房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)劃

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簡介：淺談我國房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響淺談我國房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響。

關(guān)鍵字：居住空間規(guī)劃房地產(chǎn)

一、居住區(qū)的發(fā)展和房地產(chǎn)

1．1我國居住區(qū)的發(fā)展

居住是人類生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)40%--50%的城市建設(shè)用地，居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務設(shè)施用地、道路用地、綠地。

我國的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地擁擠，住宅標準極低，設(shè)備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡單。80年代后小區(qū)居住標準逐漸提高，通過規(guī)劃的改進，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級。在戶型設(shè)計上有所改進，對家電的使用納入了設(shè)計的考慮中。90年代居住區(qū)的規(guī)模進一步變大，同時在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟發(fā)達的地方空調(diào)進入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進入社會。

我國居住區(qū)早期在規(guī)劃設(shè)計上往往沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，布局不合理，同時一些配套設(shè)施也十分不齊全，單體設(shè)計也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結(jié)構(gòu)，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當?shù)氐牡卣鹆叶仍O(shè)計，80年代工程質(zhì)量顯著提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟效益，在國內(nèi)出現(xiàn)了第一批居住小區(qū)的建設(shè)試點，以提高全國的住宅建設(shè)水平。規(guī)劃和設(shè)計進行了統(tǒng)一。

90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛(wèi)生設(shè)備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設(shè)計成了90年代后的時尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區(qū)出現(xiàn)，部分小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計采用方案競賽的方法，進行了多方案比較，有的小區(qū)規(guī)模達到了10公頃左右。一些小區(qū)進行專向的調(diào)查研究，及時的發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時，根據(jù)各城市的自然條件、地形地貌、小區(qū)所處環(huán)境、各地風俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。

過去許多小區(qū)雖對規(guī)劃、建筑、綠化環(huán)境作了統(tǒng)籌考慮，但往往并沒有按設(shè)計設(shè)施，單體設(shè)計與環(huán)境脫節(jié)，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀的完整性差。90年代后期在規(guī)劃設(shè)計的同時考慮了建筑的平、立面、色彩和風格，并對整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀進行了同步設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)劃，保證了居住區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一性。使小區(qū)環(huán)境得到了可靠的保證。

2000年以后的居住區(qū)建設(shè)在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設(shè)計思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設(shè)觀念形成了共識。

1.2房地產(chǎn)市場的發(fā)展和現(xiàn)狀

在中國80年代的以前均是計劃經(jīng)濟（產(chǎn)品經(jīng)濟）。住房政策及房源動置均是由國家，單位統(tǒng)一調(diào)配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國市場。1988年憲法修正案規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，為房地產(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場奠定了良好的市場基礎(chǔ)。

93年．是中國第一輪房地產(chǎn)熱。主要體現(xiàn)在沿海市場。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場化道路。房地產(chǎn)作為“投資少、見效快、效益好”的重點行業(yè)得到不斷扶持，這個時期的房地產(chǎn)市場不成熟。

97年．中國宣布宏觀經(jīng)濟調(diào)控基本實現(xiàn)，經(jīng)濟軟著陸。

98年．經(jīng)濟呈現(xiàn)出軟起動，政府的口號高增長、低膨脹，房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出復蘇動態(tài)。又逢世紀交際。城市拉大框架和基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)都給房地產(chǎn)業(yè)的展提供了必然的趨勢。

2000年以后，房地產(chǎn)的興盛時期到來了——這是房地產(chǎn)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)前景的共同認識，房地產(chǎn)逐漸走出了忽冷忽熱、波動不定的狀況，逐漸向按需定價、供需相對平衡的市場體系發(fā)展：人們對房地產(chǎn)的認識更加深刻，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理和成熟。同時房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有廣泛的帶動性，直接帶動了建筑、設(shè)計、建材、等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時間接的促進了裝修、家電、家具等市場，大大拉動了國民經(jīng)濟。幾年來，我國城鎮(zhèn)住宅投資、全社會住宅投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資比以往呈現(xiàn)出超常規(guī)的規(guī)模和增長速度。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長，

住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，這些機遇和挑戰(zhàn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。

這些機遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：

1城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求

到2010年我國城市人口將達到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很強的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發(fā)達國家的8%。

2流動人口增長對住宅形成巨大需求

例如在北京這樣的國際化大都市，國內(nèi)外流動人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴大居民的居住需要。

3居民消費結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大的需求

我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉(zhuǎn)變時期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。

4舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅

5改革深化與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求

1．3房地產(chǎn)開發(fā)對居住區(qū)建設(shè)的促進

（一）房地產(chǎn)的發(fā)展使居住區(qū)更加接近市場。早期的居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)多為單位的集體建設(shè)，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設(shè)計單位進行設(shè)計，設(shè)計的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數(shù)為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構(gòu)成類型，另外由于規(guī)劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規(guī)模，使整個居住區(qū)內(nèi)部缺少應有的聯(lián)系，一些基礎(chǔ)配套設(shè)施未能有效的滿足生活需要，服務半徑較大。

房地產(chǎn)將居住區(qū)的建設(shè)推向了市場，作為建設(shè)單位的開發(fā)商，為了迎合市場，首先在項目的建設(shè)前期，會進行一定的市場調(diào)研，便于了解當?shù)氐氖袌觯茌^好的掌握當?shù)氐氖杖胨健^(qū)域的居住人群、當?shù)氐奈幕}絡(luò)、家庭構(gòu)成等，同時開發(fā)單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行合理的市場定位，進一步確定居住區(qū)的潛在客戶，根據(jù)相應的客戶群進行戶型設(shè)計，布置對應的服務設(shè)施，進行和居住建筑相符合的環(huán)境設(shè)計，使整個小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、服務設(shè)施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致。

(二)房地產(chǎn)使居住區(qū)市場化的同時，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類型。根據(jù)小區(qū)所處的城市和區(qū)位，不同的土地上在建設(shè)水平和和環(huán)境營造上出現(xiàn)了較大差別，經(jīng)濟實用房、高檔公寓、別墅的出現(xiàn)使居住區(qū)的居住人群在經(jīng)濟收入和從事的社會職業(yè)有了較大區(qū)別，而早期的居住區(qū)在居住規(guī)模和居住環(huán)境及居住質(zhì)量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適合相對應的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時在戶型的設(shè)計上也更加豐富，經(jīng)濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會設(shè)計一些相應服務空間。別墅初滿足必要的面積基礎(chǔ)上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。

（三）隨著社會的發(fā)展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環(huán)境保養(yǎng)、設(shè)備維護、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個樓盤品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設(shè)施的差別上，小區(qū)的物業(yè)服務也直接制約著居住區(qū)后期使用。開發(fā)單位為了提高居住區(qū)自身的市場競爭力，往往在物業(yè)服務上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務項目，包含有教育、培訓、家政服務、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。

（四）房地產(chǎn)對居住區(qū)的結(jié)構(gòu)形式也產(chǎn)生了一些影響，傳統(tǒng)的居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式多為三級結(jié)構(gòu)，即居住區(qū)、居住小區(qū)、組團，過去的小區(qū)多采用千人指標的計算方法來平衡各項用地規(guī)模，以小區(qū)的小學、中心廣場為重心來制定小區(qū)的結(jié)構(gòu)形式。

由于部分小區(qū)的規(guī)模較大，一些居住區(qū)除了中心景觀外還設(shè)置了貫穿整個小區(qū)的景觀大道，同時沿景觀大道布置多個負中心景觀節(jié)點。有些小區(qū)根據(jù)自身的性質(zhì)不設(shè)中心廣場，而是建設(shè)了多個組團景觀，使社區(qū)景觀的均好性得到體現(xiàn)。有些小區(qū)內(nèi)不設(shè)小學，將臨近教學質(zhì)量好的學校作為小區(qū)居民子女就讀保證，同時也提高了居住區(qū)的入住率。

（五）小區(qū)功能的多樣性，居住區(qū)是人們居住生活的環(huán)境，過去居住區(qū)的功能過于單一，多數(shù)小區(qū)通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區(qū)的功能和配套較少。在小區(qū)的健身和娛樂等方面考慮較少，居住區(qū)建設(shè)的市場化，使居住區(qū)的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運動健身的概念引入到了小區(qū)中，在小區(qū)專門修建了運動場，同時布置了一系列的健身器材，在小區(qū)居住的居民有一個良好的體育鍛煉環(huán)境，同時也豐富了小區(qū)生活。有的小區(qū)將綠色生態(tài)作為居住區(qū)的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設(shè)生態(tài)、綠色為主體的小區(qū)，例如小區(qū)通過屋頂綠化和增加地面綠化面積來提高綠化率，同時采用環(huán)保用水設(shè)備，實現(xiàn)了分質(zhì)用水，提高了水的使用率，在居住區(qū)采暖上靠太陽能代替部分的鍋爐供熱，節(jié)省了能源，也有利于小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

（六）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，有利于小區(qū)的環(huán)境改變，陽光、綠色、環(huán)保等在今天得到了廣大人民的關(guān)注，作為居住區(qū)的建設(shè)單位，開發(fā)商在建設(shè)的前期十分重視居住區(qū)的環(huán)境營造，多數(shù)小區(qū)都把小區(qū)環(huán)境和景觀作為重要的一項來建設(shè)，無論在綠化率還是景觀設(shè)計上，今天的小區(qū)環(huán)境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時借助現(xiàn)代的新材料和新技術(shù)，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現(xiàn)形式得到了極大的應用，同時一些薄膜和拉桿的應用使得一些新的景觀形式不斷出現(xiàn)。

由于大量燈光的應用，小區(qū)的夜景觀也成為了居住區(qū)景觀的重要組成部分，同樣的景物通過燈光的渲染產(chǎn)生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結(jié)合使景觀動態(tài)化，創(chuàng)造了動靜結(jié)合的景觀組合。

（七）居住區(qū)的規(guī)模正在不斷增加，由于土地的市場化，使得大的居住區(qū)逐漸向郊區(qū)和城市邊緣轉(zhuǎn)移，一些超大社區(qū)不斷出現(xiàn)，一些交通便捷，市政設(shè)施齊全的地塊出現(xiàn)了相對高檔的居住區(qū)，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級差性，使得好路段的居住成本相對較高，高收入的人群相對集中，使得同等定位的樓盤趨于集中。

二、房地產(chǎn)對居住區(qū)建設(shè)的影響

2.1居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式的發(fā)展

居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共設(shè)施、道路、綠地等相互關(guān)系而采用的組織方式，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要取決于居住區(qū)的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區(qū)內(nèi)的生活規(guī)律和特點是影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的決定因素。而居民的生活又受經(jīng)濟、商業(yè)服務、文教體育、醫(yī)療衛(wèi)生、等社會因素制約。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統(tǒng)、形態(tài)和布局方面，建立一個以提高居住生活環(huán)境質(zhì)量、促進社會發(fā)展、使住宅區(qū)在物質(zhì)和非物質(zhì)方面均能適應現(xiàn)代生活需求為目標。

居住區(qū)的基本形式：1、以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)，居住小區(qū)使由城市道路和自然界線劃分的具有一定規(guī)模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區(qū)的人口規(guī)模一般為10000人左右，用地為10公頃。2、以居住組團為基本單位組織居住區(qū)，這種方式不劃分明確的小區(qū)用地范圍，居住區(qū)由若干的居住組團組成，一個居住組團一般為300-800戶，公共設(shè)施根據(jù)不同的特點按服務半徑在居住區(qū)內(nèi)統(tǒng)一考慮，靈活布置。3、以居住組團和居住小區(qū)為基本單位來組織居住區(qū)，結(jié)構(gòu)形式為居住區(qū)—居住小區(qū)—居住組團，居住區(qū)由若干個居住小區(qū)組成，每個小區(qū)由2-3個居住組團組成。

居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式并不是一成不變的，隨著社會的發(fā)展，人民生活的提高，社會生活組織和生活方式的變化，公共設(shè)施服務社會的不斷完善和發(fā)展，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)也在不斷的變化，房地產(chǎn)的開發(fā)進一步加具了居住區(qū)結(jié)構(gòu)的變化，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)趨于多樣化，傳統(tǒng)的居住區(qū)多以道路為骨架進行居住區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，通過居住區(qū)道路、小區(qū)道路、組團道路將居住區(qū)分成均衡的若干個組團，各組團在規(guī)模和布置上相對一致，在組團的公共設(shè)施配置上也都相同，整個小區(qū)的居住密度近似一致，整個小區(qū)多數(shù)情況下都為多層，在設(shè)施布局上各設(shè)施的服務半徑通常固定。整個居住區(qū)的空間層次區(qū)分明顯，中心的綠地廣場為公共空間，組團內(nèi)的綠地和公共空地為半公共空間。在景觀上通常在在各組團內(nèi)設(shè)置組團綠地，組團與組團的綠地相對獨立，各自之間聯(lián)系較少。

隨著社會的發(fā)展，高層、小高層逐漸增多，在同一個居住區(qū)內(nèi)同時建設(shè)有高層、小高層、多層住宅，由于多層的建筑密度和居住密度與高層的不相同，同時高層的居住人群和多層的居住人群也有一定差別，所以小區(qū)的組團與組團之間在道路寬度和環(huán)境質(zhì)量及物業(yè)配套方面有較大的差別。在小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)上就不同與以往的小區(qū)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)的建設(shè)投資較大，建設(shè)周期較長，所以在實際的項目實施過程中，居住區(qū)要分期建設(shè)，前期的建設(shè)完成后，市場及社會經(jīng)濟總要發(fā)生一定的變動，開發(fā)建設(shè)單位往往要根據(jù)市場的變化對原定的規(guī)劃和定位進行一定的變動。這樣以來會使的原本統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，而產(chǎn)生一個居住區(qū)內(nèi)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)差別較大，例如居住區(qū)的前期定位是別墅，別墅區(qū)內(nèi)不需要大型的中心廣場和集中的大面積綠地，別墅的容積率相對較底，同時各自的宅前院后要進行較好的綠化，而且別墅要滿足小汽車直接進院的要求，所以整個規(guī)劃結(jié)構(gòu)相對就沒有突出的中心，為了保證主人的私密性，各個建筑之間還要保留一定的距離。別墅區(qū)內(nèi)通常不設(shè)置集中的會所，一些公共服務設(shè)施相對較少，所以別墅的規(guī)劃結(jié)構(gòu)沒有很明顯的組團中心，更多的是一種單體的重復。別墅區(qū)要求交通要方便，但環(huán)境要求幽靜，同時應有高密度的綠化面積，以滿足別墅的自身需求。當房地產(chǎn)市場需求發(fā)生變化時，原本作為別墅的用地可能要改為高層或多層住宅，多層建筑的規(guī)劃結(jié)構(gòu)不同于別墅，首先要有明顯的組團概念，一個小區(qū)會分成多個規(guī)模均等的組團，各個組團通過合理的道路聯(lián)系在一塊，而整個小區(qū)會有統(tǒng)一的公共設(shè)施、會所。所以居住區(qū)內(nèi)部便出現(xiàn)了兩種截然不同的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

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對于規(guī)模較大的居住區(qū)，為了提高市場的靈活性，開發(fā)商往往會在同一居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)幾種不同的物業(yè)，如別墅與高檔公寓同存，高層與多層同存，高層構(gòu)成的組團，與多層構(gòu)成的組團在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上存在著差別，高檔公寓與別墅構(gòu)成的組團在內(nèi)部結(jié)構(gòu)也存在著不同，所以也造成了同一居住區(qū)存在不同的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

由于居民生活對環(huán)境綠化的需求提高，所以開發(fā)建設(shè)單位為了提高各自樓盤的競爭力，都在不斷改善和提高居住環(huán)境的景觀和綠化，一些居住區(qū)為此專門設(shè)計了集中的中心景觀和寬敞美麗的景觀大道。這些居住區(qū)在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上多是以中心景觀為中心進行組團布置，有的將整個景觀大道作為居住區(qū)的貫通軸線，依此為主線進行相應的居住布局。

另由于社會經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的不斷提高，私家車不斷增多，所以小區(qū)的停車成為了小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的一個新課題，停車形式通常有地上停車、地下停車，考慮到土地的稀有性，一般地面不做大型的集中停車，有的多為組團周邊停車，或是沿車行道外側(cè)沿路停車，停車的布置形式和停車位的規(guī)模也成為影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的重要因素。

3.2居住區(qū)環(huán)境的創(chuàng)新改變

居住區(qū)綠化是城市綠化的重要組成部分，它對提高居民生活環(huán)境質(zhì)量，增進居民的身心健康至關(guān)重要。居住小區(qū)的綠化水平，是體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的一個重要標志。隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，居住區(qū)的綠化水平也應相應的提高，以更好地滿足人們對環(huán)境質(zhì)量的不同要求。任何一個居住小區(qū)建成投入使用后，便形成了一個“小社會”。它不僅僅是一個物質(zhì)環(huán)境，同時還是一個社會環(huán)境。所以，在規(guī)劃設(shè)計居住小區(qū)時必須考慮居住小區(qū)的環(huán)境效益和社會效益。居住小區(qū)作為一種物質(zhì)的表現(xiàn)，是一個可以看到的東西。因為視覺是精神的通道，人們所看到的東西應盡可能地做到是美的。居住小區(qū)必須有恰當?shù)墓δ芎秃侠淼慕?jīng)濟性，但也同時必須使人們感到愉快即環(huán)境優(yōu)美和舒適。

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)營理念發(fā)生變化，概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）開始出現(xiàn)，如景觀主題地產(chǎn)、環(huán)保主題地產(chǎn)、文化主題地產(chǎn)、休閑主題地產(chǎn)、智能主題地產(chǎn)等。房地產(chǎn)從單純的賣樓盤轉(zhuǎn)向更多地關(guān)注環(huán)境和文化，倡導社區(qū)新的生活方式。縱觀樓市的風云變幻，我們發(fā)現(xiàn)景觀是永恒的主題。與傳統(tǒng)相比，現(xiàn)代居住區(qū)環(huán)境景觀出現(xiàn)了一些新的趨勢：強調(diào)環(huán)境景觀的共享性。這是住房商品化的特征，應使每套住房都獲得良好的景觀環(huán)境效果，首先要強調(diào)居住區(qū)環(huán)境資源的均好和共享，在規(guī)劃時應盡可能地利用現(xiàn)有的自然環(huán)境創(chuàng)造人工景觀，讓所有的住戶能均勻享受這些優(yōu)美環(huán)境；其次要強化圍合功能強、形態(tài)各異、環(huán)境要素豐富、安全安靜的院落空間，達到歸屬領(lǐng)域良好的效果，從而創(chuàng)造溫馨、樸素、祥和居家環(huán)境。

強調(diào)環(huán)境景觀的文化性。崇尚歷史、崇尚文化是近來居住景觀設(shè)計的一大特點，開發(fā)商和設(shè)計師開始不再機械地割裂居住建筑和環(huán)境景觀，開始在文化的大背景下進行居住區(qū)的規(guī)劃和策劃，通過建筑與環(huán)境藝術(shù)來表現(xiàn)歷史文化的延續(xù)性。

強調(diào)環(huán)境景觀的藝術(shù)性。90年代以前，“歐陸風格”影響到居住區(qū)的設(shè)計與建設(shè)時，曾盛行過歐陸風情式的環(huán)境景觀。90年代以后，居住區(qū)環(huán)境景觀開始關(guān)注人們不斷提升的審美需求，呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，提倡簡潔明快的景觀設(shè)計風格。同時環(huán)境景觀更加關(guān)注居民生活的舒適性，不僅為人所賞，還為人所用。創(chuàng)造自然、舒適、親近、宜人的景觀空間，是居住區(qū)景觀設(shè)計的又一趨勢。

規(guī)劃設(shè)計過程。為了創(chuàng)造出具有高品質(zhì)和豐富美學內(nèi)涵的居住區(qū)景觀，在進行居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計時，硬軟景觀要注意美學風格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。值得指出的是，在具體的設(shè)計過程中，景觀基本上是建筑設(shè)計領(lǐng)域的事，又往往由園林綠化的設(shè)計師來完成綠化植物的配景，這種模式雖然能發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，但若得不到溝通就會割裂建筑、景觀、園藝的密切關(guān)系，帶來建筑與景觀設(shè)計上的不協(xié)調(diào)。所以應在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計之初即對居住區(qū)整體風格進行策劃與構(gòu)思，對居住區(qū)的環(huán)境景觀作專題研究，提出景觀的概念規(guī)劃，這樣從一開始就把握住硬質(zhì)景觀的設(shè)計要點。在具體的設(shè)計過程之中，景觀設(shè)計師、建筑工程師、開發(fā)商要經(jīng)常進行溝通和協(xié)調(diào)，使景觀設(shè)計的風格能融化在居住區(qū)整體設(shè)計之中。因此景觀設(shè)計應是發(fā)展商、建筑商、景觀設(shè)計師和城市居民四方互動的過程。

近年來，隨著我國改革開放的不斷深入，國民經(jīng)濟和科學技術(shù)得到了突飛猛進的發(fā)展，這為我國住宅建筑的發(fā)展提供了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。現(xiàn)我國許多大小型城市在居住小區(qū)的建設(shè)中大量采用了整體式住宅組團的規(guī)劃布局方式，這種規(guī)劃布置的特點是對空間給予了充分的重視，體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計原則，它縮短了公共建筑與住宅的距離，方便了居民；居住空間得到了更充分的利用，土地可以重復利用，群體景觀比較完整，給住戶有安靜、安全、方便之感；住宅組團內(nèi)外用綠化來聯(lián)系，既又小范圍的外部空間，又有區(qū)域性的大范圍的公共空間。居民圍繞公共空間活動或是游憩、打牌下棋、玩球和談家論政，都有一個可供人們合適的位置。就好象大家庭一樣。此規(guī)劃布局形式與我國古園林的設(shè)計手法普具相似之處，是適合人們的心理和身體需要的。

隨著生活水平的提高，人們對居住的需求從基本生理需求的滿足逐步向心理與文化領(lǐng)域的更高層次推進，住區(qū)不單是居住的功能，同時也是人們思想與情感交流的地方。人們不但關(guān)注內(nèi)部的居住空間，對居住的外部空間環(huán)境也越來越重視。縱觀我國目前的居住區(qū)模式，可以看出我國的居住區(qū)規(guī)劃大多是按照一種典型的理性思維的模式建立起來的。這也是現(xiàn)代主義創(chuàng)作的思維模式。居住區(qū)常常是功能分區(qū)明確，居住空間的功能被劃分為住宅、道路、綠化、服務設(shè)施，彼此功能劃分明確，空間互不交叉。住宅的高度、日照、間距、朝向、建筑密度等都經(jīng)過精心的設(shè)計達到理性的結(jié)果。公共交通與居住分離，空間組織的秩序和空間結(jié)構(gòu)的明晰條理，以良好的形體環(huán)境來塑造人的生活。然而，人的居住生活對應的是一種含混復雜的內(nèi)在機理。簡單劃一的物質(zhì)空間缺乏了生活的情趣，容易造成精神上對環(huán)境的空虛感和孤獨感。模糊性空間的設(shè)計正是要打破這種簡單劃一的物質(zhì)空間，通過創(chuàng)造多元化、多層次、含混性的居住空間，來反映生活含混復雜的內(nèi)在機理。

模糊性空間在居住區(qū)環(huán)境中表現(xiàn)在幾個方面。（1）道路：自從人車分流的方式被廣泛運用以來，這一方式證明是有效的，避免了大量私家車對居住生活環(huán)境的影響，保證了居住區(qū)的安全和安靜。但是車道上排斥了行人，成為單純的交通空間，街道上就缺乏的生活氣息，失去了活力。模糊性空間設(shè)計強調(diào)將交通空間和生活空間作為一個整體來考慮。通過阻止無關(guān)車輛的進入，并對街道的線形、寬度、鋪裝和小品等進行精心的設(shè)計、處理以降低車速，達到人車共存。以枝狀或環(huán)狀盡端式道路伸入小區(qū)或住宅組群內(nèi)，結(jié)合網(wǎng)格式、多樣化的人行道和自行車道路系統(tǒng)，在空間形態(tài)特征上，枝狀或環(huán)狀盡端式道路設(shè)計時結(jié)合住宅樓的入口、停車位、廊道道和盡端回車場做拓撲變形，擴展出形態(tài)各車異的院落空間，同時結(jié)合綠化、鋪底劃分空間并提供人的尺度等，作為滿足多種功能的居住性公共場所，堵如作為鄰里交往、臨時停車、及兒童和老人活動場地，道路空間在這里變成了多義、含混的空間，道路上增加了人的活動，而顯得更富有活力。

（2）廊道：廊道被廣泛地運用在現(xiàn)代住宅的設(shè)計中，如廊式住宅的外地廊、外部環(huán)境的風雨廊、頂層或底層的綠化步道，棟與棟之間的連廊等等，廊道空間是一種有效地能促進形成人們?nèi)粘Ｉ罱?jīng)歷和交往樂趣的空間誘因。廊道空間的邊界既是確定的，又是不確定的。透空的柱形成的邊界使得廊空間與外部空間之間是流動的，相互滲透的。廊空間既是交往空間，又是交通字間，廊空間同時能夠有效地劃分出不同的空間領(lǐng)域，增加空間的層次感。廊空間的功能也具有不確定性，人們在此的活動可以是多樣的，攀談、曬太陽、家務、游戲等等，能夠最生動地反映人們生活的豐富多彩以及含混復雜的機理。由此引起人們對空間的感受超越純物質(zhì)的狀態(tài)，而引發(fā)出人們對這一領(lǐng)域的有意識、有情感的精神意境。日本建筑師大野秀敏設(shè)計的茨城縣松代公寓在住宅樓的三層樓頂上增加了一條綠化步行道到上面的樓層，并與許多大尺度樓梯、踏步和平臺練成一體，由此作為樓上居民自由活動與通行的場地。被稱為“上面的街道”。深圳百仕達花園在小區(qū)內(nèi)做了長長的風雨廊，使空間更富有人性化的特點。昆明西華小區(qū)規(guī)劃提出“綜合鄰里”的概念就是利用二層平臺或廊道將幾個住宅單元入口聯(lián)系起來，廊道形成了交往與交通的空間，下部則可以用作儲藏、自行車停放、值班、居民交往及服務用房或商店。廊道使建筑得到一個內(nèi)外交接的過渡區(qū)域，建筑的實體感被削弱，空間顯示出整體獨立性和多義性，使空間具有流動性和廣泛的適應性。同時在深居心理層面上保持著傳統(tǒng)與環(huán)境的連續(xù)性和繼承性，形成超越物質(zhì)的精神意象，使人獲得心理上的認同感。

（3）底層架空：底層架空是居作區(qū)規(guī)劃的常用方式。尤其在亞熱帶地區(qū)采用底層架空有利于空氣對流，對通風更有利。底層架空也是一種模糊性空間的設(shè)計思想。一方面架空的空間可以做多種用途，如停車場、居民的休閑場地、公共服務配套設(shè)施及環(huán)境景觀，加深圳的梅林一村社區(qū)，底層架空的中間成了一個多用途的空間，為居民提供了更多交往的機會。底層架空也可以將住宅設(shè)計與城市設(shè)計結(jié)合起來作?體化設(shè)計，起到聯(lián)系城市交通、居民生活以及城市發(fā)展的紐帶作用，如深圳的萬科城市花因。

（4）院落空間：現(xiàn)代意義上的院落空間與傳統(tǒng)民居的院落空間有了很大的不同，它已經(jīng)不是一個家庭內(nèi)部的空間，而是屬于一個集合體的公共空間。但是傳統(tǒng)民居院落的模糊性的特質(zhì)仍是值得借鑒的有效方式。院落空間相對于城市和整個居住區(qū)而言，是內(nèi)部空間。相對于組團內(nèi)的住宅而言，是外部空間。是住宅與外部空間之間的過渡空間。院落空間對于組團內(nèi)的居民來說，具有較強的歸屬感和領(lǐng)域感，環(huán)境心理學研究表明，領(lǐng)域空間對集體活動內(nèi)聚力的形成至關(guān)重要，而集體內(nèi)聚力又使場所得以維護，鄰里關(guān)系得以和諧的基礎(chǔ)。院落空間功能具有含混多義性，它既是老人聊天下棋的場所，也是兒童嬉戲的地方。它也可以是人們集會、娛樂的場所，還是臨時停留的地方。院落空間同時是重要的景觀要素。人們透過窗外，最直接的景觀就是院落景觀。院落空間有比較明確的空間界定，但空間并不是閉合，而是一種有效的圍合，空間是建筑的延伸，或作為前景，或作為襯托、或作為視覺焦點，每一個這樣的限定開放空間是一個完整的實體，僅它更是相鄰的空間和構(gòu)筑物不可分割的一部分。

2.3戶型的發(fā)展及現(xiàn)狀

時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。房地產(chǎn)的產(chǎn)生使住宅作為一種商品被推向了市場，房地產(chǎn)的發(fā)展也促進了戶型的不斷變化，開發(fā)商為了將房子的銷售出去，就要及時了解潛在客戶的需求，同時在戶型的功能上也更加齊全，無論從面積定位還是在細節(jié)考慮都更加完善和人性化，在使用率上也通過設(shè)計階段的不斷調(diào)整得到了提高。

80年代套房逐漸取代了筒子樓，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做菜更加方便、同時也避免了公共走道油煙多的問題，有自家的廁所不用排隊，小陽臺除了方便曬衣服，同時還可以種植些花草。

隨著時間的轉(zhuǎn)移客廳里邊不能滿足居家的要求，一些家用電器的增加和家具的增加使原有的客廳顯得捉襟見肘。廚房的面積也顯得過于擁擠，冰箱往往沒有足夠的地方來擺放，在戶型設(shè)計上面積的要求成為了第一因素，大一些的戶型逐漸出現(xiàn)。當面積不再成為購房人的單一考慮因素時，發(fā)展商便開始在戶型的功能上逐漸完善，于是主臥室里有了單獨的衛(wèi)生間，方便了家庭的使用，同時客廳和餐廳完全分離，大陽臺也成為了一個重要的組成部分，一些落地窗和飄窗也成為了一種時尚，衛(wèi)生間也多數(shù)有了直接采光。同時針對不同的家庭構(gòu)成在功能和廳室面積比例上也了分類，例如交際性的家庭，在客廳上要求較高，面積較大。對于城市中的單身新貴一族，也出現(xiàn)了單身公寓，在景色優(yōu)美的地方出現(xiàn)了觀景建筑。在戶型設(shè)計上更加注重一些人性化的因素。例如

1、動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。

2、公私分開。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。

3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。一套好的戶型，還必須做好“通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。

衛(wèi)生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。

臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。

一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。

當小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時，戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。

好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應靠近臥室以方便家人。

好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。