小議不動產的善意取得法學
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一、簡要案情
被告張某與第三人陳某是夫妻關系，第三人長期在外工作，且不?；丶?。被告的祖遺房屋被拆遷，被告拿到拆遷款后又添加一些錢購得市區某地70平方米的房屋一套。兩年后，被告找到某中介公司要求出售該房。原告李某欲買房，
也在該中介登記。經中介撮合，雙方以10萬元價格成交。之后，中介公司要求被告出具相關手續，被告即到某街道辦事處開出了“其丈夫已經死亡，且己未再婚”的證明。后中介帶雙方到房產管理部門辦理了房屋轉讓登記手續，原告領取了房屋產權證。原告隨后對該房屋進行了裝修并入住至今。后第三人發現該房屋被賣，即找到房屋管理部門，稱其妻隱瞞事實，謊稱自己死亡，要求撤銷原告的房屋產權證。房屋管理部門根據第三人的請求和出具的相關證據，撤銷了原告的產權證，并通知原告恢復了被告的產權證。現原告以張某為被告，以陳某為第三人訴至法院，要求確認其房屋買賣合同有效，保護他的合法權益。
在《物權法》頒布之前，立法上沒有明確規定，學界爭論頗大，主流觀點是持否定態度的。此種立法及理論上的不明導致了審判實踐上的混亂。新頒布施行的《中華人民共和國物權法》可以說是我國民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動產物權的善意取得制度就是其中一項重要制度。《物權法》第106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應該登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。以上案例中涉及的問題用《物權法》的該歸定來解決就不會存在任何爭議了。案中的原告受讓不動產房屋主觀上是善意，即他有理由信賴第三人有權處分該房屋，并以合理的價格轉讓，且辦理了房屋轉讓登記，他就取得了該房屋的所有權。案中第三人陳某的損失有權向本案中的被告張某追償。
二、不動產善意取得的概念性界定
傳統的善意取得概念，將標的物限定為動產，一般表述為：無權處分他人動產的占有人，在不法將動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產時出于善意，就可依法取得對該動產的所有權，受讓人在取得動產的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人（占有人）賠償損失。
本文描述的不動產善意取得，是將善意取得的標的擴張到不動產領域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動產。但此處的不動產不包括未經登記的不動產。我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。
綜上，我將不動產善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動產（包括以登記為公示方式的特殊動產）登記簿的登記，而與登記記載的權利人發生交易，并且該轉讓的不動產已經登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人也即時取得不動產所有權，而不受真正權利人追奪，真正權利人只能請求登記記載的權利人或有過錯的登記機關賠償損失。
三、對不動產善意取得的態度及其評析
我國現行法律體系對不動產登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產權變動方面，《城市房地產管理法》第60條規定：“非經登記，土地和房屋不發生物權設立、變更、移轉和消滅的法律效力”?！锻恋氐怯浺巹t》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力?！苯ㄔO部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效?！?003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案的運用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔……”，該條并沒有改變登記作為不動產物權產生，變更的生效要件的立場，只是針對我國缺乏健全規范的登記制度的現狀，明確責任、風險承擔的做法。至于我國目前的登記機關是實行形式審查還是實質審查，尚存爭議。但主流觀點認為我國宜采用實質審查主義。根據對我國現行登記制度的分析，我們可以清楚地看到，在我國現行的登記制度下，登記應具有公信力，從而，善意取得制度有適用于不動產的空間。
四、《物權法》頒布前善意取得的法律狀況
《物權法》之前我國立法上沒有明文規定不動產的善意取得問題，但現行法中有一條明顯涉及該問題，這就是《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若
干問題的意見》第89條的規定：“共同共有人對只有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償?！睂υ摋l司法解釋，學者有三種看法：第一種看法認為，本條司法解釋確立了我國的
善意取得制度，在司法實務中依照這一司法解釋，全面適用善意取得原則；第二種看法認為，本條司法解釋明文限制在共同共有財產交易的場合，才適用善意取得制度，在更廣闊的一般財產的交易場合，則排除在外，因而，確立中國完整的善意取得制度，路途尚遠；第三種看法從該司法解釋演變生成的歷程出發，認為，本條司法解釋規定對共同共有財產可以適用善意取得制度，其實仍然是指共同共有的不動產，主要是指共同共有的房屋。筆者贊成第三種觀點，因為它綜合運用了語法解釋，系統解釋、歷史解釋、字面解釋的方法對該條文字進行理解，由此可見，我國只是部分承認了不動產的善意取得制度，對于共同共有不動產以外的因登記瑕疵而產生的不動產善意取得制度未作規定。同時，我們還要看到，這種司法解釋對不動產善意取得的承認從效力上，明確性上，可操作性上都是不夠的。因此，盡管該司法解釋早在1988年就通過了，但在實踐中遇到此類案件時，不同法院仍有不同的理解，從而產生不同的判決。比如，有這樣一個案子：孫某與丁某系夫妻關系，共同經營拉達轎車一輛，因家庭矛盾，夫妻發生糾紛，妻丁某于92年2月14日，在未與其夫孫某協商的情況下，以8萬元價格把轎車賣給了李某甲，并于當天到市交通部門，謊稱其夫孫某外出辦事，辦理了車輛過戶手續，把車籍轉到李某甲名下，但雙方未交車交款。后丁某覺得8萬元價格低，又于2月22日將車以8萬4千元的價格賣給李某乙，當日李某乙向丁某付清了車款，丁某將車交給了李某乙，但未辦理車籍過戶手續。次日，原告孫某發覺此事，立即將行車證扣留并起訴至法院，請求法院對擅自出賣的轎車確權。經法院查明：轎車系孫某、丁某的夫妻共有財產，丁某未與夫協商擅自處分該共有財產。但李某甲、李某乙二人對丁某的擅自處分行為皆不知情，屬善意。法院根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第六十一條、第七十八條及有關法律規定，判決如下：一、丁某與李某甲間的買賣無效；二、轎車歸原告孫某和丁某共有；三、丁某與李某乙間的買賣無效，丁某返還給李某乙車款，并賠償占有此款期間的利息151.20元；四、發生糾紛期間的汽車經營損失，由被告丁某承擔。在本案中，法院就沒有適用該司法解釋來保護善意第三人對轎車的所有權。
五、對不動產善意取得制度的態度及其評析
肯定說中具代表性的觀點有如下幾種。認為：“既然不動產交易也會因登記錯誤、疏漏，未登記等原因發生無權處分問題，如果不動產交易中第三人取得不動產時出于善意，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，應當允許第三人獲得不動產的所有權”。這就是從登記瑕疵的不可避免性和維護交易安全的角度出發論證不動產善意取得的必要性。另有學者從善意取得制度的理論基礎及現行登記效力制度出發進行論證。例如，認為不動產善意取得的理論基礎是占有、登記；其制度基礎是登記生效主義，賦予登記以公信力。還有觀點認為，不動產善意取得的倫理基礎是人的互相尊重，不動產善意取得的經濟基礎是交易安全；不動產善意取得的理論基礎是登記公示推定力與公信力。還有從維護不動產登記的公信力，保障不動產交易安全與便捷，穩定社會經濟秩序，構建完善的善意取得制度角度論證了建立不動產善意取得制度的必要性?？傮w而言，持肯定說的學者分別從不同角度論證了善意取得制度應可以適用不動產領域，雖然論證得不是很全面，但仍具有一定的啟發性。
否定說分為兩種觀點。第一種觀點認為不動產登記具有公信力，通過公信原則對不動產交易安全給予保護便已足夠，不必另設不動產善意取得制度。這就涉及到登記公信力和善意取得制度的關系問題。所謂物權登記的公信力是指：物權登記機關在其物權登記簿上所作的各種登記，具有使社會公眾相信其正確，全面的效力。以上那種將登記的公信力和善意取得制度相分離的觀點是錯誤的。通過公信原則保護善意第三人的利益不符合物權法定原則。根據這一原則，不僅物權的種類、內容不得任意創設，就是物權的取得方式亦應符合法律規定，否則不予承認。而物權取得方式，根據各國法律規定，只有原始取得（如添附）與繼受取得（如買賣），卻并沒有公信原則可作為物權取得方式的。因此，公信力作為一項制度，欲使受讓人取得受讓物權，非善意取得制度不可。綜上，登記公信原則與善意取得制度的關系應表述為：公信力是善意取得制度的法律基礎，善意取得制度是公信力的結果與表現，基于動產占有的公信力推導出了動產的善意取得，基于不動產登記的公信力演繹出了不動產的善意取得。
否定說的第二種觀點認為，當代不動產普遍建立了不動產登記制度，由于不動產登記薄的普通公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內容，這樣，主觀意義的善意已經不再有可能得到確認。這種觀點是值得商榷的。首先，它沒有認識到登記瑕疵的不可避免性。盡管在承認登記公信力的國家，登記實行實質審查，但由于各方面原因，并不能使登記恒為準確。其次，該觀點隱含著這樣一個理念，即公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，而在不動產領域，只有推定的客觀善意，而無主觀標準，因此，無法適用善意取得制度。那么，何為主觀意義的善意，何為客觀意義的善意，該觀點中并未解釋清楚。所以，否定不動產善意取得制度的觀點是值得商榷的。
六、結束語
善意取得制度，是一種犧牲財產所有權的靜的安全為價價，來保障財產交易的動的安全的制度。在現代社會，該制度應該從單純適用于動產領域擴大到適用不動產領域，本文從比較法角度，我國法律現狀角度，學界各種觀點評析角度論證了建立不動產善意取得制度的必要性。
我們還要注意到，不動產善意取得制度并非價值中立的，它天然地偏向于第三人，這是不可避免的，就像所有權制度天然地偏向所有權人一樣，不同制度具有的不同價值偏向在一個法律體系內相互作用，最終可以達到一定程序的價值中立。但我們仍可以在制度允許的范圍內進行一定的校正。針對不動產善意取取對第三人利益傾斜的校正措施主要包括：健全過戶登記制度，減少錯誤（統一對不動產進行登記的法律，先制定實體法意義上的物權法，再制定程序法意義上的不動產登記法；統一不動產登記機關；建立更正登記制度；要求產權人在過戶登記時提供更詳盡的資料）；建立預告登記制度，完善登記異議制度；建立登記錯誤賠償制度，在真正權利人因第三人的善意取得而受損的情況下，由無權處分人，有過錯的登記機關或由補償或保險基金進行賠償；對善意的限制性界定等。
