房地產(chǎn)金融風險

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摘要：分析了我國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風險防范的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風險

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，在經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)金融風險概述

房地產(chǎn)金融風險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統(tǒng)性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產(chǎn)金融中的其它風險。

2我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀

2.1個人住房抵押貸款風險

2.1.1欺詐風險

截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發(fā)放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔保人就很容易采取捏造事實、隱瞞真相等不正當手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風險。如果借款人的個人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強制執(zhí)行拍賣抵押物以清償債務(wù)，同時加大了執(zhí)行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。

2.1.2提前償還貸款風險

因為金融工具的流動性與收益率之間有一定的關(guān)系，提前還款發(fā)生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補償、提前收回資金閑置、預期收益減少等三種經(jīng)濟損失風險。2007年12月21日中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)六次上調(diào)人民幣利率，其中五年期的商業(yè)貸款利率提高到了7.74%，上調(diào)了1.35個百分點；五年期以上個人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調(diào)了0.64個百分點。利率對房貸借款人來說是最重要的財務(wù)指標，因為它直接影響到借款人的現(xiàn)金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數(shù)量，有可能使一部分目前有資金閑置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風險。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險

2.2.1假按揭

因為個人住房貸款比項目開發(fā)貸款手續(xù)較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發(fā)建設(shè)項目的資金，開發(fā)商會使用“假按揭”的方法來籌集建設(shè)資金。而這些“購房者”往往與開發(fā)商有協(xié)議在先，約定只“落名”而不負責還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時，開發(fā)商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購房者。可是一旦樓盤銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產(chǎn)不良貸款。即使銀行發(fā)現(xiàn)有“假按揭”的嫌疑，開發(fā)商也總能夠拿出各種材料和理由證明個人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產(chǎn)的不良貸款的幾率會更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產(chǎn)行業(yè)，誘導大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導致房地產(chǎn)泡沫。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導致銀行個人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風險。目前我國的“假按揭”情況比較嚴重，在北京地區(qū)，僅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達2.2億元。

2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息“失真”

按人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達到30%以后才能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財務(wù)手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比例。

因為當前商業(yè)銀行信貸分析的主要內(nèi)容是基于客戶財務(wù)報表的財務(wù)比率分析，而在實際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補西墻是開發(fā)企業(yè)的一貫做法。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)。一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。

3我國房地產(chǎn)金融風險防范措施

3.1政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以全面及時、準確的掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。其次政府要設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，以刺激土地供給等。

3.2加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險

隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟不景氣，呆壞比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性，降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

3.3商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理，提高風險防范能力

首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風險于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責，認真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風險和經(jīng)營風險，研究信貸風險防范措施。

3.4建立和完善個人信用制度

從今后我國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展方向來看，住房抵押貸款無疑是發(fā)展的重點，在房地產(chǎn)抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個人信用制度，對降低我國房地產(chǎn)抵押貸款風險具有重要的意義。鑒于我國國情和個人信用制度行業(yè)的特殊性，目前單靠民間很難在較短時間內(nèi)培育出比較成熟的個人信用聯(lián)合征信公司。我國應(yīng)該走歐美模式二者結(jié)合的，采取政府推動、征信公司市場化運作的模式。

4結(jié)語

近年來我國房地產(chǎn)價格增長過快，房地產(chǎn)投資過熱，使得我國政府不得不采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，目的在于降低不斷增加的房地產(chǎn)金融風險，本文只是簡要分析了我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀和如何進行房地產(chǎn)金融風險的防范。

參考文獻

［1］曹建元.房地產(chǎn)金融［M］.上海：上海財經(jīng)大學出版社，2003.

［2］王浩.個人住房貸款的風險與防范［J］.黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2006,3:91-93.