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摘要:近年來,我國房地產行業發生較大變化,房價上漲成為我國房地產業的常態,對社會各個方面造成一定影響。基于公共經濟學下,開展房地產行業的調控政策穩定房價發展,針對房地產現狀以及成因進行分析。其實房地產經濟發展增加就業,為我國工業生產提供動力,不過其過快增長對國家經濟發展造成一定負面影響,不利于維持城市供需平衡。為此,應當落實宏觀調控政策,提供保障性住房,同時采取合理的措施緩解住房供需矛盾,推進房產稅發展,從而提高房地產經濟的發展質量。
關鍵詞:公共經濟;房地產;政策
隨著社會經濟的快速發展,房地產經濟作為支柱產業影響國家的經濟發展,促使勞動力、資本迅速涌入城市發展中,同時也增加城市土地住房的需求。政府的引導以及資金的流入為房地產行業的快速發展提供政策資金的支持,城市之間的流動人口數量也在迅速增加,傳統的住房模式被打破。房地產的發展目標沒有確定,其偏移了以居民剛性住房需求為主的發展目標,不利于改善人們的住房條件。為此,需要建設保障性住房,滿足居民的剛性需求,促使其符合我國經濟形勢形式,避免出現土地供求關系緊張、土地住房空置率高等問題,使住房的屬性從商品回歸到居住。
一、基于公共經濟學下的房地產經濟
在社會發展過程中,房地產經濟受到社會因素的影響,其租賃權與房地產經濟結構息息相關,需要發揮政府經濟發展規劃的作用,避免房地產商業脫離以滿足居民住房需求的目的。其實房地產商開展住房建設需要經過相關政府部門的批準,政府部門可以通過規劃商業區與住宅區進行房地產行業控制,促使房地產商可以結合當地居民需求落實住宅建設,避免房地產建設滯銷。另外,房屋建設定價沒能結合相應的市場需求進行定價,價格競爭得不到有效的約束控制,導致部分房地產開發商沒能協調房產建設與定價的關系,導致房地產價格迅速上漲,從而出現房屋滯銷的情況。同時,還有部分房地產開發商過于追求低價,導致房地產開發不到位,出現居住問題。為此,在開展房地產開發建設需要根據市場經濟落實房屋定價,從而促進產業結構升級,優化我國的經濟結構,帶動傳統消費產業的發展。
二、基于公共經濟學下的房地產經濟的現狀與成因分析
(一)現狀分析
20世紀90年代,為了促進經濟增長,政府落實房地產業作為經濟增長點,從而帶動煤炭、交通等產業的發展。不過2005年以來,我國城市房地產出現結構性問題,經濟適用房、普通商品房等房產供應量不足,而高檔住房以及大面積商品房供應量過大。其中部分城市的房價與當地薪資水平不協調,價格上漲過快。近年來,中國部分城市的商品房價格增長過快,其評價價格同比增長幅度達到14%以上,普通人群購房困難[1]。再加上部分房地產開發商以及中介沒有落實規范的行為觀念,出現行為不規范的情況,更是影響我國房地產行業的健康發展。另外,隨著我國法律制度的建設完善,關于住房管理的法律制度得到發展,不過仍需要不斷優化制度管理體系的建設,從而避免投機行為、哄抬房價等情況出現。當然在公共經濟學的視角下,還需要完善房地產的金融體系,避免各行業的資金過于集中在房地產行業中,更是加重房產的空置率。政府需要利用宏觀調控政策對房價進行抑制,從而遏制房價的快速上漲,避免房價過快增長影響居民消費,從而有效解決當前房地產行業的發展困局。
(二)成因分析
房地產業過度增長與地價建材價格、利益集團的炒作以及過度市場化有關,想要落實房價控制需要結合房地產行業的實際情況,開展針對性分析,從而落實有效政策以及措施實現房地產行業控制,避免房價快速上漲影響居民的消費水平。結合公共經濟學進行房地產行業分析,需要明確公共物品的作用,社會所有成員都可以進行消費的物品,不具備競爭性,其性質介于“公共”和“私人”之間[2]。房地產具有公共物品的性質,需要滿足公眾住房需求,不過現實生活中需要支付一定比例成本才能消費物品,目前房地產行業沒能發揮公共物品的屬性,難以有效滿足居民的居住需求。當前房地產經濟進入尋求發展的瓶頸期,政府部門應當充分利用土地使用權限審批功能進行房地產經濟結構的優化,同時結合土地價值與市場供求關系變化,建立高效的房地產流通渠道,保證房地產市場交易穩定。房地產具備準公共物品的性質,政府可以通過調節社會分配職能,促使房子可以承擔人們生存的基本功能,從而維護公民的權益,發揮準公共物品的性質。另外法律制度滯后、住房公共性減弱,容易影響群眾利益,導致公共住房向私人住房傾斜。由此可見,僅依靠市場經濟進行資源配置是沒能有效解決房地產行業問題的。政府應該結合實際情況開展行政調整,從而緩解房價問題,促進社會經濟發展。
三、基于公共經濟學下的房地產經濟解決對策
(一)增建保障性住房,鼓勵開展集資建房
基于公共經濟學的發展情況,政府可以采用的相關政策多為財政金融政策、行政政策和制度。其實我國可以通過采取相應的措施進行房產稅政策管理,如不動產稅、所得稅。經濟適用房和廉租房可以有效緩解巨大的住房壓力,也是大多數國家普遍采用可以有效緩解低收入人群住房壓力的重要措施,從而有效調控房地產市場,滿足低收入人群的住房需求。同時控制高端住宅市場的增長情況,穩定房地產價格上漲,促使房地產行業可以健康發展。當然政府還需要保證信息的公開發布,努力建設“陽光政府”,促使人們可以了解相關的政策制度,從而有效消除房地產中的尋租現象。同時,還需要控制經濟適用房、廉租房的分配管理,落實保障性住房的作用,避免囤積住房影響市場需求的穩定性。政府需要開展保障性住房的投資建設,增加公共住房的占比,從而有效控制區域的房價。為此,需要充分認識了解住房的本質,發揮其公共屬性的特性,通過貫徹落實現有的房地產行業相關政策進行房價的有效調控,促使房價可以滿足實際的住房需求。并且結合當地的住房情況,進行加快保障性住房、廉租房等住房的建設,提高保障性住房的使用效率,從而有效協調住房的供給情況,緩解低收入人群的居住壓力。其實高昂的土地成本也會影響房價增長,為此應當加強政策的宏觀調控,在土地政策上給予優惠政策,并且鼓勵集資建房,從而有效分攤建房成本。例如城市居民加入住房建設中,降低房屋建設價格,通過多主體的影響,促使房價低于市場價格,進而控制房價的增長。當然,加強對房地產企業的監管,需要完善稅收制度,避免企業過度開發,同時掌握房地產發展情況,加強對房地產的稅收力度,完善建筑企業征信制度,從而加強對房地產市場的管理[3]。
(二)合理規劃城市土地,增加宏觀調控力度
基于公共經濟學下,需要完善城市土地的開發、經營,避免土地出讓影響土地規劃。相反,需要落實土地開發,從而不斷提高國民經濟,為社會謀求新發展。為此相關工作人員需要結合房地產經濟發展情況進行土地科學規劃。另外,還需要發揮房地產的其他功能,規劃娛樂場所或者公共設施、旅游場所進行銷售獲益,提高房地產的經營收益。其實開展房地產行業的開發需要結合多方面的因素進行合理規劃,避免城市用地不科學影響房地產的開發效率。比如可以根據當地的實際情況,進行超市公園、大學旅游場所等不同類型的大型綜合場地規劃,可以通過明確不同場地的規劃位置以及建筑規模,提高城市用地的效率,促使城市經濟可以得到快速增長。目前國內房地產行業發展迅速,需要科學調整房地產經濟發展。此外,房地產作為重要產業直接影響社會經濟穩定,為此政府部門需要控制自身職能開展宏觀調控,科學調整房地產價格,促使其可以符合市場發展規律。其實單純炒熱地皮已經不符合新時期的房地產發展需求了,政府部門需要尋求其他方式穩定區域經濟增長,結合房地產經濟發展趨勢,有效做出合適的措施。比如針對短期規劃可以進行土地使用權的轉讓,針對長期規劃可以通過辦公樓出租的方法來實現。另外,開展房地產經濟發展需要綜合居民承受力,通過新媒體等宣傳方式進行消費觀念的積極引導,并且借助計算機技術監測房地產價格、完善地價公示制度,適當采取調控手段避免出現投機、炒作情況。當然政府還可以通過建立健全預警機制進行房地產經濟的管理,根據不同地區的差異性,有效研究地區房產市場情況,從而建立符合當地實際情況的預警機制,結合不同的分析指標進行定性、定量分析,從而實現對房地產市場的有效監管。
(三)提升住房建筑質量,完善市場金融機制建設
在房地產開發的過程中,要全面檢查房地產建設質量,根據實際情況制定相應的法律政策,合理布局城市房地產開發,保證居民的居住環境質量。土地對房地產業發展影響較大,為此政府應在滿足人們實際生活、發展要求的同時,優化房地產行業的管理措施。其中,國家的房地產調控政策,是與房地產開發最直接相關的[4]。因此,政府應發揮土地政策對土地價格的調整作用,落實土地開發政策進而有效調整房地產業的發展,使其能夠適應經濟發展趨勢,干預經濟發展的過程。政府應不斷完善土地開發儲備制度,促進經濟健康發展。另外,房地產與金融業發展分不開,需要增加消費貸款比例,把控投資型房貸管理,杜絕炒房行為,通過審核個人信貸的風險情況進行金融市場管理。其中關于住房抵押的二級金融市場,需要連通一二級金融市場,解決房地產問題。同時還可以建立房地產金融體系,合理利用閑散資金進行房地產投資,同時加大土地供應量,降低建房成本,從而不斷推動我國經濟發展的轉型[5]。事實上,建設金融信貸體系,與銀行構建良好的合作關系,可以不斷完善房地產經濟的信貸體系,優化房地產資金管理。當然還可以結合不同人群的資金管理情況提供具有針對性的金融產品,比如開發保障性住房的金融產品,讓低收入人群可以獲得相應的服務,從而為房地產行業創造經濟利潤。
四、結束語
總而言之,國民經濟發展離不開房地產經濟,有效控制房地產市場可以促進經濟可持續發展。政府需要進行政策引導,促進房地產業轉型升級,從而有效抑制房價增長,避免高房價的負面作用影響社會經濟發展以及居民生活水平。為此有必要對房地產市場經濟的發展趨勢進行控制,建立適合房地產行業發展的法律法規,促使國家房地產市場經濟規范化發展。
參考文獻:
[1]丁莉.我國房地產經濟的發展現狀與趨勢[J].中國房地產,2021(11):33-36.
[2]陳育權.新時期房地產經濟的影響及發展探析[J].中國集體經濟,2021(02):21-22.
[3]劉歡.以公共經濟學原理看我國房地產[J].中國管理信息化,2016,19(08):131.
[4]王洪艷,孫鈺.以公共經濟學原理看我國房地產[J].中國集體經濟,2014(19):14-15.
[5]趙海全,翟章宇.公共經濟學視角下的我國房價虛高問題研究[J].才智,2011(07):27-28.
作者:頓紅 單位:平頂山學院政法學院