公共停車位物權法論文
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一、MHHY小區一起停車糾紛案
2014年5月的一個中午，MHHY社區居民張女士下班回到社區，發現自家的停車位被人占了，遂打電話給物業保安，保安趕來尋找車主，正在此時車主正好準備外出，看到保安和張女士站自家的汽車旁邊，詢問原因，得知是自己的汽車占了別人的停車位時，車主勃然大怒，對著張女士和保安大吼大叫。他生氣的原因在于:第一，現在是白天，他停車的時候這個車位是空著的。第二，車位就在他們家樓下，他就近停車方便快捷。第三，這個停車位本來是社區通行的道路，什么時候被劃成了停車位并被張女士買下他不知情，并聲稱他也是小區業主，有權使用社區公共空間。面對盛氣凌人的業主，保安懦弱無為，因為這位霸道的業主對他掄起了拳頭，氣憤的張女士開始還和這位霸道的業主理論，可后來發現根本沒法講道理，好在霸道的業主要出門辦事，發過脾氣后發動車子悻悻而去，張女士只好將車子停好回家。但對無為的物業和保安非常不滿。這起案例雖小，但在MHHY小區特別具有代表性，也是筆者關注社區停車位問題的緣由。根據筆者的觀察，這是城市社區最經常發生的景象，也是社區保安最主要的工作內容之一，尤其是在下班高峰期，經常可以看到保安騎著電動車在社區奔波，協調停車事宜。筆者甚至認為，這也是中國社會公共空間里常見的人與人之間因小事產生糾紛的一個縮影。
二、MHHY社區停車位糾紛表象原因剖析
1、社區停車位供不應求，停車位規劃缺少前瞻性MHHY是鄭州市鄭東新區一個比較成熟的社區，該社區是由HNMH房地產開發有限公司投資，由HNMH物業管理有限公司承擔社區的物業管理，業主主要是HNMH集團公司的員工。社區共有住戶924戶，地下車位597個，車位配比0.6。地下車庫按照出售的方式確定，每個車庫8萬元，使用期限70年，但沒有產權。MHHY社區初建之時，鄭州市鄭東新區尚處于發展初期，社區入住率較低，停車位的問題并不突出。隨著鄭東新區的建設和發展，周圍公共交通、學校、醫院、商場等配套設施逐漸完善，社區入住率提高，原來0.6的車位配比不能滿足居民停車的需求，社區又規劃地面停車位約220個(對于這個數字，社區物業諱莫如深，筆者是社區業主，因這次糾紛案開始關注公共空間停車位的治理問題，就地面停車位的數量向社區物業咨詢過多次，才給出這么一個大致的數字)。地面停車位以出租的方式界定使用權，年租金1200元，一次簽訂三年合同，能否獲得車位和車位位置通過抽簽方式確定。但由于業主汽車保有量遠遠超過停車位的數量，社區的車位配比雖然將近1∶1，但仍嚴重供不應求。
2、社區治理程序不合理，業主沒有知情權按照《中華人民共和國物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”，業主有選舉業主委員會、選擇物業管理公司、就社區公共空間的治理進行表決的權利，《物權法》還對上述權利的行使程序進行了具體規定。但筆者作為業主之一，對社區業主委員會何時成立、通過何種程序成立、社區委員會成員構成等具體事務毫不知情。從社區住房交付至今8年來，只有在出售車庫和車位之時，物業公司召集業主購買或承租車位，此后，業主委員會和物業公司沒有就社區公共事務組織過任何活動。對于停車位的價格，地下車庫的出售、地面停車位的出租方式、具體議程和價格也沒有經過業主委員會的表決。對此，雖有業主表示不滿、發牢騷，但并沒有就此問題與物業公司進行有組織的溝通和協商。案例中霸道的業主看似蠻橫，但并非全無道理。《中華人民共和國物權法》第六章第七十條明確規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”這條道路在霸道業主居住的樓下，屬于社區內的道路，是社區居民的公共空間。并且他的質疑具有法律依據:社區物業將共有的公共空間路面劃成停車位，對停車位收費及收費標準，并沒有通過業主大會同意。
3、社區物業車位和車輛管理不規范物業管理不規范主要體現在三個方面:第一，沒有全體業主達成共識并共同遵守的社區車輛車位管理的規章制度。第二，一些由社區保安口頭傳達并為業主所共知的“要求”(如將車輛停在自己的車位上、不能亂停亂放、外來車輛出入登記制度等)不能得到很好的遵守。第三，鑒于以上兩點，社區停車位是否規范有序完全依賴于業主的個人操守。因車輛多車位少，沒有車位的業主的汽車必定是亂停亂放的。于是，一些擁有地下車庫的業主也因怕麻煩不使用地下車庫，而將車輛隨機停放在路面方便的位置上，雖然大家在停車的時候盡量不影響他人通行，但車輛亂停亂放使社區公共空間場景混亂。但混亂歸混亂，由于每位業主的車輛都能找到停車的地方，因此，自家的車位被占了，就另找一個位子將車輛停下，反而沒有停車糾紛。2014年4月，社區物業開始規范社區停車管理。物業公司首先在社區出入口張貼告示，規定車子必須停在自家車位上，沒有停車位的車輛禁止進入社區。為了防止業主亂停亂放，物業公司在關鍵的地方擺放大花盆。操守良好的業主主動將車子停在自己的車位上，車位被占請求保安協調。但霸道的業主依然我行我素，物業公司擺放的大花盆也頻繁被打砸。這樣的業主飛揚跋扈，物業公司的保安根本不敢管，也管不了。所以，對于這樣的行為，物業公司既不追究也不干預，花盆打破一個補放一個。對于一般亂停亂放的業主，也不好意思干預。后來，物業公司用固定的、打不爛、砸不壞的鐵柱子代替了花盆，車輛亂停亂放的現象大大改善，但停車位不足的矛盾逐漸凸顯。社區共有道路路面上的私有停車位卻不斷被占用，社區保安每天都要為此反復奔走協調。就社區路面公共停車位的使用，社區物業有明確的管理規范，但因為執“規”不嚴，有規難依，導致社區規則的公信度降低。
4、業主參與公共治理的意識淡薄，公共治理參與程度低前文分析指出，社區物業公司治理程序不合理，沒有主動和業主就相關事宜進行溝通和協調。但反過來看業主一方，業主也缺少對公共空間治理的參與意識。“不干己事不張口”，不涉及自己的利益，不會主動表達意見。涉及到自己的利益，發生一件事，雙方當事人和物業公司根據不同情況尋求解決辦法，并沒有因為一件事情的解決而為以后類似事情的發生制定或完善規則并形成治理規范。解決不了的，比如張女士的案例，因為侵權一方強勢霸道，保安無力協調，要么發牢騷，毫無意義的抱怨，要么像那位霸道的業主一樣，用“霸權”代替“法治”作為解決問題的辦法，并沒有形成一個各方遵從的治理機制。那么，社區業主為什么缺乏參與社區公共空間治理的動機呢?這源于城市社區空間的特殊性質。
三、公共治理理論及城市社區空間治理的特殊性
1、公共治理理論魏崇輝(2014)認為，治理是使相互沖突的利益或不同利益得以調和并采取聯合行動的持續過程，同時亦是各種公共和私人的機構管理其共同事務的諸多方式的總和，并認為公共治理達成的均勢保障是法治和民主。余軍華、袁文藝(2013)認為新舊治理的內涵從根本上是不同的，“舊治理”一般是指“政府以及它的行為”，“新治理”是指“政府與社會之間的伙伴關系”。他們引用VanKersbergenK.和VanWardenF.分析的9種治理概念，認為公共空間的善治，良好治理的關鍵在于治理各主體基于法治，建立在信任、互利、協商、談判、市場精神之上的。由此可見，治理具有四個特征:首先，治理是一個各方利益的調和過程，不是一套規則條例，也不是一個活動，而是一個過程。其次，治理的建立不是以支配而是以調和為基礎。再次，治理同時依賴于公共部門和私人機構。最后，治理并不依賴于正式的制度，而是有賴于治理各方的相互作用。
2、城市社區公共空間停車位治理的特殊性從產品屬性分析，城市居民社區公共停車位是建立在社區公共空間上的私人空間，具有私人物品屬性，具有消費的競爭性和排他性。依照公共治理理論和相關法律、法規，其治理的組織結構是在轄區管理委員會(政府正式組織)的引導、監督和管理下，由社區業主、業主委員會和物業公司三方共同參與以達成共識的過程，其治理的特殊性源于治理主體“市場力量”的差異和利益取向的不一致性。
(1)治理主體市場力量的差異性城市社區公共空間的治理主體有社區業主(業主代表大會)、業主委員會和物業公司。依據國務院379號令，于2003年9月1日起實施的《物業管理條例》，社區全體業主組成的業主代表大會是社區最高“權力機構”，享有選舉業主代表大會、選聘物業服務公司的權利。業主委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。物業服務公司由業主代表大會選聘，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。業主代表大會、業主委員會和物業服務公司實際上形成了雙重的“委托－關系”，業主委員會受全體業主委托，代表全體業主監督物業服務公司、維護全體業主的合法權益;物業公司受業主代表大會委托，收取物業管理費，行使社區物業管理服務活動。按照公共選擇理論，全體業主是一個個分散的個體，實施業主權利付出的時間和精力成本是由個人承擔的，而受益的卻是全體業主，所以在實際運行中，存在業主個體的“搭便車”和“機會主義行為”，這也是社區業主公共治理意識淡薄，參與公共治理意愿較低的重要原因。與此相反，物業服務公司卻是一個具有明確利益目標(利潤最大化)的企業組織，因此，當治理雙方存在利益沖突時，雖然業主代表大會享有法律上的“高”權力，卻未必能夠真正行使這項權力，雙方的市場力量明顯不對等。
(2)利益取向的不一致性全體業主與業主之間、全體業主與物業服務公司之間無疑具有利益一致性。比如，都希望有一個良好的社區空間環境，干凈衛生、鄰里和諧、社區空間良好有序，這種利益的一致性既是城市社區公共空間達成“善治”的前提條件，也是治理的目的。但全體業主、業主委員會和物業公司也存在利益取向的不一致性。利益取向的不一致性可分為兩種情況:一是全體業主和物業服務公司利益的分歧，二是全體業主之間利益的分歧。全體業主和物業服務公司利益的不一致性在于全體業主在對良好社區環境的預期下，還希望物業服務公司盡量降低物業管理費用，提升物業服務水平。而物業服務公司則期待更好的服務回報和盡可能降低服務成本。業主與業主之間既存在利益一致性，也存在利益的競爭性，還存在利益訴求的差異性。業主與業主在面對物業服務公司時具有利益一致性，比如希望提高社區物業服務水平、降低物業管理費用等方面，這種一致利益的獲得需要全體業主的共同表達，但是共同表達意味著共同利益，現實中表現為“公地悲劇”。這種建立在期望他人積極行動而自己免費搭車以獲利的行動邏輯和“共同利益”最后意味著每個人都“沒有利益”。但業主之間也存在利益的競爭性，尤其在社區公共資源供不應求的情景下，如案例中的公共停車位，抽簽時運氣不好的業主就無法獲得停車位。
(3)業主委員會根據現行《物業管理條例》，在城市社區公共空間的治理中，業主委員會起著非常重要的橋梁作用。它一方面代表社區全體業主，收集、整理并向物業服務公司傳遞全體業主的治理意愿，另一方面又代表業主行使監督物業服務公司、維護全體業主的權利，協調雙方的行為。但現實中業主委員會大多淪為“形式上的存在”。這是因為業主委員會實際上是一種“自治性服務組織”，《物業管理條例》雖然明確規定“應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案”，但是業主委員會在法律上的地位卻并不明確，加上公共選擇過程中的“搭便車”和“機會主義行為”。現實中，業主委員會并沒有發揮應有的作用。
四、社區公共停車位的產權歸屬及其分配
1、社區地下車庫和地面停車位所有權歸屬根據《中華人民共和國物權法》第六章第七十四條規定:“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”因此，MHHY的地下車庫屬于建筑區規劃用于停放汽車的車位，開發商或者物業公司作為當事人，有權利通過出售的方式讓渡使用權，但同等條件下，MHHY的業主有優先獲得購買車庫使用權的權利。
2、社區地面停車位所有權歸屬及使用權的界定《物權法》第七十四條還規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”在MHHY的設計規劃圖上，社區地面道路停車位并非“建筑區規劃的用于停放汽車的車位”，根據《物權法》，這一公共空間是歸全體業主共同所有的。第一個問題是，社區物業在沒有征得業主委員會同意的情況下，是否有權力將業主共有的道路規劃成停車位?第二個問題是，在社區停車位緊張，社區業主對公共停車位有需求的情況下，如何確定社區共有路面公共停車位的使用權?第三個問題是，在供求不平衡的情況下，社區物業采取出租的方式確定共有停車位的使用權，那么，社區共有路面收取的停車費應該歸誰所有?誰來管理?歸誰使用?第四，對于沒有獲得社區共有停車位停車權利的業主，有沒有獲得補償的權利?毫無疑問，根據《物權法》和《物業管理條例》，未經業主同意，物業公司是沒有權利將屬于業主共有的道路規劃成停車位并擅自出租的。但現實中，由于社區公共空間治理的特殊性，業主個體的分散性，加上業主委員會有名無實，物業公司擅自將共有道路規劃停車位并作價出租，實際上是侵犯了業主的權益。案例中那位霸道業主的憤怒表達，其實是有法律依據的。
五、城市社區公共停車位治理的思路
城市居民社區是城市居民重要的生活空間，社區停車難也將是一個長期的現實，隨著城市社區居民公民和維權意識的覺醒，城市居民社區公共空間停車位的治理必將成為一個值得關注和研究的熱點問題。根據以上分析，結合現實情形，目前尚難以形成一個各方滿意并可以接受的治理思路，筆者嘗試提出下列建議:
1、規范物業公司管理程序，保證業主權益為了實現公共空間的長期善治，首要的是規范物業公司的治理程序。對于社區公共空間上停車位的規劃、分配方式、費用標準、停車費的管理和使用、未獲得公共停車位業主的補償等規則，應與全體業主協商確定。全體業主、物業公司應通過業主委員會，制定公共空間的治理規則，交由物業公司代表業主委員會對社區公共空間進行合理有序治理，對于違反治理規則的業主行為，物業公司要依照規則進行懲罰，維護規則的權威性。
2、優化停車位的配置方式，緩解業主糾紛根據經濟學理論，資源供不應求的情景下，資源的配置方式有以下幾種:先到先得、配給制、出價高者先得、抽簽、霸權。對于城市居民社區這樣的公共空間，單純采用一種分配方式無疑是很難實現長期的治理均衡，也不符合公共治理的“互利”的原則和目的。對于社區公共空間，“良治”、長期的均衡無疑是物業公司和業主都期望達到的目標，MHHY社區采用的是“購買”和“抽簽”兩種方式相結合的方法分配停車位的使用權，從經濟學的角度分析，這其實是一種合理的制度安排。但由于停車位嚴重不足，業主停車又是必須的，“購買”和“抽簽”并不能保證每位業主都有機會獲得停車位。現實情況是有的業主有兩個車位，而有的業主一個車位也沒有，沒有停車位的業主有的是因為不愿意出價，有的則因為缺少運氣。筆者認為，對于公共停車位，應采用“出售”+“配給”+“抽簽”相結合的方式。對于業主而言，車位必須購買才能獲得;在出價的前提下，不愿意購買的業主可以不購買，盡量保證每一戶業主都能購買到一個停車位，剩余的停車位按照“抽簽+出售”的方式分配。
3、發揮業主委員會在公共治理中的作用MHHY社區成立有業主委員會，但究竟業主委員會是什么時候成立的、以什么方式成立的，作為業主又關心此事的筆者對此并不知情，就社區業主委員會的問題，筆者隨機訪問了同事、同學、朋友，受訪者或者居住在單位社區、或者是商品住宅，幾乎沒有同事、同學和朋友真正參與過業主大會的，對于所住社區的業主委員會的成立時間、誰是業主委員會的代表，對社區事務也都沒有參與。由此可見，居民對關乎切身利益的社區事務置身事外是普遍現象。但是，筆者相信，社區公共治理實際上是公民參與社會公共事務的一個縮影，隨著“依法治理”及社會主義法制體系的不斷健全和完善，“依法治理社區公共空間”也是必然的。因此，建立、健全業主委員會、發揮業主委員會在社區公共事務中的作用，才會更好地制約物業公司的權利，也能更好地代表業主和物業公司就公共空間范圍內的事務進行協商，通過“物業公司”、“業主委員會”和“業主”的有序互動，實現公共空間的良好治理，也可以培養社區居民依法參與社會公共事務的意識和能力。
4、創新管理思路，尋求新技術，化解公共空間停車位的治理難題由于社區公共停車位嚴重供求不足，雖有學者認為“停車位”具有“公共物品”性質，但筆者認為，社區停車位是與“衣食住行”商品一樣性質的必需品，其不足會為日常生活帶來很大的困擾。在公共空間嚴重不足，社區停車位嚴重供不應求的前提下，應積極創新管理思路，借助新技術，化解公共空間停車位的治理難題。比如，社區內即便是晚上，也經常有空閑停車位，同時有很多業主因為無處停車而煩惱。信息技術的發展能很好地解決信息不對稱的問題。筆者有一個社區停車位信息管理系統的思路，在社區大門設置終端，每個停車位設置信息牌，有停車位的業主可以將自己停車位閑置的時間、地點通過終端顯示給門衛，沒有停車位的業主可以通過終端顯示系統尋找適合自己的停車地點。對于短時讓渡停車位的業主給予一定補償。這個補償費用應低于社會車輛收費標準。此外，還可以通過修建立體停車位、創新其他管理思路化解停車難題。
作者：孔喜梅單位：鄭州大學
