房產施工成本管控探索

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本文作者：周承寧作者單位：寧夏建工集團房地產開發有限公司

在建筑工程中，影響資金投入的關鍵環節就是施工階段，這也是實施合同的具體環節，將招投標工作的各項要求落實到位。因此，加強對施工項目的管理工作，可有效約束施工行為，提高工程進度、確保工程質量。隨著我國住房分配制度的改革與發展，房地產開發項目應運而生，做好施工工程成本的管理和控制才能為企業爭取最大的經濟效益，一定程度上避免企業出現經營虧本狀況。

一、施工合同管理

施工合同具有一定的法律效益的協議文件，其內容主要是規定了不同參建單位的權利以及義務。對于施工合同的管理應謹慎選擇合同的類型，最好的選擇就是價格類型，風險分配形式主要由形式價格的不同而有不一樣的體現。一般情況下，施工合同的管理的施行按照標準的合同文本進行，允許適當地修改。隨著我國建筑行業的飛速發展，專業劃分越來越細致，同時專業分包現象也普遍存在，但是在劃分工作范圍方面，往往建設單位分工不明確，即使出現問題也相互推諉責任；對于一些參加工程項目的部門，如果受到利益的誘惑，可能在施工過程中出現偷工減料現象，減少作業工序，對工程質量水平產生嚴重影響；因此，必須加強對施工合同條款的完善，尤其在其中標明各部門、各崗位的權利與責任，擬定具體的施工規范與流程，采取必要的規范措施，同時發揮獎懲制度的作用，實現建筑工程的科學化、合理化管理。強化合同的約束效益，做好工程交叉管理加強合同管理，嚴格控制合同變更，減少工程索賠，并做好反索賠工作。

二、加強施工階段的現場管理工作

1）在工程建設中，應嚴格按照規劃開展施工，非正常原因情況下禁止自行開展計劃外的施工內容；如果個別項目的修改不會對原有設計造成過多影響，則可通過甲乙雙方協商確定，方可執行；一旦出現施工設計不符合規范的要求或者平面布局不合理、對建筑結構與施工標準出現較大變動等，則需要由設計方、建設方及承建方共同召開會議，從技術、管理、經濟等方面進行研究，最終達成一致意見，簽字確認。

2）經濟簽證管理。認真審核施工過程的各種經濟簽證。一旦遇到工程量的增加或減少的情況，應及時與現場的相關人員進行認真審查和核對，避免工程后期投資糾紛的產生。同時，準確并合理地辦理簽證，要依據施工合同及相關事項。辦理停工、誤工等簽證時應做到公平合理，首先要查明事故原因并認定責任，有效避免工程預算中的額外支出，做好造價管理，降低施工成本支出。

3）嚴把施工設計的變更關，嚴格遵循簽證審批程序。對于一般性變更來說，只需要甲方代表簽字確認并交付施工方，由工程指揮部進行審批確認即可；如果涉及到大項變更，則需要事先做好預算工作，由主管首長進行審批；但這一過程中應注重合同變更的合理性，對于沒有必要進行的變更，一律不得通過；而如果出現保守設計或者不合理設計現象，在符合建筑基本功能的基礎上，采取優化措施，可更好地實現造價控制目標。

4）強化設計變更工程量和變更內容的審核；如果在變更中出現了工程量的增多，就需要預算人員、施工人員做好現場抽查工作，確保變更內容的合理性、客觀性。

5）技術資料管理。工程質量評定的主要依據就是工程技術資料，它能夠真實地反應施工情況；同時在工程完成并投入使用后，進行維修、改建等活動都要以工程技術資料為依據。因此，管理者要仔細、認真、同步地完成工程技術資料的記錄并妥善保管，嚴禁編造和作假；技術資料由各部門及相應負責人親自進行審核，避免代審、代簽現象出現。

三、嚴格把關施工設備材料的質量及價格

施工材料及設備的選購是工程建設的重要任務之一，需要大量資金的投入。材料的采購還需遵循一定的原則，在不影響工程施工的同時還要避免過多的材料采購造成的資源浪費，不利于資金的后期流動。因此，在材料采購的管理上，一方面有仔細的計劃，另一方面還要立足于原有的庫存，以施工進度為依據進行采購，從而達到滿足工程施工需求的目的。工程項目的設備價格控制是成本控制的難點之一，而材料則是編制造價的關鍵點。一般情況下，材料成本費用占據整個工程造價的60%~70%，將對工程整體造價產生直接影響。因此，只有將材料價格控制在合理范圍內，才能為工程整體造價奠定良好基礎；為了更好地確認材料價格，應做到貨比三家，同時嚴格把控材料進場的質量關，建立并完善材料及設備的質量認證制度；其中，施工材料的保質保量是施工工程的基本條件，在如何選擇施工材料的供應商的問題上，管理者首先應做到熟悉掌握施工材料的準確信息；將競標商家進行比較，選擇既良好信譽又有供貨能力的商家進行溝通，對其提供的材料樣本進行現場檢驗，做好驗收工作。所以，甲方熟悉掌握材料的市場行情及相關情況，避免了投資的使用浪費，也可以時刻掌握工程的進度和造價，保證投資計劃的準確、如期完成。同時還要加強對施工材料的質量管理控制。這就要求質檢人員必須認真檢查和核對原料的來源、混合料成分及其加熱溫度等，還應仔細比對配合比計量，務必達到工程施工的規范要求。因此，在房地產施工的過程中，施工企業應深入了解和把握材料的市場走向及價格變動趨勢，對于施工設備材料的價格走向及時掌握，一定程度上做好施工設備材料的價格質量控制工作，進而有效降低工程造價，為企業爭取更大的經濟效益。

四、總結

工程造價是建設工程中常見的有爭議的項目。在工程的施工過程中，施工設計可能會出現變化，經濟簽證以及施工設備材料價格或質量都可能會出現意外狀況，需要進行調整。因此，做好施工工程的成本控制工作至關重要，在施工過程中，盡量避免設計變更的狀況發生，做好施工工程的組織設計及管理。此外，對于有一定條件的業主方可在施工現場派遣專業的工程造價管理人員入駐，方便及時了解和掌握工程造價等相關情況。