房地產項目設計階段成本控制問題探析
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摘要：文中介紹了房地產行業背景，并對項目設計階段成本控制的國內外研究現狀進行了歸納總結；并采用文獻資料、實際調研等方法對項目設計階段成本控制體系、成本預算、成本管控等三方面中存在的問題進行了剖析，最后分別從完善成本控制體系、精確預算、培養專業人才以及加大管控力度等方面提出了建議。
1引言
自2010年至2019年，全國房價與地價比從1.75倍升至2.07倍，整體處于上升趨勢，表明行業仍有較大盈利空間。但是從我國房地產開發企業盈利能力指標來看，自2014年至2019年，雖然成本費用利潤率與凈值產收益率指標總體上升，但總資產收益率是下降的，由此可見，行業競爭與政策的影響，行業盈利空間呈現大幅增長可能性較小，房地產行業將呈現更加激烈的態勢。房地產行業的激烈競爭，必將淘汰一些競爭力較弱的房產企業。那么在如今優勝劣汰的行業背景下，房地產企業在保證質量的同時，不得不對從開發到銷售各個階段的成本控制進行研究，項目設計作為過程的前沿工作，其成本控制的好壞直接影響到整個工程的經濟收益，甚至影響到整個房地產企業行業競爭力的強弱，因此，必須將其作為重中之重。成本控制興起于美國的軍工企業，是為了解決因研發投入過高而造成的成本過高的問題，后被運用到了各行各業。在國外，成本控制備受關注，尤其是在房地產開發行業，一些國家力圖在提高項目質量的同時，也能夠提高利潤，從而針對項目設計階段出臺了相應的成本控制設計準則，并為此實行了設計承包制的模式，即：房地產企業為了更好的控制房地產項目的在設計階段的成本，往往要求設計單位對項目的設計總體負責，并且設計階段的成本不可以超過承包設計的單位原始的投標報價。在成本控制概念引進我國之時，不少學者對房地產項目設計階段的成本控制作出了研究與探討，其中具有代表性的是，齊梅［1］（2018）在《房地產企業項目設計階段成本控制研究》中通過在房地產行業設計階段上對投入資金進行管理，在設計階段成本控制方面進行了實證應用；胡沛槐［2］（2020）在《房地產工程項目設計階段成本控制策略分析》中，提出了傳統房地產工程項目設計階段的成本控制與整體管理難以相輔相成；李麗芝［3］（2019）在《房產開發設計階段的成本控制》中提出通過擇優選擇設計團隊、制定合理有效的合同條款,發動全員的力量利用限額設計的理念達到最終的成本控制目的。總結來看，不管是國內還是國外，對房地產項目設計階段的成本控制非常重視，并對此的研究作出了一定的成果，對本次研究提供一定的借鑒意義，也對我國房地產企業在項目設計階段進行實際成本控制時，提供了很好的理論基礎。
2房地產項目設計階段成本控制存在的問題
由于房地產行業本身投資成本高、結算周期長、市場競爭激烈等特點，導致從開發到銷售的各個階段容易受到各方面因素的影響，而引發在進行成本控制工作中出現一些問題。下面將從項目設計階段的成本控制體系、成本預算、成本管控等三方面的問題進行剖析。
2.1設計階段成本控制體系不夠完善。據相關調查顯示，我國很多房地產企業并沒有形成完整的成本控制體系，尤其是在項目設計階段，而且在進行項目設計成本控制工作中存在重心后移、重視力度不夠、管理交互性不強等現象，這直接導致了項目設計中成本控制問題的出現，即：成本控制維度單一，手段不成熟；信息不對稱，數據缺乏完整性；成本控制措施缺乏有效性與實時性，且未形成整套反饋、預警和處置的方法等一系列問題嚴重阻礙了對項目設計階段成本控制措施的有效實施。
2.2設計階段的成本預算不夠精確。通過查閱相關文獻并比較發現，房地產項目設計成本預算分為三個階段，一是籌備期，費用占比12%~14%；二是實踐期，費用占比30%~40%；三是確定期，費用占比46%~52%，由此可見確定期費用占比最大，實踐期相對較少，籌備期最少。在設計上的預算成本方面，能夠完全控制好房地產項目在設計方面的實際費用的企業僅占7.69%；而僅能把用于設計的預算費用作為控制費用參照的企業不足72%；而剩下21%的企業的設計預算明顯脫離了實際情況，可見大多數房地產企業在項目設計階段的成本預算不夠精確。
2.3設計階段成本控制從業人員專業度不足。據了解，眾多房地產企業在項目設計階段進行成本控制工作時，多是采用外聘專業人員的形式，原因是因為本企業從業人員的專業度不足，也是為了規避不必要的風險。此方式既影響了企業內部成本控制人員的學習與發展，也讓企業承擔了額外的成本。另外企業內部成本控制從業人員缺乏突破自身、創新的精神，導致在實戰時存在經驗不足、知識儲備不夠的情況，從而造成成本控制結果的不嚴謹、不真實，也嚴重影響了設計階段整體的成本控制目標的達成。
2.4設計階段成本管控力度不足。從實際調研情況來看，在設計階段成本管控方面，很多中小型房企仍采用傳統的靜態階段管控模式，這種管控模式的弊端在于信息流與數據流的不互通，這會極大的影響項目管理的實際效果。大型房企雖然建立了一套嚴格的成本管控流程，也有動態監管的機制，但面對越來越龐大的項目，其作用也不斷地被弱化［4］。久而久之，就會出現惡性循環，導致在設計極階段的每個節點出現漏項少項的現象，從而對整體的成本預算產生威脅。
3房地產項目設計階段成本控制的對策建議
在房地產項目設計階段進行良好的成本控制不僅可以提高經濟效益，還能促進企業持續健康發展，下面將根據房地產項目設計階段成本控制存在的問題，提出相應的對策建議：
3.1完善項目設計階段成本控制體系。房地產項目的設計階段是決定項目功能、規模、性質與建設標準的重點，更是影響項目投資的關鍵。需要保證其成本控制的有效性，必須有完整的成本控制體系。因此，首先要明確設計階段成本控制對整個工程的重要性；其次，管理人員須全面考慮在設計預算過程中的影響因素，做好風險方法工作，并要對各個環節與流程作出初步與評估預算；再次，全面完善項目設計階段中從招標到圖紙交底工作完成整個過程的成本控制體系，嚴格實行節點限額設計與專項成本分析報告的措施，并制定相應的獎懲制度，做到分工明確，責任到人；最后，成本控制是一項系統的工程，需要各節點工作人員的密切配合與相互協作。
3.2提高項目設計階段成本預算的精確度。提高各設計節點的成本預算精確度是確保整個項目設計階段成本有效控制的關鍵。以此可以采用智能化設備與人工的相結合的方式進行數據的采集與精算，建立設置成本控制管理中心，進行多層次、多維度的信息收集與處理，由此來提高成本預算的精確度。因此首先要建立成本控制管理中心，并完善管理制度；其次，加強參與人員的溝通與協作，嚴控設計關于成本關，確保信息與數據的真實性，并加以分類整理；再次，從多方位、多角度進行設計成本報告的測評，保證各項數據的關聯性與準確性；最后，根據結果作出必要優化建議與措施［5］。
3.3加強項目設計階段成本控制的專業人才培養。專業的人做專業的事，才能保證數量與質量。在項目設計成本控制工作中，不專業的人既無法保證效率，也無法保證質量，更無法保證成本控制目標的達成。專業的人才培養需要企業制定系統的培養計劃，并加以實施。那么，作為房地產企業首先要摒棄為了節省費用而采用不專業的企業內部員工進行成本控制的現象，更應該聘用更加專業的人；其次，要根據企業具體情況，對企業內部成本控制人員進行分批、分段、分類的專業培訓學習；最后，加強實踐演練，做到理論與實際雙腿走路，更好的做好成本控制工作。
3.4加大項目設計階段成本控制的管控力度。高質高量的完成項目設計階段成本控制工作，必須做好管控工作。基于管理的本質，在進行成本控制管控時，必須要將企業所擁有的資源進行有效的計劃、組織、領導與控制，并要綜合分析客觀因素的影響，從而在保證進度的同時，達成最佳成本控制目標。具體措施，首先是時間管理，在拆分設計節點工作基礎上，做好各環節的銜接工作，盡量縮短時間，提高質量；其次是技術管理，做好各項設計圖紙的對接與較低工作，避免出現各自為政、漏項缺項的現象；最后是現場管理，設計現場需要嚴格把關，控制成本不能盲目的做加減法，需要在確保設計質量的基礎上，對項目設計計劃作出隨時的調整與優化。
4總結
隨著經濟的發展，成本控制越受到各行業的重視，在房地產項目設計階段的成本控制更是備受關注。從目前的現狀來看，房地產企業需要結合自身需求與行業前景，做好成本控制的精細化管理，以此提高自身競爭力。
作者:楊洋 胡國杰 單位:遼寧工業大學研究生學院遼寧工業大學經濟管理學院
