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[論文摘要]本文通過對國內外廉租房研究文獻的回顧,歸納出現存廉租房評估制度的研究狀況,重點從三個維度對廉租房評估制度進行比較,即準入制度、監督制度和退出制度。
廉租房評估制度是廉租房制度的最后一個環節,是把廉租房交付給真正需要幫助的人手中,也是整個廉租房制度效果評估的關鍵環節,其主要包括準入制度、監督制度和退出制度。
一、準入制度
準入制度主要涉及到廉租房的申請資格和配租形式。美國,收入占美國家庭平均收入37%以下的家庭被視為最低收入家庭,可以由政府直接提供廉租房;其他低收入家庭可以享受政府租金補貼,但必須租住符合政府規定要求的住房,同時將家庭收入25%到30%支付房租,其余部分由政府補充。在法國,廉租房租金的確定:租金分為還貸和物業管理費兩部分,HLM(企業聯合體)租房的租金為家庭收入的10%,購買HLM提供的房屋,可獲得由它提供的低息貸款。(文林峰,2007:228)對于香港,在香港公屋制度里,港府建立了完善的公房分配制度,即按照家庭收入、家庭結構等因素形成公房輪候排隊制度,申請家庭需要在公屋輪候冊上登記,并接受申請人年齡、家庭人數、收入、資產以及在港居住年限等方面的審查。中國大陸主要采用的是現金補貼為主的方式,不同于其他國家。以現金補貼為主廉租房制度,客觀上要求必須有發達的廉租市場,這樣才能確保這一措施的效果;而現實房屋的租賃市場并不能提供低租房屋,市區的房屋租賃價格往往超越了廉租對象的承受能力,郊區的房屋租賃雖部分可以解決廉租對象住房問題,但隨之而來的交通成本、工作成本等的升高,迫使廉租對象在解決居住之后的又重新面臨新的貧困,這也是于廉租房政策初衷相違背的。因此,實物配租應該占據主要位置,現金補貼應該為輔。
在這方面上,香港的租金標準和租金減免可以借鑒。香港公屋租金包括管理人員工資和管理費,由于政府免費撥地和向房委會注資,所以租金一直保持在較低的水平。房委會提供不同類型和租金的房屋,給不同家庭申請人住。公屋租金滿三年才能調整,調整租金后的“租金與入息比例中位數”平均值不能超過10%。房委會的租金援助計劃,以減少租金的方式,援租有暫時經濟困難的租住房屋及中轉房屋住戶。符合條件的減免住戶可以寬減一般租金,房委會每年重新檢查他們的資格,以決定是否重新減租。住戶在接受援租三年后,如仍需援租,便須搬遷到同區有獨立設備但租金較低的公屋,搬遷可以獲得搬遷津貼和免租一個月。如住戶拒絕搬遷,他們可留居原址,但將不再享受援租。對于孤寡老人、殘疾人,則可留居原址,并于獲準延續后繼續接受援租。(劉穎,2007:85)
二、監督制度
在廉租房監督制度里,香港嚴格的審查制度,美國的“控租”機制、荷蘭“租金管制”。方法比較具有特點。在香港,廉租房有有嚴格的監督制度。香港房委會每年檢查輪候冊家庭收入及資產限額,對收入和凈資產超過規定上限或不申報收入和凈資產的用戶,按照市值征收租金并要求其在一年內遷出所在公屋。若住戶虛報資料,房委會會終止其租約,并根據法律規定予以檢控。根據房屋條例規定,任何人士故意向房屋委員會虛報資料,即屬違法,一經定罪,可判罰款20000港幣以及6個月監禁。在公屋準入和退出制度上進行法律保障,這樣確保真正有需要的人獲得公屋租住資格。(王坤、王澤森,2005)在美國,其“控租”政策收效顯著,美國的控租就是由政府通過立法限制公屋租金。另外,它采用多種形式的房租補貼:“磚頭”補貼,主要由聯邦政府直接給開發商建屋補貼,補貼額為租戶收入的25%與市場租金的差額;房東補貼,聯邦政府向房東補貼,補貼額為市場租金與貧窮家庭收入一定比例差額;住房券計劃,住房券是用于領取住房補貼的憑證,只能用來支付房租,個人不能向政府兌取現金,持券人能自由選擇居住地,地方當局按議定的“合理”房租給予補貼,但受益家庭必須按照家庭收入的30%繳納房租,同時承擔單獨議定的房租超出部分,這種補貼方式促進了窮人與富人的居住融合,分散城區“貧民窟”日益嚴重的現象,減少社會隱患,消除種族歧視促進作用。不同于香港,類似于美國,荷蘭政府采取租金管制方法,租金管制類似“控租”,是通過立法對各類租房,特別是抵擋租房的租金加以限制的方法,它是西方資本主義國家解決低收入階層住房問題的重要政策之一。控制的方法是:在業主和租客簽訂租約、議定房租時,必須以政府有關法規規定的管制租金為基本依據。根據荷蘭法律,每年房租的增長率是一個定數,這個住房租金平均增長率是發放出租住房補助津貼的基礎,也是發放人頭補貼額定租金的基礎,而且還是出租者和承租人用來判定租金是否合理的標準。(林文峰,2007:259)三、退出制度
在廉租房的退出制度上,中國大陸和美國比較具有特色。在中國大陸,上海的廉租房退出制度具體,它把退出廉租住房對象范圍的家庭劃分三種情況:一是不再享受最低生活保障金的家庭;二是現有住宅已被列入動拆遷范圍內的家庭;三是人口情況發生變化的家庭。對于自愿退出的家庭,政府給予6個月的過渡期,即前三個月享受原租金補貼的80%,后三個月租金補貼減至原標準的50%。在退出制度里,還由一個申訴機制,廉租住房申請人(區別于廉租對象)對房地產行政主管部門的審核結果、輪候結果和配租結果有異議的,可以向本級人民政府或者上一級房地產行政主管部門申訴。這不僅體現了對相關行政部門的一種群眾監督制度,更是對弱勢群體話語權的一種尊重,體現了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策傾向。不同于中國的廉租房退出制度,美國政府為了避免出現鼓勵居民懶惰或鉆政府福利空子的現象,它一方面嚴格規定住房補貼的申請資格和“按收入交房租,按人口分住房”的補貼標準,另一方面鼓勵低收入家庭購房方面采取了多種稅收優惠措施。這些措施包括:第一,對利用抵押貸款購建自己房屋的家庭,可以在征收個人所得稅之前減免抵押貸款的利息支出;第二,對各種發行的支持居民購房的抵押債券利息不征收投資者的個人所得說,而這一資金的使用者根據規定主要是第一次購房的低收入家庭;第三,需要購房的低收入家庭可以向州和地方政府申請抵押信貸證書,擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收的折扣,并提高了歸還貸款的能力,從而能獲得更多的購房貸款支持。因此,當受益家庭收入增加到用收入的30%交房租不如買房劃算時,會促使他們主動考慮退出。
參考文獻
[1]文林峰,城鎮住房保障,北京:中國發展出版社,2007年4月,P234
[2]劉穎,中國廉租住房制度創新的經濟學分析,上海:上海人民出版社,2007