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          住房體制金融

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          住房體制金融

          摘要:我國住房分配制度改革以來,圍繞住房融資業務不斷進行探索,初步形成了以住房抵押貸款為主,住房公積金為輔,兼有住房儲蓄的住房金融體系,但在具體運行中仍存在諸多需要完善之處,應借鑒國外先進管理經驗,推進住房抵押貸款證券化、豐富融資工具、促進二級抵押市場的形成和發展,這是完善我國住房金融體系的必經之路。

          關鍵詞:金融體系;住房金融;抵押貸款

          美國次貸危機引發的國際金融危機仍在繼續,反映在我國房產業上是價格的下降和銷售量的下滑。但這并不意味著我國住房需求的萎縮,而是市場預期所引發的觀望態度及沒有一個完善的住房金融支持體系的結果。我國經過多年的改革和發展,初步形成了以住房抵押貸款為主,住房公積金為輔,兼有住房儲蓄的住房金融體系,但在具體運行中仍存在諸多問題需要加以解決。

          一、我國住房金融體系存在的問題

          經過多年的發展,我國住房金融體系表現出如下特征:第一,初步形成以銀行為主體的組織體系。第二,住房金融市場以一級市場為主。第三,住房金融業務以貸款為主,其他業務品種合理補充。雖然我國目前的住房金融體系在發揮調劑住房供求雙方的資金缺口,實現資源在居民家庭、銀行等金融機構及投資者之間的優化配置,促進住房市場健康平穩發展等方面發揮了重要作用,但仍然存在諸多問題,主要表現在:

          (一)住房金融體系不成熟,政策性住房金融不規范

          以1999年4月國務院頒發《住房公積金條例》為標志,經過十年來的不斷改革,我國住房金融業務得到了發展,形成了以住房公積金為主體的政策性金融和商業銀行為核心的市場金融結合的體系模式,其中,后者是主導。但總體看,肩負我國政策性住房金融重任的公積金制度并沒有充分發揮其應有的作用。一是公積金制度的地區性、行業性特征還比較明顯,尚未形成機構健全、管理規范、使用高效、監管嚴密的全國住房公積金管理體制。二是真正用于中低收入家庭的貸款比重低,使大多數中小企事業單位的中低收入家庭很難從公積金制度中受益,這違背了建立公積金制度的初衷。三是公積金的管理落后,并沒有真正形成獨立的住房金融政策性金融機構,造成管理效率的低下和資金利用效率不高。

          (二)個人住房信貸受到限制

          我國住房分配實行貨幣化和市場化改革以來,個人住房貸款對城鎮住宅發展產生了巨大推動力。但個人住房貸款業務面臨很多問題:第一,房地產市場的超常規發展,造成了過高的房價——收入比是限制居民購房欲望的現實原因。第二,貸款環節的繁瑣及對貸款者資質和收入水平的認定成為限制住房信貸規模增長的“瓶頸”。第三,我國住房按揭貸款尚未證券化,不良信用貸款的風險基本只能聚集在銀行體系內,缺乏風險市場共擔機制,不利于我國商業銀行信用風險的分散和轉移。

          (三)融資中介體系不健全

          目前,我國尚未建立健全住房中介體系,包括政策性、經營性及保險性的金融機構,而是由國有商業銀行房地產信貸部兼營雙重業務,不利于其商業化目標的實現。同時,由于我國房地產市場的迅速發展,特別是實力雄厚的開發商對銀行金融服務的要求越來越高,對比較單一的銀行住房金融業務也提出了挑戰。而處于試點階段的住房儲蓄銀行和部分地區設立的住宅信用合作社也不能擺脫其地方性。規模小等特點而難以成為住房金融市場的中介。

          (四)我國住房抵押貸款證券化面臨諸多制約因素

          一是住房抵押貸款的一級市場仍不夠發達,而且地區之間發展不平衡。二是缺乏發達的銀行與保險市場、龐大的機構投資者與個人投資者隊伍及完善的資本市場等。

          二、完善我國住房金融體系的政策建議

          (一)發展住房金融機構,強化住房消費信貸功能

          完整的住房金融體系應包括專業性住房金融機構、非專業性住房金融機構和提供住房貸款保險或保證的金融機構。而我國目前的住房金融業獨立性還不強。在這方面可借鑒國際上的成功經驗,甚至可嘗試引進國外金融機構,開拓國際性住房抵押業務。尤為重要的是引進先進的技術工具、手段及管理方法。

          (二)規范和完善住房公積金制度

          第一,要規范公積金的歸集方式,提高公積金的歸集率,擴大公積金制度覆蓋范圍。重點做好非公有制經濟組織建立住房公積金制度的工作,努力實現將住房公積金歸集面由現行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農民工在內的城鎮各類就業群體。第二,在公積金的使用上,要注意專款專用,并向中低收入家庭傾斜。第三,利用已有的龐大的住房公積金規模,在適當時候研究把住房公積金轉化為政策性住房銀行的可能性。

          (三)建立和完善住房抵押貸款二級市場,推動住房抵押貸款證券化進程

          結合我國的實際情況,我國住房抵押貸款證券化的基本思路是:組建一到兩家專門從事住房抵押貸款證券化業務的機構(SPY),按設定的標準收購個人住房公積金貸款及個人住房商業性貸款,以此為基礎發行證券籌集資金,各公積金管理中心和各商業銀行則通過出售個貸所獲得的資金滾動發放個人住房抵押貸款,從而完成個人住房抵押貸款證券化過程,實現資金的良性循環。

          (四)完善貸款擔保制度

          個貸擔保制度無疑是住房金融業健康穩步發展的保障。從我國目前個人住房貸款業務發展看,由于對借款者還款能力的擔心導致該業務的資質審查嚴格及貸款的發放謹慎,客觀上限制了住房金融業務的發展。借鑒國外先進經驗,有兩種可供選擇的貸款擔保制度,一是通過政府提供擔保,鼓勵住房金融的發展,其中包括通過政府支持的企業提供住房貸款擔保。二是通過設立專門的金融擔保機構,或利用已有的擔保公司進行擔保,以此提升住房融資提供企業的抗風險能力,促進其發放貸款的積極性。

          (五)建立獨立的住房金融監管機構,保障住房兩級市場的合法有序運行

          盡管我國已確立了銀監會、證監會、保監會共同監管金融市場的體制,但具體到銀行業,隨著混業經營的逐步發展,其監管必然也帶有混業特征。因此,在住房金融的監管上可考慮設立專門的監管機構和政府監管機構相結合的模式,分別獨立監管一級市場和二級市場。明確監管目標和職責范圍,從而有利于執行獨立的住房金融政策,有利于政府公共住房政策的實現。