物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理探究

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摘要：隨著我國(guó)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，導(dǎo)致物業(yè)管理業(yè)的興起并已逐漸成為具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，物業(yè)管理也是城市管理的重要組成部分。它直接影響城市居民的日常生活，并直接聯(lián)系居民生活和學(xué)習(xí)的各個(gè)方面。具有獨(dú)特管理特征的物業(yè)管理的職能是管理和服務(wù)社區(qū)，這也是我國(guó)城市和社區(qū)管理的重要組成部分。本文分析了現(xiàn)代城市物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)精細(xì)化管理問題，并提出了完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的建議，以增強(qiáng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的持續(xù)快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理；物業(yè)管理；財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。它可以確保物業(yè)功能的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)房地產(chǎn)的使用壽命，對(duì)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)具有重要意義。與一般行業(yè)不同，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響民生、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多種利益，其發(fā)展對(duì)城市建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。如今，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代不斷發(fā)展的背景下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)不能滿足時(shí)展的要求。物業(yè)行業(yè)有必要逐步改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，將精細(xì)化管理應(yīng)用于財(cái)務(wù)管理，以實(shí)現(xiàn)高效創(chuàng)新的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各利益相關(guān)者進(jìn)行互動(dòng)并建立文明、和諧、健康的社區(qū)關(guān)系。

一、財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的含義

所謂精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，主要是指財(cái)務(wù)管理，綜合管理和整個(gè)過程管理等始終把精細(xì)作為切入點(diǎn)，對(duì)每個(gè)人都有細(xì)致的管理方法適應(yīng)每個(gè)職位和每個(gè)業(yè)務(wù)，支持工作流程和業(yè)務(wù)規(guī)范，以及財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容被分解、完善和重新整合，確保每一個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以在財(cái)務(wù)管理協(xié)議中。在控制之下，然后通過財(cái)務(wù)監(jiān)督的基本職責(zé)財(cái)務(wù)管理和服務(wù)職能的能力和有效性進(jìn)一步擴(kuò)展以探索公司金融活動(dòng)的作用存在的任何潛在值。

二、目前物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理中存在的問題

1.缺乏有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)機(jī)制及財(cái)務(wù)精細(xì)化管理執(zhí)行力低。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)的工作。盡管可以獲得更好的收益，但它也必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。就我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)尚處于初期建設(shè)階段，相關(guān)制度建設(shè)還很不完善，存在許多潛在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在新常態(tài)的背景下，將會(huì)有很多不穩(wěn)定因素，這將在一定程度上增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，從而導(dǎo)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)損失。在物業(yè)企業(yè)中，精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理只有在實(shí)踐中才能發(fā)揮應(yīng)有的作用，為企業(yè)節(jié)省管理成本。但是目前，大多數(shù)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理人員缺乏對(duì)精細(xì)管理的重視，他們的工作沒有規(guī)律性，執(zhí)行力低，隨機(jī)性大。這使得精細(xì)的財(cái)務(wù)管理是膚淺的，標(biāo)準(zhǔn)化程度較低。這些問題的主要根源不是缺乏管理人員的意識(shí)，而是缺乏行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制。由于缺乏規(guī)范，有效的監(jiān)督機(jī)制，因此沒有相應(yīng)的監(jiān)督保證進(jìn)行精細(xì)化管理，大大降低了執(zhí)行能力。這種精細(xì)的財(cái)務(wù)管理不受內(nèi)部控制系統(tǒng)的支持，對(duì)財(cái)務(wù)管理的了解仍在表面上，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司一定程度的運(yùn)營(yíng)成本。

2.人工成本逐年增長(zhǎng)，人員缺口逐年增大。隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)滲透到每個(gè)城市居民的生活中。但是，由于物業(yè)管理行業(yè)中職位的可替換性強(qiáng)且員工工資低，許多年輕人不愿從事該行業(yè)。導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的人員缺口很大并且老化嚴(yán)重。另一方面，國(guó)家每年提高社會(huì)最低工資。根據(jù)當(dāng)前的物業(yè)管理行業(yè)，人工成本約占總成本的75%85%，約30%40%的雇員根據(jù)最低工資標(biāo)準(zhǔn)獲得勞動(dòng)報(bào)酬。年薪的增加無疑將給物業(yè)公司的成本管理帶來巨大挑戰(zhàn)。

3.精細(xì)化管理意識(shí)欠缺。通常，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)根據(jù)其業(yè)務(wù)計(jì)劃和戰(zhàn)略計(jì)劃制定財(cái)務(wù)預(yù)算。這種預(yù)算管理模型很少考慮與企業(yè)其他部門協(xié)調(diào)的情況。通常，當(dāng)發(fā)生意外情況時(shí)，是通過財(cái)務(wù)本身來解決的。但是，該解決方案不僅效率低下，而且還不能解決許多問題。例如，一些基層員工對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏清晰的了解，對(duì)公司沒有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，嚴(yán)重浪費(fèi)了清潔工具，維護(hù)工具或其他公共小資產(chǎn)。一些員工甚至可能會(huì)利用小物品，并根據(jù)自己的意愿隨意處置這些物品。這種現(xiàn)象也反映出物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)的管理和預(yù)算等方面的不合理性。同時(shí)，這也是缺乏對(duì)物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理意識(shí)的體現(xiàn)。然而這種情況不能僅靠財(cái)務(wù)部門解決，也會(huì)實(shí)際上也增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本并降低了其競(jìng)爭(zhēng)力。

三、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理建議

1.優(yōu)化物業(yè)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，建立各項(xiàng)目利潤(rùn)中心。物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)的最大區(qū)別在于，企業(yè)管理的每個(gè)社區(qū)、辦公樓或商業(yè)和住宅綜合體都是相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。為了使物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理，每個(gè)項(xiàng)目必須是利潤(rùn)中心，并且每個(gè)項(xiàng)目的收支都必須分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如果要實(shí)現(xiàn)精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，則必須首先實(shí)施上交至公司財(cái)務(wù)的所有收入，然后分別為支出申請(qǐng)補(bǔ)償，即實(shí)施收支兩條線管理。其次，加強(qiáng)資金管理，設(shè)法收支相抵，減少現(xiàn)金使用。第三，與各個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金收集和會(huì)計(jì)有關(guān)的所有財(cái)務(wù)狀況必須由專人處理，遵守總公司的財(cái)務(wù)制度，并接受總公司的財(cái)務(wù)監(jiān)督。第四，總公司的財(cái)務(wù)需要及時(shí)檢查每個(gè)項(xiàng)目的收支情況。在此期間結(jié)束時(shí)，將根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)作對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并將該運(yùn)作與項(xiàng)目人員的績(jī)效掛鉤。

2.開展全面預(yù)算工作，確保工作落實(shí)到位。預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，也是物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施精細(xì)財(cái)務(wù)管理的指導(dǎo)思想。由于物業(yè)服務(wù)公司全面的預(yù)算管理，具有全員性、全額性、全程性的特點(diǎn)。在預(yù)算編制過程中，確定預(yù)算管理的不同級(jí)別，并明確具體職責(zé)。中小型物業(yè)服務(wù)公司的管理水平相對(duì)簡(jiǎn)單，可以將物業(yè)項(xiàng)目部作為預(yù)算責(zé)任的重點(diǎn)，而公司的預(yù)算目標(biāo)可以直接劃分為不同的管理項(xiàng)目。由于物業(yè)管理項(xiàng)目眾多，大型物業(yè)服務(wù)公司可以通過基于成本效益和管理時(shí)效相融合的原則，可以根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、具體規(guī)模等特征，通過大區(qū)制度管理模式，對(duì)其進(jìn)行集合總結(jié)，確定責(zé)任中心。對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備管理，內(nèi)部管理，安全管理，外部協(xié)調(diào)管理和其他任務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并通過責(zé)任中心對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確劃分。由于物業(yè)服務(wù)公司是輕資產(chǎn)服務(wù)公司。在綜合預(yù)算方面，應(yīng)主要關(guān)注損益表和現(xiàn)金流量表指標(biāo)，例如收入，成本，費(fèi)用，利潤(rùn)和現(xiàn)金流量。在全面預(yù)算管理過程中，物業(yè)服務(wù)公司必須始終遵循自上而下，自上而下，分層編制和逐步總結(jié)的基本原則。通過全面的預(yù)算管理工作，明確了下一年的工作目標(biāo)，并逐層分解，下放和落實(shí)了工作目標(biāo)。通過全面的預(yù)算管理，可以有效避免信息不對(duì)稱造成的工作錯(cuò)誤。定期就預(yù)算的執(zhí)行情況提供反饋，及時(shí)溝通并總結(jié)預(yù)算管理中的問題，并確保實(shí)現(xiàn)年度工作目標(biāo)。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理理念，塑造良好的企業(yè)品牌形象。首先，物業(yè)企業(yè)的管理者需要改變想法。從物業(yè)企業(yè)的角度來看，它是一家綜合服務(wù)企業(yè)，為人們的生活提供一些服務(wù)和便利。與其他行業(yè)相比，物業(yè)公司需要更精細(xì)的管理，以提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，并將企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)管理類型。其次物業(yè)企業(yè)從細(xì)節(jié)入手，完善財(cái)務(wù)管理精細(xì)化管理。一般而言，物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行特定業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)會(huì)進(jìn)行資金使用預(yù)算，而大多數(shù)預(yù)算準(zhǔn)備工作都是通過服務(wù)項(xiàng)目的形式進(jìn)行的。因此，有必要從財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)入手，尊重完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，確保物業(yè)公司安全使用和合理使用資金，以促進(jìn)物業(yè)公司為客戶提供更好的服務(wù)。最后，強(qiáng)化精細(xì)化管理的概念需要企業(yè)各個(gè)部門的大力支持。穩(wěn)定的工作環(huán)境和氛圍對(duì)于完善財(cái)務(wù)工作非常重要。因此，一是財(cái)務(wù)部門需要加強(qiáng)自身的溝通能力；二是企業(yè)各部門需要積極配合協(xié)商，提高員工責(zé)任感和歸屬感。將精益求精理念融入日常工作中，大力樹立敬業(yè)，優(yōu)質(zhì)，高效，追趕，超越的工作作風(fēng)，樹立精細(xì)管理，真誠(chéng)服務(wù)的服務(wù)理念，使全體員工在潛移默化中將精細(xì)化服務(wù)形成自覺，塑造良好的企業(yè)品牌形象，提高企業(yè)的社會(huì)認(rèn)知度和影響力。用企業(yè)全體人員真正形成的財(cái)務(wù)精細(xì)化管理意識(shí)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)。

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3.鄭尚萍.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理研究.中國(guó)市場(chǎng)，2017(35).

作者:張華 單位:重慶和泓物業(yè)服務(wù)有限公司