商業發展體系模式措施研究

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編者按：本論文主要從上海郊區商業的基本分析；上海郊區新市鎮的規劃框架；上海郊區新市鎮商業發展的模式；推進市鎮商業發展的主要措施等進行講述，包括了上海郊區行政區劃和人口經濟分布、上海郊區各區縣的購買力指數分析、上海郊區各區縣的人均零售面積分析、新市鎮商業發展的目標、市鎮商業中心的建設等，具體資料請見：

摘要:上海郊區新一輪市鎮規劃和建設系統地規劃出了市鎮商業的發展模式,包括發展目標、指導原則,以及市鎮商業中心、社區商業體系、園區商業和大型商業設施建設等。在此基礎上制定了推進市鎮商業發展的主要措施,如制定和完善市鎮商業規劃,加強政府對基礎性商業設施的投入,規劃建設大型現代體驗型消費團地等。

關鍵詞:上海郊區;新市鎮體系;市鎮商業中心;社區商業體系

市鎮商業是城鎮體系建設的重要組成部分,含市鎮商業中心、社區商業體系、園區商業和農家店網絡,以及為整個城市服務的大型商業設施等。2005年上海提出了“1966”新城鎮體系,即1個中心城區,9個新城,約60個新市鎮,約600個農村新村。其中,將上海郊區現有的103個鎮和3個鄉,歸并和調整為61個新市鎮,市鎮商業面對新一輪調整和建設。

城市郊區化是城市發展中的一種現象,國外大城市在發展過程中,曾經出現“臥城”、外圍城市、半獨立衛星城、衛星城、技術郊區、邊緣城市等多種形式[1][2][3]。國際大都市的郊區化存在特定規律和模式,如法國巴黎[4]。商業郊區化是城市郊區化的一個組成部分。在郊區化的過程中,商業設施布局和商業經營存在一定的時差,即商業設施需要布局在先,當人口集聚達到一定規模后,商業經營才能有效展開。因此,要求人們重視前期商業布局,否則將導致盲目發展、布局缺陷和社會資源浪費等[5][6][7][8]。本文采用規范研究法,依據上海城鎮體系規劃和商業發展“十一五”規劃,遵循商業發展規律,試提出上海郊區新

市鎮商業發展的思路和措施。

一、上海郊區商業的基本分析

(一)上海郊區行政區劃和人口經濟分布

根據上海現有行政區劃,上海市郊區含中心城區結合部、近郊和遠郊三個部分。2005年上海市共有19個區縣,郊區部分有11個區縣103個鎮3個鄉。其中,中心城區結合部的浦東新區、普陀區、寶山區和閔行區等,共有33個鎮;近郊地區嘉定區、松江區、青浦區、南匯區和奉賢區,共48個鎮;遠郊地區有金山區和崇明縣,共22個鎮和3個鄉。2005年年末,上海郊區近郊地區和遠郊地區的常住人口、流動人口和社會消費品零售總額,分別占全市的31.4%、37.2%和26.8%。上海的流動人口主要分布在城區結合部,達267萬人,占全市的46.9%。

(二)上海郊區各區縣的購買力指數分析

購買力指數=該地區實現社會消費品零售總額的比重/該地區人口的比重。若某地區購買力指數大于1,說明該地區的商業吸引力較大,其他地區零售額流向該地區;若該指數小于1,說明零售額的流出。根據2005年數據,以常住人口為單位,計算得到郊區各區縣的購買力指數。在城區結合部,浦東新區的購買力指數為0.99,接近1,自身平衡。普陀區、寶山區和閔行區的購買力指數在0.63-0.80之間,顯然由于這些區靠近中心城區,部分消費直接流向中心城區繁華都市商業中心。近郊地區5個區的購買力指數0.83-0.95之間,其中南匯區最高為0.95,松江區為0.83。遠郊地區,金山區的購買力指數為0.80,而崇明縣的購買力指數僅為0.20。值得指出的是,在上述計算中,還涉及另外兩個影響因素:一是農村常住人口的收入消費水平實際上要低于全市水平;二是近郊地區還有大量流動人口,每日也產生大量的消費。實際上,上述兩個因素的實際作用在一定程度上是相互抵充的。

(三)上海郊區各區縣的人均零售面積分析

就人均零售面積角度看,上海郊區各區縣發展不平衡。2005年部分近郊區的居民人均零售面積已經超過全市平均數,如嘉定區和松江區,而2005年該兩個區的購買力指數遠小于1,這表明商業零售設施的利用率不高,商業經營的集約化程度不高。另外,近期未來郊區居民人均零售面積有一個急劇增加的趨勢,如松江區、寶山區、南匯區和金山區等。據不完全統計,按現有商業項目的建設速度,2007年上海郊區許多區的人均商業設施將超過全市平均水平。因而,近期未來上海郊區商業的發展重點,不是推進商業設施的總量建設,而在于結構調整和功能提升,以及加強商業設施相對薄弱的地區,如崇明縣。

二、上海郊區新市鎮的規劃框架

根據上海新一輪城鎮體系規劃,郊區鎮和鄉的數量有較大縮編,從103個鎮和3個鄉,縮編到約61個新市鎮。這一輪調整中被撤銷的市鎮大體有三種情況:一是歸并到郊區新城建設中,如原嘉定區的安亭鎮和南翔鎮并入嘉定新城范圍;二是溶入上海中心城區,由鎮轉變為街道,如原普陀區下屬的各鎮,以及浦東新區下屬的部分鎮;三是鎮與鎮合并,如金山的廊下鎮。

上海61個新市鎮,按主要產業依托,大體可劃分為六種類型:(1)制造業服務型。圍繞上海重點產業基地和工業園區建設的市鎮。如浦東新區唐鎮,寶山區羅涇鎮和月浦鎮。(2)農業服務型。以農業園區等為依托,發展生態農業、體驗農業、觀光農業、農產品貿易等延伸服務。如崇明向化鎮,南匯老港鎮等。(3)交通樞紐型。如華漕鎮(上海綜合交通樞紐),青浦趙巷鎮和徐涇鎮(西郊門戶),浦東新區機場-施灣鎮等。(4)旅游休閑型。如青浦朱家角鎮、金山楓涇鎮等。(5)科教服務型。依托大學園區、科研院所等資源,發展高等教育、職業培訓和科技研發等,如南匯惠南鎮,奉賢海灣鎮等。(6)中心城服務延伸型。承擔中心城區人口疏導、外來人口承載等中心城向外延伸的居住服務功能。如嘉定江橋鎮,青浦趙巷鎮等。上海61個新市鎮,按人口規模劃分,大體有三種類型:(1)規劃人口規模大于20萬,約有4個鎮;(2)規劃人口規模10-20萬,約有10個鎮。(3)人口規模在3-6萬人。余下的大多數新市鎮,總數約40多個。

上海郊區新市鎮行政體系的調整,對于商業發展具有長期的影響。首先,縮編后市鎮的單體規模更大,若規劃恰當,有利于商業集聚和更好發揮規模經濟效應。其次,這將引起商業的重新選址定位和調整發展;還有,將促進商業與依托產業和交通配套設施的互動發展。

三、上海郊區新市鎮商業發展的模式

(一)新市鎮商業發展的目標

根據上海商業發展“十一五”規劃①,上海郊區商業建設的指導思想為:以“城市化”引領郊區商業發展,合理布局,形成特色,有序建設,使郊區商業成為上海商業的重要支撐和增長亮點。

“十一五”期間,上海郊區新市鎮商業發展主要有四個目標:(1)規劃建設和完善新市鎮商業中心。協調人口、產業、商業設施、資源和環境等經濟要素,開展市鎮商業中心建設的分類指導,高起點地規劃重點區域和實施精品項目。(2)規范建設和完善社區商業體系。以構建和諧社會為導向,建設形成“便利、便捷、安全”的社區生活中心和商業服務體系。(3)建設完善園區商業和若干大型商業設施。(4)建設完善“萬村千鄉”農家店網絡,構筑以城區店為龍頭、鄉鎮店為骨干、村級店為基礎的農村消費網絡。

在“十一五”期間,上海將努力完成20%市鎮商業中心的建設,完成20%市鎮社區商業改造和建設,即完成約12個市鎮商業中心和社區商業體系的建設,平均每個區縣1-2個。其中,力爭有50%成為市鎮商業中心和社區商業體系的示范區。

主要遵循的原則有:集聚的原則。通過商店集聚、人流客流集聚和各種經濟活動的集聚,產生集聚經濟效益。和諧的原則。體現歷史文化、產業特色、建筑風格、旅游景點、消費總量、商業功能和商業設施等方面的和諧。便民、利民和保障安全的原則。能夠體現較高的信息化、連鎖經營、標準化和服務規范。

(二)市鎮商業中心的建設

市鎮商業中心是指商業一定程度集聚,主要配置居民和村民日常生活消費所需的商業服務行業,提供各類農業生產資料供應服務,服務對象為本鎮居民,以及附近產業園區(工業園區、服務產業和科教園區)的商業中心。市鎮商業中心應與公共服務中心、衛生醫療中心和體育活動中心等協調發展。

市鎮商業中心適宜選擇在地域中心、人流集中和交通便利的位置。若有軌道交通,應該與軌道交通站點相結合,不宜設置在大流量主要交通干道的兩側。市鎮商業中心的形態布局,可采用塊狀形態,以小型購物中心、大賣場或百貨店為中心,配置各類商業服務設施,也可采用商業街形式。若采用商業街的形式,應該處理好商業街和交通的關系,有條件的情況下,應盡可能采用商業步行街的形式。另外,根據交通位置、旅游資源、外來消費偏好,配置有針對性的具有特色的商業設施。若鎮區人口大于20萬,市鎮商業中心與社區商業中心可以歸并設置,或者分開設置。若鎮區人口小于20萬,市鎮商業中心與社區商業中心一般歸并設置。不同規模市鎮商業中心的功能定位和設置。

(三)市鎮社區商業體系的建設

市鎮社區商業體系包括社區商業中心,居住小區商業中心和街坊商業等。不同人口規模市鎮商業的等級結構、功能和業態組合。在社區商業體系中,應加強標準化菜市場的建設,即逐步實現菜市場的“六個化”:購物環境商場化、商品價格大眾化、主要商品品牌化、計量器具統一化、菜場設施人性化、管理規范統一化。構建社區商業體系,應該重視綜合配套設施和推行服務規范。應相應配建機動車和非機動車場(庫)。店招、店牌、燈光等形象設計宜統一規范設置,與社區的建筑風格相協調。菜市場、浴場、餐飲店等對居住有影響的商業網點應與住宅分開設置。菜市場應設置在運輸車輛易進出、相對獨立地段,并配有停車、卸貨場地。社區商業的網點應證照齊全,合法經營,有固定的營業場所(地),具有電子支付設施,以及良好的服務規范。

(四)園區商業和大型商業設施的建設

對于上海市級和區級工業園區,市鎮商業主管部門應與工業園區管理委員會協調,建設和完善工業園區的商業配套設施。工業園區的商業設施配套,應與所在市鎮商業中心和社區商業體系的建設相協調,避免重復建設和資源浪費。對于具有廣域性服務功能的大型商業設施,如大型購物中心、大型商品交易市場,大型品牌直銷店、物流中心等,應該由市、區政府統一規劃,統一布局,有步驟的開發建設,應該嚴格土地審批制度,應該開展規范的《商業影響評估》。應該制止各市鎮獨立規劃、按照各自的愿望盲目開發建設的狀態。要防止郊區大型商業設施項目的盲目建設。

四、推進市鎮商業發展的主要措施

(一)制定和完善市鎮商業規劃

2007年上海將完成61個新市鎮和586個居民新村的城鎮規劃。在此基礎上,市鎮政府應制定相應商業發展規劃。市鎮商業規劃可以適度超前,但應與市鎮發展規模相協調,應防止商業房地產的盲目建設。在市鎮商業規劃中,應對建筑風格、店招、色彩、綠化、行道樹、交通、人流動線、主要商家等,有全面的構想,并分步推進。

(二)加強政府對基礎性商業設施的投入

基礎型商業是指不能完全通過市場行為進行配置與調節,但是必須設置的業態業種,如菜市場、大眾餐飲、大眾理發、大眾沐浴、維修、廢品回收等。市鎮政府應將這些商業設施,納入公共服務體系加以建設,擁有或控制這些商業設施的產權,確保居民基本需求。上海市政府應面向郊區城鎮實施“商業實事”項目,如推進“標準化菜市場”的建設。通過標準化菜市場的建設,將菜市場的標準化管理、衛生要求、商品品牌和連鎖經營,向郊區城鎮拓展。有條件的市鎮,可拓展建設生鮮食品超市,為市鎮居民提供更為便捷、規范和安全的消費服務。

(三)梳理和監控郊區大型商業項目

應加強對上海郊區的五大類大型商業設施項目的梳理、監控和管理,即郊區大型商業設施項目(購物中心、品牌直銷店、旅游休閑區);大型商品交易市場;大型屠宰場;大型物流園區;廢舊物品分揀場等。對于郊區大型商業項目的建設,上海市區(縣)兩級政府主管部門,要聯手監督管理。要建立動態的管理系統,及時統計和監測上海郊區大型商業項目的建設和經營情況,防治盲目發展和重復建設。

(四)策劃建設大型現代體驗型消費團地

上海郊區商業還應該具有為全市和長江三角洲消費者提供郊外休閑消費的功能。為了吸引外來客流和外來消費,同時為上海市民提供休閑娛樂的新場所,在上海西南或西北通向浙江和江蘇的交通干線樞紐點,或者未來與杭州大橋、崇明隧道相連的交通樞紐點,結合上海虹橋綜合交通樞紐的建設,策劃建設大型現代體驗型消費團地,集大型娛樂設施、品牌直銷、旅游、文化體驗、現代藝術、影劇院為一體的消費團地。