房地產開發設計階段工程造價控制分析

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［摘要］工程造價是房地產項目開發應當重視的問題，針對這一問題在設計階段就需要采取控制措施開保障造價合理，本文就這一點主要對房地產開發設計階段的工程造價控制進行了分析。分析主要考慮到工程造價影響因素，針對各項因素提出了設計階段的管理措施，且闡述各項措施的應用方法、能效表現。

［關鍵詞］房地產開發；設計階段；工程造價控制

房地產開發設計是主導整個項目推進方向的重要階段，合理的設計方案不但能夠優化工程質量，且對工程造價成本有控制作用，因此有必要在工程設計階段做好造價控制工作。實際來看，現代房地產開發設計側重于工程質量，對于造價控制存在一定輕視，因此造價控制水平相對較低，而本文研究課題的主要目的就是提高現代房地產企業對造價控制的重視度，且提出相關控制方法，有利于工程造價控制水平提高。

1工程造價影響因素

1.1材料用量

房地產工程建設就是通過不同的工藝，將各類材料組合的一種行為，這一過程中會消耗大量的材料，而材料需要通過采購得來，因此材料將會帶來成本，材料用量將決定成本的高低。正常情況下，在工程設計當中如果依照合理要求來規劃材料用量，設計方案成本很少會超過預算成本，但實際來看現代很多房地產工程企業，在工程設計階段并不重視材料用量的控制，例如某企業只是依照預算要求統計了各類材料的總用量，并未細化到各工藝需求上，最終發現該企業各類材料總成本中有0.9%屬于多余成本。

1.2設計規劃

工程設計作為房地產工程建設方向，其規劃是否合理將影響到建設造價的高低。關于設計規劃對造價的影響表現有二，即總體規劃設計、平面布置，各影響見下文。

1.2.1總體規劃設計

總體規劃主要對房地產項目的管網、建筑、道路、綠化帶等設施的位置進行規劃的工作，同時決定各設施數量，在這一條件下如果總體規劃設計方案盲目，就可能導致設施分布密度增加、設施數量增多等問題。在設施分布密度增加條件下，會直接影響到房地產項目總費用；在設施數量增多條件下，代表設施材料用量增加，結合上述分析可見造價增大。

1.2.2平面布置

合理的平面布置可以增加房地產項目的適用性，且降低項目開發造價，而當平面布置存在問題時，這兩點都會朝不利于方向發展，可見平面布置是影響實際造價的因素。例如某工程平面布置設計中存在6個單元，在基礎建設完成之后，發現其中有2個單元是多余的，工程沒有必要對其進行后續施工，因此這2個單元的造價是多余的。

2設計階段造價控制策略

2.1精細化材料統籌

針對材料用量對工程造價的影響，在設計階段應當提升材料統籌的精度，關于這一點應當在設計階段先建立精細化材料統籌制度，后再將工作結果帶入采購工作中實現造價控制目的。在精細化材料統籌制度建設當中，需要參考工序流程以每個工序為節點進行工程量計算，得到每個工序的實際工程量，再針對工程量確認每個工序實際所需的材料用量，由此在采購工作當中可以依照材料用量設計來進行采購，可避免多余材料成本的問題。此外，關于精細化材料統籌管理，還要重視市場價格波動與工程質量之間的關系，即部分設計人員為了控制造價會刻意選擇低價材料導致工程質量下降，在實際工作中應當在保障工程質量的條件下，再進行材料統籌，任何情況下都不能出現以上行為。

2.2設計規劃控制策略

上述兩個設計規劃的影響可以通過綜合策略來進行造價管理，下文將提出3項綜合策略。

2.2.1設計招標

設計招標是一種由房地產企業、業主共同參與，對設計規劃方案進行選擇的競爭策略，應用當中，針對總體規劃設計、平面布置兩項設計工作，要求每個設計人員個設計一套方案，隨后方案將進入招標階段，由企業高層與業主共同選擇最優方案，由此可以保障總體規劃設計、平面布置最符合業主需求，且不影響工程質量。由此可見，通過設計招標方法可以避免總體規劃設計、平面布置等設計規劃因素對造價的影響。

2.2.2成立成本評估審核部門

實際上，上述設計招標策略是一種從主觀思想上判斷方案造價是否合理的方法，但在客觀角度上方案造價的合理性就需要通過其他方法來考究。針對這一點，本文建議工程企業應當成立成本評估審核部門，在設計招標開展之前，對總體規劃設計、平面布置等設計規劃方案進行審核、評估，客觀判斷其中造價是否合理。此外，關于評估審核部門成立要求，應當結合方案涉及專業來組織相關人員，例如當總體規劃設計、平面布置方案涉及水電、建筑結構專業，則評估審核部門中就要有相關的專業人員，否則無法實現客觀評估、審核。

2.2.3強化技術經濟分析

在設計階段，必須先確認所有與造價成本有關的工程內容、質量要求，例如建筑結構選型、工程材料的技術規格和要求、環保措施等，在這一條件下，通過上述策略可以確保成本達到當前最低，但實際上施工規劃設計當中是否存在多余的工程部分，也會導致多余造價產生，針對這一點就需要采用強化技術經濟分析來開展造價管理。強化經濟技術分析中，首先參考施工要求，分析所有工程內容的必要性，如果發現某工程內容不必要則及時刪除，其次在分析所有工程內容的質量要求必要性，如果不必要則相同處理。

3結語

本文主要對房地產開發設計階段的工程造價控制策略進行了分析，分析為了避免盲目性，先闡述了設計階段對造價存在影響的因素，且分析了各因素的影響表現，通過距離驗證了重要性。其次針對分析得到的問題，提出了相關控制策略，分析了各項策略的應用方法。通過本文研究可以提高房地產開發設計階段的工程造價控制水平。

參考文獻

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作者:溫周平 單位:長春吳中地產有限公司