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摘要:房地產業作為高投入高附加值的產業,不僅能為社會創造財富,為國家提供積累,又帶動眾多相關產業的發展。但房地產投資項目規模大,周期長等特點決定了其高風險性。面對這些眾多的風險,在投資項目中如何做到項目管理的規范化即對整個項目業務流程的整合、統籌是擺在企業面前的一道難題。因此,風險管理成為房地產開發投資重要一環。
關鍵詞:房地產投資;項目風險;管理
1風險管理理論的興起,發展及現狀
風險管理問題最先起源于第一次世界大戰后的德國。1931年美國管理協會首先倡導風險管理,并在以后的若干年里,以學術會議及研究班等多種形式集中探討和研究風險管理問題。風險管理問題逐漸得到了理論探討和一些大企業的初步實踐,但風險管理問題真正在美國工商企業中引起足夠的重視并得到推廣則始于50年代。1963年,美國出版的一本手冊中刊載了《企業的風險管理》一文,引起歐美各國的普遍重視。此后,對風險管理的研究逐步趨向系統化,專門化,使風險管理成為企業管理中一門獨立學科。風險管理協會的建立和風險管理教育的普及,表明風險管理已滲透到社會的各個領域。美國的風險與保險管理協會(RIMS)和美國風險與保險協會(ARIS)是美國最重要的兩個風險管理協會。1978年日本風險管理協會(JRMS)成立。英國建立有工商企業風險管理與保險協會(AIRMIC)。風險管理方面的課程及論著數量大增。70年代中期,全美大多數大學工商管理學院均普遍開設風險管理課。美國還設立了ARM(AssociateinRiskManagement)證書,授予通過風險管理資格考試者。協會的活動為風險管理在工商企業界的推廣、風險管理教育的普及和人才培養諸方面作出了突出的貢獻,促進了全球性風險管理運動的發展。1983年在美國風險與保險管理協會年會上,云集紐約的各國專家學者,討論并通過了“101條風險管理準則”,作為各國風險管理的一般原則。這標志著風險管理已達到一個新的水平。1986年10月在新加坡召開的風險管理國際學術討論會表明,風險管理運動已經走向全球,成為全球范圍的國際性運動。現在風險管理理論是風險全過程管理理論,也即是說整個的風險管理過程是一個閉環系統。隨著風險處置計劃的實施,風險會出現許多變化,這些變化的信息可及時反饋,風險預測和識別者就能及時地對新情況進行風險評估和分析,從而調整風險處置計劃并實施新的風險處置計劃,這樣循環往復,保持風險管理過程的動態性就能達到風險管理的預期目的。其新的發展趨勢是整和管理,即充分整和企業的資源來應對風險。世界項目管理大會把對項目的風險管理作為大會的四大主題之一,以及各種期刊上有關項目風險管理論文的不斷增加,都表明人們已極為重視對項目風險管理理論的研究。在實踐上,現已涌現出不少新一代面向項目的企業——項目型公司,國外甚至還出現了專門從事風險管理工作的所謂風險管理公司。但是,目前在我國還很少有專門從事企業風險管理的咨詢機構。
2房地產投資項目進行風險管理的現實意義
房地產開發企業要想使運作的項目達到預期的目的,就應當對其進行系統的風險管理,建立自己的風險防范體系,這對企業自身的發展甚至推動行業的規范化都有重要的意義。
(1)有利于房地產企業風險管理水平的提高,有利于企業資源達到最優配置,減少風險帶來的損失及不良后果,從而促進其追求利潤最大化目的的實現。
(2)促使房地產開發企業從被動應對風險向主動管理過渡。
(3)促使房地產開發企業增強應對風險的意識。古人云:“思其所以危,則安矣;思其所以亂,則治矣;思其所以亡,則存矣。”其字里行間透視出強烈的風險意識觀念。在當今這個風起云涌,變化莫測,競爭異常激烈的社會中,我們的房地產投資者更應樹立風險意識。
(4)促使房地產開發企業豐富其應對風險的手段。通常的房地產投資項目風險管理手段單一,不成體系。如在可行性研究階段的敏感性分析,建設階段的保函保險等,各自為戰,很少考慮之間的相關性、系統性。
(5)促使房地產開發企業建立健全房地產投資項目風險管理體系。通過計劃、控制、監督等多種管理智能,利用多種技術手段,對項目風險進行識別、分析、評價以及根據評價結果采取正確的處理策略,從而構成完整的風險管理體系。在房地產開發行業競爭日益激烈的今天,國家加強了對房地產開發用地、融資、資本金等多方面政策的規范,房地產開發群雄逐鹿中原的局面不會很久了,有一大批開發企業將消亡。開發企業面對增多的不確定因素和加大的風險,必須有風險意識,建立風險管理制度,采取有效手段,才能在未來房地產開發行業占有一席之地。
參考文獻
[1]李洪娟.房地產項目投資風險評價研究[D].河北工業大學,2014.
[2]丁莉莉.房地產開發項目投資風險評價研究[D].沈陽理工大學,2014.
[3]姚明文.上海市商業房地產投資風險管理研究[D].華東理工大學,2015.
作者:張小帥 單位:招遠市建筑業管理處