房地產(chǎn)分體流通經(jīng)濟

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古今中外的房地產(chǎn)都是連體流通的，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)、一種資產(chǎn)的代名詞，已經(jīng)成為不容置疑的約定俗成的經(jīng)濟概念。而筆者認為，恰恰是房地產(chǎn)連體流通丟掉了中國特色，把社會主義的住宅市場變成了私人資本主義的房地產(chǎn)市場。在土地公有制的條件下，能夠交易的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)連體流通必然使土地變相私有化，瓜分公有土地是許多人購房置業(yè)的真正動機。我國目前價格飛速上漲的實際上是地產(chǎn)，而不是房產(chǎn)。只有房地產(chǎn)分體流通，才能大幅度降低住宅消費成本，從而確保廣大工薪階層都能租得起住宅，實現(xiàn)勞動力的正常再生產(chǎn)。土地批租是變相私有化

在市場經(jīng)濟條件下，土地作為經(jīng)濟資源也必然要資本化。但公有制土地的資本化只能采取租賃這種使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，只能實行年租制。而一次性繳納50年或70年地租的所謂土地批租制度，實際上是用時間偷換了空間，轉(zhuǎn)讓的是土地的產(chǎn)權(quán)。土地開發(fā)商憑借土地證可以從銀行抵押貸款，并可以獲得49年或69年的級差地租，這足以說明他們已經(jīng)獲得了土地的產(chǎn)權(quán)。而只有按年收租，隨著土地升值逐步提高地租的年租制，才能確保級差地租落到全民手中。

實踐已經(jīng)充分證明，土地批租制度已經(jīng)成為我國經(jīng)濟社會的萬惡之源。大多數(shù)貪官污吏和問題富豪都是這個制度的產(chǎn)物。土地批租使地方政府寅吃卯糧，把租當稅用，侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)和十幾屆政府的經(jīng)營權(quán)；一年耗費了50到70年的地租，必然使國民經(jīng)濟的分配結(jié)構(gòu)嚴重背離價值結(jié)構(gòu)，擠壓企業(yè)的工資和利潤；土地批租使房地產(chǎn)不能不連體流通，大大提高了一次性交易的價格，扭曲了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居民的消費結(jié)構(gòu)；而房地產(chǎn)的連體流通使房產(chǎn)的資本周轉(zhuǎn)服從地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，改變了房產(chǎn)的流通規(guī)律，必然抬高房租的價位，迫使人們不得不貸款買房；級差地租的私有化，使房地產(chǎn)成為穩(wěn)定獲得高額利潤的投資領(lǐng)域，投資的欲望推動著價格的攀升，使任何調(diào)控措施都顯得無能為力。

土地的變相私有化，使全民資產(chǎn)按要素分配的收益大部分落入私人手中，扭曲了中國特色，瓦解了時代已經(jīng)積累的社會保障基金，使我國被迫走上私人資本主義的強制儲蓄商業(yè)保險的道路。所謂中國特色的社會主義道路，就是中國的市場經(jīng)濟不需要經(jīng)過漫長的私人資本主義階段，一步到位進入社會主義歷史階段。而如果社會保障不能一步到位，社會主義就不能一步到位，那么私人資本主義就是不可跨越的歷史階段。這就是為什么近十多年人們滿眼都是資本主義，看不到社會主義在哪里的根本原因。

如果絕對地租不當稅用，級差地租不流失，660多個城市建成區(qū)土地每年的租金只用一半就可以充分滿足社會保障開支，名副其實的社會主義市場經(jīng)濟制度起碼在城市范圍內(nèi)早就建成了。有了充足的社會保障資金，用不了十年就可以化解民工潮，最多20年就可以轉(zhuǎn)換大多數(shù)農(nóng)民的社會身份，建立城鄉(xiāng)一體化的統(tǒng)一的社會主義市場經(jīng)濟制度。可見，土地資本化是采取批租制還是年租制，絕不是技術(shù)路線的選擇問題，而是兩種社會制度的抉擇問題。

對連體流通的善后措施

筆者建議中央政府痛下決心，立即停止土地批租政策，房地產(chǎn)分體流通，土地實行年租制，房產(chǎn)一次性交易價格只由房產(chǎn)的價值和供求關(guān)系來決定。房產(chǎn)的所有者按年向土地管理部門繳納地租，按年向稅務(wù)部門繳納資產(chǎn)稅。實行年租制和年稅制之后的住宅供求均衡價格只相當于目前的三分之一左右。

房地產(chǎn)分體流通之后，在勞資關(guān)系正常的條件下，所有就業(yè)穩(wěn)定的人都能租得起住宅，中等收入階層都能買得起住宅，只有社會保障對象需要政府補貼房租。

只要解決了認識問題，上述改革并不難，問題是如何處理住宅商品化以來產(chǎn)權(quán)已經(jīng)落入私人或企業(yè)手中的地產(chǎn)關(guān)系。筆者認為，只要擺脫既得利益集團的干擾，也不是什么難事。

首先，政府向房產(chǎn)業(yè)主們講清楚，國有土地的產(chǎn)權(quán)是不能買賣的。在土地批租時業(yè)主們繳納的是按當年租價計算的50年或70年的地租，獲得的是使用權(quán)，不是產(chǎn)權(quán)。只要國家的土地規(guī)劃不變，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不變，房產(chǎn)占用的土地可以永續(xù)使用，但原合同到期后必須按新制度逐年繳納地租。

其次，地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不能在使用者之間轉(zhuǎn)讓。如果使用者要放棄土地使用權(quán)，必須直接退還給所有者代表，即政府的土地管理部門，提前退還的可以獲得地租余額。這就是說，國有土地的使用權(quán)只能在所有者和使用者之間流通，不允許在使用者之間流通，地租只能歸全民所有，任何個人、企業(yè)和集團不得靠土地獲得收入。這種流通體制才完全符合市場經(jīng)濟按要素分配的原則，而目前的批租制度則侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)，破壞了市場經(jīng)濟按要素分配的原則。

第三，房產(chǎn)單體流通，同土地以外的其他資本品和消費品一樣，租、售的市場行為與政府無關(guān)。但從房產(chǎn)成交之日起原業(yè)主的地產(chǎn)租賃合同視同終結(jié)，政府退還地租余額，由政府地產(chǎn)管理部門評估交易當下的地租價格，向新業(yè)主逐年收繳。實行這個措施后，在理論上可以認為房產(chǎn)交易價格中不再包括地產(chǎn)因素，在實際上是否包括地產(chǎn)因素要看交易雙方博弈的結(jié)果，政府對此沒有必要介入。即使房產(chǎn)價格中包括了地產(chǎn)因素也不可能太大，可以視作過去決策失誤的成本，處理遺留問題不妨超然一點。

土地管理部門要當好地主

首先，必須明確國有土地只有一個地主，即國有土地管理部門，任何機構(gòu)、企業(yè)和個人占用城市建成區(qū)的土地都必須逐年向管理部門繳納地租。機關(guān)事業(yè)單位、學(xué)校和軍隊也必須按市場價格向土地管理部門繳納地租，任何部門和單位都不能享受減免地租的權(quán)利。這就基本上杜絕了利用國有土地為本單位或小集團謀利的尋租行為，有利于提高土地的利用率。

第二，地租是國有資產(chǎn)的收益，不是財政收入，地租的使用不能納入一般財政預(yù)算。政府動用地租必須經(jīng)人大特殊批準。筆者認為，我國國有土地的地租主要應(yīng)該用于社會保障開支，部分建成區(qū)土地的地租可以用于非建成區(qū)土地出租前的開發(fā)。

第三，無論是建成區(qū)土地還是新開發(fā)的土地，搬遷工作都是土地管理部門的業(yè)務(wù)，與房產(chǎn)開發(fā)建筑商無關(guān)。土地管理部門只要是按期收回土地，搬遷費用應(yīng)該由房產(chǎn)主負責(zé)；如果政府改變土地規(guī)劃，提前讓房產(chǎn)主搬遷，必須與房產(chǎn)主協(xié)商搬遷條件。因此，政府的土地規(guī)劃必須嚴謹精細，不能輕易變動。

鑒于我國正處于城市化高潮期，政府有關(guān)部門的規(guī)劃思想還不成熟，土地出租規(guī)模不宜過大，租期不宜過長。當前也必須防止規(guī)模過小、租期過短的現(xiàn)象發(fā)生。符合原規(guī)劃的建筑物搬遷費用即使由政府負責(zé)補償，也不應(yīng)該允許低于正常折舊期就強制拆遷的現(xiàn)象發(fā)生。今后，對非臨時性建筑物都應(yīng)該提倡50年不落后、100年不后悔的設(shè)計精神，所占用土地的可租期一般不應(yīng)該低于70年。

房地產(chǎn)分體流通之后，從制度上杜絕了靠土地發(fā)財?shù)目赡埽诜e、倒賣地皮、地產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象就進入了歷史博物館；土地使用權(quán)不能成為向銀行貸款的憑借，開發(fā)商隊伍必然要重新洗牌，淘汰一大批寄生蟲，將大大降低我國的建設(shè)成本，顯著提高我國的資產(chǎn)質(zhì)量；年租制可以大幅度降低大多數(shù)居民住宅的消費成本和企業(yè)的工資成本，使我國可以比較容易地處理好房租和工資的關(guān)系，在勞動力正常再生產(chǎn)條件下，長期保持強勁的國際競爭力；在房地產(chǎn)分體流通的條件下，大多數(shù)人將會選擇租賃消費模式，更多的房產(chǎn)可以同時顯現(xiàn)消費品和資本品的雙重屬性，年年月月的房租現(xiàn)金流可以大大提高資產(chǎn)的流動性，這對我國的消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將產(chǎn)生積極影響。