開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制管理

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一、設(shè)計(jì)階段成本控制現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

1.開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理力量不足，設(shè)計(jì)階段成本控制難度大

設(shè)計(jì)階段成本控制和設(shè)計(jì)優(yōu)化方面的專業(yè)性較強(qiáng)，涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電安裝、暖通空調(diào)、機(jī)電設(shè)備、智能化、市政配套、景觀綠化等多個(gè)專業(yè)工種，對(duì)開發(fā)企業(yè)從事設(shè)計(jì)管理和成本控制人員的專業(yè)知識(shí)要求較高，而多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的管理人員技術(shù)量不足，導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段成本控制難以落到實(shí)處，只能依靠設(shè)計(jì)單位的自覺性去進(jìn)行成本控制。

2.設(shè)計(jì)單位成本意識(shí)不強(qiáng)，成本控制積極性不高

由于設(shè)計(jì)費(fèi)取決于工程總造價(jià)或建筑面積的大小，部分設(shè)計(jì)單位為追求利潤(rùn)，出現(xiàn)盲目擴(kuò)大規(guī)模，設(shè)計(jì)方案該優(yōu)化而不優(yōu)化等設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象。因缺乏設(shè)計(jì)階段成本控制激勵(lì)與監(jiān)督制約措施，多數(shù)設(shè)計(jì)人員成本意識(shí)不強(qiáng)，成本控制積極性不高，對(duì)設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題，更多地考慮在技術(shù)上的可行性和安全可靠性，而忽略了建設(shè)成本，設(shè)計(jì)單位過(guò)多地重視設(shè)計(jì)速度、技術(shù)和產(chǎn)值，對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性重視普遍不足。設(shè)計(jì)人員的專業(yè)水平、責(zé)任心、成本節(jié)約意識(shí)等主、客觀因素，也是產(chǎn)生設(shè)計(jì)過(guò)于保守、錯(cuò)、漏、碰、缺、加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目粗等問(wèn)題的主要原因，從而造成了材料浪費(fèi)、設(shè)計(jì)粗劣和成本的增加。

3.設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)變更過(guò)多導(dǎo)致成本失控

部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因時(shí)間緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了早日開工，盡快竣工，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初方案和施工圖設(shè)計(jì)審查不嚴(yán)、盲目要求設(shè)計(jì)單位趕圖，邊設(shè)計(jì)邊施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不周，設(shè)計(jì)深度不夠，各專業(yè)圖紙之間相互矛盾，設(shè)計(jì)變更過(guò)多，造成施工困難、成本失控。

二、加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位成本控制的主要措施

1.優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，強(qiáng)化合同管理

在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，通過(guò)公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，優(yōu)選能夠加強(qiáng)溝通、能主動(dòng)為開發(fā)商設(shè)想、有責(zé)任感、講誠(chéng)信、容易配合的設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)單位的選定客觀上就確定了項(xiàng)目的風(fēng)格和主題。相同的項(xiàng)目、設(shè)計(jì)要求、規(guī)范，不同設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來(lái)產(chǎn)品的風(fēng)格和品質(zhì)會(huì)相差非常大、其建筑效果、建筑布局、結(jié)構(gòu)形式、使用功能、鋼材用量、混凝土含量、開間幾何尺寸、開發(fā)成本等都會(huì)有很大差異。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)合理確定設(shè)計(jì)費(fèi)，綜合考慮設(shè)計(jì)階段成本控制、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約造價(jià)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰措施，充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位加大成本控制力度的積極性。加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同管理，將設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)周期、獎(jiǎng)罰措施、服務(wù)配合、第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化等具體要求寫入合同，做到有法可依。

2.重視設(shè)計(jì)方案比選，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析

對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，能夠滿足設(shè)計(jì)方案的要求很多，但各方案都具有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，工程造價(jià)也相差較大，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選結(jié)果對(duì)工程成本影響比較明顯。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮小區(qū)基本功能、要求、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性、建筑平面布局的合理性以及建筑風(fēng)格、交通組織等方面，合理安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地的布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距和層數(shù)，布置公共設(shè)施項(xiàng)目、規(guī)模及其服務(wù)半徑，以及水、電、熱、燃?xì)獾墓?yīng)等，對(duì)方案進(jìn)行全方位技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較，同時(shí)還得結(jié)合當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，選擇功能完善、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。對(duì)規(guī)劃方案、建筑、結(jié)構(gòu)、水電安裝、暖通空調(diào)、機(jī)電設(shè)備、智能化、節(jié)能、裝飾、景觀綠化、市政配套、各類綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)等各階段，也都應(yīng)進(jìn)行多方案比選，從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳方案。

3.加強(qiáng)圖紙會(huì)審，盡早發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的問(wèn)題

應(yīng)充分認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審工作的重要性，積極采取事前控制方法，以求減少返工量損失，合理控制成本。對(duì)施工圖紙的細(xì)化質(zhì)量越高、針對(duì)性越強(qiáng)，成本控制著力點(diǎn)就越準(zhǔn)確，成本控制管理就越有效。開發(fā)單位、工程部門應(yīng)共同對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對(duì)各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改建議，以免出現(xiàn)因返工而造成不必要的浪費(fèi)；對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核；項(xiàng)目開工前組織圖紙會(huì)審，盡早發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的錯(cuò)、漏、碰、缺之處，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少設(shè)計(jì)變更，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

4.引進(jìn)設(shè)計(jì)咨詢，加大設(shè)計(jì)優(yōu)化力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)制定成本控制激勵(lì)措施，廣納諫言，鼓勵(lì)公司各部門專業(yè)技術(shù)人員提前充分參與設(shè)計(jì)優(yōu)化和全過(guò)程成本控制，共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選優(yōu)、結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)估，并提出設(shè)計(jì)優(yōu)化建議，公司可根據(jù)貢獻(xiàn)大小給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，可積極引進(jìn)第三方設(shè)計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)，利用設(shè)計(jì)咨詢公司的專業(yè)技術(shù)力量對(duì)各方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、論證、優(yōu)化，在滿足功能和不降低質(zhì)量的前提下節(jié)約投資，降低成本。設(shè)計(jì)咨詢單位在設(shè)計(jì)優(yōu)化過(guò)程中，可重點(diǎn)審查技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，審查設(shè)計(jì)浪費(fèi)和挖潛，從方案、建筑布局、地下室形式、戶型、結(jié)構(gòu)選型、基礎(chǔ)形式、層高、水電安裝、智能化、節(jié)能、暖通設(shè)備、景觀綠化、市政配套、綜合管網(wǎng)、交通組織、設(shè)計(jì)參數(shù)、材質(zhì)、規(guī)格、型號(hào)等多方面進(jìn)行審查，杜絕設(shè)計(jì)造成的材料或設(shè)備設(shè)施浪費(fèi)；對(duì)于可能影響重大質(zhì)量安全和主要使用功能方面必須嚴(yán)格審查，防止因返工或設(shè)計(jì)變更過(guò)多等增加工程成本；注重設(shè)計(jì)的全過(guò)程優(yōu)化，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開始就對(duì)設(shè)計(jì)全過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)化，與設(shè)計(jì)單位溝通交流，對(duì)設(shè)計(jì)上的每一個(gè)技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制，做到應(yīng)優(yōu)盡優(yōu)。設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，工程設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)、合理，直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成本控制和利潤(rùn)，房產(chǎn)開發(fā)單位要合理地制定設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制管理，通過(guò)優(yōu)選設(shè)計(jì)單位、方案比選、施工圖細(xì)化、設(shè)計(jì)優(yōu)化等方法來(lái)控制各專業(yè)各階段的項(xiàng)目成本，在滿足建筑物的建筑效果、結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，使設(shè)計(jì)更加合理、經(jīng)濟(jì)，以降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

作者：陸國(guó)豪單位：無(wú)錫星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司