房地產企業收益模式

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內容摘要:伴隨著我國房地產市場的快速發展,房地產企業必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業銷售收益模式、物業租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產公司案例分析,論證了香港房地產市場進入成熟期和調整期后,混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面的優勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續發展企業的最佳選擇。

:收益模式物業銷售物業租賃香港

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。

所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。

資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。

收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。

流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中碰到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產公司收益模式變遷

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分析一:物業銷售與物業租賃收益模式的結構變化據相關數據表明,“新地”總資產(按照建筑面積計算)中,已租賃物業比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(包括“待銷售物業”和“待租賃物業”兩部分)持平。這表明香港房地產業進入成熟期以后,“新地”明顯轉變了其發展初期以物業銷售為主的收益模式,選擇物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業”基本經歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產市場周期循環的上升階段,物業價格指數超過租金指數大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業物業、寫字樓、工業物業的價格指數都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發生后,香港房地產市場進入了周期循環的下降階段,房地產價格指數快速下跌。“新地”在周期循環的上升階段,積極的削減“待租賃物業”的比率,將更多的資金周轉用于“待銷售物業”,因而在房地產價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調整,通過將部分“待銷售物業”轉變為“待租賃物業”以及找更多的物業租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業和已租賃物業的類型結構“新地”在建物業和已租賃物業中,各種物業類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業以住宅為主,工商綜合的結構變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業類型則相對保持穩定。商業物業在所有的物業類型中占據了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內。由此可見,雖然“已租賃物業”的總量在總資產中保持了快速增長的態勢,但是其物業類型的構成卻保持了相對的均衡發展態勢。

分析三:收益穩定性分析據相關數據表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調,所以總租金收入也略微下調。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調相比,這一期間的銷售收入則經歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業租賃收益模式有效的穩定了“新地”的總收益,降低了公司的經營風險。

案例分析小結

案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經營績效有四個顯著特點:第一,物業租賃在總資產中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變;第二,租賃物業中,各種物業類型的結構保持穩定,商業物業、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態調整銷售和租賃物業比率,“新地”適應了房地產市場周期循環的變化;第四,在混合型收益模式下,穩定的物業租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經營績效、降低了公司的經營風險。

綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉”為經營理念的公司,在不斷發展的過程中,其收益模式經歷了由單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變的過程。

筆者認為,房地產市場發展階段的演進是造成企業收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產市場進入成熟期后,商業地產的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產金融市場的成熟、房地產周期循環等特征的出現要求企業能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優勢表現為如下四點:

在房地產周期循環中,企業可以根據房地產價格和租金的變化,調整物業銷售和物業租賃比率,提高了企業的經營靈活性,公司總體的市場風險降低。

企業享有部分物業的所有權,因此在成熟的房地產金融條件下,企業資產流動性增強,即保證了資金周轉的速度,又可以控制流動性風險。

增強了企業收益的穩定性,改善了公司的經營績效。

為企業預留了創造品牌價值的機會。

香港經驗對內地房地產企業的啟示

香港房地產企業發展的經驗表明,只有在轉軌期間選擇正確的收益模式,企業才能更好的適應產業成熟發展期的要求。為此,筆者認為內地企業應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產企業應在成熟發展期到來之前,適當增加物業租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業物業、寫字樓等需要產權統一的物業類型,也要堅定的選擇物業租賃收益模式。再次,在成熟發展期的房地產周期循環中,企業應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發揮混合型收益模式的優勢?？偠灾?本文的結論表明,雖然物業銷售和物業租賃收益模式各具優勢,然而混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面所具有的優勢,使其成為尋求可持續發展企業的最佳選擇。

參考文獻:

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