探討房地產公允價值計算方法
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投資性房地產項目公允價值計量存在的問題對一些企業來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業的資產價值更加真實地反映出來，使企業實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。但是，通過調查發現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：
1相關利潤波動幅度不可控
投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業績的貢獻程度。如果企業對其持有的投資性房地產變更后續計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。由此可見，由于我國房地產市場正處于發展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。
2投資性房地產項目的特殊性
雖然目前在房地產市場價值持續走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續，運用公允價值方式進行后續計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。很多情況下，審計者無法針對企業的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業中，該項目下的會計舞弊時有發生。
3計量的客觀性不足
很多企業年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。另外，很多企業缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監管和防范。另外，由于公允價值確定的專業性較強，企業外部監管部門又不能直接參與其中進行干預，企業管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。通過以上分析我們發現，企業的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。
二、解決措施針
對以上問題，我們可以采取以下解決措施。
1加強企業利潤管理
房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業自身不可控，企業不可能通過經營去管理，這種波動受市場環境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。
2嚴格披露投資性房地產
明示投資性房地產各項目的用途是企業會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業在年度報告披露中按照準則的規定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。
3房地產項目公允價值確認、計量的可操作性
很多上市公司有關房地產項目公允價值的確定依據和方法有失客觀和公允，因此，建議企業改進公允價值的確定依據和方法。首先，在原公允價值的確定依據和方法的基礎上根據公允價值的取得流程增加相關具體數據的披露，包括投資性房地產的具體位置、面積、所在樓層、朝向、初始價格、披露時點單價，采用可比項目成交價格類比法確定投資性房地產的公允價值，還需要增加可比項目的相同的信息數據和其他相關信息數據以及調整系數的具體范圍和調整因素標準表的具體內容，特別是根據調整因素標準表對可比項目進行修正從而確定目標項目的調整系數是如何確定的，是否具有合理性等問題都需要準確地進行表述。其次，由于公司擁有的投資性房地產處在有活躍交易市場的區域，企業應該聘請有相關資質的獨立的房地產評估機構對公司確定的公允價值的數據來源、確定依據和重要假設給予肯定，并出具相關的認證報告，并將認證報告的內容披露在年報中。再次，企業制定公允價值內部控制體系，在該公允價值內部控制體系下，各部門相互監督、相互牽制，保證資產的安全完整。最后，企業還應該在上述披露的基礎之上以單獨報告的形式披露比年報中更為詳盡的信息，包括投資性房地產和參照物相關對比要素的照片等。
通過調查發現，上市公司由于管理嚴格、監控力度強，房地產項目的公允價值計量盡管處于嘗試階段，還是處于可控階段，但是一些非上市公司在該領域的管理不容樂觀，例如，高層管理者故意指使、強迫工作人員，或者工作人員由于自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表的現象時有發生。因此，對于房地產項目公允價值計量問題的研究仍任重道遠。會計研究。
作者：姚蕾蕾單位：東北財經大學
