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回歸結果的原因分析
房地產保有環節稅負較輕導致其房價調控效果有限。首先,由于我國房地產持有環節的房產稅和城鎮土地使用稅在房地產稅中的比重較低,房地產保有環節稅負較輕,降低了房產的持有成本,抑制了房地產保有環節稅收對房價的調控作用。其次,我國房地產保有環節的房產稅和城鎮土地使用稅征稅范圍較窄且優惠較多,減少了房地產持有環節的稅收,弱化了其對房價調控的功能。最后,我國房地產稅基區域分布不均,而地方政府無稅收立法權,這在一定程度上制約了地方政府房地產稅收調控政策的靈活性和實效性。
房地產市場供求不均衡抑制了開發交易環節稅收調控效果的發揮。其一,房價的根本決定因素在于市場的供求情況和房地產市場的規范程度。目前,我國房地產市場總體存在需求剛性上升、供給不足、房地產供給主體行為約束機制有待健全的問題。開發交易環節的耕地占用稅、土地增值稅和契稅極易轉嫁給購買方,通過加大開發交易環節的稅收來抑制房價的調控政策難以發揮作用;其二,我國房地產稅收收入總額占比重較低,房地產開發交易環節稅收收入在全國和地方稅收收入中的地位較低、影響較小。因此,房地產開發交易環節的稅收難以對房價產生實質性的影響。
我國房地產稅制體系中稅種繁多、調控目標不明確,抑制了房地產稅收的經濟調節功能。目前,我國除了直接以房地產為征稅對象的耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅和契稅等五個房地產專門稅種外,涉及房地產的稅收還包括營業稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅和個人所得稅等五個相關稅種。我國房地產稅種眾多且各稅種的政策目標不一致,一方面,這種情況直接導致了房地產稅收整體調控目標不明確,制約著房地產稅收的調控功能;另一方面,也加重了房產開發交易和保有環節的稅負,不利于穩定房價。
建議
合理界定房地產稅收政策目標和職能。我國房地產稅收政策的目標應與財稅體制改革總體目標相符。通過房地產稅制改革,彌補現有稅制設計缺陷,規范相關稅費關系,輔助調節收入分配,兼顧中央和地方的利益,逐步健全地方稅體系,在此基礎上,實現其財政收入職能和資源配置職能。
優化調整房地產稅制結構。合并現行的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅以及與房地產相關的合理行政性收費,將其調整組合為世界各國普遍實行的房地產保有階段統一收取的房地產稅。取消房地產方面不合理的行政性收費,減輕納稅人負擔;擴大房地產稅的征稅范圍,加強征管和執法力度,減少稅收減免優惠政策的隨意性,確保應征盡征。通過上述調整,規范和完善房地產稅制結構,減輕房地產流通環節稅負,增加房地產保有環節稅負,優化稅制結構,合理引導住房需求,促進房地產業平穩健康發展,提高人民生活水平。
賦予地方政府適當的稅權。針對我國房地產稅基區域分布不均的狀況,通過房地產稅制改革,賦予地方合理的稅收立法和管理權,逐步將房地產稅收培育成為我國地方政府的主要稅收收入來源,增強地方政府因地制宜運用稅收杠桿增加地方財政收入和調節經濟的能力。
本文作者:朱迎春作者單位:上海立信會計學院財稅學院