住房制度改革
前言：本站為你精心整理了住房制度改革范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。
央行在2005年3月16日宣布，調整個人住房信貸政策：不再對房貸實行優惠利率；房價上漲過快的城市，最低首付款比例可提高到30％。央行意欲引導消費者對未來的資金價格產生一個合理的預期，抑制部分不合理的住房需求，控制房地產價格過快上漲。社會對此反響強烈，再次引發人們對住房和住房政策的關注和期待。
我國從1980年提出住房制度改革，經十多年的醞釀和準備，1992年啟動實質性改革，歷時25年，主要經歷以下幾項改革：提租補貼、建立租賃關系；建立了住房公積金制度；公有住房按成本價向職工出售，盤活存量住房資產；開放二手房市場。提前允許房改房上市交易，為職工進入市場賣舊房、買新房創造了條件；實施住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。
一、住房改革面臨的困難、問題
經過多年努力，目前全國基本實現了停止實物分房、逐步實行了以建立住房公積金制度、發放一次性住房補貼或按月發放住房公積金補貼等形式的住房貨幣化補貼制度，初步建立了收入高的家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經濟適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應體系。但住房公積金制度、住房補貼制度、住房供應體系依然存在和面臨不適應、不適合的困難和問題，主要表現在：
（一）住房公積金制度有待進一步完善
現行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金占個人工資收入的比重過高、一些企業利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現象，不利于住房公積金制度的健康有序發展。
《國務院住房公積金條例》規定，住房公積金每月按工資基數的一定比例繳交。但對工資基數界定未作具體規定，由各地自行規定，且未對工資基數實行封頂，造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公積金月繳額過分懸殊。如有的單位職工平均月繳交額高達3000元，有的單位平均不足200元，個體最高達上萬元。顯然存在過分懸殊有失公正性和保障性，存在利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅的嫌疑。由于與工資收入掛鉤，造成高收入者得高額住房公積金，低收入者少得住房公積金的怪現象。
由于住房公積金管理機構對《住房公積金條例》的宣傳和執法力度不夠，住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。據來自建設部的數據顯示，2004年實際繳存職工人數為6138．5萬人，覆蓋率僅為58．4％。主要是住房公積金還存在應建未建的現象，如一些民營企業、外商投資企業、城鎮私營企業的職工還未建立住房公積金制度，大量進城務工人員，非常需要在城市買房或租房居住，但目前住房公積金也沒有覆蓋到他們身上。一些單位利用當前就業壓力，對一些新招員工簽訂固定薪酬合同，將住房公積金故意排除在外。
住房公積金的作用沒有得到完全發揮。據建設部數據顯示，截至去年底，全國住房公積金繳存余額為4893．5億元，除去個人住房貸款和購買國債，仍有沉淀資金2086．3億元。這些資金的保管運作完全掌控在340多家住房公積金管理中心手中。近年來擠占、挪用等違法違規現象時有發生。對住房公積金的運作管理強化監管已刻不容緩。由于住房公積金管理委員會制度沒有真正發揮職能作用，“房委會決策”流于形式；住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業單位”運行，個別地方資金管理分散，有過分追求自身利益的現象；住房公積金的作用沒有得到充分發揮；一些地方住房公積金監督機制不健全，住房公積金存在風險隱患。
（二）住房補貼制度矛盾突出，住房補貼發放進展緩慢
以杭州市區為例，對1998年12月31日前參加工作的住房未達標和無房戶按可享受面積每平方米1200元發放住房補貼，對1999年1月1日以后參加工作的無房新職工按月工資的25％發放住房公積金補貼。
一方面，對于杭州市市區商品房價高達每平方米10000元甚至遠郊也高達7000元以上，住房補貼簡直是杯水車薪；另一方面，企事業單位對龐大住房補貼資金需求不堪重負，至今累計發放率不到20％。新人的住房補貼比例又明顯過高，按現行住房公積金同口徑計算，住房補貼每月普遍高達1000元，新老職工之間嚴重不平衡。
（三）住房供應體系亟待完善
過高的商品房價使大多數中低收入家庭的住房夢難以成為現實，苛刻的廉租房條件使一些低收入家庭既買不到也買不起經濟適用住房，又不能租住廉租房。
根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。由于商品房價過高，廣大中低收入家庭對政府經濟適用住房寄予厚望，而經濟適用住房供應量又非常有限，供需矛盾非常突出。同時，這里還存在一個由什么機構、怎么來認定個人家庭收入的問題。由于巨大的利益差異，又缺乏相關權威的收入證明機構，收入線的劃分形同虛設，使得一些事實上的中高收入者能利用各種手段，模糊收入來源，混入購房隊伍，加劇供需矛盾。
（四）異地調動、軍轉干部住房政策矛盾較大
由于各地經濟、社會發展的不平衡，住房政策、標準、需求有較大的差異，各地住房政策也不盡相同，這對組織需要異地調動的干部、軍轉干部的住房安置帶來較大的差異和矛盾。從落后地區調到發達地區工作的干部、軍轉干部解決自住住房的能力較弱，難度很大。由于干部交流、異地調動造成兩地分居的家庭又增加了居住成本，個人難以承擔。
（五）住房維修基金作用沒有得到有效發揮
在公有住房按房改政策向住戶出售時，原產權單位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用設施維修基金簡稱住房維修基金，由于同一小區或同一幢住房原產權有多個單位管理交叉，許多居住區沒有成立業主委員會，房改部門沒有統一的可操作的住房維修基金使用管理辦法，使得住房維修資金長期在銀行沉淀，其作用沒有得到有效發揮。
二、進一步推進住房制度改革的對策和建議
（一）進一步完善住房公積金制度
住房公積金制度中存在的月繳額差距過大、覆蓋面不廣、比重過高、管理不善等問題，主要是制度缺陷和管理缺位問題。
住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特點。不同單位、不同職位之間不應有過分的懸殊。職工工資中已體現了按勞分配、多勞多得的原則，住房公積金再與工資掛鉤，高收入者多得住房公積金，低收入者少得公積金，有失公平。既然住房公積金具有住房保障性，住房公積金的月繳額度就應根據當地的商品房價格、經濟發展水平有所限制，對一個職工年平均工資不到20000元的城市，一些單位住房公積金人均月繳額高達3000元是有點離譜的，比個人所得稅起征點1600元也高出許多，從制度上也給人進行所謂合理避稅的驅動力，顯現住房公積金制度上的缺陷。筆者認為，住房公積金月繳額應與工資基數脫鉤，按當地的經濟水平、住房市場價格水平、適當拉開差距、適當考慮職務職稱等原則確定繳交額。以杭州市為例，按市場均價每平方米8000元購買90平方米住房計72萬元，按工作30年計，通過銀行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人計算，職工個人享受的住房公積金和住房補貼每月合計不應超過2000元，對享受住房補貼的職工每月的住房公積金應不超過1000元。
住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對《住房公積金條例》宣傳不夠和執行不力。據了解，許多新參加工作人員、私企員工和進城務工人員基本不了解或根本不知道住房公積金的概念，更不了解立法規定，在當前就業壓力較大的情況下，一些員工就是知道了也不敢向企業提出繳交住房公積金的要求。因此，住房公積金管理機構應通過各種媒體大力宣傳《住房公積金條例》，設立維權機構，加大執法力度，擴大住房公積金的覆蓋面，維護職工權益。
加強對住房公積金管理機構的管理，是有效規避住房公積金風險、發揮住房公積金效能的重要措施。要充分發揮住房公積金管理委員會的決策作用，優化住房公積金管理委員會成員的結構，適當增加金融、房地產、法律專業人才比例，為科學決策提供保障。
（二）采取更加靈活的政策，推進住房補貼發放進程
政府相關部門應加大力度，推進住房補貼的發放。據分析，住房補貼發放進展緩慢主要有四個方面的原因：
一是企事業單位領導重視不夠，一些單位沒有將住房補貼工作列入本單位工作計劃，無視弱勢職工的權益，不愿意有計劃地安排資金發放住房補貼。
二是住房補貼資金來源嚴重不足，事業單位本身收入來源有限，財政補貼又難以到位，企業單位要看經濟效益來確定。
三是由于企事業改革改制過程中未考慮老職工的住房補貼問題，改制后的企業又不愿承擔住房補貼的責任，造成無人管現象。
四是企事業單位對住房補貼政策的了解不夠，不了解國家、省、市對住房補貼政策的優惠支持，如企業發放住房補貼資金可以在成本上列支等等。
筆者認為，房改、財政部門應加大力度，促進住房補貼的發放進程，主要應從以下幾個方面著手：
一是加強政策推動力度，對企事業單位區分情況分類指導，對有能力解決的單位應限期發放，對一次性解決有困難的單位應研究辦法分步實施，對確實困難又符合財政支持的要加大加快財政支持。
二是對企事業單位改制改革中未考慮的應由現企業會同國有資產管理部門、房改部門研究解決。
三是加大住房補貼宣傳力度，讓企事業單位重視和掌握政策，加快實施步伐。
四是加強對住房補貼政策研究，增強解決政策實施中出現矛盾的能力，盡快出臺解決群眾反響較大的新老職工補貼不平衡問題的政策。
（三）加強住房保障體系建設，調整供需關系，完善住房供應體系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障體系也是政府的基本職能，但政府要立即解決全部的住房問題是很困難的，也是不現實的。政府應從確保廣大中低收入家庭“有房住”，通過完善經濟適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度，建立和完善住房保障體系。
一要合理確定經濟適用住房供應對象。在收入多元化的今天僅通過工資性收入作為收入線劃分是有失公平的，但其他收入又是難以掌握的。因此，筆者認為，應摒棄不具有操作性的收入線作剛性規定，對正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應作為簡單條件，改戶口遷入年限作為要件，如將具有本市常住戶口5年以上的住房困難中低收入家庭作為供應對象將更加具有合理性，抑制那些為了馬上購買經濟適用房遷移戶口的出現。
二要規范經濟適用住房面積標準、戶型標準。住房是經久耐用商品，要有適當超前意識，盡管是經濟適用住房，但也不宜過小、功能過于簡單。要與全面建設小康社會的目標一致，如多數城市為了節省建設成本，經濟適用房選址較遠離市區，生活成本又很高，房子戶型、面積又很不如意，成了中低收入家庭“食之無肉、棄之可惜”的雞肋。這與開發經濟適用住房的初衷是不相符的。因此，要根據需求適當增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的需求。
三要倡導租售并舉，引導合理的住房消費，改變“有房產”為“有房住”的觀念。購買住房不是解決住房的惟一途徑，應通過規范租賃市場、加強租賃服務、減低租賃租費等有力措施大力倡導向市場租賃來解決自住住房困難。據了解，在市場經濟發達國家，通過租賃解決住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引導人們的住房消費觀念，首先要“有房住”，其次才是“有房產權”，二者可分步解決，不求一次到位。
四要適當擴大“廉租房”供應對象。對賣不起甚至租不起經濟適用住房又不是最低收入的困難家庭，應逐步列入廉租房解困對象，采取適當補貼支持向市場租房，逐步消除住房“夾心層”。
五要采取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。政府宜采用金融、稅費政策抑制購買第二套住房的投資者，如通過對購買第二套住房和大戶型購房者加大首付比例、貸款利息、交易時間限制、交易稅費等政策，來抑制投資購房和非理性住房消費。
（四）因地制宜、實事求是地制定實施異地調動、軍轉干部的住房管理政策
2003年7月中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合轉發了《建設部、中組部、財政部關于異地調動干部住房管理暫行規定》，對異地調動干部承租或購買現住房、申請領取購房補貼、建立臨時周轉住房制度、建立調動干部住房檔案、嚴肅住房紀律等方面作了具體規定，并規定由各省、市、區結合實際情況制定實施辦法。筆者認為，省、市、區在制定實施辦法時應實事求是、因地制宜，切實保證異地調動、軍轉干部能住得上、住得起房。由于住房價格的持續上漲，應適時調整補貼標準，對原工作地退出房改房產權的應不受準購條件限制優先供應經濟適用住房。
（五）加快研究制定住房維修基金使用管理辦法，充分發揮住房維修基金的作用
制定住房維修基金使用管理辦法，要注重界定清楚，操作簡便，尊重現實。在許多老城區未成立業主委員會前，如何采取過渡辦法，對原產權交叉的住房如何采取措施，使住房維修基金的功能得到有效發揮，房改、建設、財政部門要加強調查研究，盡快制定相關辦法，滿足住戶住房維修的需求。
住房制度改革，經過十多年的實質運作，住房基本矛盾已解決，已初步建立了新型的住房制度。但住房商品化、社會化、分配貨幣化過程中困難依然存在，一些新的矛盾又逐漸顯現，需要從政策上、服務上逐步完善解決。住房改革的任務依然還很重，要完成這項改革尚需時日。
二、進一步推進住房制度改革的對策和建議
（一）進一步完善住房公積金制度
住房公積金制度中存在的月繳額差距過大、覆蓋面不廣、比重過高、管理不善等問題，主要是制度缺陷和管理缺位問題。
住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特點。不同單位、不同職位之間不應有過分的懸殊。職工工資中已體現了按勞分配、多勞多得的原則，住房公積金再與工資掛鉤，高收入者多得住房公積金，低收入者少得公積金，有失公平。既然住房公積金具有住房保障性，住房公積金的月繳額度就應根據當地的商品房價格、經濟發展水平有所限制，對一個職工年平均工資不到20000元的城市，一些單位住房公積金人均月繳額高達3000元是有點離譜的，比個人所得稅起征點1600元也高出許多，從制度上也給人進行所謂合理避稅的驅動力，顯現住房公積金制度上的缺陷。筆者認為，住房公積金月繳額應與工資基數脫鉤，按當地的經濟水平、住房市場價格水平、適當拉開差距、適當考慮職務職稱等原則確定繳交額。以杭州市為例，按市場均價每平方米8000元購買90平方米住房計72萬元，按工作30年計，通過銀行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人計算，職工個人享受的住房公積金和住房補貼每月合計不應超過2000元，對享受住房補貼的職工每月的住房公積金應不超過1000元。
住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對《住房公積金條例》宣傳不夠和執行不力。據了解，許多新參加工作人員、私企員工和進城務工人員基本不了解或根本不知道住房公積金的概念，更不了解立法規定，在當前就業壓力較大的情況下，一些員工就是知道了也不敢向企業提出繳交住房公積金的要求。因此，住房公積金管理機構應通過各種媒體大力宣傳《住房公積金條例》，設立維權機構，加大執法力度，擴大住房公積金的覆蓋面，維護職工權益。
加強對住房公積金管理機構的管理，是有效規避住房公積金風險、發揮住房公積金效能的重要措施。要充分發揮住房公積金管理委員會的決策作用，優化住房公積金管理委員會成員的結構，適當增加金融、房地產、法律專業人才比例，為科學決策提供保障。
（二）采取更加靈活的政策，推進住房補貼發放進程
政府相關部門應加大力度，推進住房補貼的發放。據分析，住房補貼發放進展緩慢主要有四個方面的原因：
一是企事業單位領導重視不夠，一些單位沒有將住房補貼工作列入本單位工作計劃，無視弱勢職工的權益，不愿意有計劃地安排資金發放住房補貼。
二是住房補貼資金來源嚴重不足，事業單位本身收入來源有限，財政補貼又難以到位，企業單位要看經濟效益來確定。
三是由于企事業改革改制過程中未考慮老職工的住房補貼問題，改制后的企業又不愿承擔住房補貼的責任，造成無人管現象。
四是企事業單位對住房補貼政策的了解不夠，不了解國家、省、市對住房補貼政策的優惠支持，如企業發放住房補貼資金可以在成本上列支等等。
筆者認為，房改、財政部門應加大力度，促進住房補貼的發放進程，主要應從以下幾個方面著手：
一是加強政策推動力度，對企事業單位區分情況分類指導，對有能力解決的單位應限期發放，對一次性解決有困難的單位應研究辦法分步實施，對確實困難又符合財政支持的要加大加快財政支持。
二是對企事業單位改制改革中未考慮的應由現企業會同國有資產管理部門、房改部門研究解決。
三是加大住房補貼宣傳力度，讓企事業單位重視和掌握政策，加快實施步伐。
四是加強對住房補貼政策研究，增強解決政策實施中出現矛盾的能力，盡快出臺解決群眾反響較大的新老職工補貼不平衡問題的政策。
（三）加強住房保障體系建設，調整供需關系，完善住房供應體系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障體系也是政府的基本職能，但政府要立即解決全部的住房問題是很困難的，也是不現實的。政府應從確保廣大中低收入家庭“有房住”，通過完善經濟適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度，建立和完善住房保障體系。
一要合理確定經濟適用住房供應對象。在收入多元化的今天僅通過工資性收入作為收入線劃分是有失公平的，但其他收入又是難以掌握的。因此，筆者認為，應摒棄不具有操作性的收入線作剛性規定，對正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應作為簡單條件，改戶口遷入年限作為要件，如將具有本市常住戶口5年以上的住房困難中低收入家庭作為供應對象將更加具有合理性，抑制那些為了馬上購買經濟適用房遷移戶口的出現。
二要規范經濟適用住房面積標準、戶型標準。住房是經久耐用商品，要有適當超前意識，盡管是經濟適用住房，但也不宜過小、功能過于簡單。要與全面建設小康社會的目標一致，如多數城市為了節省建設成本，經濟適用房選址較遠離市區，生活成本又很高，房子戶型、面積又很不如意，成了中低收入家庭“食之無肉、棄之可惜”的雞肋。這與開發經濟適用住房的初衷是不相符的。因此，要根據需求適當增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的需求。
三要倡導租售并舉，引導合理的住房消費，改變“有房產”為“有房住”的觀念。購買住房不是解決住房的惟一途徑，應通過規范租賃市場、加強租賃服務、減低租賃租費等有力措施大力倡導向市場租賃來解決自住住房困難。據了解，在市場經濟發達國家，通過租賃解決住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引導人們的住房消費觀念，首先要“有房住”，其次才是“有房產權”，二者可分步解決，不求一次到位。
四要適當擴大“廉租房”供應對象。對賣不起甚至租不起經濟適用住房又不是最低收入的困難家庭，應逐步列入廉租房解困對象，采取適當補貼支持向市場租房，逐步消除住房“夾心層”。
五要采取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。政府宜采用金融、稅費政策抑制購買第二套住房的投資者，如通過對購買第二套住房和大戶型購房者加大首付比例、貸款利息、交易時間限制、交易稅費等政策，來抑制投資購房和非理性住房消費。
（四）因地制宜、實事求是地制定實施異地調動、軍轉干部的住房管理政策
2003年7月中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合轉發了《建設部、中組部、財政部關于異地調動干部住房管理暫行規定》，對異地調動干部承租或購買現住房、申請領取購房補貼、建立臨時周轉住房制度、建立調動干部住房檔案、嚴肅住房紀律等方面作了具體規定，并規定由各省、市、區結合實際情況制定實施辦法。筆者認為，省、市、區在制定實施辦法時應實事求是、因地制宜，切實保證異地調動、軍轉干部能住得上、住得起房。由于住房價格的持續上漲，應適時調整補貼標準，對原工作地退出房改房產權的應不受準購條件限制優先供應經濟適用住房。
（五）加快研究制定住房維修基金使用管理辦法，充分發揮住房維修基金的作用
制定住房維修基金使用管理辦法，要注重界定清楚，操作簡便，尊重現實。在許多老城區未成立業主委員會前，如何采取過渡辦法，對原產權交叉的住房如何采取措施，使住房維修基金的功能得到有效發揮，房改、建設、財政部門要加強調查研究，盡快制定相關辦法，滿足住戶住房維修的需求。
住房制度改革，經過十多年的實質運作，住房基本矛盾已解決，已初步建立了新型的住房制度。但住房商品化、社會化、分配貨幣化過程中困難依然存在，一些新的矛盾又逐漸顯現，需要從政策上、服務上逐步完善解決。住房改革的任務依然還很重，要完成這項改革尚需時日。
