房地產范文精選

一、我國房地產融資渠道現狀

1.房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張,這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品,比如,上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式:①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業,信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業,補上資金缺口,這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。

2004年共發行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托),實際募集資金總計115.?866億元,平均每個房地產信托募集1.?18億元,與2003年相比總額增長93.?4%。

不過,目前信托產品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產品的流通性問題,以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。

抵押作為債的擔保方式的一種，由于能夠較好地擔保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產抵押中的幾個法律問題作一探討，以期推動我國房地產市場的健康發展。

一、房地產抵押權標的物的范圍問題

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

摘要：房地產調控政策的效果在本質上取決于政府意志。中央政府出于對社會穩定、未來可能出現泡沫經濟、以及銀行壞賬增加的擔憂而出手調控，但其調控意志受到了房價下落將使銀行壞賬立即出現、經濟增長馬上出現通貨緊縮等顧慮的削弱。地方政府由于在財政收入和經濟上對房地產的過度依賴而對中央政策瞞天過海。本來就投鼠忌器的中央政策經地方政府"太極推手"被化解大部分力量，是此前一系列房地產調控政策效果不彰的主因。基于對政府意志的考量，本文認為，短期內指望調控政策下猛藥、出重拳，進而房價大幅下挫是不現實的。

關鍵詞：房地產調控；政府意志

自2005年3月16日"國八條"以來，中央政府已出臺了明確針對房地產的多項調控措施，一些地方政府也在形式上出臺了相應措施予以配合。然而，根據國家統計局提供的最新數據，今年第一季度全國70個城市房價同比平均上漲了5.5%，北京、廣州、深圳等地房價甚至出現了狂漲的態勢；房地產投資也同比增長了25%.與之相應，高房價所催生的一個新名詞"房奴"也在民間開始迅速流傳，而號召"不降價就絕不買房"的鄒濤也一時成為媒體追捧的明星。所有這些都表明：自去年以來針對房地產的一系列調控措施雖然取得了一些成效，但相對"穩定房價"的預定目標來說，效果仍不理想。那么，由此所引發的一個疑問就是：為何政府頻頻出拳卻依然效果不彰呢？是調控當局缺乏意志還是缺乏能力？事實上，在現存的關于如何調控房地產的鋪天蓋地的討論中，已有大量方案被提供出來了，從中遴選出正確的方案似乎并不困難；與此同時，在我國，政府的行政權威和動員能力幾乎是沒什么值得懷疑的。因此，如果簡單地斷言政府沒有能力穩定房價，那么，無論是從知識方面還是從行政能力方面來看，都顯然是不能令人信服的。既然如此，唯一可能的就是：在頻頻出拳的背后，政府是否實際上手下留情了？一個仔細的分析似乎恰恰印證了這種推斷。

一、投鼠忌器的中央政府

面對著房地產的"繁榮昌盛"，中央政府心情復雜。首先，房價瘋漲，使得購房者怨聲連連，長此下去必然會影響社會穩定。目前的城鎮居民（特別是年輕人），幾乎言必談房子，這種情形在北京、上海、廣州、深圳等城市表現尤甚，其焦慮憤懣之情溢于言表。高房價已經使人們憎惡地把住房問題稱為新時期"壓在人們頭上的三座大山"之一。其次，房地產泡沫的破滅使日本經濟陷入了長達十年之久的通貨緊縮，在此過程中，銀行背負了大量壞賬，即便是現在仍未完全康復。而令人憂慮的是，至少在銀行方面，我國目前似乎已經顯露出了日本泡沫經濟崩潰前的某些病征。根據人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產金融報告》：我國房地產開發中使用銀行貸款的資金超過了55%.上海的比重則更高，資料顯示：2004年上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款占到了全部新增貸款額的76%，占上海當年新房銷售總額的50%強。這種局面一旦形成，銀行的榮枯便與房地產的漲落休戚相關，此時銀行已徹底蛻變為房地產業的"人質"而不得不與其結成"利益共同體"：銀行通過各種途徑增加信貸來維持和支持房價，以此保證貸款的安全回收和銀行自己的良好績效。比如2006年4月26日，交通銀行就全面取消了強制性房貸險，同時，對辦理新房按揭的購房人免收律師費而由銀行代繳，對辦理二手房按揭的購房者則完全取消律師費（0.25%-0.40%）。在這種"銀行-房地產利益共同體"格局下，一旦房地產價格下落，壞賬隨即在銀行積累。日本前車之鑒歷歷在目，教訓慘痛，這促使中央政府不得不保持高度警惕。客觀地說，正是上述兩方面，構成了中央政府頻頻出拳、試圖穩定房價的主要動機。

然而，也正是出于對房地產價格下落可能使銀行壞賬迅速累高、進而危機金融體系乃至整個經濟穩定的擔憂，中央政府的意志才又出現了某種"軟化".實際上，2005年下半年某些城市購房者在房價暫時小幅回落后即要求退房的舉動，就已昭示了房價一旦下跌（特別是像某些學者所言的30%-50%）所可能帶來的災難性后果。可能正是及時發現了這種苗頭，中央政府才將宏觀調控目標的通俗解讀版本由最初的"打壓房價"轉變為"控制房價"，進而再轉變為更為含糊的"保持房地產市場平穩".除了對銀行壞賬可能進一步積累的擔憂外，還有一個更重要的原因就是：房地產業已經成為我國經濟增長的支柱產業之一，重拳出手勢必殃及整體經濟增長。根據表1提供的資料，就全國來說，在2000年房地產投資對經濟增長的貢獻率為12.05%，到2003年已經增加到19.91%；而對于北京來說則更高，2000年為33.07%，2003年則高達53.37%.由此看來，房地產已經成為我國經濟發展名副其實的"支柱產業"了。這種"支柱"作用的發揮，主要體現在房地產本身強大的關聯效應上。單純從直接關聯來看，鋼鐵、水泥、電解鋁、合金等行業就是深受房地產影響的主要上游產業。而如何舒緩這些行業可能出現的過剩，自2004年以來就一直是中央政府所關注的主要問題之一。在中央政府看來，一邊控制新增產能，一邊維持需求顯然是使這些行業平穩發展的理想方案。這樣，如果對房地產的調控力度過大，使得短期內其對上游需求出現萎縮，必將使這些行業的過剩立刻暴露，破壞眼下的良好經濟增長態勢。正是這種顧慮，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔細品味到目前為止的調控政策就不難發現，中央政府一直都是在旁敲側擊，敲山震虎，希望借此使房地產企業自覺約束自己的行為，盡量避免傷筋動骨。

【摘要】從房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率、房地產企業的財務狀況指標、房地產開發投資資金來源、城市居民消費價格指數與房屋價格指數比等多個泡沫指標比較來看：廣州房地產市場在1998—2004年整體運行平穩，但是，個別年份存在泡沫威脅，出現投資過熱、商品房積壓等現象。而加強房地產信貸和土地出讓監控、建立房地產信息機制、提高房地產市場準入門檻將是緩解積壓房，抑制房地產市場膨脹的有效手段。

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

一、我國房地產融資渠道現狀

1.銀行貸款

目前,中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動,房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸,開發商有待拓寬融資渠道。

2.房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張,這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品,比如,上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式:①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業,信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業,補上資金缺口,這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。