住房保障完善

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摘要：近幾年來，隨著房改的深入，舊的福利分房制度結束，我國建立了新的住房制度，但新的住房問題又隨之而來。住房在市場力量的作用下，價格不斷高漲，中低收入階層居民的收入增幅遠遠跟不上房價的增長，住房的供給結構失衡，住房消費兩極化現象日趨突出。為此，我國政府十分重視，積極介入住房問題，初步建立了住房保障制度，對解決中低收入居民的住房困難發揮了關鍵性的作用。本文首先對住房保障制度進行了概述，接著對我國住房保障的發展現狀和問題進行了分析，最后對完善我國住房保障提出了建議

關鍵詞：房改；住房保障；住房消費

一、住房保障制度概述

（一）住房保障制度的內涵

住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經濟社會的發展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產生的，其實質是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。

（二）住房保障制度的特點

1、全民性

全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關注的問題。

2、互濟性

互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。

3、福利性

福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。

4、安全性

社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護。

二、我國住房保障的發展及現狀分析

（一）我國住房保障的產生及發展

經過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發展，城鎮居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質量顯著提高，居住環境不斷優化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領域收入差距不斷擴大相對應，城鎮居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規定了住房體制改革的基本內容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設部《建設事業“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系?！彼羞@些為建立我國住房保障體制指明了發展方向，奠定了政策基礎。

（二）我國住房保障存在的問題

我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。

1、經濟適用住房存在的問題

第一，定位不清晰?！斗扛耐ㄖ分忻鞔_了經濟適用住房的地位，在國發[2003年]18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中除強調經濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年國辦發[2005]26號《關于做好穩定住房價格的意見》中對于改善住房供應結構中又強調了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經濟適用住房提供了很好的理由。

第二，供應數量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發商在高額利潤驅使下，大量開發建設中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應總量的10%左右。從我國經濟適用房的開發來看，從2000年開始，經濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經濟適用住房。

第三，經濟適用住房分配環節不規范。經濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規范，使得“走后門”之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。[論+文+網LunWenNet\Com]

2、廉租房存在的問題

第一，廉租房發展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮最低收入戶的住房保障制度，各地的經濟發展水平差異較大，導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補貼水平上存在較大差異。經濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總數的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不到1%。

第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃外，大多數的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。

3、住房金融發展不夠

隨著經濟的發展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。

第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規模較小的企業職工及大量的私營企業雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。

第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業性的住房金融機構。住房金融體系發展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。

4、住房保障法制不健全

從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權利的任何相關規定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關的專門性住房保障法律，大多數存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據，使住房保障工作缺乏規范性和穩定性，也缺乏應有的權威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。

三、完善我國住房保障體制的對策

構建住房保障制度是一個復雜的系統工程，建立和完善城鎮住房保障制，需要有方方面面的協調和配合，才能使住房保障政策有效的運行。

（一）確立政府管理體制

政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著社會全面發展的責任，理應成為構建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權是政府義不容辭的責任。

1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會

住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會責任，加上住房問題涉及面廣，協調部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規劃部門、土地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據相關的住房保障法律法規，制訂本地區的住房發展計劃，制訂本地區的住房保障性法律、法規、規定、政策等，依法協調各部門的住房保障職能和責任，監督和保證本地區的住房發展計劃和住房保障政策的實施。

2、建立明確的住房保障實施執行機構

各地區的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構，不應該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執行機構，具體實施政府相關住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經濟適用住房的建設實施又由建設局下屬國有開發企業負責。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執行管理機構，其主要職能應包括：具體實施本地區住房保障委員會的住房發展計劃；負責本地區經濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責各項住房保障優惠政策如稅費優惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協調。

3、建立專門的政策性住房金融機構

住房金融機構在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心進行完善和改進。