自動估值模型監管
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提要：自動估值模型（AVMs）是通過數學計算產生的評估手段，是一種建立在統計理論基礎上的計算機程序，主要用于使用房地產信息來對某種特定物業的估價。目前，監管部門正在關注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型。我們銀行業人士在學習一個新的管理模式、開發一個新產品、制定一個新政策時，首先要從監管的角度認識監管規定和監管的看法。因為符合和遵循監管要求，是當今商業銀行經營需要滿足的最基本要素。監管要求所包括的已經不僅是像《商業銀行法》這樣的法律、規則和標準，也不應該只有法律和政府規章，還應包括立法者和監督人頒布的主要法規、法條和指引、市場公約、行業協會制定的行為守則以及適用于銀行內部員工的內部行為守則。
今天的金融業，商業銀行的管理模式在變化、管理方法在創新、科技含量在增加，監管者對這些動向的關注也在深入。日前，在拜訪紐約OCC時，一份內部刊物《監管文摘》（SupervisionsDigest）中有一篇文章介紹了目前在美各商業銀行和住房信貸機構使用頻繁的一個比較新的模型——自動估值模型（AutomatedValuationModels-AVMs）以及對這種模型的監管建議，讀后感到很受啟發。
一、AVMs及AVMs的優缺點
自動估值模型（AVMs）是通過數學計算產生的評估手段，是一種建立在統計理論基礎上的計算機程序，主要用于使用房地產信息（如物業特征、市場人口統計、物業稅費率表、銷售價格趨勢和地區趨勢等）來對某種特定物業的估價。AVMs主要用于理順傳統物業評估過程，是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。
優點：相比傳統的房地產評估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客觀的優點。這不是說盡職的、技術高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個AVM能夠顯著地節省估價的時間并減少與傳統評估過程有關的成本。
缺點：主要有三個：首先，它們要依賴所使用數據的精確性、綜合性和時效性。其次，AVMs不能用來決定物業的物理狀態和相關的市場表現。第三，AVMs永遠不能把一個經驗豐富的評估師的知識與判斷具體化。
所以，AVMs適用于一個有相對充足當前數據，物業所處地區相對同質且物業的情況和市場表現相對典型的環境。當數據不足夠、地域環境復雜且物業與平均狀況和市場表現有顯著差距時，AVMs作用就發揮不出來。
因此，最關鍵的是AVMs的使用者能設計一個合適的使用和執行策略，以便判斷貸款的整體信貸風險，并能反映出所使用AVMs的特殊優缺點，特別是物業數據能夠支持這些產品。
二、AVMs的種類
AVMs有三種主要類型：指數模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：
指數模型，也叫價格指數模型，只需提供銷售數據，不需要物業特征。需要采用“重復銷售”的回歸分析，并需要一個先前的“價格點”來啟動運行。這些模型可靠性令人懷疑，因為它們對物業設定了眾多的假設條件，卻沒有提供依據。例如，假設物業的特征自上次銷售后保持不變。
偏好模型決定于物業特征。它們針對具體物業（取決于物業位置）；需要物業的特征數據以及比較數據；提供了假設的依據；以規則為基礎；并提供了統計評估。像指數模型一樣，它們也需要有一個先前的價格點來啟動運行。這些模型的局限性在于，依賴于一個嚴格限定的地理區域內的最近銷售的數據，而在某些國家只有部分有限的數據。它們也有指數模型同樣的弱點——包括假設物業特征保持不變。
混合模型把指數模型和偏好模型的特征結合起來，涵蓋了銷售數據、物業特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉換。
以上是AVMs的簡要介紹，根據房利美的說法，使用AVMs的主要目的是要設計一種解決方法，并使其服務于所有的貸款發放人的業務和競爭需要，并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費用，并幫助所有美國人擁有自己的房屋和租住可負擔房屋的機會。
三、美國監管當局OCC對使用AVMs的關注
在OCC的內部刊物《監管文摘》上以“自動估值模型：需要引起警惕的方面”為題，簡要介紹了AVMs的情況并從以下幾方面提出了監管建議。
（一）銀行使用（Bankusage）
OCC監管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大部分國家銀行將這些模型作為發放住房信貸時的初步（“第一眼”）評估工具。銀行傾向于使用AVMs是因為它們比傳統的評估手段更迅速和便宜，并能支持自動發放功能。
（二）OCC的關注點(OCCconcerns)
OCC對AVMs有如下擔心：在估價單個物業時不準確(Theyareimprecise)。
與評估指引不符。AVMs是在相互鑒定/估值指引（12CFR34中沒有明確的表述）后引入的模型，且模型不能針對物業的實際情況進行處理。對OCC監管大型銀行的相關業務的審定工作需要改進。此點在OCC2000-16公告中有詳細描述。
貸款人對AVMs只有基本的了解。模型分析的資源有限、缺乏準確的方法，對“置信評分”（CONFIDENCESCORES）概念的理解混亂。
AVM數據被用于確定信貸敞口。多數銀行的放款矩陣使用信用評分和抵押率（LTV）決定最大的信貸敞口。于是許多銀行就積極地采用最大的抵押率。
AVMs是在房地產價值快速攀升的階段開始采用的。銀行依靠市場升值來抵補模型的不精確性；AVMs從未在穩定或下跌的市場中被檢測過。
AVMs造成信貸風險增加。不夠精確的工具以及對借款人還款能力有限的分析，等于是增加了信貸風險，從而帶來更高的違約損失（LGD）。我們尚未看到銀行把這種考慮放入準備金/資本分析中。
（三）使用AVMs的銀行采取的行動
針對OCC對AVMs的擔心，大銀行采取了以下行動：
修改信貸政策來“解決（frameup）”這些監管問題。
幾家大銀行進行押品價值審核，然后討論OCC的擔心并對解決確認中存在的缺陷找出辦法。
加強檢察員對使用AVMs問題的意識和培訓。
與風險分析部門（RAD）通力合作以便加深對使用AVMs有關風險的了解。RAD參與了主要的檢查，我們將繼續發揮他們對常駐檢查隊伍的進一步補充作用。
保證將來會有個住房顧問來強調對AVM評估的需求，以符合相互鑒定指引和OCC的2000-16號公告。
（四）OCC相關的監管工作
OCC正在設法把對AVMs的審核結合進對應用銀行的監管策略中。不久正式的指引文件會出臺，目前正在進行與信貸風險政策的校訂一致工作。
四、收獲與思考
回過頭來看，我對AVMs的學習過程是事先從監管刊物中得知的，監管部門正在關注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。然后再去找AVMs是什么、誰在用、怎么用以及其優缺點；之后了解到該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型,由此我們更全面地“了解”了AVMs。這里講的“了解”是說明沒有實踐，只是初步的印象。從這一認識過程中，提醒我們銀行業人士在學習一個新的管理模式、開發一個新產品、制定一個新政策時，首先要從監管的角度搞清楚，認識監管規定和監管的看法。因為符合和遵循監管要求，是當今商業銀行經營需要滿足的最基本要素。監管要求所包括的已經不僅是像《商業銀行法》這樣的法律、規章和標準，也不應該只有法律和政府規章，還應包括立法者和監督人頒布的主要法規、法條和指引、市場公約、行業協會制定的行為守則以及適用于銀行內部員工的內部行為守則。
