房地產企業財務風險防范探析

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摘要：近些年，隨著我國房地產公司的急速增加，房地產市場的規模變得越來越規范，但一些房地產公司的經營狀況和以前相比卻越來越不容樂觀，甚至有的公司出現了虧損并有更嚴重的趨勢。在這樣的社會經濟環境下，為了能良好地評價房地產公司的經營效益，及時地預測房地產公司的財務風險，如遇財務風險時，公司的管理者能夠實施恰當的有效措施來避開，我認為完全有必要對房地產公司的財務風險進行分析防范，來供其進行參考。

關鍵詞：房地產公司；財務風險；財務風險防范

1前言

近幾年，房地產市場的發展勢頭如日中天，但由于我國房地產起步較晚，我國對于房地產企業財務風險的研究仍然有些欠缺。存在企業普遍對財務風險意識不夠關注，認識不足，并且現有的風險的預警及防范措施不夠嚴密等缺點，仍需要對這一行業深入分析。財務風險是房地產企業中所有風險的綜合，對于房地產企業來說是不可避免的，它存在于企業的融資、投資、收益分配等一系列的經營過程中。如果企業沒有對其引起足夠的重視，可能使企業遭受到嚴重的財務危機。所以，房地產企業積極面對可能存在的財務風險，不容忽視。

2房地產企業財務風險概述

一直以來，理論界對財務風險的定義存在許多不同的觀點。目前看來，較普遍的定義是分為狹義和廣義兩種。狹義的財務風險是指由于負債而導致企業引起的財務風險，也可以說是籌資風險，主要是指企業沒有能力償還到期債務的可能性。而廣義的財務風險是指在企業的整個資金運轉過程中存在難以預料和控制的因素，使得企業最終所獲得的財務成果與預期存在著較大的偏差，導致企業遭受經濟上的虧損。財務風險可能存在于企業籌資、投資及營運等各個關節。房地產與其他的企業不同，它具有開發周期長、初始投資大、資金回收緩慢等特點的高風險行業，根據以上概念，綜合而言，廣義的財務風險應該更適用于房地產企業。

3我國房地產企業面臨的財務風險

3.1融資風險

在我國，房地產企業開發資金大部分（60%-70%）都依賴于銀行貸款，比如項目開發階段所需墊付的工程款;并且在購房者中，絕大部分也是按揭貸款來購房，所以銀行在房地產市場中有著至關重要的地位。一旦房地產開發商在項目進行階段出現某些問題，很可能最后導致銀行承擔很大的風險，這種情況的出現對于整個國民經濟來說都是很不利的。并且房地產企業自身的特點決定了在投資建設初期需要投入大量的資金，而企業自身的資金很難達到項目要求，因此企業便要進行融資，所以房地產企業的資產負債率都比較高（資產負債率是期末負債總額除以資產總額的百分比，反映了企業的總資產中借債籌資的比例），一般都在70%左右，且呈逐年上升的趨勢。不僅如此，如果企業沒有制定合理有效地資金管理與使用計劃，在項目進行之時，很有可能面臨資金缺乏的困境，進一步加大企業的資產負債率，企業面臨的財務風險將會顯著增加。

3.2投資風險

隨著我國房地產市場的逐漸繁榮，房地產行業也不斷壯大。房地產企業數量由1986年的1991家，到2000年的27303家。房地產市場異常激烈，但2008年的金融危機也給其帶來重創，僅一年時間房地產企業數量由87562家下降為80407家，隨后市場升溫，僅用兩年的時間到2010年又再次達到之前的水平，甚至有超越的跡象。往后我國房地產市場一直保持著增長的趨勢，市場競爭會越發激烈，而這種激烈的狀態也會導致企業的產品之間有較強的替代性，為了占領市場，企業也會在原來的基礎上增加很多的銷售費用。這種高居不下的狀況使得房地產企業在初期面臨著較大的投資風險。房地產企業本身就是一個利潤較大的行業。因此投資者通常會比較傾向于投資中、高檔的商品住宅，以此來獲得較高的利潤收入。但是在我國，實際上能消費起此類的群體很少，在10%以下。這樣就會直接導致供需的不平衡，很多人仍然買不起房，而商品房的空置率卻很高，這是一種不良的狀態。

3.3資金回收風險和收益分配風險

我國房地產企業稅收和附加費用較多，往往給企業帶來了較大的稅費負擔。企業的支出加大便使得可盈利的空間減小。根據資料顯示，房地產行業主營業務稅金及附加總額從2008年到2011年增加了一倍多，增幅為109%，往后幾年也是迅速攀升。房地產企業的盈利能力下降自然會造成企業的資金回收不利，從而導致資金回收風險的產生。并且從宏觀政策上來說，稅收是國家用來調控房地產市場的重要手段，是企業不可避免會遭受的壓力。在我國，房地產企業大都缺乏戰略性管理，沒有較為科學的規劃，導致在利潤分配時更是比較盲目，可能僅是依賴于投資者自身對市場的判斷。并且，很多房地產企業為了偷稅等目的，根本不按規定程序來分配利潤，或許能給企業帶來一定的短期利益，但其實在房地產企業未來的發展中會帶來不利。企業缺乏完善的分配制度和規劃會引起企業的收益分配風險增大。

4我國房地產企業財務風險的防范措施

4.1我國房地產企業融資風險的防范措施

房地產企業要進行融資風險的防范，要從內外兩個方面著手，不僅要企業自身做好融資決策，同時也需要國家的政策上的支持，使房地產企業有更豐富的融資渠道。

4.1.1倡導多元化融資

現階段，我國房地產企業的融資方式主要依靠銀行貸款，這就意味著其具有短期性的特征，付息成本高，財務風險較大。因此，需要適度放寬融資渠道，倡導房地產企業實行多元化的融資方式，讓房地產企業能實行股權融資和發行企業債券。其次，從房地產企業內部出發來說，房地產企業應該主動擴寬融資渠道。不僅要依賴政府放寬政策，房地產自身也應該積極求變，以此來增加不同的融資方式。

4.1.2完善間接融資

我國在較長一段時間里仍是依靠銀行間接融資，所以需要進一步完善銀行間接融資渠道。目前各大銀行在房地產融資方式上面仍有欠缺。我們可以針對房地產企業的特點，建立中外銀行或者擔保機構之間的結合，為企業提供更豐富有效地融資方式。

4.1.3科學的融資決策

融資政策對于房地產企業財務政策來說是很重要的部分。首先，房地產項目在開發時期，要分析投資政策，仔細研究項目的可行性。在融資之前，要科學制定融資計劃，企業要估計資金需求，合理的規劃，避免在項目進行之時有資金閑置等問題。確定融資規模之后，還要根據社會經濟環境以及企業的資產結構、償債能力來確定融資方式，并且進行融資時，要嚴謹、規范，必要時可以選擇融資方式的組合，盡量減少企業的財務風險。房地產企業應該盡量確定合理的資本成本來降低融資成本。房地產企業在制定正確的融資策略和方法后仍需要對這一過程進行監督控制。企業應該派專人審查，隨時了解融資進度，資金的使用情況，處理突發問題，保證?？畹膶Ｓ?，減小資金使用風險。

4.2我國房地產企業投資風險的防范

投資決策時期需要考慮很多的風險因素，其對于項目的影響也是最為重要的。因為其項目的規模較大，初期資金投入較多，可能一個項目的失敗會導致房地產企業的重度虧損甚至破產。所以，企業應該高度重視這方面的工作，做好房地產的投資決策風險防范。

4.2.1加強房地產企業對政策的監控

我國的房地產市場受政府的影響較大，所以企業更應該隨時注意政策的變動。國家的政策不可能是一直不變的，而國家的任何的一個政策變動都有可能對社會經濟造成影響。特別是國家對房地產市場的態度以及政策調整，比如較為重要的稅收政策，房地產企業應當仔細研究各種有關政策，正確的預估未來走向，再為企業制定正確的投資方向，及時的做出調整，為房地產企業減小政策風險。

4.2.2重視可行性分析

對于房地產企業來說，可行性研究分析是投資項目初期至關重要的一個環節。因為房地產項目的實施是一個長期且復雜的過程，在這之間存在著很多的不確定因素，因此便會使得企業面臨著更高的財務風險，所以需要進行可行性研究來為投資者提供理性的決策依據。可行性研究分析，是在通過調查的基礎之上，再對社會政策調控、市場經濟環境以及企業的財務狀況進行綜合分析。在進行一系列的分析之后，預估一下最后可能的經濟效益，做出合理的選擇方案，來使企業達到最大的經濟效益，所以可行性研究對于房地產投資項目來說是很重要的一步。

4.2.3利用投資組合減少風險

俗話說“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”，這種做法在投資領域里是非常適用的。投資者應該學會如何分散風險，房地產投資組合便是由投資不同類型房地產項目的搭配方式來降低投資中的風險。由于房地產項目的周期長，如果只投資在一個地方，一旦有社會、經濟環境的改變，對于企業的投資收益可能會有很大影響，所以需要企業進行組合投資。每種不同的房地產項目的風險也是不同的，房地產企業在進行組合之后，可以減少投資收益率的波動，在風險與收益之間選擇最好的均衡投資組合。

4.3我國房地產企業資金回收風險和收益分配風險的防范

4.3.1制定可調整的營銷策略

房地產市場的利益豐厚，才引得眾多企業家想去分一杯羹，但能否在激烈的市場競爭中獲得利潤成為贏家，則需要企業有自身特有的營銷策略，這樣在新的宏觀調控下也能健康穩定的不斷壯大。銷售主要是以客戶為主，因此客戶的需求成為營銷策略中最為重要的線索。如果不能完成銷售這一環節，會導致企業資金的回收不及時，嚴重時甚至會使房地產企業破產。企業不僅要能制定詳細的營銷策略，能夠及時的做出戰略調整也是必要的能力。如今的房地產市場頻繁調控，企業要找準適合自身的戰略，換一句話說，企業也可以不把資金全部用于房地產這塊，比如分流一部分去做建材、建筑等其他板塊。這樣的話，即使房地產市場有輕微的波動導致企業有虧損時，也可以有其他板塊來支撐企業。

4.3.2建立合理的利潤分配機制

對于房地產企業而言，收益分配的政策是十分重要的。它很可能關系到公眾對于企業的認知度，公眾可以利用它來了解企業的相關信息，因此，企業一定不能隨意分配。并且，不科學的利潤分配政策會對企業造成一定的影響，例如使企業的資本結構變得不合理，或者增加企業的融資成本，這些對于企業來說都是不良的效果。房地產企業應該依據自身情況，在市場經濟的基礎之上來制定科學的收益分配計劃。例如，市場利率較高，企業則應該將利潤多數用作流動資金來使企業正常運轉；反之的話則可以分配較多的收益。

5結論

最近幾年，房地產市場的發展如日中天，勢頭強勁，投資規模也在日益擴大，雖然國家出臺了很多相應的政策來調控市場，但房地產的價格卻一直是居高不下，結果不如人愿。在房地產市場欣欣向榮的表象之下，仍然有很多潛在的風險危機存在。首先，由于房地產企業相比于其他行業來說，有一些較為顯著的特點：初期資金投入大、回收周期長、風險較高等。因此房地產行業所要面臨的財務風險要高于其他的行業，再加上我國房地產行業起步比較晚，各方面還尚未完善，國家調控政策不斷變動，市場中仍有很多不確定的因素，極不穩定。其次，房地產企業的融資方式主要是依賴銀行貸款，且短期貸款較多，使企業的負債率升高，在一定程度上也會制約企業的發展能力。在實際的經營過程中，很多企業由于無法償還到期的短期貸款使得無法繼續進行項目的開發。如果企業仍然不給予足夠的重視，市場中的矛盾擴大到一定的程度，可能會給整個房地產市場帶來不可逆轉的危害，甚至會影響到整個社會經濟的大環境。

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作者:高婕 單位:三峽大學