房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展

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1桂林市區(qū)居民的居住現(xiàn)狀及對桂林目前房價的看法

1.1對桂林目前房價的看法

對于桂林目前房價的看法，認(rèn)為房價貴的比例最高，占51.25%，41.75%的認(rèn)為還可以，認(rèn)為便宜的只占7%。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。

同時，高達56.76%的人群覺得買房難，房價高出所能承受范圍，23%的人群認(rèn)為不難，可以輕松買到自己心儀的房子，另外，還有20.24%的人群認(rèn)為買房較難，因為買房人多，看中的房源很難搶到。

1.2桂林市區(qū)居民居住現(xiàn)狀

根據(jù)調(diào)查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達18.25％；6000元以上的高薪家庭比例最小，僅占1.8%。桂林的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，大部分的居民的居住現(xiàn)狀為自購商品房，所占比例高達38.73%；其次，為出租房，占32.3%；經(jīng)濟實用房的占13.7%；單位福利分房的占10.27%；其他占5%。

2桂林市房地產(chǎn)市場消費者需求狀況

2.1目前桂林市的房價及消費者所能承受的房價

在去年全國房價飛漲的時候，相比北京、上海、深圳等一線城市15%甚至20%多的房價漲幅，桂林房價的漲幅一直維持在10%以內(nèi)，而今，深圳等城市出現(xiàn)超過30%的跌幅的時候，桂林房價如何浮動呢？右圖為桂林最近12個月新房價格走勢。目前，桂林在售新房均價3568元/平方米，接近最高房價水平，而且一直處于高位徘徊狀態(tài)。很明顯，桂林房價并沒有出現(xiàn)“預(yù)期”的大規(guī)模降價，只是局部的“小打小鬧”。

據(jù)調(diào)查，消費者所能承受的房價每平方米在2500－3000元的比例最高，占31.8％；2000－2500元的占25.9％；2000元以下的占19.55％；3000-3500元的占15%；3500-4000元的占3.7%，5500元以上的不足1％。顯然，目前高達3568元/平方米的房價遠遠超過80%人群的承受能力，令許多消費者望而卻步。

2.2消費者預(yù)購建筑面積

消費者預(yù)購建筑面積主要集中在70－150平方米，以90－120平方米的需求量最高，占44.55%，其次為70-90平方米，占20.91%，超過七成的人群預(yù)購建筑面積為70平方米以上的房子，中戶型、大戶型的市場很大。而主要房屋預(yù)購者的家庭年收入在1萬－5萬元之間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房，預(yù)購的建筑面積也相對越大。

2.3消費者的購房計劃及購房類型

調(diào)查顯示，高達65.6%的人群選擇等等，看情況，2-3年內(nèi)購房的占21.7%；1年內(nèi)的占7.3%；半年內(nèi)的占3.65%；一個月內(nèi)的占1.75%。由此可見，消費者的觀望心態(tài)占主體。

在購房類型方面，桂林市消費者中大部分人傾向于購買普通住宅，所占比例高達67.55%，購買高檔公寓、別墅、商鋪寫字樓的分別占19.08%、9.12%和4.25%。

2.4未來購房目的及購房時主要考慮的因素

表1所示，桂林市消費者購房人群45.23%的人買房的原因是改善住房條件，30.5%的人為滿足居住要求，投資房產(chǎn)的較少，只占8.27%。由此可見，購房者的主要購房目的是為了擁有自己的房子，首次置業(yè)明顯。在購房時考慮的最主要因素方面，最多人看重的是地段，占62.5%，其次是價格，占54.25%。

3消費者對桂林未來房價走勢的看法

調(diào)查表明，大部分消費者認(rèn)為近期房價會略有上漲或基本不變，所占比例分別為47.76%和31.74%；認(rèn)為大幅上漲的人群較少，占9.28%；而認(rèn)為大幅下跌的更少，只占3%；另有8.22%的認(rèn)為略有下跌。

從長期來看，有42.26%的消費者認(rèn)為桂林房價會比現(xiàn)在稍高；31.24%的人認(rèn)為基本不變；19.25%的認(rèn)為比現(xiàn)在高很多；而認(rèn)為比現(xiàn)在稍低占5.35%；比現(xiàn)在低很多的只占1.9%。由此可見，大部分消費者對長期桂林房價看漲，同時，對長期房價的看法與近期的看法有相當(dāng)?shù)囊恢滦浴?/p>

4宏觀調(diào)控政策對消費者購房計劃的影響

據(jù)調(diào)查，53.25%的消費者的購房計劃受宏觀調(diào)控政策的影響，而46.75%的消費者則表示宏觀調(diào)控政策不會影響到他們的購房計劃。

面對當(dāng)前的宏觀政策，有購房計劃的消費者人群中，42.75%的選擇延緩購買計劃；看準(zhǔn)就買，不受宏觀政策影響的占47.25%；同時，有10%的人則認(rèn)為以后房價更高，趁別人猶豫趕緊買。

消費者認(rèn)為對桂林市目前房價影響最大的因素依次為：通貨膨脹，占33.5%，調(diào)查過程中，很多消費者反映，目前通貨膨脹嚴(yán)重，物價大漲，存錢不如買房，因此購房需求大。其次為鋼鐵水泥等建材價格，占23.5%。再次為大都市房價變化，占22.5%。最后才是宏觀調(diào)控政策，占20.5%。

5結(jié)論

近年來，國家相繼出臺了一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施。以2007年8月國務(wù)院關(guān)于解決中低收入家庭住房困難問題的24號文件為代表的新一輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施出臺一段時間后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的跡象，甚至出現(xiàn)“拐點”、“冬天”之說。由于經(jīng)濟發(fā)展不平橫及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征不同，全國各地房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)不同態(tài)勢。在一線城市房地產(chǎn)市場被炒的熱火朝天的同時，一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)市場還處于“冬眠”狀態(tài)。同樣，在一線城市目前遭遇“動蕩時代”的沖擊和洗禮的時候，像桂林這樣的二三線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整跡象不是太明顯。究其原因，在頻頻出現(xiàn)的調(diào)控政策的影響下，雖然投資、投機性需求所占份額較大的一線城市房地產(chǎn)市場著實被打了一劑“退燒”針，出現(xiàn)明顯成交量下跌的狀況，但這對以正常的自住需求和改善住房需求為主的桂林的房地產(chǎn)，似乎并無太大影響。

盡管如此，一線城市的房地產(chǎn)的弱市也給桂林市房地產(chǎn)帶來山雨欲來風(fēng)滿樓的連鎖效應(yīng)，消費者普遍存在著“追漲殺跌”的心理預(yù)期，當(dāng)全國房市整體上漲，促使消費者由觀望變成了行動，早投資意味著少花錢；而全國房市下跌的時候，越來越多的消費者選擇持幣觀望，等待房價的進一步走底，市場短期觀望氣氛較濃。不少消費者將購房需求的部分延后及刻意減少，市場受到心理因素影響，需求放緩。但是，不管是從近期還是長期來看，大部分的消費者認(rèn)為桂林房價將會穩(wěn)中有升。桂林市房地產(chǎn)業(yè)到底會堅挺依舊還是會接下一線城市的弱市接力棒，讓我們拭目以待。

參考文獻：

[1]鄭華.桂林房價會否已出現(xiàn)拐點[N].桂林晚報,2007-12-20（29）.

[2]中國人民銀行伊春市課題組.房地產(chǎn)熱浪下的凍土層——對伊春市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查[J].中國金融,2007,(16):48-49.

【摘要】通過對桂林市居民的調(diào)查，了解消費者居住現(xiàn)狀，分析目前消費者對桂林房地產(chǎn)市場的態(tài)度及需求，給關(guān)注桂林市樓市的所有人在制定良好的規(guī)劃時提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】桂林市房地產(chǎn)市場消費者

目前，在深圳、北京、上海等一線城市齊呼“拐點”，出現(xiàn)“價滯量縮”現(xiàn)象的時候，桂林樓市還會依舊堅挺、房價居高不下嗎？桂林市居民究竟能承受多高的房價？消費者對未來桂林房價發(fā)展趨勢有何看法？桂林市民持何種心態(tài)買房？國家宏觀調(diào)控到底能否影響到桂林市民的購房計劃？

基于上述問題，調(diào)研組于7月1日至7月10日，以桂林市象山、秀峰、疊彩、七星四個區(qū)的居民為調(diào)查對象對桂林市房地產(chǎn)消費者的居住現(xiàn)狀、需求狀況以及消費者對桂林房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢的預(yù)測進行調(diào)查。按桂林市人口特點和比例選取調(diào)查樣本1600個，其調(diào)查人群是18歲到60歲的房地產(chǎn)消費領(lǐng)域的潛在客戶、準(zhǔn)客戶、業(yè)主等，調(diào)查的要點主要在于消費者的需求以及對目前桂林房地產(chǎn)市場的看法等方面。

本次調(diào)查的目的在于通過對桂林市居民的調(diào)查，了解消費者居住現(xiàn)狀，分析目前消費者對桂林房地產(chǎn)市場的態(tài)度及需求，給關(guān)注桂林樓市的所有人在制定良好的規(guī)劃時提供一定參考。本調(diào)查采用以問卷調(diào)查為主，現(xiàn)場訪談為輔的調(diào)查方式。為了保證調(diào)查結(jié)果的信度和效度，對調(diào)查問卷進行抽樣分析，以抽樣的方式過濾無效問卷，獲取有效調(diào)查問卷。