地間，以及土地與土地間所生的不可量物侵害的一般規則。這一規則，稱為“近鄰妨害法理”（Troubledevoisinge）。依此法理，引起近鄰妨害責任的唯一的實質要件，是發生損害的“異常性”或“過度性”。具體而言，在一方致另一方的損害超越了近鄰關系（相鄰關系）通常的忍受義務的限度時，加害一方便應承擔民事責任，至于其主觀上是否有過錯，則非所問。也就是說，法國近鄰妨害責任，是一種無過錯的侵權行為責任。
我國現在的三個物權法草案，僅社科院的草案規定了不可量物侵害。事實上，這一制度在現代民法上具有重要意義，物權法應當予以規定。
8、是否規定建筑物相鄰關系？
建筑物相鄰關系，指相鄰近的建筑物所有人或利用人之間，建筑物所有人或利用人與鄰近的土地所有人或利用人之間，以及一棟建筑物內彼此鄰近的住宅所有人、利用人之間，一方所有人或利用人的支配力與相鄰方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規定的權利義務關系。具體而言，建筑物相鄰關系包括以下三種：
第一，一棟建筑物（如區分所有建筑物）內，因各所有人或利用人的住宅單元彼此鄰接而發生的相鄰關系，又稱“建筑物內相鄰關系”，以區分所有建筑物相鄰關系為其典型。
第二，相鄰近的建筑物所有人或利用人間，因各自的建筑物彼此鄰近而發生的相鄰關系。
第三，建筑物所有人、利用人與鄰近的土地所有人、利用人之間，因建筑物與土地相鄰近而發生的相鄰關系。
從相鄰關系的發展上看，是先有土地相鄰關系，后有建筑物相鄰關系，現今已構成二者并存的現象。而建筑物相鄰關系，是較土地相鄰關系更為復雜的一種相鄰關系，它是20世紀開始以后，尤其是20世紀60年代以來各國工業文明迅速發展，城市環境惡化和土地高度立體化利用的結果。建筑物相鄰關系，一方面擴充了民法不動產相鄰關系的內容，另一方面也向傳統的相鄰關系理論提出了挑戰。因此，在現代各國，如何有效的規范這類新型的相鄰關系，是各國不動產立法、判例和學說所面臨的一項重要課題。
我國民法學者對此類相鄰關系的特征、問題點探討甚少，這就使物權立法是否規定之發生了疑問。不過，依筆者之見，應當予以規定。
三、用益物權方面的難點
1、應當規定怎樣的用益物權體系？是否規定海域使用權？
我國制定物權法應當規定哪些用益物權，無疑是值得探討、研究的。由社科院起草的物權法草案規定了基地使用權、農地使用權、鄰地使用權及典權；由人民大學起草的物權法草案規定了土地使用權、農村土地承包經營權、宅基地使用權、地役權、典權、空間利用權和特許物權；由全國人大制定公布的草案規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、鄰地使用權、典權、居住權、探礦權、采礦權、取水權和漁業權。可見，各草案的規定是不一致的。究竟應當怎樣確定我國的用益物權體系，無疑是一個需要仔細思量的問題。
這里的要害在于，傳統民法中的準物權（特許物權）如探礦權、采礦權、漁業權、取水權、馴養權、狩獵權等是否應當納入物權法規定的問題？對此問題，筆者持反對意見，即不應當在物權法中將它們規定下來。而是分別委由各單行的民事法律如漁業法、水法、礦產資源法等規定，物權法可以大體上提到一下，即作一原則規定也就可以了。其理由主要有二，一是這些準物權，傳統上一直不把它們規定在民法典的物權法部分；二是這些準物權雖然亦稱為“物權”，但它們與一般的物權如地役權、地上權等存在很大的差異，它們的取得往往需要行政機關的批準，它們的轉讓及設定抵押也不像一般的用益物權那樣自由進行，而是受到相當大的限制，有的甚至需要繁瑣的程式。所以，以不把它們規定在物權法中為宜。這樣一來，用益物權中就只剩下傳統的地上權、農地使用權、典權、地役權了，這些是應當規定的（但對于典權近來立法部門有人表示將不予規定）。空間權主要是空間地上權、空間地役權和空間擔保物權的問題，不宜單獨列出規定，分別規定在地上權、地役權、擔保物權部分即可；居住權，是一種用益物權，各國立法、學說與司法實踐均承認之。在我國物權法上規定居住權確有其必要，我國目前乃至將來的社會生活也確實需要之，故應當予以規定。另外，建議不要使用“鄰地利用權”的名稱，而仍然使用傳統民法的“地役權”概念。因為，鄰地利用權，從字面意義上理解就只有相鄰的土地才能設定之，而事實上，地役權就是兩塊土地遠隔千山萬水也可以設定，這種場合設定的地役權，稱為法定地役權。所以，鄰地利用權一語，嚴格說來是不準確的，應予踢除。
物權法是否規定海域使用權，筆者認為應當持肯定態度。海域使用權，是一直就存在的一種重要的用益物權。我國現在已有《海域使用治理法》。依據該法，所謂海域，是指我國的內水、領海的水面、水體、海床和底土，在橫向上包括海岸線到領海外部界線之間的海域，在縱向上包括水面、水體、海床和底土。如同土地一樣，特定海域位置固定，不能移動，可以通過標明經緯度加以特定化。故海域具備民法上的“物”的特征，是一種類似于土地的不動產，可以特定的海域設定物權。海域的所有權屬于國家，但國家為了充分利用海域，可以將海域設定海域使用權給他人。對特定海域的使用通常是一個長期的過程，故可以仿照國有土地使用權有償出讓和轉讓的規定，分別依所取得的海域的用途、目的確定海域的使用期限。
一般認為，在物權法上將海域使用權明定為一種用益物權，具有以下重要意義：第一，有利于理清各種海洋資源利用法律關系，建立科學完善的自然資源法律調控體系；第二，有利于保護海域使用權人的合法利益，穩定海域使用秩序；第三，有利于促進海域的合理開發和可持續利用，實現海洋資源的綜合利用和統一治理（見國家海洋局《關于在中華人民共和國民法（草案）中規定海域的國家所有權及海域使用權的建議》）。
綜上所述，我國物權法應當規定如下用益物權：建設用地使用權、宅基地使用權、農地使用權、地役權、居住權、典權、海域使用權。
2、是否規定法定地役權？
法定地役權，指為了某項社會公共利益，根據法律的規定而設定的地役權。如前所述，它一般多發生在兩地相距遙遠、遠隔千山萬水所設立的地役權的場合。如我國的“西氣東輸”、“南水北調”，沿途輸氣管道和輸水管所占用的他人的土地，其權利根據就是“西氣東輸”部門、“南水北調”部門所取得的對他人土地的地役權。因這些活動是增進社會的公益的，故當然無需征得土地所有人或使用人的同意而直接設定地役權。但這些部門應給予沿途所經過的土地所有人或使用人相應的對價，以符合民法的等價有償原則。法定地役權，我國物權法應當予以規定。
四、擔保物權方面的難點
1、典型擔保的發展形態及非典型擔保納入擔保物權體系的難點
我國物權立法應當如何規定擔保物權體系，是物權立法中的一項重要問題。擔保物權是為擔保債權而存在、設定的。而擔保債權之實現的制度是多種多樣的，如讓與擔保、所有權保留等無一不是擔保債權的制度。問題在于，這些擔保債權的制度是否都應一一納入物權法規定？從傳統民法看，擔保物權的形態主要是抵押權、質押、留置權，稱為典型擔保，此外的讓與擔保、所有權保留以及假登記擔保等屬于非典型擔保。
這里面臨的問題是，典型擔保中的抵押權已經得到了極大的發展、擴張，出現了各種各樣的形態，如在抵押權的名目下出現了企業擔保、所有人抵押權、最高額抵押權、財團抵押權、共同抵押權以及權利抵押權等等，這些新出現的屬于抵押權總名目下的各種分抵押權形態是否都應納入物權法規定？其次，是我國現在多數見解不承認規定優先權，生活中有些需要用優先權才能解決的問題是否可以用非凡留置權予以替代？這就是說，是否應當將非凡留置權納入物權法規定？再次，假如將讓與擔保、所有權保留（合同法中盡管已有規定，但它屬于非典型擔保之一種）、假登記擔保納入物權法中規定，會不會與傳統民法的抵押權、質押、留置權這些典型擔保發生沖突，也就是說它們是否屬于擔保物權，有無擔保物權的性質？假如沒有抑或不充分，則可能破壞整個擔保物權的整合性。在考慮將非典型擔保納入物權法時，需要充分注重到這一點。
2、德國、瑞士民法的抵押權制度對于我國抵押權制度的影響
我國現行抵押權制度，其法律構造與法國、日本和我國臺灣地區的抵押權制度大體相同，均屬于以擔保特定債權的清償為目的的保全性抵押權。此保全性抵押權，抵押權系從屬于債權而存在，抵押權本身不得作為交易的客體而于市場上輾轉流通。與德、瑞民法抵押權，系以流通性抵押權為原則，抵押權本身可以作為獨立的投資對象而于金融市場上輾轉流通，顯不相同。尤其是德、瑞抵押權的獨立性原則，更是包括我國在內的法國法系國家的抵押權制度所不具有。應當看到，抵押權的獨立性原則，一方面是德、瑞流通性抵押權制度賴以建立的基石之一（另一基石為抵押權的公示與特定原則），另一方面它也使抵押權的價值權性質得到了最純粹、最淋漓盡致乃至最始終一貫的表現。概言之，它使抵押權的價值權性質達到
了表現上的無以復加的程度。故可以肯定，抵押權的獨立性原則的確立，標志著人類法律文明在抵押權領域已經取得了十分輝煌的成就。
這樣說來，是否意味著抵押權的獨立性原則就是現在乃至未來各國家和地區抵押權立法所應遵循的基本原則呢？換言之，各國家和地區關于抵押權的立法是否都應一體采用德、瑞法抵押權原則呢？對于這一問題的回答毋庸置疑是否定的。因為，迄今為止的民法發展史已經以大量的事實印證了這樣的事實：對于一個國家乃至一些國家來說是合理、妥當的制度，而對于其他國家來說卻往往并無相同的價值。我國制定物權法，其中完善現行抵押權制度，將是這場立法運動的一項重要使命。完善的途徑，除借鑒日本、法國等市場經濟國家關于保全性抵押權的立法規定和判例學說的最新成果外，有疑問的是，我們可否借鑒或可在多大程度上借鑒德、瑞抵押權原則，尤其是抵押權的獨立性原則？對此，學說理論自應首先作出回答。
按照德、瑞民法，抵押權獨立性原則，乃具體表現為抵押權抽象性原則、公信原則、證券化原則、次序確定原則，以及抵押權與利用權相獨立的原則等等，茲逐一分述如下：
第一，抵押權的抽象化原則。抽象化原則，指抵押權與被擔保債權絕緣，抵押權本身以抽象的方式存在的原則。德國民法的土地債務、定期金土地債務，瑞士民法的地租證券和抵押債務證券，都是建立在抵押權的抽象化原則之上的制度。這一原則徹底消滅了抵押權的從屬性，使抵押權得以在市場交易中自由地輾轉流通。與此不同，我國民法從來認抵押權的從屬性為抵押權的基本屬性（當然，最高額抵押權的承認，是抵押權從屬性之放寬）。
從我國現在的實際情況出發，要否定抵押權的這一屬性，進而使抵押權完全獨立于債權而存在，并自由的輾轉流通，這非但不可能，而且也絕不適宜。
第二，抵押權的公信原則。抵押權的存在既然以登記為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱令其表征與實質的權利不符，但對于信賴此表征的人也不生任何影響，此即德、瑞抵押權公信原則。按照德國民法，不僅抵押權而且就是流通性抵押權中的債權假如在登記簿冊上進行了登記，也同樣認為具有公信力。瑞士民法典的地租證券和抵押債務證券，亦與此同。
我國現行抵押權立法，不承認抵押權的公信原則。但可以肯定，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在抵押權中導入抵押權公信原則，這不僅有其必要而且也有其實益。故可以斷定，實行抵押權公信原則，將是我國未來抵押權制度發展的一個方向。然而問題在于，實行抵押權公信原則，須以存在完善的不動產登記制度為其前提。而這一點正為我國現在所不具備，可見在我國未建立起完善的不動產登記制度以前，欲采取抵押權公信原則，不僅是不可想像的，而且也是絕不可能的。
第三，抵押權的證券化原則。證券化原則，即把抵押權附麗于證券之上，視作獨立的動產，并依有價證券的規則確保其流通的原則。德國民法典的抵押證券、土地債務證券，瑞士民法典的地租證券、抵押債務證券，均為抵押權與債權相絕緣，并使抵押權附麗于證券之上，進而使之在金融市場中輾轉流通的制度。假如抵押權得以證券化，則其媒介投資手段的功用將顯露無遺。另外，為了使抵押權可以作為一種商品在市場上流通，其最有效的辦法，也同樣在于使之證券化，除此之外別無他途。
可見，抵押權證券化，實為一項頗能合乎現代工商業發達社會的需要的法律制度。因為在資本的需求與供給之間，證券乃是最佳的媒介手段，而抵押證券，尤能完成這一使命。在我國，因迄今尚未建立抵押證券制度，故抵押權的證券化，現今不過為一種理論上的構想，要真正付諸實現，需要首先制定抵押證券法。
第四，抵押權次序確定原則。即使抵押權的次序固定，先次序抵押權消滅，后次序抵押權不得遞升其次序的原則。我國現行抵押權制度，對于抵押權的次序，系采升進原則，先次序抵押權消滅后，后次序抵押權得當然升進。筆者認為，基于民法公平正義觀念，以及為了平衡各方當事人的利益，建議改采次序確定原則。
第五，抵押權與抵押物的利用權相獨立原則。即抵押權不受自身設定之后才成立的利用權的不測威脅的原則。此所稱“利用權”，包括地上權、農地使用權、所有權等。德國民法典明示采取這一原則。在瑞士，對于是否采取這一原則民法典未作規定，而是委由州法規定。據統計，實際采取這一原則的只有少數幾個州。
法國民法典與日本民法對于抵押權設有滌除制度。依此制度，抵押權與抵押物的利用權相獨立的原則已不復存在。因為依滌除制度，抵押權設定后，抵押物的第三取得人（就抵押物取得所有權的人、地上權人和農地使用權人），可以向抵押權人支付或提存與抵押物相當的價金而消滅抵押權。因此在法國、日本民法中，抵押權并不是同抵押物的利用權相獨立的。我國現行抵押權，不承認抵押權的滌除，同時也無與滌除相類似的制度，故可以肯定，我國現行法與德國、瑞士法相同，采抵押權與抵押物的利用權相獨立的原則，不承認抵押物的第三取得人，如地上權人、所有權人等，可以通過向抵押權人支付或提存與抵押物相當的價金來消滅抵押權。
3、規定原始的所有人抵押權的難點
原始的所有人抵押權，以德國民法的規定為其代表。指在不存在任何債權、債務關系的情況下，土地或建筑物的所有人到登記機關以自己的土地或建筑物為標的物為自己設定一項位置確定、擔保金額確定的抵押權，該抵押權因以自己為抵押權人，且自始是通過登記來設定的，故稱為原始的所有人抵押權。我國物權立法是否應當規定這種抵押權，涉及到我國的抵押權是采次序固定主義還是次序升進主義的問題。
次序固定主義，指抵押權的先次序消滅時，排在后面的后次序抵押權不升進，先次序抵押權盡管已經消滅，但仍然可以獲得分配；次序升進主義，指先次序的抵押權消滅時，后次序抵押權的次序得當然升進。前者以德國、瑞士民法為典范，后者以法國、日本為其代表。我國現行法關于抵押權的次序，系采次序升進主義，同法國、日本民法的規定一致。若要在物權法中規定原始的所有人抵押權，其中首要的問題就是要采取次序固定主義。假如不采取次序固定主義，規定原始的所有人抵押權將成為一句空話。
五、占有制度方面的難點
占有制度方面的立法難點不多。雖然我國學界對占有問題研究較少，但占有制度的理論是固定的、成型的，所以物權立法過程中可以直接搬來寫成條文即可，不存在需要先解決某一問題以后才可以規定另一制度的問題。盡管如此，仍有下列各點值得說明：
第一，占有究竟為事實狀態抑或為權利？對此，立法例上有兩種不同的成例：一是日本民法將占有規定為一種權利，稱為占有權；二是多數國家的立法例，將占有規定為一種事實狀態。我國物權立法無論從理論還是各國立法成例的規定來看，采取將占有規定為一種事實狀態的立法例，是正確的。這一點想必也不會成為問題。
第二，規定占有狀態的推定。對物的占有既然存在著各種各樣的狀態，從而不同的占有狀態所生的效力也就各異其趣。占有人就占有物，是否以所有的意思、善意并無過失、公然、和平與繼續占有，關乎占有的效力甚大，若一一需要由占有人舉證證實，非但不易，而且也與法律維護社會的現狀的目的相違。于是，對于占有的狀態，乃應設推定制度。
第三，規定占有的取得方式，包括原始取得與繼受取得兩種方式。
第四，規定占有的權利推定效力，以及占有人與回復請求人的權利義務。
第五，規定占有人的自力救濟權和占有保護請求權。
