土地評估業制度改革

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編者按：本論文主要從我國土地評估機構的現狀分析；在政策法規和標準體系的指引下健康發展；形成了專業隊伍并走上發展正軌；找準了自身定位并建立持續發展的市場；我國土地評估機構的制約因素分析；外國評估機構的介入加劇競爭等進行講述，包括了土地評估機構有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設、土地估價報告備案取代了確認審批制，由機構對土地估價結果獨立承擔責任等，具體資料請見：

內容摘要：目前我國土地評估機構有著良好的現狀，但是也存在一些問題，比如脫鉤改制不徹底、地方壁壘依然存在、外國評估機構的介入加劇競爭、存在惡性競爭、市場接受度較差以及風險意識不夠等。本文就這些問題提出了若干建議。

關鍵詞：土地評估機構脫鉤改制競爭風險保障

我國土地評估機構已經成為土地市場正常運行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場活動的日益頻繁和活躍以及房地產業的發展，將為土地評估業提供更多的市場機會，帶來新的發展機遇。但同時，根據我國加入WTO的承諾，專業服務性行業將逐步對外開放，外國專業人員被允許進入我國市場。這樣，中外評估機構不得不正面交鋒，既在評估業務上，也在人才的爭奪上，這種形勢迫使我國土地評估機構必須直面自身的發展狀況并采取相應措施。

我國土地評估機構的現狀分析

我國的土地評估機構從上世紀90年代初期的主要進行基準地價評估發展現在主要從事大量的宗地價格評估，評估機構由當初的以政府事業單位性質的“評估所”為主，逐漸發展成為完全市場化的中介評估機構。

在政策法規和標準體系的指引下健康發展

土地的價值不能孤立地看，它與國民經濟的各行業如房地產、金融緊密相連，有關土地的政策法規是在房地產、金融及國土資源等市場中出現問題的背景之下而適時提出的。我國在借鑒國外中介機構并結合自身實際情況的基礎上形成了一套比較健全的土地法律構架。在對這些法律法規規章的充分認識下，我國建立了與市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度。我國先后頒布了兩個國家標準、三個行業標準和一系列技術標準，出版了大量專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

形成了專業隊伍并走上發展正軌

從“中國土地估價師協會”網站統計的數據得知，截至目前，全國執業土地評估機構已達到205家，省市級機構遍布全國各市縣，全國經過資格考試認證的土地估價師總數達到19，520人，其中執業土地估價師有2，098人。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展、自我約束、自主經營、自擔風險的土地估價專業隊伍。

找準了自身定位并建立持續發展的市場

土地評估機構有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設。據有關部門的不完全統計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。土地評估機構有力地配合了國有企業改革。據不完全統計，自1992年至2001年，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資產5千多億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業數就達200家，涉及宗地約9.8萬宗，面積約16萬公頃，土地資產價值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產，促進國有經濟的戰略性調整，防止土地資產流失等方面曾發揮了重要作用。

我國土地評估機構的制約因素分析

我國土地評估機構在發展的過程中，必須認清可能受到的來自外部環境和內部運行機制的各種影響和制約因素。

脫鉤改制不徹底

國土資源部早于1999年就發出了《關于土地評估機構與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場競爭的機構在人、財、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規定現在的所有在冊的土地評估機構都應該是完成脫鉤改制的、實行企業化經營的企業法人實體。但是，由于受傳統的經營體制和經營觀念的影響，有許多機構的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實現企業化經營，更缺乏充分的市場研究，尚未建立良好的投資管理和企業管理內部機制，甚至少數機構還受到來自行政的干擾，這對機構自身發展來說是非常不利的。

地方壁壘依然存在

2001年開始，土地估價報告備案取代了確認審批制，由機構對土地估價結果獨立承擔責任。土地行政主管部門將對土地估價及估價報告進行定期抽查，對弄虛作假的機構，將追究責任，依法處理，對違法違規的機構和個人進行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對于評估機構的行政干預。但土地估價機構存在著嚴重的地方壁壘，一些省級的估價機構，實際上只具備其機構所在市的估價資格，單獨進入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進入城市的本地評估機構合作等迂回的形式。

外國評估機構的介入加劇競爭

我國加入WTO后，逐漸涌現了一批中外合資和外國獨資的地產評估機構，這給國內評估業帶來極大的沖擊，因為這些機構先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經驗。正是這些優勢，突顯了目前我國國內評估機構存在的規模小、機制不活、市場意識差、職業素質不高、經營管理水平弱、獨立性不強等問題。

機構之間存在惡性競爭

我國土地估價機構存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現象。不少估價的工作重點不是放在專業服務上，而是放在公關上。具體表現在三個方面：一是送回扣已成為行業默許行規之一，這種現象的存在嚴重地影響了評估服務的質量，危害了行業的聲譽，損害了行業的利益；二是各估價機構爭相壓低收費價格。評估服務收費是由財政部、物價局規定的，全國統一，有些評估機構為了達到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費標準，并向金融機構、企業、法院等公開，給行業造成了極壞的影響；三是同行之間互相詆毀、拆臺。估價行業十幾年的發展歷程，先后有百余家機構在尋求生存發展之道，你方唱罷我登場，各領風騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態多于做企業的心態。

市場接受度較差

影響市場接受度的因素一是服務范圍，二是服務質量。目前我國的土地評估機構主要業務范圍就是土地資產價格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時由于服務意識和技術等問題，服務質量難以達到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認為土地評估可有可無，只要不被強制要求不得不做，就缺乏需求的主動性，由此引起土地評估時常需求量極不穩定。

風險意識不夠

土地評估機構作為獨立的經濟法人實體，獨立承擔業務，享受相應的經濟收益，同樣承擔相應的經濟和法律責任。過去作為事業單位，后面有強大的行政主管部門，風險相對較小，但是現在作為企業單位，必須面對A級B級機構不均衡發展的風險、稅收風險、法律風險等問題，風險明顯加大，我國土地評估機構卻沒有相應制定迎接風險的舉措。

我國土地評估機構發展的幾點建議

針對我國土地評估機構遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業務以及加強風險保障等方面提出了幾點建議。

徹底脫鉤，走企業化改制的道路

機構改制過程中，在本金配置上按經營者、管理者、勞動者所承擔的不同風險以及對估價所貢獻的大小進行配置，通過改制把員工的責權利緊密地結合起來。同時根據公司運作，堅持股本金的配置必須相對集中的原則，經營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現象。經營管理層在改制中既是得利者，更是風險和責任的承擔者，要讓經營管理層意識到既然改制，就必須順應發展，適應形勢的需要。因此，在日常工作中經營管理層應該考慮以下幾點：

第一，要有積極的意向，主動迎接挑戰，并對生存要有一種“危機感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經營策略上要有針對性，內部管理上要下功夫，在人才引進、培育上要想辦法，在業務質量上要不斷提高，使企業在社會上的形象有亮度。第三，要提高企業對市場競爭的應變能力，適應外部環境，要在拓展市場、創造更多的生存機會上動腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認識到“狼”真的來了，挑戰就在面前，機遇也在面前。只有不斷提高服務質量，提高服務意識，練好“內功”，公司才能得以生存和發展。其次，培養員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業文化，充分調動員工的主觀能動性，使員工對公司的發展充滿信心。

積極開拓新業務，走多元化發展道路

隨著各項經濟領域的改革，開展土地評估業務的機遇也大量地涌現出來，關鍵是看誰在土地評估業務上具備開拓創新的能力。

目前擺在土地評估機構面前的機遇主要有：劃撥土地使用權評估、征地價格評估、集體建設用地流轉價評估，這三個評估政策的出臺，將會大大推進土地評估業務的發展，而且可以一舉三得：既為中介機構找到新的業務渠道；又推進土地評估事業向前發展；還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實。還有土地登記業務拓展。隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業務來保證機構業務量和經濟效益，國土資源部已將土地登記作為新的產業方向發展。可以預計，登記在不久的將來將和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業務。我國土地評估機構要盡快引進這種業務類型，爭取創造更大的利潤空間。

評估機構拓展業務受到資質業務范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務。因此，各類評估中介機構可以考慮合并加大規模效應、提高規模效益。這種做法也可以加快企業的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進來的評估中介機構競爭的實力。

加強風險保障，走健康發展道路

隨著土地評估機構的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結果的審查確認制度，評估機構的風險明顯增加。應對風險的策略可以參考以下幾方面：要控制風險，從機構自身的角度出發，加強內部項目管理、提高評估人員素質和估價報告質量；要規避風險，這要求機構在執業過程中提高服務質量、改善服務環節、規范服務內容；轉嫁風險，從整個行業長遠發展的角度，政府和行業協會應積極考慮如何建立行業保險制度，如借鑒西方發達國家的經驗，與有關保險業共同建立執業保險制度，這是促進評估行業順利發展的有效措施。同時，要整個行業聯合起來，建立一套完善行業退出機制、保證行業的優勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機構大量規模較小，在內部運行機制不完善的基礎上受外部影響很大，一旦環境改變，他們往往不能很好的適應新的環境，就會面臨著倒閉的危險，而機構擁有的不動產和人員將無法繼續安置，這會造成社會資源的大量浪費。國家要對土地評估機構進行定期審核，保證該行業的正常發展。